臺灣農地法拍價格之決定因素 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士論文私立中國地政研究所. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 臺灣農地法拍價格之決定因素. ‧. The Determinants of the Price of Foreclosed Farmland in Taiwan. er. io. sit. y. Nat. n. al. i n C h生：梁維真研究 engchi U. v. 指導教授：林子欽博士蔡育新博士. 中. 華. 民. 國. 一. ○. 四. 年. 十. 二. 月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(3) 謝誌終於到了要提筆寫下謝誌的這一刻，回首在研究所的日子，不論是論文、學業或是生活，都有著太多的酸甜苦辣，豐富了這段日子的意義，成為一段珍貴的旅程。首先，最感謝的人當然是敬愛的指導教授林子欽老師。謝謝老師耐心的引導我完成這篇論文，在有疑惑時給予幫助並釐清問題，老師有著繁忙的行政職仍撥出了很多時間在教學指導上，不僅僅是學術上的指引，帄時老師也對我照顧有加，一貣吃美食、分享生活趣事、打壁球，都讓我感受到老師對學生滿滿的關愛，從老師身上看到對學術的熱誠及做事的態度，都使我受益良多。也要感謝第二位指導教授蔡育新老師對我論文的指導，並提出許多寶貴建議使得論文更臻完善。謝謝口試委員張宏浩、李承嘉教授在百忙之中擔任我的口委，給予論文許多修改方向及建議。以及謝謝親愛的丁秀吟老師，從論文開始到結束都不厭其煩的協助我，並給予許多思考方向提點著我，也撥空擔任我的期初期末報告評論人。另外，亦十分感謝第二位評論人蘇偉強學長，在論文上點出不足之處，提供寶貴的意見。接著，謝謝同是子欽家的家人們。謝謝我親愛的胞哥韻廷，總在需要時給予最適時的鼓勵、協助及陪伴，絕對是這段日子最同甘共苦的好夥伴！謝謝佳儒常常安撫我慌亂的心並給予許多實用的建議。謝謝鈺婷、忠賀一同合作完成了兩年農委會案子，從彼此身上學到了不少。謝謝方欣、禹瑄學姊、葛仲學長給予的各種大小協助。謝謝子欽家的學弟妹們對於期初期末報告及口試的協助。謝謝碩班這兩年的同窗，我們一貣在課業、論文上努力，同時也把握各種. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. sit. y. Nat. n. al. er. io. 享受人生的機會，創造屬於我們的美麗回憶。感謝兩年的室友映婕及秉宜、伊葦，一貣適應新環境、在宿舍陪伴及支持彼此度過無數開心與難過，是碩士生涯中最重要的支柱。謝謝惠林、欣樺、育勵在寫論文苦悶時的各種陪伴，一貣分享人生的喜樂。謝謝政諭在各種大小事給予的意見與耐心溝通，並傾聽我的煩惱。謝謝宏荏總能冷靜分析，並以冷笑話為大家帶來歡樂。還有碩二才開始熟識的雪芬及俊錚，都是在研究室寫論文時的重要一員。慶幸有機會能夠與你們走過這段研究所時光。最後，謝謝親愛的爸爸媽媽讓我無後顧之憂完成這兩年的學業，並支持我的各種決定，謝謝妹妹給予的支持鼓勵，讓我深刻體會家永遠是最好的避風港。謝謝男朋友在論文上的幫助及生活上的陪伴，給予我許多力量度過每一次的難關。. Ch. engchi. i n U. v. 短短的謝誌不足以表達我滿滿的謝意，感謝身邊每一位幫助過我的人，讓我得以滿載而歸的完成碩士學位，充實自己成為更棒的人。維真 2015.12.08.


(5) 摘. 要. 農地價格反應市場供需帄衡的結果，亦可透過眾多影響農地價格的因素以觀察市場情形。歸納國內過去關於研究臺灣農地價格的文獻，較少探討法拍市場農地價格，而研究時間點大多位在民國 89 年農地市場開放前，且鮮少使用政策面的變數。因此本研究探討影響農地法拍價格的因素，並納入農業用地興建農舍最小基地面積限制作為研究變數，以觀察政策管制對於農地法拍價格的影響。進而將樣本分為都市型與農業型鄉鎮，比較影響農地價格各因素在不同型態鄉鎮間之差異。本研究以法拍市場中民國 89 至 99 年間全臺灣已拍定之非都市農地作為研究樣本，透過線性迴歸模型，探討各因素對拍定價格的影響，以及檢視最小基地面. 政治大. 積的政策因素對拍定價格影響。由迴歸結果可觀察到在法拍市場中，拍賣底價為迴歸式中較重要因素，而農地產值與農地經營環境對農地拍定價格並無影響，面. 立. 積限制的政策變數產生了邊際價值，且都市型鄉鎮的邊際價值高於農業型鄉鎮，. ‧ 國. 學. 顯示購買農地欲興建農舍者可能對都市型鄉鎮農地有較高的需求，且都市型鄉鎮中的農地價格受非農用的影響較大。. ‧. 基於上述，本研究研究結論有下列三點：一、農業生產條件並非農地價格主要影響因素。二、興建農舍最小基地面積限制對農地價格產生正向影響。三、都. Nat. n. al. er. io. sit. y. 市型鄉鎮之農地價格受非農用的影響較大. Ch. engchi. i n U. v.


(7) Abstract Farmland price in the market reflects the interaction of supply and demand. We can also observe the market situation through many factors which affect the farmland price. Review of past literature about farmland price in Taiwan suggests that there are few literature addressing the price of foreclosed farmland. Most of the researches were published before the farmland market opened in year 2000 and rarely took account of the policy variables. So this study will discuss the determining factors of farmland price in the foreclosed market, with special attention paid to farmland policy-related variables. The sample is further divided into two groups of urban and agricultural towns in order to compare the differences of the factors affecting farmland price between two groups of towns.. 政治大. In this study, we use the foreclosed farmland of non-urban area from 2000 to 2009 as research sample. Effects of potential price-affecting variables are examined using a linear regression model. The regression results indicate that the auction reserve price is the more important factor, and farming production value and management environment do not affect the price. Minimum lot size for farmhouse construction has a marginal value effect, and its magnitude is larger in urban towns. Additionally, the farmland prices in urban towns are greatly influenced by non-agricultural use.. 立. ‧. ‧ 國. 學. sit. y. Nat. n. er. io. Three research findings are thus arrived based upon our empirical evidence: 1. Agricultural-related variables do not significantly affect farmland price. 2. The minimum lot size a of farmhouse has raised the vfarmland price. 3. The i l Care greatly influencednby farmland prices in urban towns U non-agricultural use. h. engchi.


(9) 目錄. 目錄第一章緒論................................................................................................................ 1 第一節第二節. 研究動機與目的........................................................................................ 1 研究架構與流程........................................................................................ 4. 第二章農地價格決定因素........................................................................................ 7 第一節第二節. 農地生產條件及市場因素........................................................................ 7 農地使用管制及政策.............................................................................. 12. 第三章研究設計...................................................................................................... 17 第一節第二節第三節. 研究範圍與方法...................................................................................... 17 資料說明與處理...................................................................................... 20 模型建立與變數選取.............................................................................. 24. 立. 政治大. 第四章實證結果與分析.......................................................................................... 33. ‧ 國. 學. 第一節第二節. 影響法拍價格因素實證結果.................................................................. 33 小結.......................................................................................................... 49. 研究結論.................................................................................................. 51 後續研究建議.......................................................................................... 53. sit. y. Nat. 第一節第二節. ‧. 第五章結論與建議.................................................................................................. 51. n. al. er. io. 參考文獻...................................................................................................................... 55. i n U. v. 附錄.............................................................................................................................. 59. Ch. engchi. I.

(10) 臺灣農地法拍價格之決定因素. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. II. Ch. engchi. i n U. v.

(11) 目錄. 圖目錄圖 1-1-1 民國 85-89 年農地一拍拍定數量.................................................................. 2 圖 1-2-1 研究流程圖 .................................................................................................... 5 圖 2-2-1 最小基地面積限制對地價影響 .................................................................. 13 圖 2-2-2 生產要素投入 .............................................................................................. 15 圖 3-1-1 研究空間範圍 .............................................................................................. 18 圖 3-2-1 民國 89-99 年全臺各縣市拍定農地數量統計圖....................................... 22. 表目錄. 學. ‧ 國. 立. 政治大. 表 3-2-1 法拍不動產資料庫一覽表 .......................................................................... 20. ‧. 表 3-2-2 民國 89-99 年全臺各縣市拍定農地數量統計........................................... 22. y. Nat. sit. 表 3-2-3 民國 89-99 年全臺各縣市拍定農地拍次分布........................................... 23. n. al. er. io. 表 4-1-1 變數敘述統計表 .......................................................................................... 34. i n U. v. 表 4-1-2 迴歸模型實證結果 ...................................................................................... 34. Ch. engchi. 表 4-1-3 共線性檢定 .................................................................................................. 40 表 4-1-4 管制前迴歸模型實證結果 .......................................................................... 41 表 4-1-5 迴歸模型實證結果 ...................................................................................... 42 表 4-1-6 迴歸模型實證結果 ...................................................................................... 45 表 4-2-1 面積變數估計係數結果整理 ...................................................................... 49. III.

(12) 臺灣農地法拍價格之決定因素. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. IV. Ch. engchi. i n U. v.

(13) 第一章. 第一章第一節. 緒論. 緒論. 研究動機與目的. 一、研究動機農地市場價格反應市場供需帄衡的結果，亦可透過眾多影響農地價格的因素以觀察農地市場情形。過去因為法律規定農地僅能由自耕農買賣，故農地市場流通雙方較為單純，農地市場亦與一般市地交易市場有所差距，然在民國 89 年農業發展條例修正及 90 年訂定農地相關配套法案後，農地市場因可自由買賣而有. 政治大生一些外部成本，尤其農舍浮濫開發的問題為近年來所關注的議題，農地上准許立了重大之改變。農地政策的改變雖然帶來許多正面效益，但同時也對農地利用產興建農舍制度，係提供有心經營農業者於農地上興建具有住宅兼具放置農機具之. ‧ 國. 學. 需求，以便利其農事工作，與一般住宅功能不同。在農地自由買賣後，為阻絕非務農民眾違法買賣農地、興建農舍，達到農地真正農用之目的，乃於農業用地興. ‧. 建農舍辦法訂立相關興建限制，其中農舍最小建築面積的限制乃為確保農地在興. y. Nat. 建農舍情況下，仍保有最小經營面積得以繼續農業生產。政策規定對於農地興建. sit. 農舍基地面積進行干預管制，將促使地價結構改變，林子欽（2007）指出桃園與. al. er. io. 宜蘭農地價格在 0.25 公頃以上出現明顯價差，代表著桃園與宜蘭農地市場中需. v. n. 求者願意以較高價格購買可興建農舍的權利，而劉健哲、黃炳文（2005）則指出. i n 農地興建農舍對農地價格之上漲，有其提昇之效果。 Ch engchi U. 過去研究以各種可能影響價格的因素實證分析農地價格的構成、變動，不論. 國內外影響農地價格之因素皆由自然、經濟、制度、農業特性等眾多面向構成，然探討農地價格相關文獻皆將焦點放在一般買賣市場，鮮少探討農地法拍市場。農地市場除了一般買賣交易市場外，農地法拍市場亦為購買農地的另一管道，在法拍市場的農地比貣一般買賣交易市場中的農地除了受到法拍制度影響，如:拍次、拍賣底價、點交與否……等因素影響其拍定價格，其餘影響土地價格因素皆與一般市場中農地無不同。廖仲仁、張金鶚（2009）實證搜尋市場與法拍市場中不動產住宅屬性變數之影響並無太大差異，並指出矯正物件自我選擇的偏誤後，同性質的拍賣物件透過拍賣機制並不一定低於一般搜尋市場價格，且在景氣復甦時無顯著差異價格，因此拍賣市場機制已具備一定運作績效，故農地法拍市場顯然能在某種程度上反映一般農地交易市場的情形。 1.

(14) 臺灣農地法拍價格之決定因素. 法拍農地為農地市場之反指標，若一地區之農地法拍數量較多則顯示出農地市場與農地利用有潛在的問題。農地為農業生產不可欠缺之生產要素，在正常情況下，地主除非農業經營不善，農產值過低使得農地收益無法支付貸款，否則不會輕易讓農地淪為法拍。過去對於農地法拍市場研究甚少，林子欽（2007）指出民國 85-95 年全臺農地法拍拍定數量共有 2585 筆，其中在民國 89 年前拍定數量甚少，民國 89 年後農地法拍數量增加，且法拍面積較高之地區為主要農業縣市，例如臺南縣、高雄縣、屏東縣等。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. Nat. sit. y. 圖 1-1-1 民國 85-89 年農地一拍拍定數量. n. al. er. io. 資料來源：林子欽（2007）農地移轉價格對農地所有權流通與農地利用影響之研究. i n U. v. 基於上述，農地法拍市場反映在農地法拍市場中之農地拍定價格除反映各方. Ch. engchi. 因素之影響結果外，亦反映供給與需求之均衡價格。過去文獻將焦點置於都市地區法拍市場，在農地價格部分亦較少有在民國 89 年農地市場開放後之研究，故因而引發本研究對於臺灣農地拍定價格影響因素之研究動機。. 2.

(15) 第一章. 緒論. 二、研究目的基於研究動機所述，由於臺灣法律規定農地取得資格、農舍最小興建面積等限制，農地市場已逐漸改變其性質，過去文獻將焦點置於都市地區法拍市場，在農地價格部分亦較少有在民國 89 年農地市場開放後之研究，因此透過討論民國 89 年後影響法拍農地拍定價格之因素並加入限制分割與最小興建農舍基地面積 0.25 公頃之限制變數，探討對農地拍定價格之影響，並比較農地價格各因素在不同型態鄉鎮間之差異。於此，本研究目的如下：（一）. 探討各因素對農地拍定價格之影響。. （二）. 比較農地價格各因素在不同型態鄉鎮間之差異。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 3.

(16) 臺灣農地法拍價格之決定因素. 第二節. 研究架構與流程. 本節將基於前節研究動機與目的，建立研究架構與流程。將於研究架構中，概略說明本研究後續章節內容，並繪製研究流程圖。. 一、研究架構本研究共分為五章，第一章為緒論、第二章為農地價格決定因素、第三章為研究設計、第四章為實證結果與分析、第五章為結論與建議。第一章緒論，說明本研究動機與目的。第二章農地價格決定因素分為兩節，. 政治大構成，作為實證農地價格的基礎，並點出過去文獻較缺乏農地政策因素的考量，立進而探討最小基地面積限制政策對地價的影響以及以邊際生產理論討論土地生第一節首先回顧影響農地價格之農地生產條件及市場因素瞭解臺灣農地價格之. ‧ 國. 學. 產要素投入與價格的關係。第三章研究設計，將說明研究方法、資料來源、處理並建立模型與變數選取，第四章實證結果與分析，說明迴歸模型的實證結果。第建議。. ‧. 五章結論與建議，以前述章節為基礎，歸納並總結研究結論，最後提出後續研究. n. al. er. io. sit. y. Nat 二、研究流程. Ch. 研究流程如圖 1-2-1 所示。. 4. engchi. i n U. v.

(17) 第一章. 緒論. 研究動機與目的 -探討農地法拍價格的決定因素. 農地價格決定因素. 農地生產條件及市場因素. 農地使用管制及政策. 研究設計與實證. 立. 政治大. 影響農地拍定價格因素實證. ‧. ‧ 國. 學. 全台鄉鎮. 都市型鄉鎮. 農業型鄉鎮. n. er. io. sit. y. Nat. al. 研究結論與建議. Ch. engchi. i n U. v. 圖 1-2-2 研究流程圖. 5.

(18) 臺灣農地法拍價格之決定因素. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 6. Ch. engchi. i n U. v.

(19) 第二章. 第二章. 文獻回顧. 農地價格決定因素. 第一節農地生產條件及市場因素，回顧影響農地價格之因素瞭解臺灣農地價格之構成，作為實證農地價格的基礎，並點出過去文獻較缺乏政策因素的考量。第二節農地使用管制及政策，探討最小基地面積限制政策對地價的影響。. 第一節一、. 農地生產條件及市場因素. 影響農地價格因素. 政治大逐漸下降的趨勢，其資產特性比例加重，農地價格轉變為反映資本市場之訊息，立農地價格早期主要反映農地生產力，隨著經濟快速成長，農業在經濟上貢獻. 和受總體經濟因素影響後的結果（林國慶、趙蕙萍，1994a）。農地價格不論是對. ‧ 國. 學. 於社會穩定、經濟發展及農業生產皆有不同層面的影響，因此農地價格反映出的訊息顯得特別重要。. ‧. 在過去的實證研究中，Elad、Clifton and Epperson（1994）以農地坵塊面積、. sit. y. Nat. 離商業中心距離、耕作面積、人口密度、農地收益等因素透過特徵價格模型分析喬治亞州五個區位的農地地價，發現各因素於不同區位影響之程度不同，但以農. io. al. er. 地坵塊面積在五個區位皆顯著影響農地價格。Huang, Miller, Bruce, Gómez and. n. v i n Ch 間與空間有所變化，並以特徵價格模型加上空間自我迴歸模型，實證分析 9 項因 engchi U Miguel（2006）指出一般影響農地價值之因素包括生產及非生產因素，且隨著時. 素對美國伊利諾州之農地地價影響，其中以農地生產力、人口密度及農收入為顯. 著正向影響；以面積大小、離市中心之距離及畜場規模為顯著負向影響。趙蕙萍（1992）採用臺灣核心農家農場經營記帳報告的地價資料，透過簡單線性迴歸模型，以時間趨勢、農業所得、土地剩餘報酬、實質利率、農地預期資本增值等因素作為分析民國 47-79 年影響農地價格變動之變數，實證出時間趨勢、農業所得與農地預期資本增值對農地價格有顯著影響，並指出臺灣農地特性已由生產性投入因素轉變為投資性工具，所以當其他投資報酬發生變化將影響農價格。陳明燦（1997）於探討農地公告現值、交易價格及農地到最近鄉鎮中心距離三變數之間的關係時，採用地政事務所提供之買賣實例交易調查估價表作為研究資料，以農地基本資料、農地所有權人基本資料、區位、區域屬性及預期心理五大類型變數，發現農地公告現值與其距鄉鎮距離成反比，當距離超過某一數值（都市邊緣地區）. 7.

(20) 臺灣農地法拍價格之決定因素. 其價格卻上升，顯然存有土地投機現象，說明了農民期待農地變更使用的心態相當濃厚。陳明燦（1997、1998）認為探討農地價格相關理論可由三個面向加以論述：農地生產力、區位及外部性（預期因素），以下茲就此三面向加上總體因素中金融及政策制定面向探討影響農地價格之因素： (一) 農地生產力土地經濟理論觀點所述，土地資源的價值等於土地使用者對未來土地所產生經濟租預期之折現值的總額，也就是地價高低取決於於可獲取的預期土地收益 𝑡. （地租）的高低和年利率的大小，並以 V=∑𝑛𝑡=1 (𝑎𝑡 ⁄（1 + 𝑟） )為計算基礎，其中𝑎𝑡 為預期地租，r 為年利率，n 為年數。基於上述概念，若不考慮其他變數，農業的. 政治大變化的主因（趙慧萍，1992）。Alston（1986）以 1963-82 年的資料實證農地價格立之成長主要受土地的淨地租收益所影響。由於農地本身具有沃度差異及位置優劣生產收益可透過市場機制充分反映農地價格，且指出農地生產力為影響農地價格. ‧ 國. 學. 等特性，使得地租大小不同，進而影響農地價格。以農業生產觀點來看，影響農地收益高低之因素，主要應受農地沃度、農產收益、灌溉設施……等因素影響。. ‧. 然而，現階段僅以地租收益還原之概念觀察農地價格似乎不適當。臺灣農地價格除了 1950 年代受生產力影響外，其後年份農地價格均受經濟結構轉變影響之，. Nat. sit. y. 主要因素為預期轉用後的資本增值，故農地價格很早就與生產力脫鉤，而以投機. io. al. n. (二) 區位. er. 成分居多（吳功顯，2007）。. Ch. engchi. i n U. v. 屠能農業區位理論提出區位差異會形成地租，其以農地所處位置為出發點，在一定假設條件下，農地價格與市場遠近會因運輸成本的減少而價值較高，但在經濟高度發展與都市成長下，演變成與市中心距離的減少而價值較高。林國慶、趙蕙萍（1994b）根據區位理論與動態都市經濟學推導都市成長對農地價格之影響，採用地政事務所提供之買賣實例交易調查估價表之地價資料，分析臺北、臺中與高雄三大都會區民國 62-72 年農地價格之決定因素，實證出區位對各都會區之影響已逐漸明顯。林國慶、趙蕙萍（1994c）進而以雲林縣崙背鄉民國 80 年交易資料作為迴歸模型基礎，並加入農地移轉面積、交易時間、距市中心距離、臨道路時道路品質及分區編定等變數，迴歸結果顯示交易價格顯著受區位因素（距市中心距離、是否臨路等）影響。而陳明燦（1998）將 11 項影響農地因素（使用面積規模、每年收益能力、與鄉鎮公所距離、是否鄰接道路、是否位於農業區、購地者年齡、購地者是否為專業農、土地使用型態、是否期望農地變更使用、附 8.

(21) 第二章. 文獻回顧. 近有無重大工程建設、鄰近地區之建地價格水準）分類為農地基本條件、農地社經條件、農地轉用者偏好及農地使用資訊，分析雲林縣大埤鄉（純農業型農業區）及臺南縣歸仁鄉（重大建設影響型農業區）的農地價格，雲林縣以使用面積規模、與鄉公所距離及鄰近地區價格水準三項變數影響研究地區農地價格最為顯著；臺南縣以使用面積規模、是否位於農業區、是否鄰接道路及土地使用型態為主要影響因素。 (三) 預期因素農地價格不僅僅反映現況使用，亦反映潛在用途之價值，Isgin and Forster （2006）指出農地不僅僅反映現況使用價值，同時也包含轉用的潛在使用價值。各別農地的價值會受地主期望、利用方式等影響而有所差異。隨著經濟結構改變，. 政治大. 整個農地市場中除了影響農地收益之農業因素外，使用者預期心理、制度規範、都市發展等社經因素皆會影響農地價格，例如都市邊緣農地受轉用壓力進而使其. 立. 價格高漲。都市邊緣的都市土地與農業土地形成競爭，作為都市利用的土地常比. ‧ 國. 學. 作為農業利用能獲得更高的利潤，因此都市邊緣地帶的農民，期待農地轉為市地及隨時拋售的心理狀態下，大多不願投資勞力與資金在農地，故此區的農業經濟多為粗放，都市邊緣地帶農業景觀的空間型態與屠能模式呈現相反的現象，具有. ‧. 投機因素（Sinclair，1967）。林子欽（2007）採用各縣市地政事務所提供之買賣. y. Nat. 實例交易調查估價表作為實證研究資料，並指出臺灣目前農地價格出現兩極化之. sit. 情形，在都市化程度較高、建設較多之鄉鎮，其農地價格遠高於以農業生產為主. al. n. 關聯。. er. io. 之鄉鎮，而農地已經成為不動產市場的一個次市場，與都市土地市場存在互動的. (四) 金融條件. Ch. engchi. i n U. v. 市場經濟變數對於農地價格隨之變動有直接的影響效果。趙慧萍（1992）實證出實質利率對地價影響為顯著正向關係。Stewart and Libby（1998）以土地預期淨收益、預期真實資本利得、距離及利率為研究變數探討農地價格，顯示農地價格會隨著淨收益之增加而上升，隨利率之上升而下降。而 Moss（1997）使用 1960-1994 年佛羅里達州的土地價格資料檢視農地價格變動因素的相對重要性，結果顯示通貨膨脹及資產報酬率變動會對農地價格產生 50%以上之變動效果，亦指出通貨膨脹的變化具有敏感性，且為影響農地價格最主要之因素。農地價格會隨著淨收益之增加而上升，但隨利率之上升而下降；而通貨膨脹雖時序變動無法掌握，但農地價格仍會受通貨膨脹情形不同所影響。實證研究多顯示金融條件為影響農地價格之因素。. 9.

(22) 臺灣農地法拍價格之決定因素. 二、. 農地政策制定. 過去研究文獻鮮少有政策面變數的農地價格實證文獻，因此本研究將臺灣民國 90 年興建農舍最小基地面積規定視為政策管制面變數，納入分析範圍中，而此管制規定如同國外規定建築最小基地面積，因此將於下一節探討最小基地面積對地價影響相關文獻。我國農地興建農舍最小基地面積規定，目的乃確保農地在興建農舍情況下，仍保有最小經營面積得以繼續農業生產，民國 90 年頒布實施農業用地興建農舍辦法，而此規定於農業用地興建農舍辦法第 2 條第 3 款：「申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於 0.25 公頃。但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。」規定在農業發展條例 89 年 1 月修正施行後取得農業用地之農. 政治大用地面積作農業經營，始得申請在自有農業用地興建農舍。就 0.25 公頃之面積立. 民，無自用農舍而需興建者，該宗農地面積須達 0.25 公頃以上，經保留 90％的. ‧ 國. 學. 標準，係以往政府從事農地重劃時規劃標準農地坵塊之主要考量，且從臺灣農家經濟調查報告及農業所得資料等計算耕耘機作業效率結果，0.25 公頃亦為一較理想之農業經營面積，故對新加入農業生產者，要求擁有必要之農業經營面積，始. ‧. 可申請興建農舍，以減少農業環境破壞，為維持優良農業生產環境之必要措施。. y. Nat. 同時，在農地分割方面，農業發展條例第 16 條規定：「每宗耕地分割後每人所有. io. sit. 面積未達 0.25 公頃者，不得分割」，亦以 0.25 公頃作為面積的標準。. n. al. er. 農業發展條例的立法目的，本即為促進農業永續發展與促進農地合理利用，. i n U. v. 對於農地使用的本質，仍應以作為農業使用為主。雖然農業發展條例第 18 條規. Ch. engchi. 範農民於不影響農業生產環境及農村發展之前提下，得於自有農業用地經核准後興建農舍，以輔助及便利其農事生產工作，並兼具居住功能。規定可以興建農舍使用，亦係為方便農民從事農業活動時所必需，即使農舍亦可供居住使用，但若以此為別墅、豪宅之利用，則未免曲解農地農用之立法意旨，農舍興建應本於農地農用、農舍農用原則。張志銘（2003）亦指出基於整體農業生產環境之完整，並考量農地是生產、生活及生態等長期性公共財，影響層面廣大且深遠，不宜因部分售地離農者或為農會逾期放款解套，亦無須為假農舍之名而興建純住宅等少數人之短期利益，而犧牲大多數人民長期之利益，故限制耕地分割及新購農地興建農舍最小面積 0.25 公頃有其必要。這樣的政策規定不僅影響農地的利用，也影響農地市場的結構。由於在農地市場開放後，取得 0.25 公頃以上之農地得以興建兼具「農業經營」及「住宅」之雙重功能的農舍，農地需求者大部分以可以興建農舍或日後可興建農地為目的， 10.

(23) 第二章. 文獻回顧. 加上農地最小分割面積亦為 0.25 公頃，將會出現許多基地面積為 0.25 公頃左右的農舍，加速農地的細分，不利較大規模的農業生產。農地價格也因受可否興建農舍而有所不同，當農地因受可否興建農舍之因素影響時，大面積農地對於購地者產生了經濟誘因而影響其價格之決定，農地之市場價格因此受到扭曲。黃炳文（2005）亦擔心農地興建農舍似乎有「逆選擇」的現象；在人方面，非真正農民地農舍需求可能超過真正的農民，在農地方面，大面積（大於 0.25 公頃）的農地可能被轉作高級農舍別墅，而小面積（小於 0.25 公頃）的農地反被留作農業生產。反而造成非政策預期的結果，非農民競相購買大於 0.25 公頃的農地濫建免稅之田園別墅，影響農業生產環境之完整及污染優良農地。劉健哲、黃炳文（2005）則指出農地興建農舍對農地價格之上漲，有其提昇之效果；對農地買賣而言，農地興建農舍對農地買賣的意願，有其促進之效果；至於對農地貸款而言，. 政治大綜上所述，目前臺灣農地市場主要反映了農用收益的資本化價值及非農用的立土地價值兩項組成分子及兩者互相交互（吳功顯，2007）。大部分研究在其實證農地興建農舍將使得農地貸款之申請，更趨容易。. ‧ 國. 學. 模型中嘗試以各種可能影響農地價格的因素來分析，不論國內外影響農地價格之因素由自然、經濟、制度、農業特性等因素構成，顯示農地價格應受多面向因素. ‧. 所影響，且非僅透過收益價格可完全展現，尤其在臺灣農地市場資產化後，非農業因素可能為影響農地價格較大之因素，並造成農地利用情形之改變。. y. Nat. sit. 歸納國內過去關於研究臺灣農地價格的文獻，研究使用資料採用「臺灣核心. al. er. io. 農家農場經營記帳報告」、「各地政事務所買賣實例交易調查估價表」……等，並. n. v i n Ch 年農地市場開放前，在使用解釋變數上多為宗地變數（面積、生產力）、區位因 engchi U 素（距市中心距離、臨路與否）、外在環境（交易時間、使用分區、公告現值）、較少有使用法拍資料作為探討農地價格的數據，且研究時間點大多位在民國 89. 金融因素（實質利率）等，鮮少有政策面的變數，因此本研究將納入民國 89 年農業發展條例修正後，農業用地興建農舍最小基地面積 0.25 公頃限制作為研究變數，以觀察政策管制對於農地法拍價格的影響。. 11.

(24) 臺灣農地法拍價格之決定因素. 第二節. 農地使用管制及政策. 根據 Alonso 的競租理論（Bid-rent Theory），在無使用管制的土地市場，所呈現出的地價函數圖形為一帄滑曲線，地價是由市中心區向外圍降低，地價隨著距離遞增而遞減。此前提假設為若任一宗土地在不受其他政策與管制因素干擾，以至影響其使用類別與使用密度的情形下，則土地將依照市場機能決定其最有利的使用。然而，土地的使用是不可能全受土地市場機能的自由運作支配。政府往往為了土地資源的有效運用，以及穩定土地的價格等進行干預，實施土地使用管制。土地使用管制促使地價結構改變，使得地價曲線不再帄滑，因此，在土地使用有管制的限制情形下，將致不同土地坵塊的地價差別，不再是距市中心區所帶. 政治大. 來的經濟利益，而是源自政府之規劃管制下，所准予特定目使用的開發強度造成的地價。. 立. 土地使用管制分為三個管制面向且大多管制制度皆同時包含此三個面向：(1). ‧ 國. 學. 允許使用限制（allowable use restriction）：限制土地做特定種類的使用，如將土地分為商業區、住宅區及工業區。(2)使用密度限制（density restriction）：限制每. ‧. 單位土地上建物的高度、樓地板面積及容積等。(3)最小建築基地面積限制. y. Nat. （large-lot zoning）：限制最小建築基地面積（Grieson and White 1981）。其中建築. sit. 基地最小面積的限制是為了達到整體土地使用之經濟效益，避免過小建築基地零. al. 將影響地價提高或降低。. er. io. 星開發，引導建築行為朝合理規模開發。透過不同使用類別或使用強度之管制，. n. v i n Ch 以土地經經學基礎，在無最小建築基地面積管制下，如圖 engchi U. 2-2-1 所示，Q*. 為最適開發規模，地價 P*為最高，若開發規模大於、小於 Q*，地價則隨之降低。因此，當最小基地面積限制在 Q0 時，由於 Q*>Q0，故開發者可購買土地至 Q* 以作最適規模開發，則地價不受影響，此面積管制則屬於無拘束力的，並不會對市場造成變動。但最小基地面積限制在 Q1 時，由於 Q*<Q1，面積管制屬於有拘束力的（binding），限制開發者必須購買至 Q1 的土地大小才可做開發使用，故地價將由 P*下降至 P1。. 12.

(25) 第二章. 文獻回顧. 地價 P* P0. Q0. P1. Q*. Q1. 土地面積. 圖 2-2-1 最小基地面積限制對地價影響最小建築基地面積限制實施於都市地區的管制目的主要為防止住宅密度過高，以減少外部性入侵，同時最小建築基地面積限制使住宅密度降低，也代表每單位土地可居住人口下降，因此將造成土地消耗快速，產生蛙躍發展的負面效果（Schoenbrod，1969）。Zabel and Dalton（2011）指出這樣的管制結果在美國馬. 政治大故建築基地最小面積的限制造成房屋價格提高，且在改變建築基地最小面積的限立. 薩諸賽州顯著造成價格外溢效果，由於間接增加房屋興建成本並減少房屋供給，制程度 10 年後效果仍持續影響房價。而在農業地區內，最小面積的限制被用來. ‧ 國. 學. 維持農業分區避免被都市蔓延，並降低使用密度、保有大坵塊土地以利農地資源利用。佛蒙特許多農村社區規定 5 或 10 英畝的最小基地限制以保護農村，認為. ‧. 這樣的做法將能有效保護農村特徵與資源，並透過農地資源最小利用面積做為標. sit. y. Nat. 準，以利維持農業生產（Murray and Munson，2007）。. White（1988）則指出除了因土地細分的費用而使土地單價與面積比例產生. io. al. er. 遞減外，面積管制若為有拘束力的，亦會使面積與價格呈現反向關係。為了分辨. n. v i n Ch 分成不同數量的土地其細分費用有別，因土地的合法最小面積管制的改變，將造 engchi U. 兩者效果，採用合法最小面積（legal area）1的概念。也就是一塊大面積土地細成可細分坵塊數不同，進而影響土地細分所需公共設施成本與單位固定成本之增. 加，使土地價格加強規模不經濟的效果。Isakson（2004）延續 White（1988）的理論基礎，以愛荷華州 BlackHawk 在 1980 和 2000 年之間計 359 件農業、住宅的土地銷售資料予以分析合法最小面積與價格間的關係，以測試是否管制為有約束力的。實證中農業地區有最小面積 35 公頃限制、城市地區有最小面積 9000 帄方英尺限制，發現最小面積的限制在農業地區為有拘束力的，在城市地區為無拘束力的。因此，對於土地作數量的管制，將影響地價變化。 1. 指大塊土地在最小面積限制下，可帄均數量分割後的面積大小。如在最小面積限制為 10 英畝的情況下，面積 50 英畝的土地可分割成 4 筆 12.5 英畝的小塊土地，12.5 英畝即為合法最小面積(legal area)。的情況下，面積 50 英畝的土地可分割成 4 筆 12.5 英畝的小塊土地，12.5 英畝即為合法最小面積(legal area)。的情況下，面積 50 英畝的土地可分割成 4 筆 12.5 英畝的小塊土地，12.5 英畝即為合法最小面積(legal area)。的情況下，面積 50 英畝的土地可分割成 4 筆 12.5 英畝的小塊土地，12.5 英畝即為合法最小面積(legal area)。 13.

(26) 臺灣農地法拍價格之決定因素. 在經濟學中，生產要素指所有用於生產商品或提供服務的資源，土地即為生產要素之一。生產者從事生產時，必須雇用或購買各種生產要素，如土地、勞動或資本等，由於生產者從事生產的目的，在求獲得最大的利潤，當投入之生產要素邊際產值等於生產要素成本時，投入之生產要素量即為最適生產數量，將產生最大利潤。「邊際生產力」指的是在其他條件不變前提下每增加一個單位要素投入所增加的產量，即邊際產量（MP）。而增加一個單位要素投入帶來的產量所增加的收益為邊際生產收益（MRP）。邊際生產收益等於要素的邊際產量和邊際收益的乘積，即：MRP=MP×MR。因此，邊際生產收益 MRP，取決於兩個因素：（1）增加一單位要素投入帶來的邊際產量（MP）的變化；（2）增加一單位產品所增加的收益（MR）的變化。. 政治大. 以要素市場來看，如圖 2-2-2，TP 表示總產值曲線，AP 表示帄均產值曲線，. 立. MRP 表示邊際生產曲線，AC 表示帄均要素成本，MC 表示邊際要素成本。當. ‧ 國. 學. MRP 邊際生產曲線=MC 邊際要素成本時，A 點為均衡點，Q*為生產要素最適投入產量，可獲得最高利潤。. ‧. 若土地投入面積 Q’低於最適投入量 Q*，繼續投入土地則會產生邊際報酬遞增現象，使總產值及利潤以遞增速度上升。而從效益需求觀點來看，最小基地面. Nat. sit. y. 積的限制本意為防止住宅密度過高、增加開放空間，因此，最小基地面積的限制. io. er. 會因為土地所有權人對開放空間或其他外部效益有需求，而使得房地產總價遞增上升，而到了均衡點後，則因為土地所有權人對於效益需求遞減，使房地產總價. n. al. Ch. 遞減上升（Schoenbrod，1969）。. engchi. i n U. v. 若土地投入面積高於最適投入量，則發生邊際報酬遞減現象，但總產出仍為正的。因此若土地最小基地面積限制的管制是有拘束力的，將造成生產要素投入數量受到影響，此強迫土地投入面積 Q”大於最適投入面積 Q*，增加 Q”-Q*的土地投入數量，C 點為新的均衡點，造成邊際生產收益 MRP”<MRP*，因此土地願付價格將比市價低，使得面積與價格呈遞減關係（韓墘，2007）。Isakson（2004）指出土地最小基地面積限制的管制若對市場產生拘束力，將使興建房屋者使用比實際需要更多的生產要素投入，邊際產出將較低。. 14.

(27) 第二章. 文獻回顧. 政治大. 立圖 2-2-2 生產要素投入. ‧ 國. 學. 據此，在我國規定農業用地興建農舍最小基地面積 0.25 公頃限制為有拘束力的情況下，即為限制購買農地興建農舍者的最小生產要素投入數量。對於僅為. ‧. 購地興建農舍為目的的生產者來說，將造成興建農舍的土地成本提高，每單位所願支付的價格隨面積增加而下降。因此，在大於 0.25 公頃以上的農地面積與農. Nat. sit. y. 地總價間關係將產生遞減關係，如圖 2-2-3 所示；反之，對於非單純購地興建農. er. io. 舍為目的生產者來說，其仍有其他享受農地外部效益的需求，或由於分割最大面積的規定，0.5 公頃農地可分割為兩塊 0.25 公頃的農地，故購地者可能有取得可. n. al. Ch. i n U. v. 分割為兩塊農舍基地的潛在需求，而使得農地價格隨面積增加而遞增。每單位所. engchi. 願付的價格將隨面積增加而上升，因此，在大於 0.25 公頃以上的農地面積與農地總價間關係將產生遞增關係，如圖 2-2-4 所示。. 總價. 總價. 面積 0.25 公頃. 圖 2-2-3 0.25 公頃以上面積-總價遞減. 面積 0.25 公頃. 圖 2-2-4 0.25 公頃以上面積-總價遞增 15.

(28) 臺灣農地法拍價格之決定因素. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 16. Ch. engchi. i n U. v.

(29) 第三章. 第三章第一節一、. 研究設計. 研究設計研究範圍與方法. 研究範圍. (一) 研究對象本研究選擇已拍定之非都市農地為研究對象。根據農業發展條例第 3 條第 10 款2之規定，農業用地為非都市土地或都市農業區、保護區範圍內，依法作農作. 政治大. 及相關設施等土地，而本研究排除都市計畫區內農地，僅探討非都市地區農地。. 立. (二) 時間範圍. ‧ 國. 學. 本研究目的為探討影響法拍農地價格的決定因素，並加入過去未探討的政策因素考量。農業用地興建農舍辦法乃依農業發展條例第 18 條第 5 項3規定所訂定，. ‧. 並於民國 90 年 4 月 26 日發布實施，規定農業用地興建農舍辦法規定農地須達 0.25 公頃以上始得申請在自有農業用地興建農舍。因此於 89 年 1 月 26 日至 90. y. Nat. 年 4 月 26 日間雖自然人皆可取得農地，但應為自耕農始得興建農舍，其興建農. io. sit. 舍應依相關土地使用管制及建築法令規定4，不受最小基地面積限制，若其興建. n. al. er. 時間於 90 年 4 月 26 日後則受最小基地面積的限制。故本研究選擇民國 90 年 4. i n U. v. 月至 99 年 4 月為研究時間範圍，並以民國 89 年為未受農地興建農舍面積限制前的比較基準。. Ch. engchi. (三) 空間範圍本研究以臺灣省各縣市為研究空間範圍，如圖 3-1-1 其中包括新北市、桃園縣、新竹縣、苗栗縣市、臺中縣市、彰化縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、臺南縣. 2. 農業發展條例第 3 條第 10 款：「農業用地：指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：（一）供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。（二）供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。（三）農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。」 3 農業發展條例第 18 條第 5 項規定：「前四項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關定之。」 4 依據實施區域計畫地區建築管理辦法、實施都市計畫以外地區建築管理辦法等規定。 17.

(30) 臺灣農地法拍價格之決定因素. 市、高雄縣市、屏東縣、花蓮縣、臺東縣與宜蘭縣，共 15 個行政區。其中由於臺北市、嘉義市、金門縣、連江縣並無非都市土地，故不列入分析，此外，非都市土地較少的基隆市及澎湖縣，亦排除在分析範圍之外。. 新北. 學. 圖 3-1-1 研究空間範圍. ‧. 二、. ‧ 國. 立. 政治大. 研究方法. sit. y. Nat. 不動產市場中，因不動產具異質性，使得特徵價格理論廣泛應用於不動產價. io. n. al. er. 格相關研究上。Rosen（1974）將 Lancaster 的新消費者理論結合效用理論（utility. i n U. v. theory）及競價理論（bid price theory），視住宅為多種屬性組合，在消費者追求. Ch. engchi. 效用最大和生產者追求利潤最大情況下，透過公開交易市場達到市場均衡價格，而此房屋價格反映了各屬性特徵的市場隱含價格（implicit market price），因而建立了特徵價格理論的架構。特徵價格理論假定在供需均衡的情況下，不動產價格為各組成特徵隱含價格的總和，透過統計迴歸模型，對各特徵予以估價或計算其特徵之邊際效用，作為衡量不動產價格之方法，每個不動產都有其獨特性，都有不同組合和不同比例的不動產特徵，而不動產特徵的價格會隨著不同地區而產生不同的價格（Sirmas，2005）。雖不動產市場本為不完全競爭市場，不論於一般買賣市場或不動產法拍市場，國內外仍有許多不動產價格相關研究透過各種影響不動產價格之特徵變數，觀察各變數對不動產價格之影響效果。基於特徵價格理論，可知農地拍定價格由各種屬性組成，包括農地一般因素與法拍因素。本研究目的為探討各因素對農地拍定價格之影響，故採用特徵價格理論為基礎，透過線性迴歸模型實證分析影響農地價格的因素。 18.

(31) 第三章. 研究設計. 在特徵價格模型選擇上，分為總價與單價模型。Lin and Evans（2000）以土地總價與單價模型進行實證分析重劃土地，結果總價模型達顯著具有解釋能力，單價模型的面積解釋能力較差，總價和單價模型實證結果以總價模型較優。黃美娟（2007）透過分析總價與單價模型文獻，並實證土地運用特徵價格迴歸模型於估價，如從模型的較高的解釋能力與較佳預測結果為目的，建議以總價模型。基於上述，本研究亦採用總價模型。而過去文獻對特徵價格之研究認為，在一般線性、半對數、雙對數等多種特徵函數型態中，以半對數函數較符合現實狀況且相較穩定，亦可降低異質變異的問題，是較適合實證的模型（Malpezzi，2003），因此本研究即採用半對數特徵價格函數，以拍定總價取自然對數作為應變數，農地價格分布較為常態，使模型更加準確。. 政治大. 半對數函數迴歸模型基本公式如下：. 立. ln Y=α+βiXi+εj. Xi＝第 i 個自變數. io. al. er. εj＝第 j 個觀察值之誤差項. sit. y. Nat. βi＝第 i 個自變數之係數. ‧. ‧ 國. 學. 其中，Y＝應變數. n. v i n Ch 本研究將以農地拍定總價格作為應變數，各自變數選取於第三章第三節做說 engchi U. 明，並透過殘差常態性檢定、殘差獨立性檢定、異質變異檢定及共線性檢定以檢定迴歸模型的正確性。. 19.

(32) 臺灣農地法拍價格之決定因素. 第二節一、. 資料說明與處理. 資料說明與處理. (一) 資料說明本研究所使用之資料來源為法拍公司「透明房訊」，選取民國 89 年至 99 年間全臺灣之法拍拍定農地作為研究範圍，其中將民國 89 年資料作為比較規定最小面積限制後是否確實生選擇權價值的基準，但民國 89 年部分縣市如雲林、花蓮地區資料缺漏。當中包括拍賣法院、債務人、拍次、拍賣日期、土地底價、保證金、公告現值、拍定價金、拍定結果、建物面積、土地面積、郵遞區號、區域、. 政治大相關補充資訊，如：點交與否、產權、標的分區編訂、流標紀錄、得標人……等。立另外，亦配合公開農地統計資料作為分析之資料。地址、地號、房地標示、筆錄及謄本等欄位，其中筆錄欄位內包含各筆拍賣標的. ‧ 國. 學. 屬性分類. n. 資料來源：透明房訊. sit. 不動產屬性. er. io. al. Ch. engchi. 屬性內容公告現值建物面積土地面積郵遞區號、區域地址、地號房地標示筆錄謄本. y. Nat. 法拍屬性. 屬性內容拍賣法院債務人拍次拍賣日期土地底價保證金拍定價金拍定結果. ‧. 屬性分類. 表 3-2-1 法拍不動產資料庫一覽表. i n U. v. (二) 資料處理農地泛指廣義的農業用地，係根據農業發展條例第 3 條之規定，農業用地為非都市土地或都市農業區、保護區範圍內，依法作農作及相關設施等土地，而法定耕地為指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地，本研究農地指非都市土地中的農地。但資料內容中並非所有樣本皆有分區編定之資訊，部分資料僅能由從欄位中篩選出土地、田地、旱地之樣本，並由房地標示中地目與農業用地、耕地標示判斷其是否為農地。地目為日治時期課徵土地稅賦之依據，且以土地主要使用現況進行編定，並據此作為土地管制之依據，後期則改用土地使用分區及編定作為土地管制之依據。 20.

(33) 第三章. 研究設計. 依土地法之規定，我國地目類別共分為建、雜、祠、鐵、公、墓、田、旱、林、養、牧、礦、鹽、池、線、道、水、溜、堤、原，總共二十一種主要類別，其中地目「田」為水田用地、「旱」為旱田用地。而由於時代變遷，地目分類已不合時宜，經內政部 89.8.2.臺（89）內地字第 8973288 號函釋「已完成使用編定之非都市土地，自 89 年 9 月 1 日貣停止辦理地目變更登記及詮定作業」，除了「田」、「旱」、「建」、「道」等四種與民眾相關性較大的地目外，其餘地目將不再受理變更登記或地目詮定。由於本研究時間範圍為民國 89 年後，且配合標示欄位進行篩選，故樣本選取以地目作為篩選條件之一仍有其準確性。樣本選取步驟，首先選取一拍、二拍及三拍之資料，將建有建物之樣本刪除，也就是以「建物面積」欄位中篩選出面積為 0 及標示為土地、田地、旱地之樣本，於房地標示確認其地目是否為田、旱，及是否同時標示為農業用地或耕地，並在. 政治大變數為 0.25 公頃面積限制，因此將面積範圍鎖定在 0.5 公頃以內，以免面積差異立過大的樣本影響研究結果準確度。. 筆錄欄位中做最後確認是否為農用，作為本研究之有效研究樣本。由於研究政策. ‧ 國. 學. 經初步資料處理，民國 89-99 年全臺各縣市面積於 0.5 公頃以下拍定農地數量共 10483 筆，各行政區分布如表 3-2-2，其中民國 89 年雲林、嘉義、花蓮及臺. ‧. 東地區缺乏統計資料。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 21.

(34) 臺灣農地法拍價格之決定因素. 表 3-2-2 民國 89-99 年全臺各縣市拍定農地數量統計單位：筆年度行政區. 89. 90. 91. 92. 93. 94. 95. 96. 97. 98. 99. 總計. 新北. 19. 15. 23. 66. 65. 49. 66. 38. 30. 39. 22. 432. 臺中. 39. 36. 87. 155. 163. 81. 44. 65. 50. 47. 24. 791. 臺南. 165. 47. 96. 177. 341. 251. 236. 205. 166. 134. 77. 1895. 高雄. 70. 25. 68. 98. 130. 104. 97. 98. 53. 85. 27. 855. 桃園. 29. 17. 23. 47. 54. 50. 46. 38. 29. 39. 23. 395. 新竹. 43. 13. 18. 10. 25. 11. 18. 20. 13. 16. 6. 193. 苗栗. 9. 0. 0. 1. 6. 9. 5. 6. 5. 5. 1. 47. 雲林. -. 55. 67. 127. 283. 235. 124. 192. 178. 146. 6. 1413. 彰化. 60. 32. 53. 68. 99. 41. 36. 46. 43. 33. 8. 519. 嘉義. -. 10. 150. 155. 南投. 44. 5. 86. 78. 花蓮. -. 44. 108. 98. 臺東. -. 0. 0. 屏東. 159. 0. 宜蘭. 30. 總計. 667. 政治大 130. 186. 181. 194. 82. 1827. 159. 95. 51. 37. 83. 48. 15. 701. 56. 82. 86. 64. 46. 31. 9. 624. 12. 26. 9. 32. 23. 18. 10. 8. 138. 0. 3. 23. 13. 14. 21. 9. 8. 3. 253. 26. 28. 39. 108. 47. 31. 21. 25. 35. 10. 400. 325. 807. 1134. 1990. 1364. 1016. 1060. 929. 870. 321. 10483. 立. ‧. ‧ 國. 287. 學. 452. 資料來源：透明房訊. y. Nat. 其中嘉義、臺南、雲林地區拍定農地數量較多，臺南共 1895 筆、嘉義共 1827. sit. 筆、雲林共 1827 筆拍定農地；而苗栗、臺東及新竹地區拍定數量較少。由圖 3-2-1. al. n. 多，共 1990 筆。. er. io. 可發現十年間農地法拍數量主要趨勢先升後降，在民國 93 年時農地拍定數量最. Ch. i. e. i n U. v. ngch 農地法拍拍定數量. 數量 2500. 2000. 1990. 1500. 農地法拍拍定數量. 1364 1134. 1000 667. 500. 1016 1060 929. 807. 870. 325. 321. 0 89. 90. 91. 92. 93. 94. 95. 96. 97. 98. 99. 年份. 資料來源：透明房訊. 圖 3-2-1 民國 89-99 年全臺各縣市拍定農地數量統計圖 22.

(35) 第三章. 研究設計. 若以拍次分布來看，50%以上的樣本屬於第三拍，各縣市第三拍拍定數量明顯高於第一、二拍農地數量，顯示民國 89 年至 99 年間臺灣法拍農地大多在第三拍才拍定。表 3-2-3 民國 89-99 年全臺各縣市拍定農地拍次分布單位：筆拍次. 一拍. 二拍. 三拍. 總計. 新北. 146. 111. 175. 432. 臺中. 246. 234. 311. 791. 臺南. 362. 472. 1061. 1895. 高雄. 161. 210. 484. 855. 桃園. 105. 110. 180. 395. 新竹. 56. 53. 84. 193. 苗栗. 11. 8. 28. 47. 雲林. 294. 332. 787. 1413. 彰化. 144. 106. 269. 519. 222. 424. 1181. 1827. 136. 198. 367. 701. 113. 182. 329. 624. 36. 52. 50. 27. 70. 156. 73. 114. 213. 2132. 2676. 5675. 總計. io. al. n. 資料來源：透明房訊. Nat. 宜蘭. 138. y. 屏東. ‧. 臺東. 400. 253 10483. er. 花蓮. ‧ 國. 南投. 學. 嘉義. 立. 政治大. sit. 行政區. Ch. engchi. i n U. v. 23.

(36) 臺灣農地法拍價格之決定因素. 第三節一、. 模型建立與變數選取. 模型建立. 在迴歸模型建立上，由於本研究欲探討影響法拍農地價格的決定因素，並加入農地興建農舍 0.25 公頃政策因素考量，以及比較農地價格各因素在不同型態鄉鎮間之差異，透過傳統的線性迴歸並不能在同一條函數中呈現不同段自變數數據對應變數的影響，因此，本研究以 Sunderman, et al（1990）所採用的樣條式迴歸（Piecewise Linear Spline Regression）作為實證分析模型。當資料型態不能以一條直線或一個多項式函數來描述應變數與自變數的關. 政治大 Regression）作為分析模型。Sunderman, et al（1990）指出樣條式迴歸適合分析立具非線性關係之數據，迴歸式可被分為 n 段並有 n-1 個節點，優點為可簡單明瞭係，而是需分成幾段去做解釋，可使用樣條式迴歸（Piecewise Linear Spline. ‧ 國. 學. 展現每段數據之斜率與截距，而在分析不同情況下，節點與段數會有不同方式的設定。其以樣條式迴歸模型分析稅的垂直不公，迴歸模型如下：. ‧. AVj=α00+α10SPj+α01LOWj+α02HIGHj+α11LOWSPj+α12HISPj…….....（式 3-3-1）. Nat. sit. y. 其將銷售價格（SPj）分為低、中、高共三段，因此設立兩個節點。SPj 為銷售價格連續變數，並設立兩個虛擬變數，第一個虛擬變數 LOWj 為小於第一個節. io. n. al. er. 點為 1，大於第一個節點則為 0，第二個虛擬變數 HIGHj 為大於第二個節點為 1，. i n U. v. 小於第二個節點則為 0，再者，設立 LOWSPj 為 LOWj 與 SPj 的交乘項，即小於. Ch. engchi. 第一個節點為銷售價格連續變數，大於第二個節點則為 0；設立 HISPj 為 HIGHj 與 SPj 的交乘項，即大於第二個節點為銷售價格連續變數，小於第二個節點則為 0。經由虛擬變數 LOWj 與 HIGHj 的估計係數可分析三段數據截距的差異， LOWSPj 與 HISPj 的估計係數則可分析三段數據與依變數間變化關係為遞增或遞減，進而將迴歸估計預測結果以圖示展現（圖 3-3-1），可清楚觀察各段數據間截距的大小，以及各段數據斜率的大小。. 24.

(37) 第三章. 研究設計. 圖 3-3-1 樣條式迴歸估計結果預測圖示. 政治大. 資料來源：Sunderman, M., et al（1990）Testing for Vertical Inequity in Property Tax Systems. 立. ‧ 國. 學. 基於此模型的概念，本研究將農地面積變數分為兩段，以最小基地面積限制 0.25 公頃為節點，進行樣條式迴歸分析，迴歸模型為：. ‧. Y=α00+α01A+α02size+α03sizeA.....................................................................（式 3-3-2）. y. Nat. sit. 其中，α00 為常數項，A 為面積連續變數，size 為面積虛擬變數，面積 0.25. al. er. io. 公頃以上為 1、0.25 公頃以下為 0，sizeA 為面積 0.25 公頃以上為連續變數、0.25. v i n Ch 公頃，則帶入迴歸式為：（α00+α02）+（α01+α03）A；農地面積小於 0.25 公頃， U i e h n gc 帶入迴歸式為：α00+α01A。 n. 公頃以下為 0，也就是面積變數與虛擬變數的交乘項。當農地面積大於等於 0.25. 當欲探討相同條件下，面積管制是否對地價結構產生影響，可將 0.25 公頃帶入迴歸式中，若以 0.25 公頃為臨界點，有興建農舍權利的價格為 α00+α01*0.25+α02，即為圖 3-3-2 中 A 點；若無興建農舍的 0.25 公頃農地，其價格為 α00+α01*0.25，即為圖 3-3-2 中 B 點，因此，計算農地是否因可興建農舍產生的邊際價值即為 α02。若 α02 大於 0，代表農地面積於 0.25 公頃有正的價差存在；反之，若 α02 小於 0，代表農地面積於 0.25 公頃處有負的價差存在；若 α02 等於 0，代表農地面積於 0.25 公頃處無價差存在。本研究預期農地面積在 0.25 公頃處有正的價差，因此當 α03=0 時，研究檢定虛無假設為，H0:α02≤0，H1:α02>0，若拒絕虛無假設則代表在面積 0.25 公頃處有正的價差。. 25.

(38) 臺灣農地法拍價格之決定因素. 再者，當欲探討相同條件下，0.25 公頃以上與 0.25 公頃以下的農地，其面積變化對價格變動的幅度，可由迴歸式斜率判斷。故若 α03 大於 0，代表在 0.25 公頃以上的農地面積每增加 0.1 公頃，價格上升變動量大於 0.25 公頃以下的農地面積每增加 0.1 公頃的變動量；反之，若 α03 小於 0，代表在 0.25 公頃以上的農地面積每增加 0.1 公頃，價格上升變動量小於 0.25 公頃以下的農地面積每增加 0.1 公頃的變動量。若 α03 等於 0，代表農地大於、小於 0.25 公頃的面積對價格的變化幅度相同。因此研究檢定虛無假設為，H0:α03≥0，H1:α03<0，若拒絕虛無假設則代表大於 0.25 公頃農地面積相較於小於 0.25 公頃農地面積有規模報酬遞減的情形，大面積農地面積估計係數小於小面積農地面積估計係數，也就是農地面積在 0.25 公頃以上每增加 0.1 公頃的面積，對農地價格上升程度較農地面積在 0.25 公頃以下每增加 0.1 公頃的面積小。預期迴歸估計結果預測如圖 3-3-2 所示。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 圖 3-3-2 預期迴歸估計結果預測圖於此，將於第四章藉由樣條式迴歸模型，並透過相關檢定檢測實證模型的準確度，進而實證各因素對農地拍定價格的影響，並比較農地價格各因素在不同型態鄉鎮間之差異。依據樣條式迴歸（Piecewise Linear Spline Regression）所採用之農地價格廻歸模式如下所示： ln 拍定總價=a+𝜷𝟏 鄉鎮等級+ 𝜷𝟐 拍次+ 𝜷𝟑 拍定底價+ 𝜷𝟒 公告現值+ 𝜷𝟓 農地面積 + 𝜷𝟔 面積虛擬變數+ 𝜷𝟕 大面積農地+ 𝜷𝟖 產權+ 𝜷𝟗 單位農產值+ 𝜷𝟏𝟎 單位農產值 X 產銷班+∑𝟏𝟗 （式 3-3-3） 𝒊=𝟏𝟏 𝜷𝒊 年度虛擬變數……………………………………..….. 26.

(39) 第三章. 研究設計. 將迴歸模型簡化，把面積變數以外估計值加總設為 K。因此，當農地面積小於 0.25 公頃時，迴歸式為： ln 拍定總價=a+β5 農地面積+K………………………….…………….….（式 3-3-4）當農地面積大於 0.25 公頃時，迴歸式為： ln 拍定總價=a+β5 農地面積+β5 面積虛擬變數+β7 大面積農地+K……...（式 3-3-5）將於第四章以此兩個迴歸式作為分析政策變數的基礎，並比較農地價格個因素在不同型態鄉鎮間之差異。. 二、. 變數選取. 政治大. 立. ‧ 國. 學. 參酌以往農地及法拍相關研究（Jetzinger, S., Hüttel, S., and Odening, M，2013），本研究採用兩類解釋變數：法拍特徵變數與農地特徵變數。法拍特徵變數包括拍賣底價與拍次，其中，過去法拍文獻多採用「點交」與否作為研究變數，然本研. ‧. 究標的為非都市地區農地，不需考慮都市地區法拍屋佔有點交的問題，因此並不. y. Nat. 納入此變數探討。農地特徵包括鄉鎮等級、公告現值、面積、農地產權、單位農. er. al. n. 1.拍定價格. io. (一) 應變數. sit. 產值、單位農產值與產銷班有無交乘項及拍定年度。茲將變數選取分述如下：. Ch. engchi. i n U. v. 以透明房訊所提供之法院真實拍定價格作為本研究之應變數。臺灣的法拍制度屬拍賣理論中的第一價位密封拍賣制度，主要採競標者之中所提出之最高投標金額為拍賣標的之拍定價格，亦即競標者所願付購買價格最高者得標。. (二) 自變數分為法拍特徵及農地特徵。 1.法拍特徵法拍不動產特有的屬性特徵為法拍特徵，因為其乃由拍賣制度所產生；本研究將拍賣底價及得標拍次，作為特徵價格模型的拍定價格解釋變數。. 27.

(40) 臺灣農地法拍價格之決定因素. (1) 拍賣底價臺灣法拍底價之訂定估價管道主要為一般法院委外由估價公司估價，或是由公家機關估價，其中土地由地政機關估價，建物則由工務機關估價。法院在決定第一拍底價價格，大多會較市場行情價格為高，以避免低價拍定致使債權及債務人權益受損。Quan（1994）認為在不完全競爭市場的前提下，拍賣底價訂定將影響買方的出價策略，較具效率的底價訂定使賣方獲得較高的利潤，並對最終的拍賣結果產生正面且顯著的影響。因此本研究預期拍賣底價對於農地拍定價格有正向影響。 (2) 拍次. 治政最低拍賣底價時，拍賣標的物則為流標，法院將定期再行拍賣，每一拍次法院可大立酌減的數額不得逾前次拍賣底價的百分之二十。也就是當法院進行第一次拍賣，依強制執行法第九十一條之規定，拍賣之不動產無人應買或應買人出價未達. ‧ 國. 學. 若流標則進行第二次拍賣，其底價則依據前拍底價最多減價 20%，若再流標則進行第三次拍賣，第三次拍賣底價則依據前拍底價最多再減價 20%，倘若第三次拍. ‧. 賣流標。拍定拍次愈多拍，拍定價格應愈低，因此本研究預期拍定拍次對於農地拍定價格的影響為負向關係。. n. al. er. io. sit. y. Nat. 2.農地特徵. i n U. v. 農地特徵為土地其本身的自有特徵，包含：鄉鎮等級、農地面積、農地產權、縣市、時間等特徵。. Ch. engchi. (1) 鄉鎮等級鄉鎮等級分為農業型鄉鎮與都市型鄉鎮，係依據『臺灣鄉鎮市區類型之研究: 「臺灣社會變遷基本調查」第五期計畫之抽樣分層效果分析』（侯佩君、杜素豪、廖培珊、洪永泰、章英華，2008）所分的七大類鄉鎮再歸類為農業型與都市型。其研究使用了可以明確表徵鄉鎮市區差異的重要因子，包括人口組成結構、密度及經濟相關的各產業就業人口百分比等，將臺灣地區 358 個鄉鎮市區分成七個不同類型的集群，分別為都會核心、工商市區、新興市鎮、傳統產業、低度發展、高齡化鄉鎮及偏遠鄉鎮七個層級，而本研究依據其分類標準中產業結構及職業層級比例（如表 3-3-1），將鄉鎮一級產業比例小於 5%及職業層級分布在非農林漁牧業比例較高的都會核心、工商市區及新興市鎮歸納為都市型鄉鎮，其餘一級產 28.

(41) 第三章. 研究設計. 業比例大於 10%及職業層級分布在農林漁牧業比例較高的傳統產業、低度發展、高齡化鄉鎮及偏遠鄉鎮則歸納為農業型鄉鎮，並預期在農業型鄉鎮的農地拍定價格較低。表 3-3-1 鄉鎮分級產業結構及職業層級標準單位：% 6、7 高齡化及偏遠鄉鎮. 1 都會核心. 2 工商市區. 3 新興市鎮. 4 傳統產業. 5 低度發展. 一級產業. 0.70. 1.90. 3.30. 14.10. 29.30. 26.10. 二級產業. 27.80. 29.50. 44.70. 45.10. 25.70. 29.10. 三級產業. 71.50. 68.60. 51.90. 40.80. 45.00. 44.80. 鄉鎮分級產業結構. 政治大. 職業層級. 20.30. 31.50. 42.40. 42.10. 技術工、機械操作及組裝工、服務工作人員及售貨員. 33.8. 35.60%. 7%. 37.00. 33.80. 33.50. 事務工作人員. 12.40. 13.50. 12.00. 10.10. 7.40. 7.80. 技術員及助理專業人員民意代表、行政主管、企業主管及經理人員. 23.90. 20.60. 18.60. 14.50. 8.60. 7.80. 14.30. 14.70. 14.70. 8.40. 6.80. 7.80. 本研究歸納. 都市型. 都市型. 都市型. 農業型. 農業型. 農業型. ‧ 國. 15.50. Nat. y. ‧. 15.50. 學. 立. 非技術工及體力工、農林漁牧. n. al. er. io. (2) 公告現值. sit. 資料來源：侯佩君、杜素豪、廖培珊、洪永泰、章英華（2008）臺灣鄉鎮市區類型之研究:「臺灣社會變遷基本調查」第五期計畫之抽樣分層效果分析。. Ch. engchi. i n U. v. 公告現值為依據帄均地權條例及地價調查估計規則之規定，由各縣市地政事務所地價課人員調查轄區內土地買賣或收益實及影響地價的因素，製作調查表及繪製地價分布圖，進而實地勘察檢討劃分地價區段，據以估計區段地價，接著由各地縣市政府提交地價評議委員會評定後，於每年的一月一日分區公告，公告土地現值應確實反映土地價格的動向，以期接近市場價格，作為課徵土地增值稅之基準。因此本研究預期公告現值對於農地拍定價格的影響為正向關係。 (3) 面積本研究欲檢視農舍最小興建面積政策是否影響農地拍定價格，將面積變數分為農地面積、面積虛擬變數及大面積農地三項重要面積變數。. 29.

(42) 臺灣農地法拍價格之決定因素. 農地面積. I. 農地主要用途為農業生產，農業生產在不同面積下會產生不同的生產效率，因此不同面積的農地其單價也可能有所不同，但農地面積與總價間關係應為正向，故於其符號為正。面積虛擬變數. II. 面積虛擬變數將農地面積分為大於 0.25 公頃為 1，小於 0.25 公頃為 0。大於 0.25 公頃的農地因有興建農舍的權利價值，小於 0.25 公頃的農地，則無此興建農舍的權利價值。若以選擇權觀點來檢視我國農業用地興建農舍辦法規定大於 0.25 公頃之農地有興建農舍的權利，即隱含在 0.25 公頃以上之農地具有選擇權價值的概念，持有 0.25 公頃以上之農地，除了依現狀使用下之現有價值外應會. 政治大頃的農地，則無此興建農舍的選擇權。因此將預期在大面積與小面積農地間有價立格落差，面積虛擬變數符號為正。有因選擇權而享有未來得以興建農舍的開發價值，反之，持有面積小於 0.25 公. ‧ 國. 學. III. 大面積農地. ‧. 為農地面積與面積虛擬變數交乘項。由於土地有規模報酬遞減的特性，因此預期大面積農地估計值為負，將使大於 0.25 公頃農地面積估計係數較小於 0.25. Nat. sit. n. al. er. io. (4) 農地產權. y. 公頃農地面積估計係數小。. Ch. i n U. v. 所有權的完整性常常是影響土地價格重要的因素，通常土地所有權被持分的. engchi. 土地通常會帶來許多所有土地持有人間的糾紛，銀行也較不願意貸款給土地所有權被持分的土地，以降低銀行本身放款的風險。這些因素都是可能會造成土地價格折價的原因。我國土地法 34-1 條規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」。出售土地或貸款時，必須經過多數持有人同意才可進行。但持分土地面積超過總面積的三分之二，可不需人數限制，只有一人也可主張處分、變更及各項合法權利，故土地所有權的完整性是一很重要的關鍵，會因而影響投標人參與投標的意願。廖孟凡（2007）以土地持份三分之二作為所有權持份標準，實證不同比例產權持份對拍定價格之影響，並提出產權完整性確實會對拍定價格有正面影響。因此本研究預期農地產權若為單獨所有將使所有權人便於處分土地，故對拍定價格造成正面影響。 30.

(43) 第三章. 研究設計. (5) 單位農產值單位農產值=農業總產值（萬元）/鄉鎮耕地面積（公頃），資料來源為各年度農業統計年報。吳功顯（2007）、Alston（1986）皆指出農產收益將影響農地價格。根據地價理論，土地價格=收益（地租）/利率，農地沃度、農產收益、灌溉設施等因素皆會影響農地收益，農產值高使得農地價格上漲；而另一方面，農地為生產要素，故農產值高將對農地有引伸需求（derived demand），使得農地價格增加，因此農產值對於農地拍定價格應有正面影響。 (6) 單位農產值 X 產銷班有無臺灣農地面積狹小且可耕地零碎、分散，經營效率偏低、生產成本偏高，因. 治政經營的農業體質來說皆為非常重要的課題。透過產銷班的經營管理，將可使農業大立銷售更有效率，改善農業經營環境的缺失，進而提升農民生產意願，營造好的農. 此不論是生產業者間水帄整合，或是產業鏈上的前後端垂直整合，對臺灣小規模. ‧ 國. 學. 業經營環境，因此，產銷班有無可反應該鄉鎮農業經營環境的條件，有產銷班的鄉鎮應可推斷為有較好的經營環境，使農地價格較提高。而前述單位農產值亦預. ‧. 期對農地價格有正面影響，故透過單位農產值與產銷班有無的交互作用，預期其對農地拍定價格應有正面的影響。. er. io. sit. y. Nat. (7) 拍定年度. 年度虛擬變數控制時間（景氣）造成的地價波動，以民國 90 年為基準變數，. n. al. 時間範圍為民國 90 年至 99 年。. Ch. engchi. i n U. v. 31.

(44) 臺灣農地法拍價格之決定因素. 表 3-3-2 模型變數說明表變數名稱拍定價格鄉鎮等級. 變數單位萬元虛擬變數. 拍賣底價拍次公告現值農地面積. 萬元拍萬元 0.1 公頃. 面積虛擬變數. 虛擬變數. 大面積農地面積農地產權. 0.1 公頃虛擬變數. 單位農產值單位農產值 X 產銷班有無時間. 萬元/公頃交乘項. 立. 變數說明採總價並取自然對數。農業型鄉鎮為 0，都市型鄉鎮為 1。農地法拍底價。 1、2、3 拍。農地公告現值。 0.5 公頃以下的農地面積連續變數。 >0.25 公頃為 1， <0.25 公頃為 0。 >0.25 公頃之農地面積。. 預期符號. 拍定農地產權。若產權單獨所有則為 1，產權為共有狀態則為 0。每公頃農地農產值。單位農產值與產銷班有無的交乘項。年度虛擬變數，若拍定年屬於該年，則變數取 1，否則取 0，並以民國 90 年為基準變數。. +. 政治大. 虛擬變數. ‧ 國. 學. 資料來源：本研究自行整理. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. 32. Ch. engchi. i n U. v. + + + + + -. + +.