第四章 實證結果與分析
第二節 小結
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而為生產力對農地拍定價格並無很大的影響，且單位農產值與產銷班交乘項僅在 都市型鄉鎮顯著且負影響，表示在都市型鄉鎮農業經營環境較佳處，農地價格反 而更低，反映了非農用的影響可能才是影響農地價格主要原因。
透過全台樣本迴歸結果可發現，都市化程度較高、建設較多的鄉鎮農地具有 預期價值，其農地拍定價格確實高於以農業生產為主的鄉鎮，進而比較都市型及 農業型鄉鎮迴歸結果，在共同顯著變數方面，有拍賣底價、拍次、農地產權、面 積變數及公告現值，除了拍賣底價與公告現值在農業型鄉鎮對農地價格有較大的 影響外，其餘顯著變數皆在都市型鄉鎮有較大的影響，而單位農產值與產銷班交 乘項僅在都市型鄉鎮顯著且負影響。由兩種樣本的迴歸結果可推論，由於都市型 鄉鎮因從事第二、三級產業人口比例高，經濟發展水準較高，其農地具有較高的 預期價值，各方面因素對於價格影響程度亦較明顯，從單位農產值與產銷班交乘 項、面積變數來看，更顯示農業經營環境與地價負向影響，且農地可興建農舍的 選擇權價值較高，代表在都市型鄉鎮中的農地價格受非農用的影響可能較大。
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被需求者視為可以替代住宅基地的對象，因而產生較高的選擇權價值。此實證結 果也與農委會（2015）指出歷年農舍興建情形分析發現各縣市農舍興建區位多集 中於都會區周邊、交通便利之處，而農業縣市農舍數量增加趨勢反較不明顯的現 象呼應。
而若需求者僅購買能興建農舍農地的最小面積，農地將加速分割為最小基地 面積並在市場上流通。加上外界因為將農舍視為提供居住為主之農村住宅，致要 求放寬耕地分割及農地興建農舍之最小面積限制，希望降低購地興建成本、繼續 享有農地免稅優惠。建議降低最小基地面積門檻至 0.1 公頃的聲浪，應不予放寬，
否則農地將會更零碎化使用，大面積農地亦會朝向分割至最小基地面積的趨勢，
進而出現更多基地更小的農舍住宅造成農地亂象。不論從農業有效經營或農地合 理利用或居住者良好居住品質等角度之考量，均不符合施政目標。因此 0.25 公 頃的限制為農地興建農舍的重要把關，未來應至少維持此基地面積限制。
三、 都市型鄉鎮中農地價格受非農用的影響較大
由於都市型鄉鎮因從事第二、三級產業人口比例高，經濟發展水準較高，其 農地亦具有較高的預期價值。透過比較都市型及農業型鄉鎮迴歸結果可發現，都 市型鄉鎮各顯著變數影響程度皆大於農業型鄉鎮，而單位農產值與產銷班交乘項 僅在都市型鄉鎮顯著且負影響，除此之外，都市型鄉鎮農地可興建農舍的選擇權 價值較高，故可推論都市型鄉鎮中農地價格受非農用的影響較大。這樣的結果代 表了都市型鄉鎮中部分農地所有權人對於農地的需求並非完全農用，可能有其他 農地轉用之預期價值存在。
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第二節 後續研究建議
本研究採用透明房訊資料分析影響法拍市場價格因素。農地法拍市場在資訊 趨於透明化後，價格決定影響因素應該與一般農地市場無異，但是這兩者畢竟是 不同的次市場。未來可以採用實價登錄的數據，以政策變數檢視管制對於市價影 響，將能反映一般市場中土地使用管制所造成價格結構的改變，以實證結果提出 更準確的政策建議。
再者，未來若以實價登錄資料作為研究數據，可以將焦點放在民國 89 年前 後農地能否興建農舍所產生的選擇權價值，也就是由於民國 89 年前取得小於 0.25 公頃的農地者，其申請興建農舍因信賴保護，條件較為寬鬆，不受修改後法規限 制，因此其申請興建農舍後即可買賣移轉，承購者可立即增擴建，產生許多老農 配建、小農舍的管制失靈現象，因此後續可透過建物殘餘法的基礎，以民國 89 年前取得之小於 0.25 公頃的農舍拍定標的作為研究樣本，將農地合理價格扣除 後，計算農舍價格與農舍成本的價差，應可從另個層面深入探討農地興建農舍政 策對於農地價格帶來的影響。
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