拍賣制度與不動產法院拍賣流程

（一） 拍賣制度

拍賣是一種特殊交易方式，Krishna（2009）依據競價公開與否，先分為公開招 標與密封競標。再依其公開競價時價格升降方式不同而分為英式拍賣與荷式拍賣；

另密封競標依其決標時價格選取方式不同區分為第一價位密封投標拍賣與第二價位 密封投標拍賣。由此可知，根據拍賣的競價過程與決標方式不同，一般可分為四種 類型，分別為英式拍賣、荷式拍賣、第一價位密封投標拍賣及第二價位密封投標拍 賣，如圖 2-1。以下為四種拍賣類型說明：

1. 英式拍賣（English auction）

在進行英式拍賣時，是先由拍賣者訂定拍賣底價，再由投標者開始以向上加價 方式競標，直到最後一位投標者出價時，不再有人競標時，拍賣人員即宣佈此最後 投標者得標。此種拍賣方式在公開場合較為常見，例如：古董、藝術品及夜市喊價 叫賣等。

2. 荷式拍賣（Dutch auction）

荷式拍賣與英式拍賣的進行方式大致相同，但競標過程與英式拍賣相反，拍賣 者先訂定較高的拍賣底價，而在競標過程中逐漸向下降價，直到第一個願意以該價 格購買的競標者出現為止。過去荷蘭鬱金香拍賣即是採用此種拍賣方式，在台灣的 花卉與魚貨市場中可發現此拍賣方式。

3. 第一價位密封投標拍賣（Sealed-bid first price auction）

拍賣時標價採保密方式進行，競標者將所願意支付的價格填於投標單後密封投 入指定箱中，開標後由投標金額最高者得標。其特色為，事先或當下皆無法得知競 標者人數與他人所願意支付的競標價格為何。常見此種拍賣方式的有工程招標與台 灣法拍屋。

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4. 第二價位密封投標拍賣（Sealed-bid second price auction）

第一價位密封投標拍賣與第二價位密封投標拍賣的投標方式相同，使用保密競 價，開標後由投標金額最高者得標，但得標者最後支付的金額僅為開標後第二高價 者所投標的金額。

資料來源：本研究整理。

圖 2-1 拍賣制度分類圖 拍賣制度

密封競標 競價公開與否

第一價位 密封投標拍賣

第二價位 密封投標拍賣 取價方式不同

英式拍賣 荷式拍賣

喊價方式不同 公開招標

（二） 不動產法院拍賣流程

台灣現行法院不動產拍賣制度採第一價位密封投標拍賣方式進行，依強制執行 法第八十一條之規定及辦理強制執行事件應行注意事項之規定辦理，法院拍賣不動 產的作業流程如下：

一、由債權人向法院提出民事強制執行聲請狀，經法院收件審核通過後並分案後執 行查封，查封後由法院通知債權人繳交鑑價費並函請不動產估價師或建築師事 務所等進行鑑價。

二、依鑑價報告分別核定土地及不動產之拍賣底價，並函詢債權人與債務人對於拍 賣底價的意見，再由司法事務官依據該鑑價報告、債權人與債務人意見及法拍 市埸實際交易現況，訂定第一次拍賣底價。

三、於拍賣期日 14 日前揭示於執行法院公告欄或法拍屋所在地之鄉鎮市區公所之 公佈欄及登載當地之公報或新聞紙。

四、倘若第一次拍賣無人投標且債權人不願意承受時，法院則進行第二次拍賣，而 第二次拍賣底價司法事務官得於百分之二十範圍內斟酌降低。以此類推，進行 第三次拍賣、特別拍賣(公告應買三個月，價格同第三次拍賣底價)及特別拍賣 後減價拍賣，至拍賣由第三人得標、債權人承受或債權人亦不願承受時，該拍 賣即為終止。

五、在第三人得標後，除有應通知優先購買權者外，餘均應於七日內繳足全部價金，

待拍定人繳足價金後，法院應核發權利移轉證明書俾利拍定人辦理移轉登記手 續，並囑託該管地政機關塗銷查封登記。

六、法院應函請稅捐機關核算土地增值稅，同時函知所有債權人及稅捐機關陳報債 權並進行拍賣價款分配，待分配表確定後通知債權人等依分配表領取分配價款，

此時拍賣程序即為終結。

資料來源源：台灣高雄地地方法院網站站

圖 2-2 不

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不動產強制執執行流程圖圖

一節 研究

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第二節 理論基礎與實證模型

本文主要理論與模型，分別是依據 Rosen（1974）特徵價格理論與 Koenker and Bassett（1978）分量迴歸模型，作為本研究基礎理論與實證模型的建構。

本研究分析台南市住宅大樓法拍屋，以法拍屋之拍賣底價取自然對數作為應變 數，分別進行普通最小平方迴歸與分量迴歸之實證模型估計。其中，分量迴歸模型 是以 0.10、0.25、0.50、0.75 與 0.90 五個特定條件分量進行討論比較，並探討不 同分量模型估計係數的差異。而此五個特定條件分量，則是分別代表為左、右尾分 量（即 0.10 與 0.90）及四分位數所對應的三個分量（即 0.25、0.50 與 0.75），是 分配中具有代表性的分量。

採用 Rosen（1974）的特徵價格模型為基礎，以統計模型的簡化式將拍賣底價 之自然對數值作為應變數，視為各個不同特徵屬性變數的交易特徵，如下列方程式：

ℓ α β Χ

其中， 為第 i 筆觀察樣本之拍賣底價；α 為截距項；β 為第 j 個特徵屬性 之隱含價格，即為各個特徵變數之迴歸估計係數； 為第 i 筆觀察樣本的誤差項。

ℓ 為應變數取自然對數值，i 為第 i 筆觀察樣本；j 為第 j 個特徵屬性（其包 含區位虛擬變數、車位、凶宅、建坪、建坪平方、點交虛擬變數與樓層所在比率）。

於特徵價格模型的函數形式設定上，Rosen 建議以各種不同之函數型態，以求 得特徵與價格之關的關係。

第三節 變數定義與說明

本研究在變數的選取上，分別就應變數與自變數分別說明如下：

（一） 應變數：法拍屋拍賣底價²        

2  法拍屋拍賣底價，係由司法事務官依強制執行法之規定經不動產估價師做成鑑價報告後，再考輛 相關因素並通知債權人與債務人後做成之第一次拍賣底價，具有法律上之效益與拍定價有可能因投 標人之考量因素不同而生影響，故選定以拍賣底價為應變數。 

強制執行法第八十條規定，拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產 估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。故現行各法院民事執行處均先命 符合資格之鑑定人依下列注意事項辦理估價後，再由法院司法事務官依不 動產現況核定拍賣底價。

辦理強制執行事件應行注意事項第四十二點：

（一）鑑定人估價時，宜就不動產是否出租、是否被第三人占用等情形分 別估價。其估定之不動產價額與市價不相當時，執行法院得參考其他資料，

核定拍賣最低價額。

（二）查封房屋之實際構造與登記簿記載不符時，仍應按實際構造情形鑑 定拍賣。

（三）土地或建築物設定抵押權後，抵押人於土地上營造建築物或於原建 築物再行擴建或增建者，除應認為係抵押物之從物，或因添附而成為抵押 物之一部者外，執行法院於必要時得就原設定抵押權部分及其營造、擴建 或增建部分分別估定價格，並核定其拍賣最低價額後一併拍賣之。但抵押 權人就營造、擴建或增建部分，無優先受償之權。

（四）債務人於不動產設定抵押權後，就同一不動產上設定負擔或予出租 者，執行法院應命鑑定人就無負擔或未出租之價額與有負擔或出租之價額，

分別估定。

（五）核定拍賣最低價額應儘量與市價相當，且於核定前應使債權人、債 務人就鑑定價格表示意見，俾作為核定拍賣最低價額之參考。

（六）不動產價值之鑑定，除有特殊情形外，應囑託不動產估價師或建築 師為之。

（七）不動產如確因地區日趨繁榮、商業日趨興盛，或存有其他無形之價 值，而鑑定人未將之估定在內者，執行法官核定拍賣最低價額時，得酌量 提高。必要時並宜赴現場勘驗，瞭解不動產內部裝璜設備及環境四周，以 為核定拍賣最低價額之參考，避免不當提高或壓低拍賣最低價額。

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（二）自變數：

(1) 區位變數：

本研究為探討台南市大樓對拍賣底價影響狀況，取台南市各行政區的樣本，

包含歸仁區、鹽水區、新營區、新化區、麻豆區、佳里區、仁德區、南區、安南 區、北區、安平區、中西區、東區及永康區，並以仁德區作為基準對照組。

(2) 樓層所在比率

本研究將該所在樓層除以總樓層數作為樓層所在比率，以反映住宅大樓樓層 不同會影響該不動產拍賣底價。

(3) 面積變數：建坪、建坪平方

坪數指該建築物的樓地板面積。在其他條件變數不變之下，不動產價格會隨 著建築物面積增加而提高，故預期坪數對價格影響為正向變動。

(4) 點交與否：

在法拍屋市場中，點交與否可能會影響估價人員對於法拍不動產之勘估價格，

故在拍賣市場中點交與不點交分別相對部分點交存在的交易風險分別為低及高。

(5) 位於特殊樓層變數：1樓、頂樓及地下室

位於大樓特殊樓層的法拍屋可能由於各種原因（包含便利性、商業價值、視野、

風水等）而影響法拍底價的評估。

(6) 有車位

有附車位的法拍屋可能會增加購買意願，而影響法拍底價的評估。

(6) 凶宅

在台灣的習俗上，凶宅會影響居住品質，故可能會影響估價人員對於法拍不動 產之評估價格。此外，修正後之強制執行法第八十一條規定法院拍賣公告應載明不

動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地 震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情 事及其應記明之事項。

以上變數為本研究探討台南市法拍住宅大樓價格之影響因子，其整理後變數說

以上變數為本研究探討台南市法拍住宅大樓價格之影響因子，其整理後變數說