第二章 台灣物業管理產業分析
第一節 物業管理定義及發展
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第二章 台灣物業管理產業分析
第一節 物業管理
一、 物業管理之定義
物業管理是指業主對區分所有建築物共有部分以及建築區劃內共有建 築物、場所、設施的共同管理，或者委託物業服務企業、其他管理人對業 主共有的建築物、設施、設備、場所、場地加以管理的活動。業主可以自 行管理物業，也可以委託物業管理服務公司或者其它管理者來加以管理。
物業管理有狹義和廣義之分。狹義的物業管理是指業主委託物業服務 企業依據委託契約書所做的房屋建築及其設備，市政公用設施、綠化、衛 生、交通、生活秩序和環境容貌等管理項目加以維護與修繕的活動。廣義 的物業管理應當包括業主共同管理的流程，和委託物業服務企業或者其他 管理人所進行的管理流程。
隨著物業管理實務的深入開展和物業管理理論的不斷豐富化，現代的 物業管理在管理主軸和管理內容兩方面具有了嶄新的變化，更加迎合了目 前國內城市住宅社區物業管理的實際情況。
台灣目前有關物業管理的法令是在民國 84 年所頒布的「公寓大廈管理 條例」及「管理服務人辦法」。物業管理範圍除了一般的業務管理，保全、
機電、園藝等，尚包含資產租賃、仲介、買賣，環境控制，中長期營運成 本規劃及控制等管理部分。近二十年由於房地產建築蓬勃發展，大量集合
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住宅的興起，也促使台灣物業管理業發展迅速，物業管理與社會民眾財產、
安全具有極為密切的關係，台灣保全部分最早於民國 80 年頒布保全業法及 81 年頒布施行細則，明定必須定期地接受政府主管機關監督及審查，以保 障委託民眾之安全及權益。
台灣物業管理發展至今將近三十年，隨著房地產建築業的蓬勃發展，
集合住宅的大量興建，人口朝向都市化發展，委託物業管理公司管理維護 民眾房地產已是目前之趨勢。物業管理發展自 1970 年代以大樓管理員開始，
政府於民國 81 年制訂保全業法，繼而於民國 84 年頒布公寓大廈管理法，
上述兩法所規範之行業均為受到政府定期監督管理之特許行業，由於因應 市場發展資產管理範圍而擴大成為三大類之管理服務型態。
二、 台灣物業管理服務之功能與範疇
在物業管理服務主體層面，現代物業管理服務更加偏向於主體性與多 元化的物業管理服務方式。強調不同的主體（例如物業服務業、廠商、業 主等）在住宅社區物業管理服務之中的功能；強調發揮不同主體的管理、
監督功能和物業服務態度；其中客戶與業主也特別重視物業公司對於員工 之管理、監督功能和以及服務態度之訓練。
在物業管理服務的內容層面，現代物業管理服務更加偏向於全方位、
多樣化的物業管理服務內容。強調在原有物業管理服務的基礎上，以小社 區業主為重點，來拓展多樣化的衍生性服務；強調服務在物業管理中的核 心功能，加強服務工作在物業管理工作中的比重；強調衍生性服務對於提 升業主滿意度水準的重要性，並藉此提升物業服務公司之盈利。
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三、 台灣物業管理產業之概況
根據經濟部工商登記 2013 年統計資料證實，登記營業有案的公寓大廈 管理公司高達 560 家，以物業管理登記營業的有 367 家(如表 2-1 所示)，業 界評估從業人員大約為 20 餘萬人左右。
表 2-1：工商登記資料(經濟部商業司，2013 年) 以公寓大廈管理登記的家
數
廢止、解散的家數 實際營業的家數
739 179 560
以物業管理登記的家數 廢止、解散的家數 實際營業的家數
491 124 367
資料來源：研究者自行整理
（一） 台灣物業管理產業的來龍去脈
物業管理（property management）此一名詞，在華人地區已經成為對於 建築物管理維護的共通名詞，而台灣在早期一般認為“物業管理業”是公 寓大廈、社區委託大樓管理公司管理，故早期的業務主要為門禁管理、清 潔打掃等基本性的工作內容。
台灣的物業管理始於 1960 年代，大樓住戶經常雇用退伍軍人來負責看 門，但是其人事流動率相當高，而且人員素質參差不齊。然而政府以避免 企業對單純勞務的剝削為理由，並未開放業者經營建築物管理維護的業務。
在 1970 年代中期，由於建築、營建等相關不動產產業的蓬勃興盛，隨著民 眾所得的提升，對於建築物的基本需求也發生了相當程度的變化，消費者 重視並願意購買附有花園、游泳池、健身房等公共設施及智慧型設備的大 樓。這些新式的建築物需要有更為專業的物業管理人員才能夠得到有效的
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維護與管理，從而致使政府放寬對於大樓服務業的限制。這便是台灣公寓 大廈管理維護興起的背景。
而近年隨著台灣的生活水準不斷地提升，以及推動精緻化服務的生活 產業政策，物業管理業者吹起“精緻化高端飯店式管理”的嶄新潮流，再 加上“帝寶”、“寶徠花園廣場”、“一品苑”等知名豪宅管理風格的推 波助瀾，物業管理精緻化高端加值服務的品質需求倍增，從而帶動物業管 理產業需求的蓬勃發展。
在 1981 年美裝興業公司承攬台塑大樓清潔維護工作，可以稱為以公司 的組織形態導入物業管理產業的首例。台灣第一家保全公司是 1980 年代，
由日本 Secom 公司與台灣國產實業集團所合作成立的。
由於民間對保全業務的殷切需求，行政院指示有關機關對保全業研擬 相關的法令，以加強輔導管理。在考察日本民間警備業的經營狀況，並參 酌社會經濟發展及日本「警備業法（保全業法）」規定的基礎上，研擬「保 全業管理規則」草案，經過多次研商修訂之後，在 1991 年以「保全業法」
的名稱來完成立法的程序。
1995 年台中威而康餐廳大火，燒出了公寓大廈管理上的嚴重問題，使 得政府不得不開始重視這個以往備受輕忽的社會安全“死角”，於是訂立 了「公寓大廈管理條例」，一方面強制將室內設計等空間營建行為納入法 令的規範，一方面更為強化對於區分所有權人、住戶以及管理委員會的權 利義務劃分，這才漸漸形成了公寓大廈管理維護的社會共識。隨後又於 1997 年公佈施行「公寓大廈管理服務人管理辦法」，正式確立了“公寓大廈管
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際運作情形產生了許多衝突之處，因此在 2003 年大幅度地修正「公寓大廈 管理條例」，其中不但將“公寓大廈管理維護”的概念以及相關權利義務 做進一步的界定，其中由行政部門所主導，並配合行政程序法針對“管理 服務人”新增獨立的一章，對於“公寓大廈管理維護業”的許可證制度與 從業人員的資格限定做出了更為嚴格的規定。
2004 年政府提出了「物業管理服務業發展綱領及行動方案」，預估在 五年之內就業人口增加至 35 萬人、產業人才需求大約為六萬人、產業產值 提高至新臺幣一千億元。2009 年馬英九前總統發佈「環境政策白皮書（十）」
提出：紮根環境教育，愛家園、顧台灣，強化大學“永續校園”教育及國 際合作，開始推動「物業管理條例」的立法。
台灣早期的大專院校，僅有極少數於建築研究所之內開設有相關的建 築管理課程。在 2004 年提出「物業管理服務業發展綱領及行動方案」之後，
2005 年又提出「鼓勵大專院校物業管理納入教育系統宣導計畫建議書大綱 草案」，相關物業管理課程便受到學術界之重視。經由相關的統計證實，
目前台灣雲林科大等五所大學或技術學院設立物業管理系所，中國科技大 學等四所院校列入學程之中，華夏技術學院設立創新育成中心並開辦了
“資產與物業管理研究所”，培育業界高階管理人才。由此可見物業管理 於台灣已為產官學（即“產業”、“官方”、“學術界”的簡稱）三方面 所極力重視。
（二）公寓大廈管理產業之發展及相關法令
台灣與“物業管理”相關的用語是“公寓大廈管理”，在「保全業法」
及「公寓大廈管理條例」未通過之前，台灣從事社區管理工作的公司保守
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估計有上千家（其中包括非專業的兼職廠商，例如清潔公司、顧問公司等），
由於對這類公司名稱並無明確的限制，故當時的名稱各異，例如：大樓管 理顧問公司、大樓機電維護公司、大樓技術服務公司等。
1997 年政府頒佈「公寓大廈管理服務人管理辦法」，進一步地要求從 事此產業者，需要在兩年之內備齊各類管理服務人許可證，資本至少要新 臺幣一千萬元以上，並必須提出受託管理維護計畫書申請特許執照，並改 組成為“公寓大廈管理維護公司”。經過主管機關統計，截至 2010 年 8 月 共有超過 580 家申請成立公寓大廈管理維護公司。公寓大廈服務人員許可 資格統計也超過 41000 人，每家公寓大廈管理維護公司均需要至少有四張
「業務管理人員許可證」與四張「技術服務人員許可證」，後者區分為防 火避難設施類與設備安全類。欲取得許可證需要先符合規定的資格，再經 政府評選機構，包括大學、公會、協會等機構訓練，並經過考試合格之後 發給許可證。
台灣現行的“公寓大廈管理”，在制度設計上係僅從：（1）一般性業 務、(2）建築物及基地之維修及修繕、（3）建築物附屬設施設備之檢查及 修護、（4）清潔及環境衛生之維持、（5）建築物及其周圍環境安全防災 管理維護等五大項目來著手，換言之，可以歸納為：僅是消極地維持建築 物設施設備可達堪用程度的管理，相對於先進國家所發展出的資產管理方 式因為法令制度設計不同，在整合上仍有相當的落差。
台灣與公寓大廈安全管理息息相關的另一個產業為保全業。“保全”
台灣與公寓大廈安全管理息息相關的另一個產業為保全業。“保全”