第三章 研究方法
第二節 論 R8 三多商圈站
高雄捷運紅線R8 三多商圈站位於中山二路與三多三路交會口，為高雄都會區新 興之商業辦公大樓區域，整個商圈包含85 層東帝士大樓、42 層宏總大樓、17 層亞企 大樓以及數棟超高層住宅大樓，構成了大高雄都會區最美的天際線。周邊為高雄主要 百貨商圈，並有新光碼頭、大遠百百貨公司等。其中一出入口已與大遠百百貨公司共 構，將可結合周邊環境特色與商業活動，設計意象以「經貿核心」為主題，本車站穿 堂層採取中央挑空設計，並配合放射狀之金屬垂板天花及地坪舖面拼花，塑造出「捷 運之眼」之視覺意象，象徵萬物歸流之向心性，相信因捷運的帶動、未來港市合一、
兩岸開放三通以及軟體經貿園區落成後，本商圈將成為高雄市休閒，娛樂及國際商務 觀光、企業辦公之重要據點。
表4-2.1 R8 三多商圈站之介紹
站名 三多商圈站
站址 中山路、三多路圓環 站體構造 地下二層
月台型式 交會站島式月台 站體長度 213 公尺
出入口數 7 處
重要地標 三多圓環、新光三越、SOGO 百貨、85 摩天大樓、大遠百 環境特色 行政、體育、文教、超高層辦公商業中心
未來 103 層亞企中心、捷運紅棕線轉運站、籌設中之五星級飯店、
昱成建設住宅社區
資料來源：高雄市捷運工程局
二、R8 三多商圈站周邊房地產之過去、現在、未來
R8 三多商圈指三多路、中山路、一心路、民權路及新光路至新光碼頭間的區塊。
包括了新光三越、SOGO、大遠百等三家百貨公司，是高雄市區內最集中的百貨商圈，
鄰近的被稱為財團路的80 米新光路，更是超高大樓林立，包括 85 國際廣場、42 層 宏總財經廣場，及摩天高雄超高住家大樓等，包括遠雄集團、宏總集團在新光路及中 華路三角窗，各有2000 坪以上的待開發的商業用地，未來高雄世貿及國際會議中心 也將在區域內。
三多商圈內新光三越與 SOGO 百貨緊緊相鄰，大遠百也僅隔著中山路，形成高 雄市最大的百貨商圈，威秀影城、三多電影院也在區內，加上在一心路的 A+1 生活 百貨、文橫路的傳統夜市，編織成如同台北的東區商圈一般。三多百貨商圈鄰近 R8 捷運站，交通便利；結合夢時代商圈(瑞典品牌 IKEA、家樂福旗鑑店、美商好市多、
等大型購物中心)結合串聯成為南高雄的主要休閒娛樂中心。三多商圈有高雄最多的 百貨公司、有高雄最高的 85 國際廣場大樓、有 R8 捷運站，也是離小港機場、高雄 港最近的百貨商圈，集購物、休閒及交通的優勢下，有高雄的曼哈頓區之譽，今年土 地公告現值為高雄新地王。
由於各項建設及開發案路續展開，已讓此區周邊的土地及房價大翻身，表4-2.2 即在比較R8 三多商圈站周邊房地產指標個案之過去與現在的 4P 策略。
表4-2.2 R8 三多商圈周邊房地產之過去與現在行銷 4P 的比較 過去（2007 以前） 現在（2008）
御海 電梯大樓（新成）：16 萬 電梯大樓（新成）：24 萬 指 標 個
案 之 產 摩天高雄 套房（新成）：11 萬 套房（預售/新成）：13 萬
諾貝爾 電梯大樓（中古）：6 萬 電梯大樓（中古）：7.5 萬
未來鄰近三多商圈的多功能經貿園區主要區分為三大開發專區，分別為：文化休 閒專區，以文化展演、港埠商業設施及商業購物中心為主要開發項目；經貿核心專區，
以商務住宅及服務設施、工商綜合辦公大樓及專業服務設施、國際觀光旅館、購物中 心、商務住宅社區、員工及一般住宅社區為主要開發項目；倉儲轉運專區，以軟體專 業園區、高科技製造設施、自動化倉儲配銷設施、金融服務中心、企業辦公大樓等為 主要開發項目。而為多功能經貿園區一環的高雄軟體科學園區，係以南部軟體產業群 聚的理想進行開發，其發展攸關南部地區引進知識型產業的新契機，更將與台北的南 港經貿園區扮演串起南北科技走廊的重任，園區緊臨高雄港，周邊有興建中的中鋼總 部、IKEA 家具、家樂福、好事多、燦坤３Ｃ等大型量販店，臨近統一夢時代購物廣 場，距漢神商圈及三多商圈亦不遠，為全台唯一位於市中心並兼具國際港埠與都會商 圈便利性的科學園區。
第三節 論 R8 三多商圈站與 R13 凹仔站
表4-3.2 R8 三多商圈與 R13 凹子底的行銷 4P
二、R8 三多商圈與 R13 凹子底的差異化行銷
北高雄因為許多重劃區塊的規劃完整，開放空間與城市格局的設計理念比南 高雄的早期都市地區先進許多，尤其農十六重劃區、美術館園區、二十五期重劃 區等指標開發區的規劃完整，捷運沿線還有巨蛋、漢神百貨等題材，吸引大量的 首購族往北高雄尋找購屋良機。農十六重劃區與美術館園區因為分別有北高雄的 中央公園及超大面積的美術館園區，正鄰這兩片綠地的高級住宅享有良好的視野 景觀，加上鄰近左營高鐵站，具備南北商務通勤的優勢，也吸引了頂級客層進駐。
表4-3.3 R8 三多商圈與 R13 凹子底的差異化行銷 站名
差異化構面 R8 站/三多商圈站 R13 站/凹子底站 產品 大樓、辦公室、透天住家 透天、大樓
服務 安全交易、漏水保固 安全交易、漏水保固 人員 資深仲介人員為主 訓練有素之年輕新人為主 通路 以實體店面為主，網站、微
媒體為輔
網站為主，實體店面、微媒 體為輔
形象 安全、專業、熱誠 安全、專業、熱誠
資料來源：本研究整理
第四節 「諾貝爾」行銷策略分析
一、諾貝爾個案本研究主要是針對房地產行銷策略來檢討「諾貝爾」原行銷策略之擬定作為分析 與比較。
1.諾貝爾個案分析之背景
原案名為「諾貝爾大樓」，於民國95年承接銷售之際，正逢景氣情勢動盪，
又加上本案當時建商完工後，因推案不順利倒閉，導致建商部份餘屋淪為法拍，
因法拍後行情全被打壞，房價一落千丈；導致剛接案時銷售率並不高。諾貝爾大樓的 基本資料請參考表4-4.1。
表4-4.1諾貝爾大樓基本資料
資料來源：中信房屋 個案基本資料
所在區域 苓雅區
位 置 高市新光、自強路口，緊鄰八十五層東帝士大樓 房屋類型 住商高級大樓
樓層規劃 一樓規劃店面地上，高樓層則闢建樓中樓，總樓層35 層，樓上為坪數 28~90 坪之住宅，格局 2 房~5 房；地下室 1~5 層全部為平面車位。
建築完工 86 年建築完工 公 設 比 22.0%
住家總戶數 1680 戶
2.中信房屋接案的背景與原因：
由於不動產交易金額龐大，加以不動產相關法令與稅賦相當複雜，在交易過程中 更涉及私人圖章與產權文件的交付保管，故不動產仲介業可說是一種基於高度專業與 信賴而形成的服務業，不論交易雙方均會慎選形象良好與交易安全無虞的不動產仲介 公司。Frew and Jud（1986）亦證實發現加盟業者不論在成交物件與銷售價格上均較 沒有加盟業者為高，因為加盟具有全國性知名度的仲介系統，通常可以提供較佳的服 務品質保證，故可提高業者的經營績效。
中信房屋於民國七十四年十一月創立，始終秉持著正派經營、以客為尊之原則，
是國內首家獲准以「房屋仲介」登記成立的公司。民國八十六年五月更成功轉型為加 盟連鎖系統後，於誠信原則之下，以「安全、專業、熱誠」的服務精神，滿足客戶居 住需求。由於中信房屋有健全的房屋交易安全體系，又對周邊房地產環境有深入了解
，加上諾貝爾處於三多商圈精華地段 評估此案應能順利銷售。請參考表 4-4.2 為中 信房屋的發展沿革。
表4-4.2 中信房屋的發展沿革
時 間 發 展 沿 革
1985 年 11 月 國內首家獲准以『房屋仲介』登記成立的公司，並以直營型態為 顧客提供不動產多元服務。
全台首家推出美國ESCROW 履約保證制度，保障買賣雙方之價 金及產權安全。
1997 年 5 月 全面由直營系統改制加盟連鎖系統。
9 月 與中國信託商業銀行舉行『房屋交易安全制度』簽約儀式，成為 第一家全面開辦『房屋交易安全制度』的加盟連鎖房屋仲介公司
1998 年 1 月 中信房屋電腦網站正式啟用。
4 月 總部通過 ISO-9002 認證，中信房屋的服務品質受到更進一步的 肯定。
9 月 與多家優良廠商策略聯盟合作推出『住的生活服務』專案，包括 搬家、輻射檢測、 海砂檢測、漏水維修、代書服務
2001 年 2 月 與住商不動產、信義房屋、太平洋房屋共同成立『台灣不動產交 易中心』，提供共同跨品牌物件流通平台。
2002 年 7 月 與住商不動產、信義房屋、太平洋房屋共同成立『台灣不動產訓 練發展協會』，提昇從業人員專業能力。
2004 年 12 月 落實提昇服務品質行動、維護品牌整體形象，設立加盟店『品質 基金管理辦法』。
2005 年 6 月 特邀知名律師－謝震武擔任中信房屋年度廣告代言人，此乃繼棒 球國手郭源治之後第二次廣告代言活動。
12 月 全省加盟店突破200 家。
2006 年 4 月 斥資二千萬全新改寫功能強大之CTIS 資訊系統上線。
資料來源：中信房屋
二、「諾貝爾」原行銷策略之擬定(Marketing Strategy)
長達10 年的不景氣，促使得中南部地區房價普遍下跌四至五成，北部地區，雖 然跌幅較小，亦約二成之譜，其最直接的影響是購屋壓力大為減輕。「諾貝爾」原行 銷策略之擬定如下：
（一）目標市場：25 歲-３５歲之首次購屋者，因「六年級生」、「七年級生」開始加 入購屋行列。
（二）廣告訴求： 租不如買。以「轉租為買」去化餘屋。
（三）三低策略：
1.低總價：總價 188 萬起
2.低利率：政府補貼利息效應、消費者轉租為買
3.低自備款：購屋者僅需自備總價的兩成，其餘八成向金融機構貸款
三低策略於經濟景氣低迷時，常為房地產經紀業採用之促銷策略，主要目的在於 讓購買者有擁有自用住宅之滿足感及佔到便宜之心理，以促使他們儘速決定購買。
三低策略於經濟景氣低迷時，常為房地產經紀業採用之促銷策略，主要目的在於 讓購買者有擁有自用住宅之滿足感及佔到便宜之心理，以促使他們儘速決定購買。