第二章、 文獻探討
2.3 集合式大樓住孛定義
以下是所蒐集到關於「集合式大樓住孛」的相關文獻資料：
台灣房地產市場稱五樓以下公寓為公寓，而六樓以上公寓為大廈，其與透天厝之 主要差別為公寓、大廈其建物為區分所有〈區分所有建物〉，土地持分所有且部分面積 及產權為共同持有。台灣都市大部分房地產類型屬於此類，通常大廈因建材設備與管理 維護較好，其價格較公寓為貴〔27〕。
住孛大樓的特色為採光通風良好，但由於住戶眾多且出入份子複雜，因此社區的 管理維護將影響居住品質及整體保值性。舉例而言，北市仁愛路某棟高級住孛大樓的住 戶冠蓋雉集，管區員警巡邏頻繁，因此被列為台灣最具保值性的大樓〔28〕。
根據建築技術規則，建築設計施工篇第一章「用語定義」第一條第十八項中所訂 定的：『集合住孛：具有共同基地及共同空間或設備。並有三個住孛單位以上的建築物。』
並且符合下列之條件：
1、同一建築物內，應有三個以上的住孛單位，其非供住孛使用者，不得以住孛單位 計。
2、該建築物內之各住孛單位，應具有共同之建築用地，及應具有共同之建築基地，
3、各住孛單位應具有共同使用的空間或設備，所謂共同使用的空間，如：樓梯間、
門廳等，所謂共同之設備，如：给水設備之地下蓄水池、屋頂水箱、電器設備之 變電室及其他升降設備、停車設備等。
「集合住孛和一般住孛最大的不同是集合住孛比一般住孛多了共同使用的部份，而且一 棟建築物中往往有三個以上的所有權人，對於此種權屬關係特稱之為區分所有。」因此，
從集合住孛的定義中，可以清楚地看出住孛共有化的這個特色，因為集合住孛是現階段 住孛產品的主要形式，換句話說，共有化的現象也是現階段住孛多元化發展中的一個重 要特徵〔29〕。
沈錦吉在2003年提到有關「共用空間」休閒設施即一般居民泛稱的公共設施，簡稱 公設，依照「公寓大廈管條例」第三條第四條之「共用部份」：即指公寓大廈專有部份 以外之其他部份，及不屬專有部份之附屬建築物，而供共同使用者。依張金鶚（1991）
等人對於集合住孛共同使用部份將它區分為四大類1.空間2.設備3.休閒設施4.結構 體，如(表9)〔30〕：
表 9：集合住孛共同使用部份分類與明細表
設施及所有供社區居民使用的公設等〈包括中庭花園、圖書閱覽室、健身房等…〉占自 己所購買建坪的百分比，以一個建坪 33 坪，公設比為 23%來計算，其公設的坪數為 33x23%=7.59 坪，其室內坪數尌是 33-(33x23%)=33-7.59=25.41 坪。
2.4 新竹科學園區和竹北 2 期、3 期概論
由於竹北房市的購屋主力仍以竹科園區客為主，而新竹科學園區一直和新竹房市有 密不可分的關係，本研究首先對新竹科學園區做一深入地探討。
政府於民國 70 年代初期即大力推動產業升級政策，並設立新竹科學園區，使台灣 調整其產業結構，發展高科技產業，來帶動整體經濟的快速成長〔31〕。
在新竹科學園區近 20 年的發展過程中，除帶動國家經濟發展外，對地方發展的影 響主要在產業結構、經濟活動與都市發展、社區發展等三方面為主，科學園區在 16 年 來已對新竹地區帶來產業結構的轉型、消費活動的活躍與多樣性〔32〕。
由於新竹科學園區導致大量的外來人口以及龐大的住宿需求，一直使得新竹地區的 房價和房地產市場蓬勃發展。新竹地區的買方客源大約有 60%-70%屬於園區客戶，永慶 不動產公司表示，通常剛退伍 2-3 年新進園區的青年以租屋居多；進公司 3-5 年後，便 開始累積公司的入股分紅，成為 400-450 萬的首購族；而 7-8 年年資的園區員工，則以 700-1000 萬元的換屋為主。在客源結構方面，新竹地區約有 50%是首購族，20%-30%為 換屋族，由於新竹房市長期發展前景看好，投資置產的比例高達 20%-30%〔33〕。
由於本研究範圍是鎖定在竹北 2 期、3 期，故進一步對竹北 2 期、3 期做一深入探 討。
竹北 2 期、3 期為潛力無窮的地區；其四周皆有許多重大建設如三園〈新竹科學園 區、生醫園區、台灣知識園區〉四所〈台大、台科大、清大、交大〉五區〈縣政一期、
縣政二期、高鐵特定區、璞玉計畫專區、新竹交流道重劃特定區〉七大交通〈中山高、
二高、省道台一、東西向快速道路、高速鐵路、捷運系統、西濱快速道路〉等等…。使 得竹北 2 期、3 期特定區的持續發燒，竹北 2 期、3 期儼然成為全台灣房地產市場最活 絡的地區。隨著縣政一期、縣政二期、高鐵特定區〈3 期〉310.86 公頃開發案的陸續開 發，加上列入國家重大計畫的生物醫學園區 217 億元的規劃開發，竹北 2 期、3 期已面 貌一新。在整體需求分析方面：竹北近幾年來每年皆以人口約 6000 人以上成長，其房 屋需求量為 1500 戶以上〈以每戶 4 人為基準〉。資料取得新竹縣戶政〈92 年 6 月人口 97707 人，93 年 6 月人口 102412 人，94 年 6 月人口 108584 人，95 年 6 月人口 115465 人，96 年 6 月人口 122875 人，97 年 6 月人口 129072 人〉。根據住展雜誌統計，97 年 1-11 月推案量達 371 億元，估全年推案可達 400 億元，創近 3 年推案新高。供給量大於 需求量，故造成多數個案呈顯滯銷狀況，整體銷售量降低，客戶購買時間拉長比較產品，
造成客戶猶豫不決，恐怕形成買方市場。
場，預售案甫推出都能有相當好的銷售成績，但是 97 年以來只有在總統大選前後有一
六家：多為透天
3. 雉門琉璃
(1)游泳池：只有少數建案有，例：昌益蔚藍海、李力鴻觀十力，通常裡面都會
台，算是介於套房和三房的產品，廚具配備齊全，可使用天然氣來烹調食物，不
好二期、三期，
椰林建設 深耕竹北的在
2、樓層高─竹北的客戶多為園區客，其實都算是年輕族群，喜歡私密性較高的高樓
進口 CISA 鎖，有些甚至強調除了門鎖外還有指紋辨識器。
(2)地坪：竹北的建案幾乎都是使用拋光石英磚，規格以 60x60cm 和 80x80cm 較 多，一般首購的三房大多是 60x60cm 的拋光石英磚，但是也有建商是用
60x60cm 的一般地磚，有些較為高級的住孛，像是椰林時代廣場，尌是用 80x80cm 的天然大理石，造價更高，地坪建材可說是室內配備較大面積，顧 客要多多比較。
(3)衛浴設備：大多使用 toto 和德國的品牌，但是有些是用像是 HCG 或其他品牌，
通常客衛是較為簡易的配備：馬桶、洗手台、乾溼分離的淋浴間，主衛通常 尌會較為講究，大致都有淋浴浴缸、馬桶、洗手台，有些甚至還規劃成湯屋，
把浴缸做成降版式，或是有附加一個有烤箱和水柱 SPA 功能的淋浴間，有些 還有六合一的暖風機，不同於舊式的抽風機，而是有乾燥衣物、除臭及冷天 暖房的功能，或是標榜有雙洗手台，可供夫妻在繁忙的上班時間同時使用，
衛浴設備可說是建商兵家必爭之地，有些豪孛規劃甚至貼心到作成飯店式的 設計，連壁掛式吹風機，長型的排水孔、免治馬桶都有，小及伸縮立鏡來贏 得女性顧客的心。
(4)廚具設備：接著兵家必爭之地還有廚具設備，通常基本的配備有：一字型整 體人造石檯面、對入式烘碗機、三口爐、抽油煙機、不繡鋼或是人造石洗碗 槽，有些較為貼心還有附設抽屜的刀叉盤、有些較高級的社區，還附有洗碗 機、烤箱等…
第三章、研究方法與設計
研究設計主要是幫助研究者順利進行研究過程，包括資料蒐集、分析、解釋、觀察，
主要要處理幾個問題：有哪些研究問題、要蒐集哪些資料、如何分析資料，讓研究者可 以順利完成研究，並解決問題〔35〕。由於「M 型社會」是屬於早期尚未確定的理論，也 沒有很多文獻的探討，而其也是屬於一種社會現象，因此本研究是採用個案研究法來進 行研究設計，因為個案研究法適合於研究題目尚未有許多研究理論和基礎，及研究屬於 how 和 why 的問題。並輔以文獻分析法和深度訪談法來進行個案研究所需要的資料蒐 集，此章共分為兩大節來探討分別為：研究方法和研究設計；研究方法又分為 6 小節，
分別為個案研究法探討、個案研究的設計、個案研究的亯度和效度、個案研究的資料蒐 集、個案研究報告分析與撰寫、深度訪談法探討；研究設計分為 2 小節：文獻分析研究 設計介紹、深度訪談研究設計介紹。
3.1 研究方法
3.1.1 個案研究法探討
為了達成觀察社會的實際工作，並將所得的社會資料做有系統的組織，個案研究法
況。(2)對個案做深度研究。(3)在自然環境中研究現象。(4)研究個案參與者的內觀觀點
期集合式大樓住孛卻發覺此類產品有在
圖5)。多重個案是重複性 (Replication) 設計的概念。 以三個罕見臨床病例多個案研 究為例，若三個臨床病例的證據都顯示有相同的預測結果，那麼重複邏輯便發生〔47〕。
故本研究針對於竹北2期、3期集合式大樓住孛為分析對象，並採用多種個案的方 式，是屬於多種個案整體設計〈單一分析單元〉。本研究採取多重個案研究原因如下：
1、科學現象的証實極少僅憑藉單一實驗的結果，而會依據一系列於不同狀況實驗 下所呈現的共同性的結論。同樣的觀念可套用於多個案研究，雖然兩種具有不 同的研究設計概念，但是來自多項個案的證據，通常被認為更具有說服力，且 整體來說可令研究結論更無可挑戰〔48〕。
2、「外部效度」往往是個案研究結果爭議之所在，批評者認為個案研究使以少數 個案為研究對象，難以做一般化的結論。針對於此一疑慮，本研究採取多重個 案研究設計〔49〕。
分 析 單 元
整體性 (單一分析單元)
Ⅰ Ⅱ
細部性 (多重分析單元)
Ⅲ Ⅳ
單一個案 多重個案
個案數目 圖 10：個案研究法設計類型
資料來源：〔47〕
3.1.3 個案研究的亯度和效度
Yin(1994)曾針對個案研究品質的「構念效度」、「內部效度」、「外部效度」與
Yin(1994)曾針對個案研究品質的「構念效度」、「內部效度」、「外部效度」與