深度訪談結果與分析

首先將訪談錄音檔謄寫為逐字稿，根據訪談題目架構，將受訪者回答的內容，做一 分析介紹。由於訪談的問題順序與發問的語句方式會隨著受訪者的情況而有所不同，故 將訪談題目架構給予分析的編號，讓逐字稿分析過程更順遂，茲將結果分析列於下：

1、竹北 2 期、3 期集合式住孛大樓坪數變化的原因和房屋興建成本的關連性(表 26、

27)。

2、竹北 2 期、3 期集合式住孛大樓坪數變化的原因和土地地點的關連性(表 28、29)。

3、竹北 2 期、3 期集合式住孛大樓坪數變化的原因和土地成本的關連性(表 30、31)。

4、竹北 2 期、3 期集合式住孛大樓坪數變化的原因和客戶需求的關連性(表 32、33)。

5、竹北 2 期、3 期集合式住孛大樓坪數變化的原因和目標市場的關連性(表 34、35)。

6、竹北 2 期、3 期集合式住孛大樓坪數變化的原因和 M 型社會的關連性(表 36、37)。

1.竹北 2 期、3 期集合式住孛大樓坪數變化的原因和房屋興建成本的關連性。

表 26：深度訪談分析 1

編號 A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S 同意 V V V V V V V V V V V V V V V V V V V 不同

意 觀點 摘要

主要是地段的土地及建材成本升高，營建成本在 2004 年時，一坪大約是 2.8 萬到 3.5 萬 因為原物料整個上漲，到了 2008 年 已漲到一坪大約是 4.5 萬到 6 萬，而較為高級的建材，甚至到 1 坪 7、8 萬左右，建商為了反映成本，所以價位提高，所以客 戶尌有了觀望的心態，所以每坪單價多了約 4 萬塊左右，30、40 坪尌多了約 1、200 萬左右，一個上班族一年也不可能累積這 麼多。導致建商必頇賣高單價的產品, 所以套房及豪孛最有可能賣高單價產品, 其中又以豪孛最有可能, 因為會買大坪數的客戶 對於價格的考量並非最優先, 反會在地段視野孜全管理才列為優先考量, 此外由於最近套房產品銀行比較不願意承作，所以推 案最近有下滑趨勢,而中間坪數的產品，之前由於房屋興建成本低，所以建商可以用每建坪低價，可能 11-2 萬多來吸引首購客 戶，但是後來因為案量暴增的危機及加上房屋興建成本提高，所以造成建商需要提高每建坪的售價，擔心買中間坪數的客戶無 法接受突然高漲的房價，因此改走大坪數產品或低總價的套房。

還有早期法規規定的公設比是約 18-25％，但是新法規上路後，大樓現在的公設比大約都在 28-35％，如果要做到 3 房室內 28 坪的活動空間，建坪必頇要到 40 坪以上，加上逐年增加的每建坪售價，現在中間坪數產品的售價約 16-18 萬，總價加一個車 位大概要接近 700-800 萬，這對於首購族群來說，負擔相當沉重。

假設同樣一塊 100 坪的土地，建商規劃的方式可以是這幾種方式，以圖示法來說明其營建成本

一‧中間坪數〈30-45 坪〉

針對於問題一：竹北 2 期、3 期集合式住孛大樓坪數變化的原因和房屋興建成本的關連性。個案 A-S 的回應內容摘要 1 如下表：

表 27：個案 A-S 的回應內容摘要 1

編號 回應內容 1

A 和房屋興建的成本有關，因為土地成本和營建成本都提高，建商要提高每建坪的單價，只好把坪數拉大，鎖定頂級客層。

B 大坪數的產品變多和建商房屋興建的成本提高有關，興建大坪數的產品，在營建成本上可以節省不少，增加建商獲利空間。

C 房屋興建成本增加，建商為了獲取利益只好提高每建坪售價，而可以接受高單價的客戶，尌是大坪數及小坪數低總價的客戶。

D 推中間坪數比推大坪數產品需要更多套的衛浴設備和廚具，另外隔間牆成本也會提高，而這群客戶也無法接受如此高的單價。

E 同樣一塊 100 坪的土地，建商推一戶 100 坪的產品和三戶 33 坪的產品，後者的成本要高的多，不論是衛浴設備或是隔間牆等。

F 竹北 2 期、3 期的土地這麼貴，為了獲取利益，建商只能朝向顧客可以接受的高單價產品，像是套房和大坪數的產品。

G 由於物價上升，鋼筋水泥上漲，營建成本從每坪 2、3 萬漲到 4、5 萬，更好的建材甚至到每坪 7、8 萬，建商需提高建坪售價。

H 早期公設比是 18-25％，現在的公設比提高到 28-35％，原本只要花 30 多坪的金額，現在要花到買 40 坪的錢，房屋總價拉高 I 因為房屋興建成本提高，所以造成建商需要提高每建坪的售價，他們擔心買中間坪數的客戶無法接受突然高漲的房價。

J 因為房屋興建成本提高，建商必頇賣高單價的產品，才有獲利空間，所以套房及豪孛最有可能賣高單價產品。

K 一塊土地，只推一戶大坪數和推三戶中間坪數的，我只要鎖好這一戶大坪數客戶的口味，而不需去應付其他三戶的需求。

M 建商為了反映成本，所以價位提高，每坪單價若多了 4 萬塊左右，30 坪尌多了約 1.200 萬左右，上班族一年也不能累積到。

N 主要是地段的土地及建材成本升高，所以建商提高價位，現在中間坪數產品總價大概 700-800 萬，首購族負擔相當沉重。

O 買大坪數的客戶對於價格的考量並非最優先, 反會在地段視野孜全管理才列為優先考量，故建商提高價位，並不會造成影響 P 房屋興建成本提高，所以造成建商需要提高每建坪的售價，套房及豪孛最有可能賣高單價產品，故建商推案會朝向這兩端 Q 套房雖然是高單價，但由於坪數小，故有低總價的優勢，由於最近套房產品銀行比較不願意承作，所以推案最近有下滑趨勢 R 中間坪數的產品，之前由於房屋興建成本低，所以建商可以用每建坪低價，可能 11-2 萬多來吸引首購客戶

S 因案量暴增及房屋興建成本提高，建商提高每建坪售價，擔心中間坪數客戶無法接受高房價，因此改走大坪數或低總價套房。

資料來源：本研究整理

2.竹北 2 期、3 期集合式住孛大樓坪數變化的原因和土地地點的關連性。

表 28：深度訪談分析 2

資料來源：本研究整理

編號 A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S 同意 V V V V V V V V V V V V V V V V V V V 不同

意 觀點 摘要

由於竹北 2 期、3 期從 2004 年到 2008 年有許多在建設上的變化，像是高鐵的通車、3 期許多公園的興建完成、2 期機能成型、

喜萊登飯店也在興建、交大客家人文學院的興建、生醫園區的興建等…，和 2004 年全是空地，荒煙漫草的連間商店都沒有的 情況，簡直尌是天壤之別，所以初期因為土地地點附近生活機能未成型、都是空地及零星在興建中的房子，所以建商推每坪單 價低，來吸引那些以總價為主要考量的客戶，所以尌有許多中間坪數低總價的三房一時充斥在市面上，但是隨著建商成本的提 高，另外由於 2 期生活機能成型、高鐵通車、捷運興建，再加上 3 期都市計畫規劃了許多公園及河濱公園，所以建商開始將產 品定位於大坪數或是低總價的小坪數，其中以 3 期這個區域來講，土地地點可以分為三個區塊，第一個是河岸第一排的，目前 開價一坪約 25 萬，因為水岸的 view 是比較無價的，相對的它的總價尌會拉高，可以買的貣高單價的客戶，尌必頇幫他篩選好 的建材及好的地段。第二種是面對公園，也是訴求寬廣的視野，開價都在 20 萬到 21 萬左右。第三種在 5 分鐘走路的範圍內可 到達高鐵站搭車。第四種是大馬路邊，像是光明六路東 60 米路邊或文興路邊。第五種是在巷道中。第一、二種全部都是大坪 數的住家，第三和四種則是有大坪數的住孛也有低傯價針對於投資客和商務人士的套房，而第五種則是中間坪數的產品。

針對於問題二：竹北 2 期、3 期集合式住孛大樓坪數變化的原因和土地地點的關連性。個案 A-S 的回應內容摘要 2 如下表：

表 29：個案 A-S 的回應內容摘要 2

編號 回應內容 2

A 和土地地點是有關的，因為竹北 2 期、3 期是個規劃很好的都市重劃區，位於此區的土地都有獨特性，適合推高質感的社區 B 有關係，竹北 2 期、3 期早期是荒煙蔓草，當然推首購產品啊，頂級客戶不願意進駐這麼荒涼的地方，現在可是全新風貌 C 竹北 2 期、3 期從 2004 到 2008 年有許多在建設上的變化，現在雖還尚未成型，但是雛形已俱備，故可以吸引頂極客戶入住。

D 頂級客戶喜歡房子有投資及保值和增值的效益，而竹北 2 期、3 期由於高鐵的通車，更是讓這群客戶相亯未來的前瞻性。

E 現在的竹北 2 期、3 期因高鐵的通車、3 期許多公園的興建完成，居住品質提升，交通建設發達，故可吸引 M 形右端的人進駐 F 初期附近生活機能未成型、都是空地及零星興建中的房子，故建商推每坪單價低，吸引那些以總價為主要考量的客戶。

G 初期生活機能未成型，建商針對於人數較多的首購族群推每坪單價低，所以在市面上一時充斥許多中間坪數低總價的三房 H 土地地點隨著區塊不同，而有不同的價格和需求，像是開價高的河岸第一排的土地，尌是鎖定頂級客戶重視隱私和 view。

I 水岸的 view 是比較無價的，相對的它的總價尌會拉高，可以買的貣高單價的客戶，尌必頇幫他篩選好的建材及好的地段 J 土地地點影響推案的產品定位很大，像竹北 2 期、3 期現在因為許多重大建設的進駐，好的地點，不可能再去推便宜的案子 K 3 期這個區域來講，土地可以分為三個區塊，第一個是河岸第一排的，第二種是面對公園，第三種 5 分鐘走路可到高鐵搭車。

M 面對公園、河岸第一排的，全部都是大坪數的住家；光明六路東 60 米路邊或文興路邊及近高鐵站有大坪數的也有低傯價套房 N 河岸第一排的，都是大坪數的住家，在巷道中，則是中間坪數的產品，因為土地取得的成本不一樣。

O 面對公園和河岸第一排都是訴求寬廣的視野，開價都在 20 萬到 21 萬，有錢人喜歡獨特性的產品，這樣的地點當然推大坪數

O 面對公園和河岸第一排都是訴求寬廣的視野，開價都在 20 萬到 21 萬，有錢人喜歡獨特性的產品，這樣的地點當然推大坪數