不動產估價報告書

全文

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報告題名:不動產估價報告書(南屯區)

作者:簡大洋、陳玟如、黃詩淳、彭秋雲、林亞萱、張雅筑、傅怡貞、 黃文欣 系級:土地管理學系三年級乙班 學號:D9376860、D9319434、D9326255、D9376533、D9376593、D9546970、 D9376873、D9376695 開課老師:張梅英 課程名稱:不動產估價理論 開課系所:土地管理學系 開課學年: 九 十 五 學年度 第 ㄧ 學期

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摘要

一、 本報告書主要針對公寓式住宅進行估價,其選定之勘估標的物為台中市 南屯區大進街536-21 號 12 樓,並以其他三項相近比較標的物進行比較,求 出異同。利用符合市場原則下,將其結果彙整後,適當推算出勘估標的物之 市場價值。 二、 在目前估價方法上,本報告書使用市場實例買賣比較法。利用其他三項 相近比較標的物之交易實例情形,與其選定之勘估標的物進行比較。並將其 他三項相近比較標的物之已知價格,進行情況補正、期日修正,及利用個別 因素與區域因素推斷出勘估標的物之市場交易價格。 三、 1、比較標的物 A 修正後價格: 55,758*100/100*100/100*93/100*81.25/100=42132.1(元/㎡) 2、比較標的物 B 修正後價格: 37,866*100/100*100/100*104/100*96.25/100=37903.9(元/㎡) 3、比較標的物 C 修正後價格: 73,901*100/100*102.5/100*106.5/100*121.25/100=97815(元/㎡) 4、勘估標的物的試算價格: 依A、B、C 三者的平均修正率推知,與 100%接近程度最小的 B 將給 予40%較高的權重,表示與勘估標的物最相近。另外 A、C 與 100%相 近程度相差不遠,故給予各30%的權重,由此得知勘估標的物的價格: (42132.1*0.3+37903.9*0.4+97815*0.3)*98.22=5612000(元) 單位價格:5,612 千元。 關鍵字:不動產估價、市場買賣實例比較法

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目錄

估價報告書

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一、產權說明分析

(一)個別條件分析 --- 2

(二)他項權力分析 --- 5

(三)勘估標的物相關之名詞分析 --- 6

二、勘估標的物說明

一、條件分析 --- 7 (一)個別條件分析 --- 7 (二)區域條件分析 --- 8 (三)個別因素與區域因素的其他項補充與整理 --- 10 二、因素分析及調整 --- 12 (一)因素調整說明分析 --- 12 (二)區域與個別因素調整基準表 --- 18 (三)區域與個別因素調整率表 --- 22

最後推定價

一、影響價格因素修正率表 --- 41 二、價格判定表 --- 42

附錄

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工作時間分配及組員工作分配

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估價報告書

一、委託單位:簡大洋 二、估價事項說明: 1. 估價目的:委託人欲了解目前台中市大進街 536-21 號 12 樓的住宅市場 價值,特別委託本研究對於勘估標的進行價值評估,以求取勘估標的物 現有之市場價值。 2. 標的物座落:台中市南屯區大進街 536-21 號 12 樓。 3. 標的物面積:建物面積 98.22 平方公尺。 4. 所有權人:林秀燕 5. 權利範圍:建物權利範圍全部。 6. 價格種類:正常價格。 7. 估價期日:12 月 17 日。 三、估價結果說明: 1. 估價日期:9 月 30 日。 2. 估價金額:5,612 千元。

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估價內容

一、產權說明分析

(一)個別條件分析 土地標示部 標的 事項 勘估標的 比較標的A 比較標的B 比較標的C 地址 大進街536-21 號12 樓 公益路363 號 12 樓之 13 大進街295-5 號11 樓 存中街68 號 12 樓之 5 登記日期 民國082 年 03 月02 日 民國089 年 07 月 31 日 民國082 年 04 月29 日 民國075 年 11 月11 日 登記原因 合併 合併 合併 分割 地目 建 建 建 建 等則 0 -- 0 -- 面積 4,633.00 ㎡ 2,439.00 ㎡ 1,986.00 ㎡ 763.00 ㎡ 使用分區 第二種住宅區 第二種住宅區 第三種住宅區 第二種住宅區 使用地類別 無 無 無 無 民國95 年 01 月 公告土地現值 35,825 元/平 方公尺 36,111 元/平方 公尺 40,428 元/平 方公尺 25,000 元/平 方公尺 地上建物建號 大新段 共299 棟 大益段 共177 棟 大新段 共104 棟 土庫段 共50 棟 其他登記事項 合併自:30 至 35,33-1 地號 合併自:491 至493 地號 合併自:292 地號 分割自:59 地 號 建物標示部 標的 事項 勘估標的 比較標的A 比較標的B 比較標的C 登記日期 民國083 年 07 月01 日 民國089 年 12 月01 日 民國083 年 05 月13 日 民國091 年 06 月17 日 登記原因 第一次登記 第一次登記 第一次登記 第一次登記 建物門牌 大進街536 之 21 號十二樓 公益路363 號 12 樓之 13 大進街295 之 5 號 11 樓 存中街68 號 12 樓之 5

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建物坐落地號 大新段 0029-0000 大益段 0490-0000 大新段 0291-0000 土庫段 0059-0016 主要用途 住家用 集合住宅 住家用 集合住宅 主要建材 鋼筋混泥土造 鋼筋混泥土造 鋼筋混泥土造 鋼筋混泥土造 層數 014 層 014 層 018 層 014 層 層次 十二層 十二層 十ㄧ層 十二層 總面積 98.22 平方公 尺 85.19 平方公 尺 142.61 平方公 尺 81.46 平方公 尺 層次面積 98.22 平方公 尺 85.19 平方公 尺 142.61 平方公 尺 81.46 平方公 尺 建築完成日期 民國083 年 06 月16 日 民國089 年 10 月21 日 民國083 年 04 月07 日 民國091 年 05 月10 日 附屬建物 (1)陽台 (2)花台 陽台 陽台 (1)陽台 (2)雨遮 面積 (1)12.78 平 方公尺 (2)3.53 平方 公尺 10.62 ㎡ 17.70 ㎡ (1)14.47 平 方公尺 (2)2.33 平方 公尺 其他登記事項 ◎使用執照 字號:83 年 中工建使字 第1225 號 ◎使用執照字 號:89 中工建 使字第767 號 ◎停車位共計 1 位 ◎使用執照字 號:83 年中工 建使字655 號 ◎使用執照字 號:91 中工建 使字第348 號 建築基地(種 類)範圍:土 庫段59-16 地 號(所有權) ◎持分:十萬 分之1989 ◎停車位共計 1 位

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土地所有權部

標的 事項 勘估標的 比較標的A 比較標的B 比較標的C 地址 台中市南屯區 溝墘里2 鄰大 進街536 之 21 號十二樓 台中市南區德 義里18 鄰忠 孝路57 巷 5 之2 號 台中市南區工 學里5 鄰文心 南十路115 巷 1 號五樓之 1 台中市北區長 青里15 鄰武昌 南街10 號 4 樓 登記次序 0192 0266 0187 0050 登記日期 民國083 年 08 月10 日 民國095 年 05 月08 日 民國095 年 11 月01 日 民國091 年 11 月11 日 登記原因 買賣 買賣 買賣 買賣 原因發生日期 民國083 年 06 月28 日 民國095 年 03 月31 日 民國095 年 10 月14 日 民國091 年 10 月28 日 權利範圍 90000 分之 287 10000 分之 62 10000 分之 80 100000 分之 1989 申報地價 093 年 01 月 5,146.0 元/平 方公尺 093 年 01 月 6,210.4 元/平 方公尺 093 年 01 月 5,945.0 元/平 方公尺 093 年 01 月 5,920.0 元/平方 公尺 前次移轉現值 或原規定地價 083 年 07 月 27,392.0 元/平 方公尺 095 年 03 月 36,260.9 元/平 方公尺 095 年 10 月 40,428.0 元/平 方公尺 091 年 10 月 25,000.0 元/平 方公尺 歷次取得範圍 90000 分之 287 10000 分之 62 10000 分之 80 100000 分之 1989

建物所有權部

標的 事項 勘估標的 比較標的A 比較標的B 比較標的C 登記次序 0002 0003 0006 0002 登記日期 民國083 年 08 月10 日 民國095 年 05 月08 日 民國095 年 11 月01 日 民國091 年 11 月11 日 登記原因 買賣 買賣 買賣 買賣 原因發生日期 民國083 年 07 月14 日 民國095 年 03 月31 日 民國095 年 10 月14 日 民國091 年 10 月28 日 所有權人 林秀燕 洪介宇 林淑珠 蔡振生

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住址 台中市南屯區 溝墘里2 鄰大 進街536 之 21 號十二樓 台中市南區德 義里18 鄰忠 孝路57 巷 5 之2 號 台中市南區工 學里5 鄰文心 南十路115 巷 1 號五樓之 1 台中市北區長 青里15 鄰武昌 南街10 號 4 樓 權利範圍 全部 全部 全部 全部 其他登記事項 無 無 無 無 (二)他項權力分析

土地他項權利部

標的 事項 勘估標的 比較標的A 比較標的B 比較標的C 登記次序 無 0492-000 0180-000 0045-000 權利種類 無 抵押權 抵押權 抵押權 收件年期 無 民國095 年 民國095 年 民國091 年 字號 無 普字第 142820 號 空白字第 517500 號 普字第 383750 號 登記日期 無 民國095 年 05 月08 日 民國095 年 11 月01 日 民國091 年 11 月11 日 權利人 無 聯邦商業銀行 股份有限公司 京城商業銀行 股份有限公司 玉山商業銀行 股份有限公司 住址 無 台北市大同區 承德路一段 105 號 1,2,3 樓 台南市中區仙 草里14 鄰西 門路一段506 號 台北市松山區 民生東路三段 115,117 號 登記原因 無 設定 設定 設定 債權範圍 無 全部 全部 全部

建物他項權利部

標的 事項 勘估標的 比較標的A 比較標的B 比較標的C 登記次序 無 0003-000 0005-000 0001-000 權利種類 無 抵押權 抵押權 抵押權 收件年期 無 民國095 年 民國095 年 民國091 年 字號 無 普字第 142820 號 空白字第 517500 號 普字第 383750 號

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登記日期 無 民國095 年 05 月 08 日 民國095 年 11 月01 日 民國091 年 11 月11 日 登記原因 無 設定 設定 設定 債權範圍 無 全部 全部 全部 權利價值 無 最高限額新 台幣 4,800,000 元 正 最高限額新台 幣5,500,000 元正 最高限額新台 幣5,380,000 元 正 存續期間 無 自095 年 05 月03 日至 125 年 05 月 02 日 自095 年 10 月30 日至 125 年10 月 29 日 自091 年 11 月 07 日至 121 年 11 月 07 日 遲延利息違約 金 無 依照各個契 約約定 依照各個契約 約定 依照各個契約 約定 債務人 無 洪介宇 林淑珠、王銀 斗 蔡振生 設定義務人 無 洪介宇 林淑珠 蔡振生 權利標的 無 所有權 所有權 所有權 標的登記次序 無 0003 0006 0002 設定範圍 無 全部 全部 全部 共同擔保地號 無 大益段 0490-0000 大新段 0291-0000 土庫段 0059-0016 共同擔保建號 無 大益段 06741-000 大新段 04706-000 土庫段 07775-000 其他登記事項 無 無 無 無 (三)勘估標的物相關之名詞分析 ㄧ、所有權之定義:所有權者,於法令限制內,得永久、全面、彈性地支 配標地物之權利也。所有權範圍涵蓋了-動產及不動產,而非狹義的 僅限於建物所有權與土地所有權,意即「一物一權」主義。而民法第 765 條明定,所有人,於法令限制範圍內,得自由使用、收益、處分 其所有物,並排除他人之干涉。因此,在所有權內,建物所有權人可 以自由使用,亦或處分其房屋,享受其權利。 二、抵押權之定義:稱抵押權者,謂對於債務人或第三人不移轉占有而供 擔保之不動產,得就其賣得價金受清償之權。抵押權之效力,及於抵 押物之從物與從權利。抵押權之消滅:1.主債權消滅。2.除斥期間經過, 於債權消滅時效完成五年內未實行抵押權。3.抵押物滅失。4.抵押權之

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實行。 三、買賣:當事人約定,一方(即出賣人)轉移財產權於他方(即買受人 ),他方支付價金之契約。當當事人就標的物及其價金互相同意時,買 賣契約即為成立【民法第345、第 346 條】。

二、勘估標的物說明

一、條件分析 (一)個別條件分析 前言 本勘估標地物位於台中市南屯區,建物面臨大進街,右側為大業路,勘估 標地物接近學區,附近有大業國中及東興國小,離剛興起的新市鎮七期也相當接 近,地理位置良好,附近大部分為純住家,也有少許的商業設施,離精明商圈也 相當接近,生活機能非常便利,附近有大業公園、中興地政事務所、東興停車場.. 等公共設施。本標的物為華廈,採鋼筋混凝土建造,內部格局方正,三房兩廳, 採光佳,視野良好,是適合居住的好地方。 1. 座落位置分析 本勘估標的位於台中市南屯區東北邊方向,坐落於大進街上,大業路與大進 街的交叉口,由台中市的主要道路,可連至以下各活動區域:台中市七期重劃區 的各家百貨公司、精明一街及豐樂雕塑公園;學區則有:大業國中、東興國小,藉 由這此道路縮短了到各活動區域及學區的距離,提供更便利的生活機能。 2. 臨路條件分析 比較條件 路名 長度 寬度 評估 公益路 0.819km 30 米寬 ● 大墩路 0.884km 20 米寬 ▲ 文心路一段 2.167km 40 米寬 ● 美村路 2.447km 20 米寬 ▲ 符號標示:●優▲普通 註:表格中的「長度」為勘估標的至比較標的的主要道路之距離,而非個別道路之總長。現今的道路寬度都 為六米寬以上,而文心路、公益路都為台中市的主要連結幹道,其寬度都為30 米寬以上,故不會帶來交通 擁擠,可使行車保持順暢,因此將這些道路評為「優」之等級。而大墩路、美村路為台中市之連絡道路, 其寬度為20 米寬,行車順暢,但跟公益路及文心路比較起來略顯較窄,因此將此道路評為「普通」之等級。 3.使用現況分析 因勘估標的土地使用分區為第二種住宅區,主要用途是純住家用,現在建 物本身在使用上仍以居家住宅為主,唯有在都市計劃內容經依法公告變更或地政

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單位辦理分割時才會對勘估標的物土地使用分區進行變更,否則目前而言為純住 家使用。 4.基地條件分析 由地形上可知,台中市位於台中盆地與台中台地兩種地形上,而南屯區座 落於台中台地之上,故勘估標的物所在之地形實為平坦,非常適合住宅使用。在 臨路條件上,以勘估標的為中心,周邊四個主要幹道為公益路二段、東興路三段、 大業路、大隆路,其勘估標的與道路間兩者距離最長不超過至公益路之0.24 公 里,對外交通非常便利。 本勘估標的係位於14 層樓高之建築物的 12 樓,基地形狀為使用效益較高 的矩形,面積部分為98.22 平方公尺,附屬建物部份(陽台)總面積為 12.78 平方公 尺。在建蔽率與容積率部份,依法規限制第二種住宅區之建蔽率為60%,而容積 率因新法令之規定可由40%增加至 220%。 (二)區域條件分析 1、鄰近環境調間與公共設施 鄰近公共設施按其性質可分為: (1)文教設施:美術館、市立文化中心、大業國中國小、忠明國中國小、西區圖 書館。 (2)衛生設施:林新醫院、澄清醫院平等院區、台中醫院。 (3)遊憩及康樂設施:公益公園、惠仁公園、大益公園、萬壽棒球場、長春游泳 池。 (4)安全設施:公益派出所、消防隊。 (5)商業設施:向上市場、廣三 SOGO 百貨公司、NOVA、家樂福大墩店、燦坤 3C。 2、交通條件及建設 交通設施,加速了兩地之間的流通、運作與交換,也架構出生命、生產、生 活與生態空間間的關係,以滿足日常生活中所需。通常交通運輸建設,包含道路 系統、大眾運輸及停車系統的規劃。 道路系統又分成高速公路,服務跨城鄉行政區之交通功能,而快速道路則是 服務都會區內穿越性交通功能;聯外道路則服務行政區內重要據點的快速連結,

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以提高道路容量、增加行車速率;社區內道路系統則服務社區本身的交通為主。 大眾運輸主要分成大眾捷運系統,公車系統及鐵路系統。大眾運輸系統係指利用 地面、地下或高價設施,不受其他地面交通干擾,使用專用動力車輛行駛於專用 路線,大量快速輸送都市及鄰近地區。公車與鐵路系統及提供大眾另依經濟便捷 的旅運選擇,且仍須與其他運輸工具配合,已達到交通便利之目標。停車系統則 以馬路邊劃定的停車格與自家門前停車為主。 就以上說明,得四項標的物的供需圈內交通條件與設施: 交通運輸設施 內容單元 內容名稱 交通設施 高速公路 中山高 中港、南屯交流道 快速道路 中彰 -- 聯外道路 中港路、文心 路、忠明南路 -- 道路系統 社區內道路 大墩路、公益 路、大業路、 向上路 -- 大眾捷運 無 -- 鐵路系統 台鐵 大慶車站 公車系統 統聯、台中客 運、仁友、巨 業 公車等候站 大眾運輸 高速鐵路系統 台灣高鐵 高鐵台中烏日站 其他 機場 清泉崗 航空站 接駁系統 -- -- 接駁站、計程車呼 叫站、接駁巴士 3. 土地使用及管制情形 土地使用管制部分,已於前之「基地條件分析」說明,勘估標的為第二種住 宅區,由下圖中可知其週遭土地大都為住宅使用,商業用途多集中在公益路、大 墩路等地區。

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南 屯 一段 南屯 路一段一段 南屯 路一段 南屯 路一段 南屯路二段 南屯路二南屯路二南屯路二南屯路二段段段段 南屯路二段 南屯路二段 南屯路二段 南屯路二段 南屯路二段 南 屯 路 段 南 屯 路 段 南 屯 二 段 南 路 二 南 屯 路 段 黎明 路一 段 黎明 路一 段 黎明 路一 段 黎明 路一 段 黎明 路一 段 黎明 路二 段 黎明 路二 段 黎明 路二 段 黎明 路二 段 黎明 路二 段 黎 明 路 二 段 黎 明 路 二 段 黎 明 路 二 段 黎 明 路 二 段 黎 明 路 二 段 南屯 路二 南屯 路二 南屯 路二 南屯 路二 南屯 路二 中區 西區 北區 西屯區 南屯區 資料來源:台中市都發局 (三)個別因素與區域因素的其他項補充與整理 一、因素分析 1.區域因素分析 (1) 區域建物利用情況 勘估標的屬於住宅區,建物大多以華廈為主,也有些許的住商混合,但周圍 是屬於文教區,有學校在旁邊,標地物的屋齡大約有十二年,但仍然是維持良好 的狀況。 (2)公共設施情形 標地物周圍為文教區,附近有東興國民小學、大業國民中學、還有供所有鄰 里的西區圖書館,方便民眾借閱書籍及使用圖書館設施。 (3)交通運輸情況 由於勘估標的距離大業國民中學步行約3 分鐘即可到達,學區的公車不少, 台中客運即可到達;又離熱鬧的公益路約500m,不論是台中客運、統聯客運, 或是仁友客運皆有班次經過,搭乘公車相當的方便。 (4)週遭環境狀況 勘估標的物屬於住宅區,旁邊又有大業公園、大益公園,環境清新又安靜, 萬壽棒球場也在附近,擁有綠地的公共設施可提升環境品質。在生活上,附近有 東興市場、家樂福大墩店以及公益路上應有盡有熱鬧的店家,這大大增加居民的 便利。 (5)未來發展趨勢 勘估標的物所屬的住宅區鄰近就是文教區,不會有吵雜的情形出現,距離公 益路的商業區有一段距離,並不會直接的影響到居住品質,還保有便利性,故這 裡是未來良好的居住地區。

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2.個別因素分析 (1)日照、通風及乾濕 勘估標的雖為面臨道路的華厦,但由於樓層較高,採光有兩面,日照還算充 足並不會太潮濕。 (2)寬度,深度,面積與形狀等 勘估標的為矩形的華廈,使用上便利,寬度也與一般華廈一樣沒有太大差距。 (3)高低、街角地與其之臨街情形 勘估標的物的宗地並沒有高於或是低於所面臨的巷道。 (4)道路臨接關係與寬度、構造等之型態 道路臨接關係上,勘估標的物外為十二米寬之街道,道路的構造上屬於柏油 鋪面。 (5)臨接道路之系統及連續性 在臨接道路的交通上,勘估標的物由於面臨道路,巷道又多,並且與大墩路、 大業路、公益路等主要幹道接近,在交通通行上非常之便利順暢。 (6)與交通設施之距離 從勘估標的物出來步行約3 分鐘至大業國中便可到達公車站牌,步行 500m 至公益路上也有台中客運、統聯客運以及仁友客運公車可搭,距離交通設施皆不 遠。 (7)與商業設施之接近程度 附近有家樂福大墩店、廣三SOGO、精明一街以及公益路上眾多的餐廳,這 些都在一定的距離內。離勘估標的物最近的則為摩斯漢堡。與大進市場和東興市 場距離也很近。 (8)與公共設施、公益設施等之接近程度 勘估標地物所屬的住宅區旁邊就有許多文教設施,有大新國民小學、東興國 民小學、大業國民中學,另外鄰近還有西區圖書館。停車場的部分除了車庫以及 路邊的停車格以外,附近還有東興停車場可供停車。安全設施上則有警察局及消 防隊。 (9)上下水道、瓦斯等供給、處理設施之有無及其利用之難易 標地物為已規劃之華廈,因此在瓦斯供給上並無問題。 (10)與污水處理廠、加油站、變電所等嫌惡設施之接近程度 除了有網咖設置於及加油站較近之外,其餘的嫌惡設施都在較偏遠地區, 並不影響到居民的居住水準品質。

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二、因素分析及調整 影響價格的因素 細項評等 條件評等 總評等 自然因素 5% 5% 與市中心距離 5% 交通設施連接程度與 等級 10% 15% 商業設施配置 5% 文教設施配置 10% 遊憩設施配置 15% 服務設施配置 15% 衛生設施配置 5% 安全設施配置 15% 公用設施配置 10% 區域因素 維生設施配置 5% 80% 100% 面積 6% 形狀 9% 面臨道路寬 8% 道路鋪裝 5% 土地 地勢 5% 25% 構造 3% 屋齡 2% 座向 2% 建物面積 7% 停車空間 5% 建物 勘估樓層/總樓層 1% 20% 100% 日照(採光) 4% 個 別 因 素 通風 3%

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乾濕度 3% 寧適度 3% 臨街情形 3% 社區安全 7% 環境 條件 相關法規管制條件 2% 25% 鄰避設施接近程度 2% 商業設施接近程度 5% 文教設施接近程度 3% 遊憩設施接近程度 3% 服務設施接近程度 2% 衛生設施接近程度 4% 安全設施接近程度 4% 公用設施接近程度 3% 接近 條件 維生設施接近程度 4% 30% 100% (一)因素調整說明分析: 1、區域因素 不動產之區域因素是由所屬地區之自然條件、社會與行政等條件相互結合而 成,構成該地區之特性,進而影響該地區之不動產價格水準,故本組就不動產所 再整體地區之區域因素為一基準,給予100%之總評等,其後依據各區域因素影 響下,給予不同之百分等級。 區域因素大致可分為自然因素、交通和相關公共設施配置,故我們針對此三 大因素作說明: 在自然因素部份,因與其他地區皆同屬台中市範圍內,除處於自然環境之地 震帶外,其他相關自然因素,皆屬同一區塊上,相差條件並無甚多,故影響價格 之自然因素條件評等部分給予5%之百分評等。 在交通部份,所屬區域與新市政中心距離和交通設施連結程度做比較,其中 是有其差異性存在的。一般而言,若距離市中心或與交通設施連接程度相當接近

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的話,對於不動產之價格是有其相當影響力的,故給予15%之條件評等。 在公共設施配置部份,對於此地區之所有不動產之價格影響,一般而言是有 顯著的加分效果的,也可以說是最主要因素之一。 ※ 自然因素 (5%) :因南屯區與其他地區皆位於台中市範圍內,其自然因素之 間相差並無甚遠,故給予5%的評等等級。 ※ 與市中心距離 (5%) :區域離市中心的遠近,表示其生活上的便利性和影響 其區域內的發展程度,同時也會帶動本身及附近區域的生活水準,故此對民 眾選購不動產時也是其一之因素,而本區離市中心之距離雖有差異,但民眾 置產時,此因素考慮甚少,故給予5%的評比。 ※ 交通設施連結程度與等級 (10%) :一個區域內之交通設施相當重要,除了 加速都市間的流動、運作與交換,更架構出生活、生產與深太空間的關係, 以滿足日常生活一般民眾的需求,故給予10%的評等。 ※ 商業設施配置 (5%) :因區域內商業設施的近便性情況無明顯差異,而批發 市場及大商場的民生必需品的購買距離大致相同,且民眾購買不動產時較不 考慮此因素,故給予5%之評比。 ※ 文教設施 (10%) :文教設施對擁有子女的家庭影響甚大,對於文化休閒環 境的品質有直接的關係。一般民眾置產時也考慮文教設施的有無,進而影響 其選購的決定,因此當不動產附近是否擁有文教設施時,將會使不動產之價 格高低受影響,故給予10%的評等。 ※ 遊憩設施 (15%) :隨著經濟繁榮與進步,一般人除了工作之外,越來越重 視娛樂休閒時間,故也對遊憩設施的配置越來越要求。對此,本組認為遊憩 設施對人們而言是相當重要的,故給予15%之較高的評等。 ※ 服務設施 (15%) :對於本區域內相關服務,如區公所、郵局、銀行及各里 活動中心等,屬於便民性質且可直接服務民眾之設施,故民眾對服務設施所 提供的便利性是十分在意的,故給予15%之等級。 ※ 衛生設施配置 (5%) :基本上,一般來說,衛生設施固然重要,但台中市其 他區域內也皆有相同設施,故給予5%的評等。 ※ 安全設施配置 (15%) :台中市本身治安印象即給予人較差之印象,且犯罪

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行為和意外層出不窮,故安全設施配置是相當受其重視的,故此給予15%的 評等。 ※ 公用設施配置 (10%) :公用設施有如加油站、行動通訊營運處、變電所和 電信機房等。其中變電所屬嫌惡設施,一般民眾選取不動產時會遠離此設 施。故此影響價格方面具影響力,故給予10%的評等。 ※ 維生設施配置 (5%) :此等設施對其生活有其重要性,且其鋪設完整安全, 更是影響不動產價格因素之一,但一般都市對此方面皆做過詳細的規劃,故 僅給予5%的評比。 2、個別因素: 所謂個別因素,是指形成不動產個別性,進而形成個別價格之因素而言。個 別因素又區分為土地與建物。 土地 ※ 面積(6%):面積會隨著建築物的用途,價格會發生很大的差異。究竟面積 應該多大才合適,要考慮到所屬的地區。住宅區內若是適當的面積將會提升 價格,因此給予6%評等。 ※ 形狀(9%):每個宗地的形態千差萬別,形狀能決定建築物之性格及規模。 形狀會影響建築物的利用性、便利、效用,因此給予9%的評等。 ※ 面臨道路寬(8%):路寬的大小影響到車流量的多寡以及住宅區內車輛進出 的方便性,因此給予8%的評等。 ※ 道路鋪裝(5%):目前道路大多以柏油路為主,因此評等著重在於道路是否 平坦,因此給予5%評等。 ※ 地勢(5%):土地的傾斜對於價格有重要的影響。在住宅區內傾斜的宗地價 格較平坦的便宜,勘估物並無明顯的傾斜,故給予5%評等。 建物 ※ 構造(3%):建物的構造及建材品質影響著價格,若是能耐震、耐火更是提 高建物的價格。 ※ 屋齡(2%):建物的耐用年數對價格有一定的影響力,但選取的建物差異不

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大,故只給予2%的評等。 ※ 座向(2%):有些人因為氣候關係特別注重座向,但這並不會造成價格太大 的影響,因此只給予2%評等。 ※ 室內使用面積(7%):室內使用面積越大,使用的彈性就會越好,對建物的 價值就會增高,因此給予最高7%評等。 ※ 停車空間(5%):住宅區內可供停車地方甚少,停車問題一直是都市的問題, 因此停車位也是影響建物價格的重要因素之一,故給予5%評等。 ※ 勘估樓層 / 總樓層(1%):選取的建物屬於華廈,樓層無太大差異,又總 樓層只與面積影響,故只評1%。 環境條件部分(20%) ※ 日照(採光)(4%):日照充足與否與人的身體健康有密切的關係,因為人常處 於昏暗的環境下,容易憂鬱,所以近年來人對日照的重視會影響價格,因此 給予4%的評等。 ※ 通風(3%):通風良好,居家環境不容易潮濕,生活品質會有很大的改善,所 以也會影響價格,因此給予3%的評等。 ※ 乾濕度(3%):乾濕度良好的環境下,居家不會有陰冷的感覺,對人的健康也 有密切關係,所以也會影響價格,因此給予3%的評等。 ※ 寧適度(3%):環境的寧適度對重視生活品質的人會較為關心,隨著地區也會 有明顯差異,不過因選取的標的物使用用途都是集合住宅為主,故給予3% 的評等。 ※ 臨街情形(3%):臨街情形除了與交通便利性有很大的的關係外,街角地的利 用度亦較大,但因選取的標的物都屬集合住宅,故給予3%的評等。 ※ 社區安全(7%):社會治安的不穩定,讓人們更加注意社區安全的重要性,甚 至有無設置管理原控管居家的安全,會影響人們購屋的意願,故在環境條件 的個別因素給予7%最高的評等。 ※ 相關法規管制條件(2%):公法上的相關管制,對土地價格會有影響,但因選

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取的標的物位於相近的供需圈內,故給予2%的評等。 接近條件部分(25%) ※ 鄰避設施接近程度(2%):越接近臨避設施,如變電所、垃圾掩埋場、加油站 等,其環境品質會受到影響,所以標的物接近程度越遠越好,故給予2%的 評等。 ※ 商業設施接近程度(5%):越接近商業設施,如批發市場、大賣場、購物中心 等,會增加人們生活的便利,所以標的物接近程度越近越好,故給予5%的 評等。 ※ 文教設施接近程度(3%):越接近文教設施,如國中小學、美術館、音樂廳等, 會是作為養育子女方面上很大的影響,但只要是在接近的範圍裡,人們都是 可以接受的,故給予3%的評等。 ※ 遊憩設施接近程度(3%):越接近遊憩設施,如公園、游泳池、體育場所等, 會讓人民在忙碌工作之餘,在夜間或休假的時候能在居家附近從事休閒娛 樂,故給予3%的評等。 ※ 服務設施接近程度(2%):越接近服務設施,如郵局、銀行等,會增加人民生 活上的便利性,故給予2%的評等。 ※ 衛生設施接近程度(4%):越接近衛生設施,如醫院等,若居家有老人家的家 庭,老人家身體有微恙時能就近檢察,所以讓現代人越重視居家附近是否有 完善的衛生設施,故給予4%的評等。 ※ 安全設施接近程度(4%):越接近安全設施,如警察局、消防隊等,因為居家 環境的安全與否,會影響人們選址的意願,故給予4%的評等。 ※ 公用設施接近程度(3%):越接近公用設施,如加油站等,會增加人們生活的 便利性,故給予3%的評等。 ※ 維生設施接近程度(4%):越接近維生設施,如瓦斯、自來水等,這是居家環 境中不是天天需要的必需品,但一天沒有它卻不能生活的設施,故給予4% 的評等。

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(二)區域與個別因素調整基準表 區域與個別因素調整基準表 項目 勘估標的 (大進街) 比較標的A (公益路) 比較標的B (大進街) 比較標的C (存中街) 標的圖片 面積 4633 ㎡ 2439 ㎡ 1986 ㎡ 763 ㎡ 形狀 近似矩形 近似矩形 近似矩形 近似矩形 面臨道路 寬 12 米寬 30 米寬 12 米寬 20 米寬 道路鋪裝 柏油鋪面 柏油分隔島 柏油鋪面 柏油分隔島 土 地 地勢 平整 平整 平整 平整 構造 鋼筋混泥土 鋼筋混泥土 鋼筋混泥土 鋼筋混泥土 屋齡 約12 年 約7 年 約10 年 約4 年 座向 無法得知 無法得知 無法得知 無法得知 建物面積 98.22 ㎡ 85.19 ㎡ 142.61 ㎡ 81.46 ㎡ 停車空間 無法得知 無法得知 無法得知 無法得知 建 物 樓層數 12/14 層 12/14 層 11/18 層 12/14 層 日照(採 光) 兩面 兩面 兩面 兩面 通風 三面 三面 三面 三面 乾溼度 兩面 兩面 兩面 兩面 寧適性 良好 良好 良好 良好 臨街情形 雙面臨街 雙面臨街 單面臨街 單面臨街 社區安全 良好 良好 良好 良好 環 境 條 件 使用分區 第二種住宅區 第二種住宅區 第三種住宅區 第二種住宅區

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案例 設施 勘估標的 (大官邸) 比較標的 A(璀璨之旅) 比較標的 B(寶璽尊邸) 比較標的 C(存美術) 商業設施 向上市場 1.7KM 1KM 0.924KM 0.93KM 全家福鞋店 (大墩) 0.636KM 0.606KM 0.771KM 1.9KM 金石堂 2KM 0.833KM 0.534KM 1.6KM NOVA 1.8KM 1.1KM 1.9KM 1.9KM 廣三 SOGO 1.5KM 1.4KM 2.3KM 2.3KM 大進市場 1.6KM 1.4KM 0.833KM 1.1KM 家樂福 (大墩店) 0.766KM 0.7KM 0.554KM 1.7KM 黃昏市場 (南屯店) 2.2KM 2.1KM 1.4KM 1.5KM 燦坤 0.618KM 0.601KM 0.763KM 2KM 大墩廣場 0.716KM 0.635KM 0.813KM 2KM 麥當勞 (公益店) 0.716KM 0.635KM 0.813KM 2KM 新光三越 2.5KM 2.8KM 3.2KM 4KM 新學友 (南屯店) 0.64KM 0.572KM 0.738KM 1.9KM 交通設施 火車站 4.5KM 3.8KM 4.2KM 4KM 高鐵烏日站 10.8KM 11.5KM 10.8KM 8.7KM 台中交流道 4.2KM 4.5KM 4.9KM 5.6KM 文教設施 向上國中 2.2KM 1.5KM 1.4KM 0.935KM 中正國小 1.9KM 1.2KM 2KM 2KM 大業國中 0.307KM 0.522KM 1KM 1.9KM 東興國小 0.543KM 0.913KM 1.4KM 2KM 大新國小 1.4KM 1.8KM 0.861KM 2KM 惠文中學 1.5KM 1.8KM 1.9KM 3.2KM 台中特殊 教育學校 1.4KM 1.4KM 1.5KM 2.8KM 台中二中 3.1KM 2.3KM 3.2KM 3.3KM 台中一中 4.6KM 3.9KM 4.5KM 4.3KM

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台中女中 4.5KM 4KM 3.7KM 2.8KM 文華高中 2.6KM 2.7KM 3.7KM 3.7KM 鄰避設施 台中市 變電所 4.8KM 4.1KM 4.5KM 4.3KM 中油加油站 0.689KM 0.286KM 0.813KM 1.6KM 社教設施 西區圖書館 0.963KM 0.261KM 0.827KM 1.2KM 台中市立文 化中心 2.9KM 2.2KM 2.1KM 1.3KM 美術館 2.7KM 2.1KM 2KM 0.903KM 科博館 2KM 1.8KM 2.7KM 2.7KM 遊憩設施 大益公園 1.3KM 1.2KM 0.559KM 1.1KM 東興公園 0.348KM 0.56KM 1KM 2.1KM 公益公園 1.1KM 0.409KM 1.1KM 1.2KM 豐樂公園 3.5KM 3.4KM 2.7KM 2.8KM 萬壽棒球場 1KM 0.985KM 0.252KM 1.4KM 市立棒球場 4.6KM 4.4KM 4.3KM 4.1KM 市民廣場 1.978KM 1.254KM 1.87KM 1.7KM 圓形劇場 1.489KM 1.538KM 0.635KM 2.06KM 服務設施 西區區公所 3.5KM 2.8KM 2.7KM 1.8KM 彰化銀行 1.5KM 1.1KM 0.632KM 2.4KM 第七商銀 1.4KM 1.4KM 0.973KM 0.779KM 遠東商銀 0.792KM 0.035KM 0.923KM 1.4KM 花旗銀行 2.3KM 1.6KM 1.5KM 0.453KM 玉山商銀 0.243KM 0.874KM 1KM 2.2KM 二信 0.799KM 0.874KM 0.143KM 1.3KM 台中商銀 1.2KM 0.208KM 0.905KM 1.2KM 中華電信 0.651KM 2.7KM 2KM 2.1KM 郵局 2.7KM 0.656KM 1.4KM 1.4KM 中興地政 事務所 0.35KM 0.499KM 1KM 1.8KM 衛生設施 林新醫院 1.7KM 1.8KM 1.4KM 2.6KM 澄清醫院 3.6KM 3.2KM 3.6KM 3.4KM

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衛生局 3KM 3KM 2.2KM 2.3KM 台中醫院 4.2KM 3.7KM 3.2KM 2.4KM 安全設施 派出所 1.4KM 0.794KM 0.711KM 0.725KM 台中市警察 總局 1.9KM 2.2KM 2.6KM 3.4KM 消防分隊 2.2KM 2.7KM 2.8KM 4KM 公共設施 台中稽徵處 (台中分局) 4.1KM 3.4KM 3.1KM 2.9KM 健保局 1.3KM 1.8KM 2KM 3.3KM

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(三)區域與個別因素調整率表 1、區域因素 (1)自然因素 5% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.25 2.5 3.75 5 稍優 -2.5 0 1.25 2.5 3.75 普通 -2.5 -1.25 0 1.25 2.5 稍差 -3.75 -2.5 -1.25 0 1.25 差 -5 -3.75 -2.5 -1.25 0 都位於台中市 案例A(0)案例 B(0)案例 C(0) (2) 與市中心距離 5% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.25 2.5 3.75 5 稍優 -2.5 0 1.25 2.5 3.75 普通 -2.5 -1.25 0 1.25 2.5 稍差 -3.75 -2.5 -1.25 0 1.25 差 -5 -3.75 -2.5 -1.25 0 優:3KM 以下 稍優:3-4KM 普通:4-5KM 稍差:5-6KM 差:6KM 以上 案例A(-1.25)案例 B(0)案例 C(-1.25)

(26)

(3) 交通設施連接程度與等級 10% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 2.5 5 7.5 10 稍優 -2.5 0 2.5 5 7.5 普通 -5 -2.5 0 2.5 5 稍差 -7.5 -5 -2.5 0 2.5 差 -10 -7.5 -5 -2.5 0 優:3KM 以下 稍優:3-4KM 普通:4-5KM 稍差:5-6KM 差:6KM 以上 案例A(0)案例 B(0)案例 C(2.5) (4) 商業設施配置 5% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.25 2.5 3.75 5 稍優 -2.5 0 1.25 2.5 3.75 普通 -2.5 -1.25 0 1.25 2.5 稍差 -3.75 -2.5 -1.25 0 1.25 差 -5 -3.75 -2.5 -1.25 0 優:7 家以上 稍優:5-7 家 普通:3-5 家 稍差:1-3 家 差:0 家 案例A(-2.5)案例 B(-2.5)案例 C(2.5) 以 1KM 以內

(27)

(5) 文教設施配置 10% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 2.5 5 7.5 10 稍優 -2.5 0 2.5 5 7.5 普通 -5 -2.5 0 2.5 5 稍差 -7.5 -5 -2.5 0 2.5 差 -10 -7.5 -5 -2.5 0 優:4 間 稍優:3 間 普通:2 間 稍差:1 間 差:0 間 案例A(0)案例 B(2.5)案例 C(2.5) 以 1KM 以內 (6) 遊憩設施配置 15% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 3.75 7.5 11.25 15 稍優 -3.75 0 3.75 7.5 11.25 普通 -7.5 -3.75 0 3.75 7.5 稍差 -11.25 -7.5 -3.75 0 3.75 差 -15 -11.25 -7.5 -3.75 0 優:4 處以上 稍優:3 處 普通:2 處 稍差:1 處 差:0 處 案例A(-3.75)案例 B(0)案例 C(7.5) 以 1KM 以內

(28)

(7) 服務設施配置 15% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 3.75 7.5 11.25 15 稍優 -3.75 0 3.75 7.5 11.25 普通 -7.5 -3.75 0 3.75 7.5 稍差 -11.25 -7.5 -3.75 0 3.75 差 -15 -11.25 -7.5 -3.75 0 優:6 家以上 稍優:5 家 普通:4 家 稍差:3 家 差:2 家以下 案例A(-7.5)案例 B(0)案例 C(7.5) 以 1KM 以內 (8) 衛生設施配置 5% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.25 2.5 3.75 5 稍優 -2.5 0 1.25 2.5 3.75 普通 -2.5 -1.25 0 1.25 2.5 稍差 -3.75 -2.5 -1.25 0 1.25 差 -5 -3.75 -2.5 -1.25 0 優:4 間以上 稍優:3 間 普通:2 間 稍差:1 間 差:0 間 案例A(0)案例 B(0)案例 C(-1.25) 以 3KM 以內

(29)

(9) 安全設施配置 15% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 3.75 7.5 11.25 15 稍優 -3.75 0 3.75 7.5 11.25 普通 -7.5 -3.75 0 3.75 7.5 稍差 -11.25 -7.5 -3.75 0 3.75 差 -15 -11.25 -7.5 -3.75 0 案例C 普通 其餘皆稍優 案例A(0)案例 B(0)案例 C(3.75) (10)公共設施配置 10% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 2.5 5 7.5 10 稍優 -2.5 0 2.5 5 7.5 普通 -5 -2.5 0 2.5 5 稍差 -7.5 -5 -2.5 0 2.5 差 -10 -7.5 -5 -2.5 0 優:4 處以上 稍優:3 處 普通:2 處 稍差:1 處 差:0 處 (包含遊憩設施) 案例A(-2.5)案例 B(-2.5)案例 C(2.5) 1 公里以內

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(11)維生設施配置 5% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.25 2.5 3.75 5 稍優 -2.5 0 1.25 2.5 3.75 普通 -2.5 -1.25 0 1.25 2.5 稍差 -3.75 -2.5 -1.25 0 1.25 差 -5 -3.75 -2.5 -1.25 0 皆有自來水、瓦斯管 線、網路線等 案例A(0)案例 B(0)案例 C(0) 2、個別因素 土地 (12)面積 6% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.5 3 4.5 6 稍優 -1.5 0 1.5 3 4.5 普通 -3 -1.5 0 1.5 3 稍差 -4.5 -3 -1.5 0 1.5 差 -6 -4.5 -3 -1.5 0 優:4000 以上 稍優:3000-4000 普通:2000-3000 稍差:1000-2000 差:1000 以下 單位:平方公尺 案例A(3)案例 B(4.5)案例 C(6)

(31)

(13)形狀 9% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 2.25 5 7.25 9 稍優 -2.25 0 2.25 5 7.25 普通 -5 -2.25 0 2.25 5 稍差 -7.25 -5 -2.25 0 2.25 差 -9 -7.25 -5 -2.25 0 皆類似矩形 案例A(0)案例 B(0)案例 C(0) (14)面臨道路寬 8% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 2 4 6 8 稍優 -2 0 2 4 6 普通 -4 -2 0 2 4 稍差 -6 -4 -2 0 2 差 -8 -6 -4 -2 0 優:30 米以上 稍優:25-30 米以上 普通:20-25 米以上 稍差:15-20 米以上 差:15 米以下 案例A(-8)案例 B(0)案例 C(-4)

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(15)道路鋪裝 5% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.25 2.5 3.75 5 稍優 -2.5 0 1.25 2.5 3.75 普通 -2.5 -1.25 0 1.25 2.5 稍差 -3.75 -2.5 -1.25 0 1.25 差 -5 -3.75 -2.5 -1.25 0 優:柏油路分隔島 稍優:柏油路 普通:地磚 稍差:水泥 差:泥土 案例A(-2.5)案例 B(0)案例 C(-2.5) (16)地勢 5% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.25 2.5 3.75 5 稍優 -2.5 0 1.25 2.5 3.75 普通 -2.5 -1.25 0 1.25 2.5 稍差 -3.75 -2.5 -1.25 0 1.25 差 -5 -3.75 -2.5 -1.25 0 皆為平坦 案例A(0)案例 B(0)案例 C(0)

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建物 (17)構造 3% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 0.75 1.5 2.25 3 稍優 -0.75 0 0.75 1.5 2.25 普通 -1.5 -0.75 0 0.75 1.5 稍差 -2.25 -1.5 -0.75 0 0.75 差 -3 -2.25 -2.5 -0.75 0 優:SRC 稍優:RC 普通:RC+加強磚造 稍差:加強磚造 差:磚造 案例A(0)案例 B(0)案例 C(0) (18)屋齡 2% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 0.5 1 1.5 2 稍優 -0.5 0 0.5 1 1.5 普通 -1 -0.5 0 0.5 1 稍差 -1.5 -1 -0.5 0 0.5 差 -2 -1.5 -1 -0.5 0 優:2 年以下 稍優:3-5 年 普通:6-8 年 稍差:9-11 年 差:12 年以上 案例A(-1)案例 B(-0.5)案例 C(-1.5)

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(19)座向 2% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 0.5 1 1.5 2 稍優 -0.5 0 0.5 1 1.5 普通 -1 -0.5 0 0.5 1 稍差 -1.5 -1 -0.5 0 0.5 差 -2 -1.5 -1 -0.5 0 無法入內勘察 案例A(0)案例 B(0)案例 C(0) (20)建物面積 7% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.75 3.5 5.25 7 稍優 -1.75 0 1.75 3.5 5.25 普通 -3.5 -1.75 0 1.75 3.5 稍差 -5.25 -3.5 -1.75 0 1.75 差 -7 -5.25 -3.5 -1.75 0 優:100 ㎡以上 稍優:90-100 ㎡ 普通:80-90 ㎡ 稍差:70-80 ㎡ 差:70 ㎡以下 案例A(1.75)案例 B(-1.75)案例 C(1.75)

(35)

(21)停車空間 5% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.25 2.5 3.75 5 稍優 -2.5 0 1.25 2.5 3.75 普通 -2.5 -1.25 0 1.25 2.5 稍差 -3.75 -2.5 -1.25 0 1.25 差 -5 -3.75 -2.5 -1.25 0 無法得知 案例A(0)案例 B(0)案例 C(0) (22)勘估樓層/總樓層 1% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 0.25 0.5 0.75 1 稍優 -0.25 0 0.25 0.5 0.75 普通 -0.5 -0.25 0 0.25 0.5 稍差 -0.75 -0.5 -0.25 0 0.25 差 -1 -0.75 -0.5 -0.25 0 優:16 層以上 稍優:13-16 層 普通:9-12 層 稍差:5-8 層 差:1-4 層 案例A(0)案例 B(0)案例 C(0)

(36)

環境條件 (23)日照(採光) 4% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1 2 3 4 稍優 -1 0 1 2 3 普通 -2 -1 0 1 2 稍差 -3 -2 -1 0 1 差 -4 -3 -2 -1 0 優:4 面 稍優:3 面 普通: 2 面 稍差:1 面 差: 無 案例A(0)案例 B(0)案例 C(0) (24)通風 3% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 0.75 1.5 2.25 3 稍優 -0.75 0 0.75 1.5 2.25 普通 -1.5 -0.75 0 0.75 1.5 稍差 -2.25 -1.5 -0.75 0 0.75 差 -3 -2.25 -2.5 -0.75 0 優:4 扇窗 稍優: 3 扇窗 普通:2 扇窗 稍差:1 扇窗 差:無 案例A(0)案例 B(0)案例 C(0)

(37)

(25)乾濕度 3% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 0.75 1.5 2.25 3 稍優 -0.75 0 0.75 1.5 2.25 普通 -1.5 -0.75 0 0.75 1.5 稍差 -2.25 -1.5 -0.75 0 0.75 差 -3 -2.25 -2.5 -0.75 0 優:4 面 稍優:3 面 普通:2 面 稍差:1 面 差:無 案例A(0)案例 B(0)案例 C(0) (26)寧適性 3% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 0.75 1.5 2.25 3 稍優 -0.75 0 0.75 1.5 2.25 普通 -1.5 -0.75 0 0.75 1.5 稍差 -2.25 -1.5 -0.75 0 0.75 差 -3 -2.25 -2.5 -0.75 0 優:賞心悅目 稍優:良好 普通:適宜 稍差:心煩 差:躁鬱 所有案例都為良好 案例A(0)案例 B(0)案例 C(0)

(38)

(27)臨街情形 3% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 0.75 1.5 2.25 3 稍優 -0.75 0 0.75 1.5 2.25 普通 -1.5 -0.75 0 0.75 1.5 稍差 -2.25 -1.5 -0.75 0 0.75 差 -3 -2.25 -2.5 -0.75 0 優:四面臨街 稍優:三面臨街 普通:雙面臨街 稍差:單面臨街 差:無 案例A(0)案例 B(0.75)案例 C(0.75) (28)社區安全 7% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.75 3.5 5.25 7 稍優 -1.75 0 1.75 3.5 5.25 普通 -3.5 -1.75 0 1.75 3.5 稍差 -5.25 -3.5 -1.75 0 1.75 差 -7 -5.25 -3.5 -1.75 0 優:巡邏頻率極高 稍優:巡邏頻率稍高 普通:巡邏頻率一般 稍差:巡邏頻率稍低 差:巡邏頻率極低 案例A(0)案例 B(0)案例 C(0)

(39)

(29)相關法規管制條件 2% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 0.5 1 1.5 2 稍優 -0.5 0 0.5 1 1.5 普通 -1 -0.5 0 0.5 1 稍差 -1.5 -1 -0.5 0 0.5 差 -2 -1.5 -1 -0.5 0 案例B 為住三,其餘 為住二。 案例A(0)案例 B(-0.5)案例 C(0) 【接近條件】 (30)鄰避設施接近程度 2% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 0.5 1 1.5 2 稍優 -0.5 0 0.5 1 1.5 普通 -1 -0.5 0 0.5 1 稍差 -1.5 -1 -0.5 0 0.5 差 -2 -1.5 -1 -0.5 0 優:2KM 以上 稍優:1.5-2KM 普通:1-1.5KM 稍差:0.5-1KM 差:0.5KM 以下 案例A(0.5)案例 B(0)案例 C(-1)

(40)

(31)商業設施接近程度 5% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.25 2.5 3.75 5 稍優 -2.5 0 1.25 2.5 3.75 普通 -2.5 -1.25 0 1.25 2.5 稍差 -3.75 -2.5 -1.25 0 1.25 差 -5 -3.75 -2.5 -1.25 0 優:0.5KM 以內 稍優:0.5-1.0KM 普通:1.0-1.5KM 稍差:1.5-2KM 差:2KM 以上 案例A(0)案例 B(1.25)案例 C(2.5) (32)文教設施接近程度 3% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 0.75 1.5 2.25 3 稍優 -0.75 0 0.75 1.5 2.25 普通 -1.5 -0.75 0 0.75 1.5 稍差 -2.25 -1.5 -0.75 0 0.75 差 -3 -2.25 -2.5 -0.75 0 優:0.5KM 以內 稍優:0.5-1.0KM 普通:1.0-1.5KM 稍差:1.5-2KM 差:2KM 以上 案例A(0.75)案例 B(1.5)案例 C(1.5)

(41)

(33)遊憩設施接近程度 3% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 0.75 1.5 2.25 3 稍優 -0.75 0 0.75 1.5 2.25 普通 -1.5 -0.75 0 0.75 1.5 稍差 -2.25 -1.5 -0.75 0 0.75 差 -3 -2.25 -2.5 -0.75 0 優:0.5KM 以內 稍優:0.5-1.0KM 普通:1.0-1.5KM 稍差:1.5-2KM 差:2KM 以上 案例A(0)案例 B(-0.75)案例 C(1.5) (34)服務設施接近程度 2% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 0.5 1 1.5 2 稍優 -0.5 0 0.5 1 1.5 普通 -1 -0.5 0 0.5 1 稍差 -1.5 -1 -0.5 0 0.5 差 -2 -1.5 -1 -0.5 0 優:0.5KM 以內 稍優:0.5-1.0KM 普通:1.0-1.5KM 稍差:1.5-2KM 差:2KM 以上 案例A(-0.5)案例 B(0.5)案例 C(1)

(42)

(35)衛生設施接近程度 4% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1 2 3 4 稍優 -1 0 1 2 3 普通 -2 -1 0 1 2 稍差 -3 -2 -1 0 1 差 -4 -3 -2 -1 0 優:1KM 以內 稍優:1-2KM 普通:2-3KM 稍差:3-4KM 差:4KM 以上 案例A(0)案例 B(0)案例 C(1) (36)安全設施接近程度 4% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1 2 3 4 稍優 -1 0 1 2 3 普通 -2 -1 0 1 2 稍差 -3 -2 -1 0 1 差 -4 -3 -2 -1 0 優:0.5KM 以內 稍優:0.5-1KM 普通:1-1.5KM 稍差:1.5-2KM 差:2KM 以上 案例A(-1)案例 B(-1)案例 C(-1)

(43)

(37)公用設施接近程度 3% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 0.75 1.5 2.25 3 稍優 -0.75 0 0.75 1.5 2.25 普通 -1.5 -0.75 0 0.75 1.5 稍差 -2.25 -1.5 -0.75 0 0.75 差 -3 -2.25 -2.5 -0.75 0 優:0.5KM 以內 稍優:0.5-1KM 普通:1-1.5KM 稍差:1.5-2KM 差:2KM 以上 案例A(0)案例 B(0)案例 C(1.5) (38)維生設施接近程度 4% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1 2 3 4 稍優 -1 0 1 2 3 普通 -2 -1 0 1 2 稍差 -3 -2 -1 0 1 差 -4 -3 -2 -1 0 皆有維生設施 案例A(0)案例 B(0)案例 C(0)

(44)

最後推定價

一、影響價格因素修正率表 區域條件 影響價格的因素 比較標的物A 比較標的物B 比較標的物C 自然因素 0 稍優 0 稍優 0 稍優 與市中心距離 -1.25 稍優 0 普通 -1.25 稍優 交通設施連接程度與等級 0 普通 0 普通 2.5 稍差 商業設施配置 -2.5 優 -2.5 優 2.5 稍差 文教設施配置 0 普通 2.5 稍差 2.5 稍差 遊憩設施配置 -3.75 優 0 稍優 7.5 稍差 服務設施配置 -7.5 優 0 普通 7.5 差 衛生設施配置 0 普通 0 普通 -1.25 稍優 安全設施配置 0 稍優 0 稍優 3.75 普通 公用設施配置 -2.5 普通 -2.5 普通 2.5 差 維生設施配置 0 優 0 優 0 優 總計 -18.75 -3.75 21.25 個別因素 影響價格的因素 比較標的物A 比較標的物 B 比較標的物 C 面積 3 普通 4.5 稍差 6 差 形狀 0 優 0 優 0 優 面臨道路寬 -8 優 0 差 -4 普通 道路鋪裝 -2.5 優 0 稍優 -2.5 優 土 地 地勢 0 優 0 優 0 優 構造 0 稍優 0 稍優 0 稍優 屋齡 -1 普通 -0.5 稍差 -1.5 稍優 座向 0 無法 評估 0 無法 評估 0 無法 評估 建物面積 1.75 普通 -1.75 優 1.75 普通 停車空間 0 無法 評估 0 無法 評估 0 無法 評估 建 物 勘估樓層/總樓層 0 普通 0 普通 0 普通 日照(採光) 0 普通 0 普通 0 普通 通風 0 稍優 0 稍優 0 稍優 乾溼度 0 普通 0 普通 0 普通 個 別 因 素 環 境 條 件 寧適性 0 稍優 0 稍優 0 稍優

(45)

臨街情形 0 普通 0.75 稍差 0.75 稍差 社區安全 0 稍優 0 稍優 0 稍優 相關法規管制條件 0 稍優 -0.5 優 0 稍優 鄰避設施接近程度 0.5 差 0 稍差 -1 稍優 商業設施接近程度 0 稍優 1.25 普通 2.5 稍差 文教設施接近程度 0.75 稍優 1.5 普通 1.5 普通 遊憩設施接近程度 0 稍優 -0.75 優 1.5 稍差 服務設施接近程度 -0.5 優 0.5 普通 0 稍差 衛生設施接近程度 0 稍優 0 稍優 1 普通 安全設施接近程度 -1 稍優 -1 稍優 -1 稍優 公用設施接近程度 0 優 0 優 1.5 普通 接 近 條 件 維生設施接近程度 0 優 0 優 0 優 總計 -7 4 6.5 二 價格判定表 區分 比較標的物A 比較標的物B 比較標的物C 土地登記日期 95/05/08 95/11/01 91/11/11 建物登記日期 95/05/08 95/11/01 91/11/11 交易價格(元/㎡) 55,758 37,866 73,901 情況修正 100/100 100/100 100/100 期日修正 100/100 100/100 102.5/100 個別因素修正 93/100 104/100 106.5/100 區域因素修正 81.25/100 96.25/100 121.25/100 總修正率 74.25/100 100.25/100 130.25/100 平均修正率 93.5625% 100.0625% 107.5625% 修正後之價格 (元/㎡) 42132.1 37903.9 97815 說明: (一)情況補正: 由於此三項比較標的物皆為正常情況,即無法拍屋、親屬間之買賣、移民之 情事或其他特殊交易之況,故其情況補正為100/100。 (二)期日修正:

(46)

比較標的A、B 的買賣實例之交易日期皆為 95 年發生,本研究於 95 年間求 取對象不動產估價額,兩者之間無時間性差異,所以比較標的A、B 不需進行期 日修正。然而,比較標的C 的買賣實例之交易日期為 91 年發生,與本研究 95 年間求取對象不動產估價額之日期有4 年的時間性差異,所以依據行政院主計處 公佈消費者物價指數及其年增率,以買賣交易日期91 年起算,至民國 94 年為止, 以2 年為一期,每經一期 1.25%計算期日之修正。故修正結果比較標的物 A 為 100/100,比較標的物 B 為 100/100, 比較標的物 C 為 102.5/100。 (三)個別因素比較之修正: 1、比較標的物 A 個別因素比較判定為-7%,因為對象地 A 的面臨道路寬、與服 務設施的接近程度比勘估標的物為優,故修正結果為93/100。 2、比較標的物 B 個別因素比較判定為 4%,因為對象地 B 的建物面積比勘估標 的稍差、臨接情形普通,故修正結果為104/100。 3、比較標的物 C 個別因素比較判定為 6.5%,因為對象地 C 的建物面積比勘估標 的差、臨路條件、與商業、遊憩設施的接近條件皆稍差,故修正結果為106.5/100。 (四)區域因素比較之修正: 1、比較標的物 A 區域因素比較判定為-18.75%,因為對象地 A 與市中心距離比 勘估標的稍優、商業設施、遊憩設施、服務設施配置皆為優,故修正結果為 81.25/100。 2、比較標的物 B 區域因素比較判定為-3.75%,因為對象地 A 的文教設施比勘估 標的稍差、及公用設施的配置為普通,故修正結果為96.25/100。 3、比較標的物 C 區域因素比較判定為-21.25%,因為對象地 C 的區域條件中只 有與市中心距離、衛生設施配置比勘估標的稍優外,其餘都比勘估標的稍差,故 修正結果為121.25/100。 (五)比較標的 A、B、C 的平均修正率: 1、比較標的 A 的平均修正率為 93.5625%,A 的平均修正率與 100%的接近程度 相差6.4375。 2、比較標的 B 的平均修正率為 100.0625%,B 的平均修正率與 100%的接近程度 相差0.0625。 3、比較標的 C 的平均修正率為 107.5625%,C 的平均修正率與 100%的接近程度

(47)

相差7.5625。 由以上1、2、3 點推知,比較標的 B 的接近程度最近,表示 B 的修正率最小與 勘估標的物的差異最小,也表示B 的個別因素、區域因素條件都與勘估標的相似 度高,故判定40%的權重比。另外比較標的 A、C 的與 100%的接近程度相差不 遠,故判定各30%的權重比。 (六)比較標的物 A、B、C 修正後價格,是依據上述價格判定表中(1)期日修正, (2)情況補正,(3)個別因素比較,(4)區域因素比較等五個步驟,而其演算過程套 用日本已經形成之一定買賣實例比較法估價程式,故特再就演算程式說明如下: 實例地買賣交易價格×(期日× (情況× (個別因素× (區域因素=對象地單價 修正) 補正) 比較) 比較) 1、比較標的物 A 修正後價格: 55,758*100/100*100/100*93/100*81.25/100=42132.1(元/㎡) 2、比較標的物 B 修正後價格: 37,866*100/100*100/100*104/100*96.25/100=37903.9(元/㎡) 3、比較標的物 C 修正後價格: 73,901*100/100*102.5/100*106.5/100*121.25/100=97815(元/㎡) 三、勘估標的物的試算價格: 由以上(一)到(六)的說明可以得知,比較標的 A、B、C 期日修正、情況補正、 個別因素比較、區域因素比較等四個步驟修正後,分別依不同的修正數套用買賣 實例比較法之演算程式,可以算出比較標的物A、B、C 的修正後價格。再依據 三者的平均修正率推知,與100%接近程度最小的 B 將給予 40%較高的權重,表 示其與勘估標的物在環境、個別、區域等因素上都是最相近。另外A、C 與 100% 相近程度相差不遠,故給予各30%的權重比。因此對於各比較案例給予不同權 重:案例A 30%、案例 B 40%、案例 C 30%,由此得知勘估標的物的價格,如 下。

勘估標的物的總價:

(42132.1*0.3+37903.9*0.4+97815*0.3)*98.22=5612000(元) 單位價格:5,612 千元。

(48)

附錄

勘估標的物-大官邸

建 物 前景 內景 後景 大門 公 設 游泳池 韻律室 桌球室 中庭 7-11 Mos 漢堡 精明一街 麥當勞 商 業 設 施 家樂福 大進市場 大墩廣場 金石堂

(49)

公 共 設 施 台中稽徵處 東興停車場 台中警察總局

勘估標的物-大官邸

文 教 設 施 大業國中 東興國小 喬登美語 遊 憩 設 施 大業公園 東興公園 中信證劵 合作金庫 中國信託 新光銀行 服 務 設 施 日盛證劵 台中郵政總局

(50)

衛 生 設 施 小兒科 林新醫院 藥局 鄰 避 設 施 中油加油站 比較標的物A-璀璨之旅 建 物 前景 內景 後景 車庫 公 設 游泳池 健身房 攀岩區 遊樂區 7-11 諾貝爾書局 85℃咖啡 冰館/一品花雕雞 商 業 設 施

(51)

Starbucks coffee 家樂福 紅蟹將軍 水舞饌 文 教 設 施 大業國中 東興國小 社 教 設 施 台中西區圖書館 比較標的物A-璀璨之旅 遊 憩 設 施 公益公園 公益公園(內景) 遠東商業銀行 台中商業銀行 中國信託 永豐銀行 服 務 設 施 日盛證劵 台中郵政總局 鄰 避 設 施

(52)

中油加油站 衛 生 設 施 長榮牙醫 皮膚科 林新醫院 公 共 設 施 台中稽徵處 東興停車場 台中警察總局 比較標的物B-寶璽尊邸 建 物 前景 側景 大門 車庫 公 共 設 施

(無法入內拍攝)

商 業 設 施 糖村蛋糕 興農超市 東興市場 家樂福

(53)

文 教 設 施 大業國中 東興國小 普林斯頓幼稚園 遊 憩 設 施 萬壽棒球場 萬壽棒球場

比較標的物

B-寶璽尊邸

二信

安泰商業銀行

(54)

中油加油站

林新醫院

怡光藥局

(55)

比較標的物

C-存美術

建 物 前景 側景 大門 車庫 公 共 設 施

(無法入內拍攝)

忠明南路店家 7-11 NOVA 商 業 設 施 向上市場 五權西路內餐廳 文 教 設 施 向上國中 中正國小 鄰 避 設 施

(56)

比較標的物

C-存美術

國立美術館

美術館前廣場

文化中心

美誼游泳池

綠十八公園

綠十八公園園

綠園道

郵局(向上分

局)

花旗銀行

警察局

(57)
(58)
(59)
(60)
(61)
(62)
(63)
(64)
(65)
(66)
(67)
(68)
(69)
(70)

工作時間分配表

時間

工作內容

95 年 9 月 訪談仲介公司、尋找勘估及比較標的 95 年 10 月初至 95 年 10 月中 尋找勘估及比較標的 95 年 10 月中至 95 年 11 月中 確定勘估與比較標的、謄本資料申請 95 年 11 月中至 95 年 12 月初 現場勘查勘估與比較標的環境狀況及拍照 95 年 12 月 資料整理、估價報告書製作 96 年 1 月 估價報告書內容修正、繳交估價報告書

組員工作分配表

組員

工作內容

簡大洋 1. 詢問仲介 2. 標的物與比較案例的實地勘查 3. 謄本申請 4. 他項權利部與勘估標的物基本資料表格製作 5. 公共設施點位設置表製作 6. 勘估標的物計算與估價 黃詩淳 1. 詢問仲介 2. 標的物與比較案例的實地勘查 3. 謄本申請 4. 他項權利部與勘估標的物基本資料表格製作 5. 公共設施點位設置表製作 6. 勘估標的物計算與估價 林亞萱 1. 詢問仲介 2. 尋找標的物與比較案例 3. 標的物與比較案例的實地勘查 4. 謄本申請 5. 勘估標的物與比較案例實地拍照 6. 公共設施點位設置表製作

(71)

7. 勘估標的物計算與估價 陳玟如 1. 詢問仲介 2. 標的物與比較案例的實地勘查 3. 謄本申請 4. 臨路條件分析製作 5. 公共設施點位設置表製作 6. 勘估標的物計算與估價 彭秋雲 1. 詢問仲介 2. 標的物與比較案例的實地勘查 3. 謄本申請 4. 勘估標的物名詞分析 5. 個別因素分析 6. 勘估標的物計算與估價 張雅筑 1. 詢問仲介 2. 標的物與比較案例的實地勘查 3. 個別因素與區域因素的其他項補充說明分析 4. 個別因素分析 5. 勘估標的物計算與估價 6. 排版 傅怡貞 1. 詢問仲介 2. 標的物與比較案例的實地勘查 3. 勘估標的物計算與估價 4. 區域因素分析 5. 排版 6. 報告輸出 黃文欣 1. 詢問仲介 2. 標的物與比較案例的實地勘查 3. 謄本申請 4. 區域條件分析 5. 區域因素分析 6. 勘估標的物計算與估價

數據

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參考文獻

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