齊家物業管理公司之競爭策略

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因此概括來看，忠華集團的綜效資源支援齊家物業策略定位，而齊家 物業支援母公司忠華集團各子公司物業管理產業鏈的發展。善加利用集團 資源，可以提供齊家更多優勢。

四、 選擇“優勢-威脅”(ST)策略作為發展策略

物業管理屬人力密集產業，『人才』是物業管理最重要的產品；凡是有 關住戶安全維護、生活服務、資產管理維護等，物業產業特性是與人的互 動接觸頻繁，莫不是透過物業人員對住戶提供的服務，適合的好人才幾乎 等於良好物業服務品質，但近年來社會人口結構少子化、高齡化，市場勞 動人力不足，由於產業面臨勞動人口缺口大，另外願意投入本業人才不多，

使得可用人才相對減少，進而可能造成物業管理服務品質下降。此外因現 行法令調整及勞動人力短少，也造成經營成本不斷提高；面臨各項不利的 經營環境，必須思考採取應變對策，思考未來經營方向及策略，若只固守 現有的業務模式，將會面臨市場萎縮，服務品質及獲利能力下降而危及企 業的發展。

面臨此對人口結構改變的不可逆狀況，齊家物業必須檢視公司擁有的 競爭優勢及資源，利用自身所擁有的優勢找出克服此威脅的策略及方法，

由於齊家物業擁有集團子公司智慧化監控系統技術，擁有 24 小時監控中心、

物業設施管理平台系統、以及集團品牌等強大資源，此為一般物業管理公 司所難以超越的優勢，因此齊家物業公司應選擇以“優勢-威脅”(ST)此一 型策略思考，作為公司未來的營運發展方向及策略。

第三節 齊家物業管理公司之競爭策略

本研究第二章所探討之台灣少子化現象、人口結構高齡化已經導致台 灣的人勞動人口供需失調，造成預期經濟規模的人力結構和需求無法滿足

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的背離情況，對於屬於勞力密集的物業管理業行業影響特別明顯。物業管 理屬於在地化的內需型服務業，由於本產業政府特許法令規定不允許，的 及產業特性亦不適合引進外來勞力，。

因此本節中，為了對應少子化現象及人口結構高齡化之改變，參考全 世界口老化最嚴重的國家日本之物業管理作法，並綜合前一節齊家公司之 SWOT 分析建議，分析、擬定齊家物業未來因應策略，發展出經營策略圖 4-2：

圖 4-2：齊家物業經營策略 資料來源：本研究整理

本研究發展齊家物業經營策略，共三項，其中針對人口結構高齡化，

提出策略為「開發高齡者在地需求服務」；而針對人口少子化提出策略為「發 展智慧化設施設備系統」以及「定位高端物業精緻化服務」。各策略茲分述 如下：

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一、 開發高齡者在地需求服務

由於人口結構老化、在 2020 將成為超高齡社會，未來醫療照護造成撫養人 口的負擔過重，老年照護的費用將是政府財政極大的負擔，現在政府開始 通過『長照 2.0』辦法，從稅收等方面籌措長照財源，，未來與老年者服務 及醫療照護產業需求服務龐大﹝可參考本研究「附錄三台灣人口問題對社 會與經濟發展的影響」﹞，根據物業管理業者調查結果發現，大部分的高 齡者的意願都選擇在自己的居住地住宅養老。(高齡者在地老化的需求-黃 盈樺、李佩真，2013) 並且高齡者對某部份之需求服務，均表示願意支付 額外的費用，而台灣人口高齡化與鄰近國家日本相近，日本物業管理特別 針對高齡住戶相關服務之作法可以作為參考。

物業管理產業與社區住戶生活息息相關，物業管理人員是最貼近及瞭 解社區住戶成員需求的人，齊家物業可以利用現有社區物業服務人員架構，

開發相關需求服務及連結相關照護產業，提供社區社區高齡者相關之服務，

除可以滿足社區住戶高齡者需求，也提高住戶對物業管理服務公司的依賴，

增加客戶滿意度。

由於物業管理非專業之醫療照護產業，有關醫療照護專業方面，齊家物業 可以擔任住戶與醫療照護機構的聯結者，建立與異業結盟網絡，為社區住 戶之醫療資訊服務網，此外尚可開發高齡者對物業需求的付費服務，其具 體作法分述如下

（一） 建立高齡者資料登錄系統及醫療資訊服務網

對高齡住戶建立基本資料包括年齡、性別、血型、病歷、醫療機構及主治 醫生、家人住所等，尤其對獨居者的通報相關社福機構，以定期訪視。

（二） 健康與醫療

在社區舉辦舉辦健康講座、宣導健康保養知識，在社區為高齡者作定

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期的基本健康檢查。

（三） 休閒和社會參與

為高齡者在社區舉辦讀書會、視聽歌唱、健康操帶動跳、戶外郊遊等 娛樂活動，並推動『初老照顧中老，中老照顧老老的』活動，鼓勵高齡者 彼此建立互動，建立彼此關懷和諧的人際關係，及社會參與感。

（四） 就醫接送服務

對於定期需要陪同就醫由公司派遣專車接送，或送餐食、或須每日訪 視之高齡者，由物業公司專派機動服務人員處理等，均可以次計費或按月 約定付費方式。

（五） 家事服務：

針對高齡者及其家庭提供付費的項目，有採取鐘點式計費的家事服務，

其中包括打掃、清潔、衣物清洗、烹飪等，均有專業之協力廠商配合提供 服務。

（六） 員工急救技能訓練

對於物業管理服務之員工作緊急救援技能訓練及基本醫療照護知識，若社 區高齡者健康發生緊急狀況時，可作緊急急救，爭取醫療時間。

由於高齡者對象分佈於各個區域不同社區，每個人需求也不同，而物業管 理在社區利用現有物業人員人力編制，需有業主委員會同意及支持，然而 在未來社區高齡者人口愈來愈多時，其付費之需求服務必然增多，齊家物 業為個別住戶之高齡者的提供之付費服務，目前為初始推行階段，對齊家 物業公司而言，如何整合服務資源；以何種運作管理方能獲取較大的利益，

及獲得的服務效果如何，須在運作當中不斷檢視、改善及修正，未將視經 濟規模來作調整，以達到最有利之經營模式，為企業經營拓展另一種獲利 商機。

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二、 以集團資源發展智慧化設施設備系統

前面第三章就競爭優勢分析中說明，齊家物業應善用來自集團綜效資源，

成為企業轉型之核心競爭力，齊家物業可以子公司賓士保全之二十四小時 管制中心規模，及監控設備施工技術能力來發展社區之門禁監控系統、遠 端監控系之保全服務，以及提供社區物業設施管理系統，整合集團資源發 揮綜效擴張，配合策略為子公司可以用低於市場之有利價格，提高取得業 務成交機會，如此；齊家為子公司賓士保全帶來業務擴展商機及獲利，子 公司賓士保全也成為齊家物業提高競爭力優勢，彼此互補；促進集團產業 鏈發展，以下就配合運作方式敘述如下

（一） 與子公司配合發展監控設備業務

社區設備系統可以分為遠端監控系統與即時影像傳輸監控設備，齊家 物業可引進子公司賓士保全之監控系統按裝、施工及維護能力，配合發展 社區監控系統業務如下

1、開發社區相關門禁及即時影像監控系統施作工程，及監控設備維護保養 業務：

由於市場勞動人力的減少、人力薪資成本提高，客戶面臨支付之費用不斷 升高，未來勢必有許多社區無法負擔高額之人力服務費用，齊家可以積極 發展監控設備系統、及門禁設備系統可以取代全部或部分人力，客戶可以 大幅節省費用，例如住戶原來聘請二十四小時 3 個人力之保全員，一個月 合計費用為 12 萬元，現在可以減少人力為 1.5 人力，一個月費用為 6 萬 元；另一部分人力以裝置即時影像監控系統取代，而節省之 6 萬元經費可 累積儲存轉為社區修繕基金，有利於社區建立長遠穩定運作管理之機制。

另一項可開發業務為社區監控系統 IP 攝影機之定期維護修繕、更新之服 務，由於集團各子公司社區數量龐大，全力推展可為子公司帶來許多商機，

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為集團貢獻穩定獲利。

2、開發社區遠端監控系統及巡邏服務

可以開發社區住戶私有領域或商家之遠端監控系統，藉由裝設的智慧型遠 端監控之系統，公司管制中心二十四小時監控網住戶防護區域之安全狀況，

如果客戶於設定在警戒狀態時遭外力侵入觸發警報系統，則管制中心將立 即通知巡邏保全員馳赴現場處理，隨時掌握住戶安全狀況使客戶安心。

現代網路科技發展快速，以科技取代高昂人力服物成本已為必然趨勢，

現在由保全員駐守的服務模式勢必要改變；以鄰近日本而言；現在是全世 界人口老化最嚴重的國家，而日本目前保全人力業務僅占物業管理市場規 模比例為 15%，而智慧化設備管理業務比例占 38%，衛生管理業務占 33%

﹝見附錄四日本物業管理市場圖 5-1﹞，因此；齊家物業透過自動化設備 系統的使用、維護、巡檢，也可以大幅增加客戶對齊家之黏著度，讓其他 業者難以介入。

（二） 物業管理設施網路平台系統

第三章第二節提到之齊家競爭優勢分析，華集團的各子公司客戶數達 經濟規模數量，使開發社區服務管理平台系統之費用成本大幅降低，可無 償提供給社區客戶使用，提升物業管理服務水平，齊家特有的智慧化社區 物業設施管理系統的網路管理平台，可以為客戶提供優質便利生活服務、

內容範圍涵蓋了食、衣、住、行、育、樂之居家服務功能，住戶還可使用

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