第三章 齊家物業公司營運及優勢分析
第二節 競爭優勢分析
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的不足必然會改變，如：鄰近日本為世界人口高齡化最快的國家﹝附錄四、
人口高齡化現況﹞，因為少子化，及監控科技發展而物業管理項目比重產 生改變。﹝附錄五、日本物業管理產業現況﹞其中智慧化設備設施物業管 理所占比例為 38%，保全人力比例僅占 15%，環境衛生業務占 33%。
台灣人口結構少子化、高齡化，及其他許多方面如經濟及社會發展有許多 相似之處，未來日本物業管理發展模式也有可供參考之處。
物業管理產業經營範圍廣泛，經營面向也有多種，有單純的保全人力 服務，不要求保全人員年齡及素質，只要價格低就好，願意付高些價格的 對人員素質及穩定性要求也高，而願意付比一般價格高的社區，要求的條 件除人員素質及穩定性除外，還包括物業管理公司如何提供之附加價值服 務；如物業有關之科技系統之提供、有何附加價值服務、及公司是否有回 饋部分，以及公司後勤資源系統等考量來決定選擇哪家物業管理公司，因 此；物業管理公司投入多少資源及成本也與取得多少市場業務有關係；而 分析齊家物業公司的競爭優勢中，來自於母公司忠華集團擁有的資源系統 成為齊家物業最大的競爭優勢，下列為競爭優勢分析項目敘述如下。
一、 集團二十四小時管制中心服務優勢
目前社區住宅類型客戶對於安全門禁仍習慣以保全人員監視處理，認 為如此才會有安全感。但由於社會的人口結構少子化及高齡化、投入勞動 人口不足，及日益高昂的人力成本，使得物業管理業者須反應成本、進一 步提高報價，如此一來，客戶支付費用將會增加。預期未來有愈多社區業 主會思考減少聘用人力，人力減少部分以裝置即時影像監控系統及遠端監 控服務取代，而住戶若有危急或突發狀況處理服務，可以委請保全公司作 支援及巡邏之服務。台灣近年來建築物興建多已裝置自動化(BA,Building
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1.每區營業處所平均租金 5 處*50000=250000
2.運輸車輛 5 區*2 台共 10 台=85000(以六年時間攤提至每個月) 3.巡邏車輛之油資及修繕費用 10 台*30000=300000
4.機動性保全人員 15 人*50000=750000 5.管制中心日夜監控人員 8 人*50000=400000 6.管銷費用 150000 元
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二、 集團品牌的優勢
齊家物業享有著因集團綜效衍生而來的資源，包含集團品牌優勢，以 及內部知識與資源共享。此外，齊家本身有著在物業管理產業前期便奠定 的品牌知名度，因此於業界中享有品牌先行者之諸多優勢。
每當要評選物業廠商時，許多業主是初次與物業廠商接觸的；一般情 況之下，若評選會或是委員、評審們要進行評選時，皆會考慮到該物業公 司之財務狀況、是否能夠承受意料之外的財務波動，亦或是否擁有相關類 型案場經驗、是否有能力進行危機應變處理，又亦或考慮到該公司之內部 控管制度、教育訓練、人員稽核制度是否完善與執行徹底；於諸多考慮之 下，業界的名聲與風評，皆會左右評選結果，或是成為重要參考因素。而 齊家物業在業界二十多年，享有品牌先行者之優勢，論到前幾大物業公司，
齊家總為榜上常客；並且穩定的財務狀況方面也深獲業主與客戶肯定，同 時也因為集團內部知識與資源共享，各類型的相關案場經驗皆可有所互通，
更加增進齊家優勢。經過二十多年的經營，齊家品牌先行者優勢已屹立不 搖，同時對於物業消費者來說，選擇有品牌知名度、財務狀況穩定、內部 體制健全之公司，無疑是多了層層安心的保障。
關於集團之綜效優勢，以下將更清楚闡述。齊家公司原專注於建商前 期規劃代管、高級住宅、中大型集合之住宅類型物業管理；然而，在面臨 眾多同業市場激烈競爭之下，固守於住宅類型物業會使營業規模愈來愈小。
並且，另外有國際物業公司進駐台灣，亦圖瓜分物業管理市場，因此齊家 物業改變策略，學習母公司經營模式，近幾年來朝綜合類型物業管理方向 擴展。
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但是由於過去市場之定位給消費者印象為齊家物業只作住宅類物業管理，
剛開始並沒有相關物業管理案例，面對大型客戶常會規範承攬商須具有相 關案例管理經驗之條件，要取得業務及客戶信任並不容易；所幸，集團各 子公司已具有不同類型之物業管理經驗及指標性案例，讓齊家物業得藉由 集團其他各子公司物業管理經驗與案例，得到市場客戶認同。
在管理方面，藉著集團其他子公司之經驗以及內部知識共享，齊家可 於 SOP、預防發生問題及處理、教育訓練等方面，以最短時間進入狀況及 花費最少的學習成本。
齊家物業因受益於於集團品牌效益，近幾年轉型發展綜合物業市場有 良好成果，轉型之指標性代表性客戶有：漢翔航空公司、IKEA 家俱全省連 鎖店、台北捷運保全、桃園機場櫃檯服務、SOGO 百貨…等。
三、 集團智慧化物業設施管理系統
物業管理服務的業者最重要的責任是將客戶財產、設備、帳務等資料 建檔並完整保存，以確保社區的永續管理運作。透過集團內多樣化的資源 以及分工專業之集團子公司，齊家可以提供其他多數同業公司所沒有的智 慧化物業設施管理系統；且由於集團的龐大經濟規模，齊家可以為客戶及 業主「無償提供」該系統。此為齊家於業界之先行者優勢之一，並且不容 易被模仿、超越，同時也提供客戶與業主更完善的服務，且因為更換成本 高，可以進一步增加業主與客戶對於本公司之黏著度，使齊家的不可取代 性增加。及物業設施管理系統(網路平台)
所謂的智慧化設施管理系統，依內政部營建署歸類，全部功能齊備之
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系統平台可以歸納為下列十六項範圍(內政部營建署，2012)，此系統平台包 括客戶涵蓋食衣住行育樂生活服務使用介面，及物業人員使用之物業管理 功能後台，內容：
1、 社區網站：針對使用者、決策者、管理者等不同對象，建立互動式 管理平台
2、 住戶使用之 APP(行動裝置)。
3、 社區固定資產管理功能。
4、 房屋所有權、使用權的管理功能。
5、 房屋之仲介、租賃、銷售等物件的資產登載管理。
6、 日常各種設備設施的維護計畫、修繕執行的記錄管理功能。
7、 建築物長期修繕計畫的擬訂、執行、記錄及管理功能。
8、 設施設備運轉分析功能 。 9、 行政事務管理功能。
10、 空間設備使用及管理。
11、 支援性服務管理功能。
12、 突發性事件的管理功能，如緊急應變、維安事件功能。
13、 財務管理的功能。
14、 委外廠商的管理功能。
15、 設施管理人員的功能：管理人員的編制、出缺勤、考核、訓練等功 能。
16、 生活加值服務功能：社區食、衣、住、行、育、樂服務及資訊的提 供。
其中，與住戶最直接接觸的，也是最廣泛會被使用的系統功能：住戶 使用的智慧型手機 APP 行動裝置與財務管理功能。社區 APP 系統是為呼應 現在智慧型手機的普及而誕生的。當齊家進駐案場或是社區時，會派員輔
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安裝該社區之專屬 APP 於自己的智慧型手機上；住戶安裝 APP 之後，可以 使用許多便捷的功能，例如：掛號信件或是包裹若是由前台代收，將可以 透過 APP 通知住戶有重要包裹與信件，並記得提醒住戶前來領取；此外，
APP 也可結合社區周邊商家的特惠、促銷活動，同時促進在地化的發展，更 加方便住戶的生活。社區重要事務例如：區大、電梯保養通知、大廳清潔 時程等等，都可以透過該 APP 公告給各住戶。
社區財務系統是不可或缺的系統之一，每個月所收的社區管理費，用 作開支或是儲蓄，大至一筆龐大的修繕費用，小至一筆小小的文具雜支費，
在系統裡都可以有清楚的紀錄。當管委會需要用到社區月財報、季財報或 是年度財務分析時，透過每一筆紀錄的收入支出，系統會自動跑出所需要 的表格，例如：現金流量表、資產負債表…等，是一種節省時間成本，效 益極高的系統。也因為可以保存社區財務狀況，因此當委員換屆、社區服 務人員更迭、或是紙本資料遺失時，系統上仍有資料可以做查詢。
目前市場上使用的社區智慧化的物業設施管理系統平台，項目大都以 門禁、訪客管理、郵件收發等為主，十分簡單的系統功能。齊家物業與合 作之系統平台開發商已具有上述齊全的功能，因集團子公司總客戶數已達 到經濟規模，可以使攤提成本降至最低，並未對獲利產生影響，故此項智 慧化物業設施系統平台均「無償提供」與客戶使用、為社區住戶提供了更 便利的生活優質服務。又因著系統功能的完善，當客戶習慣使用 APP 或是 財務系統時，若欲更換物業管理業者，代表極有可能不能繼續享有此無償 服務，對於社區或是業主而言更換成本高，且步驟可能繁瑣，因此增加齊 家的不易取代性，並且間接使得客戶黏著度升高、不容易流失；因此智慧 化設施平台系統為齊家強大的競爭優勢之一。