臨街情形 0 普通 0.75 稍差 0.75 稍差 社區安全 0 稍優 0 稍優 0 稍優 相關法規管制條件 0 稍優 -0.5 優 0 稍優 鄰避設施接近程度 0.5 差 0 稍差 -1 稍優 商業設施接近程度 0 稍優 1.25 普通 2.5 稍差 文教設施接近程度 0.75 稍優 1.5 普通 1.5 普通 遊憩設施接近程度 0 稍優 -0.75 優 1.5 稍差 服務設施接近程度 -0.5 優 0.5 普通 0 稍差 衛生設施接近程度 0 稍優 0 稍優 1 普通 安全設施接近程度 -1 稍優 -1 稍優 -1 稍優 公用設施接近程度 0 優 0 優 1.5 普通 接
近 條 件
維生設施接近程度 0 優 0 優 0 優
總計 -7 4 6.5
二 價格判定表
區分 比較標的物A 比較標的物B 比較標的物C
土地登記日期 95/05/08 95/11/01 91/11/11 建物登記日期 95/05/08 95/11/01 91/11/11 交易價格(元/㎡) 55,758 37,866 73,901 情況修正 100/100 100/100 100/100 期日修正 100/100 100/100 102.5/100 個別因素修正 93/100 104/100 106.5/100 區域因素修正 81.25/100 96.25/100 121.25/100 總修正率 74.25/100 100.25/100 130.25/100 平均修正率 93.5625％ 100.0625％ 107.5625％
修正後之價格
（元/㎡）
42132.1 37903.9 97815
說明：
(一)情況補正：
由於此三項比較標的物皆為正常情況，即無法拍屋、親屬間之買賣、移民之 情事或其他特殊交易之況，故其情況補正為100/100。
(二)期日修正：
比較標的A、B 的買賣實例之交易日期皆為 95 年發生，本研究於 95 年間求 取對象不動產估價額，兩者之間無時間性差異，所以比較標的A、B 不需進行期 日修正。然而，比較標的C 的買賣實例之交易日期為 91 年發生，與本研究 95 年間求取對象不動產估價額之日期有4 年的時間性差異，所以依據行政院主計處 公佈消費者物價指數及其年增率，以買賣交易日期91 年起算，至民國 94 年為止，
以2 年為一期，每經一期 1.25％計算期日之修正。故修正結果比較標的物 A 為 100/100，比較標的物 B 為 100/100， 比較標的物 C 為 102.5/100。
(三)個別因素比較之修正:
1、比較標的物 A 個別因素比較判定為-7%，因為對象地 A 的面臨道路寬、與服 務設施的接近程度比勘估標的物為優，故修正結果為93/100。
2、比較標的物 B 個別因素比較判定為 4%，因為對象地 B 的建物面積比勘估標 的稍差、臨接情形普通，故修正結果為104/100。
3、比較標的物 C 個別因素比較判定為 6.5%，因為對象地 C 的建物面積比勘估標 的差、臨路條件、與商業、遊憩設施的接近條件皆稍差，故修正結果為106.5/100。
(四)區域因素比較之修正:
1、比較標的物 A 區域因素比較判定為-18.75%，因為對象地 A 與市中心距離比 勘估標的稍優、商業設施、遊憩設施、服務設施配置皆為優，故修正結果為 81.25/100。
2、比較標的物 B 區域因素比較判定為-3.75%，因為對象地 A 的文教設施比勘估 標的稍差、及公用設施的配置為普通，故修正結果為96.25/100。
3、比較標的物 C 區域因素比較判定為-21.25%，因為對象地 C 的區域條件中只 有與市中心距離、衛生設施配置比勘估標的稍優外，其餘都比勘估標的稍差，故 修正結果為121.25/100。
(五)比較標的 A、B、C 的平均修正率:
1、比較標的 A 的平均修正率為 93.5625％，A 的平均修正率與 100%的接近程度 相差6.4375。
2、比較標的 B 的平均修正率為 100.0625％，B 的平均修正率與 100%的接近程度 相差0.0625。
3、比較標的 C 的平均修正率為 107.5625％，C 的平均修正率與 100%的接近程度
相差7.5625。
由以上1、2、3 點推知，比較標的 B 的接近程度最近，表示 B 的修正率最小與 勘估標的物的差異最小，也表示B 的個別因素、區域因素條件都與勘估標的相似 度高，故判定40%的權重比。另外比較標的 A、C 的與 100%的接近程度相差不 遠，故判定各30%的權重比。
(六)比較標的物 A、B、C 修正後價格，是依據上述價格判定表中(1)期日修正，
(2)情況補正，(3)個別因素比較，(4)區域因素比較等五個步驟，而其演算過程套 用日本已經形成之一定買賣實例比較法估價程式，故特再就演算程式說明如下:
實例地買賣交易價格×(期日× (情況× (個別因素× (區域因素＝對象地單價 修正) 補正) 比較) 比較)
1、比較標的物 A 修正後價格:
55,758＊100/100＊100/100＊93/100＊81.25/100＝42132.1（元/㎡）
2、比較標的物 B 修正後價格：
37,866＊100/100＊100/100＊104/100＊96.25/100＝37903.9（元/㎡）
3、比較標的物 C 修正後價格：
73,901＊100/100＊102.5/100＊106.5/100＊121.25/100＝97815（元/㎡）
三、勘估標的物的試算價格：
由以上(一)到(六)的說明可以得知，比較標的 A、B、C 期日修正、情況補正、
個別因素比較、區域因素比較等四個步驟修正後，分別依不同的修正數套用買賣 實例比較法之演算程式，可以算出比較標的物A、B、C 的修正後價格。再依據 三者的平均修正率推知，與100%接近程度最小的 B 將給予 40%較高的權重，表 示其與勘估標的物在環境、個別、區域等因素上都是最相近。另外A、C 與 100%
相近程度相差不遠，故給予各30%的權重比。因此對於各比較案例給予不同權 重：案例A 30%、案例 B 40%、案例 C 30%，由此得知勘估標的物的價格，如 下。
勘估標的物的總價：
（42132.1＊0.3＋37903.9＊0.4＋97815＊0.3）＊98.22＝5612000（元）
單位價格:5,612 千元。
附錄
勘估標的物-大官邸 建
物 前景 內景 後景 大門
公
設 游泳池 韻律室 桌球室 中庭
7-11 Mos 漢堡 精明一街 麥當勞 商
業
設
施
家樂福 大進市場 大墩廣場 金石堂
公 共 設
施 台中稽徵處 東興停車場 台中警察總局