研究流程與架構

本研究共分為五個章節，整體研究流程以圖示之且說明整體研究架構。

（一）研究流程

本研究之研究流程如圖 1-1 所示：

圖 1-1 研究流程圖 研究方法與設計

實證結果分析

研究結論與建議

特徵價格理論 分量迴歸 拍賣制度與不動

產法院拍賣流程  研究動機與目的

相關理論與文獻回顧

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（二）研究架構

本研究共分為五個章節，分別為緒論、文獻回顧、研究方法與設計、實證結果 分析、結論與建議，茲將各章節內容概述如下：

1. 第壹章緒論，說明本文之研究動機與背景、研究目的以及整個研究架構與流程。

2. 第貳章相關理論與文獻回顧，探討國內外研究特徵價格理論與分量迴歸模型之 應用，並介紹法拍制度與我國不動產法院拍賣相關程序。

3. 第參章研究方法與設計，針對研究方法、研究流程、研究樣本與變數定義作說 明，藉由過去相關研究探討影響房屋價格之變數，並詳細說明樣本資料之處理 與實證方法之應用。

4. 第肆章實證結果分析，詳細說明本研究之實證分析結果。

5. 第伍章結論與建議，針對實證分析結果作歸納整理，提出具體結論。最後說明 本研究之限制，提供建議以作為後續研究學者參考。

第二章

相關理論與文獻回顧

歷來影響不動產價格的相關理論與估價模型已有長足之發展，隨著統計方法的 應用與電腦程式設計的進步，目前已有眾多研究方法與模型對影響不動產價格的相 關理論與估價模型進行深入探討與研究。本文將針對其相關議題進行理論與文獻回 顧探討。因此，第一節首先介紹特徵價格理論之沿革與相關文獻；第二節則是說明 本文所使用分量迴歸模型；最後第三節為介紹我國拍賣制度與不動產拍賣流程介 紹。

第一節 特徵價格理論（Hedonic Price Theory）

在傳統經濟學理論中，說明了市場上產品均衡價格為供給與需求達到均衡的前 提下得之。傳統消費者需求理論認為，消費者選擇購買該財貨之價格與數量之間的 關係，是取決於消費者對該財貨之最大效用。而消費者對該財貨的效用，是取決於 財貨本身，此種論述則是假設財貨特徵屬性具均一性。然而，市場上財貨對消費者 而言是具異質性的，即使是同質性財貨，也可能因財貨品牌、產地、原料、包裝等，

使消費者產生特別偏好，因而造成異質性現象。此無法說明財貨價格對消費者而言 受何種因素影響，亦或是當新財貨推出時，消費者受何種因素影響而增加效用。因 此，後續學者不斷發展出新理論與模型闡述之，而特徵價格理論即是其中之一。

Houthakker（1952）提出消費者購買行為並非遵循過去傳統消費者行為理論，

認為消費者購買行並非僅考慮財貨數量多寡，亦考量了財貨本身品質與特徵。接著，

Becker（1965）、Lancaster（1966）與 Muth（1966）分別將 Houthakker 的論點進 行延伸並說明效用特徵的論述。

Becker（1965）認為消費者購買財貨並無法直接進行消費，須透過家庭中某一 特定程序後才能藉此獲得效用，提出家庭生產理論（Household Production Theory）， 即市場銷售的財貨是家庭生產中之投入要素，而消費者對市場財貨的需求視為引申

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需求。

Muth（1966）則是提出與 Becker 家庭生產理論相近的論述，認為財貨具有相加 分割性（additive separability），說明對家計單位而言，消費者將財貨視為投入 要素再透過生產過程生產財貨。

Lancaster（1966）提出消費者購買財貨是為滿足消費者對該財貨所具不同特徵 組成之需求，是針對該財貨之特徵，而非財貨本身，因此財貨是由不同特徵組合而 成，消費者購買財貨視為對該財貨之特徵所產生的需求。財貨為消費者獲得該財貨 特徵的工具，係經由消費財貨的各種特徵獲得效用，而效用與財貨數量的關係是間 接的。亦即，消費者視獲得財貨本身的特徵多寡來決定對財貨的偏好順序。由此可 知，可根據各個財貨之特徵組合，推演出市場上財貨的品質改善或新財貨的推出，

將對消費者之消費行為所產生的影響。

由上述文獻可發現，消費者進行消費行為得到財貨非是最終消費，則是將該財 貨視為投入要素，另以生產者角色進行製造，在最終特徵獲得效用。然而，以上文 獻只強調財貨的差異性與消費者的需求，而忽視了生產者的供給與市場上的均衡。

因此 Rosen（1974）將此特徵消費理論之概念，結合效用理論與競價理論，並同時 納入消費者與生產者的決策行為，建立市場供需的均衡模型，以奠定特徵價格理論 的基礎。

Rosen（1974）建構特徵價格理論（Hedonic Price Theory），主要意義是在說 明，假設市場上差異性財貨具有各種不同特徵屬性組合，在消費者在追求效用極大 化與生產者追求利潤最佳化下，透過消費者的出價與生產者的要價行為決定出財貨 之市場價格。財貨是由各種不同特徵所組成，故財貨價格是由其各特徵之價格決定。

特徵屬性的特徵價格是指每增加一單位特徵屬性，消費者額外願意再支付價格即為 邊際願付價格。每個特徵皆有本身特徵價格，且每個特徵組合具有不可分割的特性，

無法從財貨中分割出來，因此，透過特徵價格方程式的應用，分別將財貨各個特徵 屬性乘上其所對應之隱含價格後加總，即為財貨價格，另可得知市場均衡價格與各 個特徵屬性間隱含關係。故特徵價格方程式是以財貨價格作為應變數，財貨的各個

特徵為解釋變數，利用財貨特徵對財貨價格進行迴歸，求得特徵屬性所隱含之價格。

Alonso（1964；引自賴碧瑩，2011），將住宅視為一種同質性的財貨，認為影響 住宅價格之高低主要是住宅與市中心距離之遠近而定，並且假設消費者所得到的效 用是取自於財貨本身，該理論只重視財貨價格的變化與數量的多寡，在一定所得限 制下，購買某特定商品的組合，追求效用極大化。他認為當所有消費者在所得相同 的時候，對住宅的支出將隨著通勤距離的增加，呈現遞減的情形，即通勤距離越遠，

住宅支出越少。若考慮不同所得階級與不同住宅品質，則住宅品質之所得彈性大 於 1 時，較高所得之家庭將居住於都市外圍，以便利用較低的地價來換取較高的住 宅品質（Alonso1964；引自鄭景育，2009）。

特徵價格法（Hedonic Retression Method）為晚近國內外學術界利用來探討與 釐清不動產價格影響因素之統計方法之一。特徵價格法主要根據不動產特徵為成套 組合（Package）之特性，利用不能加以分割出售的特徵組合，作為衡量不動產價格 的主要因素，並透過統計方法求出特徵的平均單位價格（賴碧瑩，2011）。

第二節 分量迴歸（Quantile Regression）理論與應用

使用特徵價格方程式估計不動產價格，是以普通最小平方迴歸的估計方式進行，

此將忽略不動產價格本身條件分配的差異。Malpezzi（2003）指出不同消費者對於 房屋特徵將會對價格有不同衡量標準。因此，本研究透過分量迴歸分析解釋變數分 別在不同條件分配下之變化，亦即探討不動產特徵對於不動產價位高低不同之下的 影響程度。

Koenker and Bassett（1978）提出分量迴歸（Quantile Regression），其不須 對母體作任何分配假設，以實際樣本資料的分配型態進行估計，可呈現出樣本本身 的資料特性，且得出較具穩健性之估計結果。依 Zietz, Zietz and Sirmans（2008）

指出分量迴歸使用了全部樣本資料，可避免樣本截斷問題，且可消除普通最小平方 迴歸所造成的偏誤問題。

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分量迴歸具有樣本資料上的使用優勢，且與普通最小平方迴歸在估計解釋上具 有明顯差異。分量迴歸與普通最小平方迴歸雖皆是透過迴歸係數來衡量解釋變數對 於應變數的邊際影響，但其解釋意涵並不相同。普通最小平方迴歸式的估計結果是 指解釋變數對於應變數所產生的平均邊際效果，而分量迴歸的估計結果則是指解釋 變數對於應變數在特定分位數下所產生的邊際效果。其說明分量迴歸模型相對普通 最小平方迴歸模型之平均邊際估計結果，可提供各個不同分位數下（低價位、中價 位與高價位等）之邊際估計結果，亦即，普通最小平方迴歸模型對於低價位、中價 位或是高價位的住宅特徵屬性皆呈現相同邊際估計結果。雖然，在樣本分配型態為 不偏對稱分配時，其普通最小平方迴歸模型與分量迴歸模型的均數估計結果會呈現 一致，但在樣本分配型態為非對稱分配時，兩者估計結果將會不一致產生差異。由 此可知，分量迴歸模型可透過不同分位數的估計結果來闡述應變數整體分配型態，

而非單一均數結果，其對不同分量下的邊際估計結果解釋相對合理。故在不同分量 下的迴歸估計結果會呈現不同數值，即代表在各個不同的條件分配位置上，解釋變 數對於應變數所造成的邊際影響程度亦會有所不同。

另外，分量迴歸模型為無母數模型，其不須對母體作任何分配假設，由樣本資 料的分配型態決定估計參數，因此在估計過程中須採取重複抽樣進行，而處理過程 相較普通最小平方迴歸為複雜，但其在兩邊尾端離群值的估計更為精確且具穩健 性。

應用分量迴歸模型作不動產價格實證研究之相關文獻如下：McMillen and Thorsnes（2006）指出使用分量迴歸之分位數估計房屋價格，勝過於使用均數估計；

Zietz, Zietz and Sirmans（2008）使用分量迴歸模型研究房屋總價與面積之關係，

Zietz, Zietz and Sirmans（2008）使用分量迴歸模型研究房屋總價與面積之關係，