變數定義與說明

本研究在變數的選取上，分別就應變數與自變數分別說明如下：

（一） 應變數：法拍屋拍賣底價²        

2  法拍屋拍賣底價，係由司法事務官依強制執行法之規定經不動產估價師做成鑑價報告後，再考輛 相關因素並通知債權人與債務人後做成之第一次拍賣底價，具有法律上之效益與拍定價有可能因投 標人之考量因素不同而生影響，故選定以拍賣底價為應變數。 

強制執行法第八十條規定，拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產 估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。故現行各法院民事執行處均先命 符合資格之鑑定人依下列注意事項辦理估價後，再由法院司法事務官依不 動產現況核定拍賣底價。

辦理強制執行事件應行注意事項第四十二點：

（一）鑑定人估價時，宜就不動產是否出租、是否被第三人占用等情形分 別估價。其估定之不動產價額與市價不相當時，執行法院得參考其他資料，

核定拍賣最低價額。

（二）查封房屋之實際構造與登記簿記載不符時，仍應按實際構造情形鑑 定拍賣。

（三）土地或建築物設定抵押權後，抵押人於土地上營造建築物或於原建 築物再行擴建或增建者，除應認為係抵押物之從物，或因添附而成為抵押 物之一部者外，執行法院於必要時得就原設定抵押權部分及其營造、擴建 或增建部分分別估定價格，並核定其拍賣最低價額後一併拍賣之。但抵押 權人就營造、擴建或增建部分，無優先受償之權。

（四）債務人於不動產設定抵押權後，就同一不動產上設定負擔或予出租 者，執行法院應命鑑定人就無負擔或未出租之價額與有負擔或出租之價額，

分別估定。

（五）核定拍賣最低價額應儘量與市價相當，且於核定前應使債權人、債 務人就鑑定價格表示意見，俾作為核定拍賣最低價額之參考。

（六）不動產價值之鑑定，除有特殊情形外，應囑託不動產估價師或建築 師為之。

（七）不動產如確因地區日趨繁榮、商業日趨興盛，或存有其他無形之價 值，而鑑定人未將之估定在內者，執行法官核定拍賣最低價額時，得酌量 提高。必要時並宜赴現場勘驗，瞭解不動產內部裝璜設備及環境四周，以 為核定拍賣最低價額之參考，避免不當提高或壓低拍賣最低價額。

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（二）自變數：

(1) 區位變數：

本研究為探討台南市大樓對拍賣底價影響狀況，取台南市各行政區的樣本，

包含歸仁區、鹽水區、新營區、新化區、麻豆區、佳里區、仁德區、南區、安南 區、北區、安平區、中西區、東區及永康區，並以仁德區作為基準對照組。

(2) 樓層所在比率

本研究將該所在樓層除以總樓層數作為樓層所在比率，以反映住宅大樓樓層 不同會影響該不動產拍賣底價。

(3) 面積變數：建坪、建坪平方

坪數指該建築物的樓地板面積。在其他條件變數不變之下，不動產價格會隨 著建築物面積增加而提高，故預期坪數對價格影響為正向變動。

(4) 點交與否：

在法拍屋市場中，點交與否可能會影響估價人員對於法拍不動產之勘估價格，

故在拍賣市場中點交與不點交分別相對部分點交存在的交易風險分別為低及高。

(5) 位於特殊樓層變數：1樓、頂樓及地下室

位於大樓特殊樓層的法拍屋可能由於各種原因（包含便利性、商業價值、視野、

風水等）而影響法拍底價的評估。

(6) 有車位

有附車位的法拍屋可能會增加購買意願，而影響法拍底價的評估。

(6) 凶宅

在台灣的習俗上，凶宅會影響居住品質，故可能會影響估價人員對於法拍不動 產之評估價格。此外，修正後之強制執行法第八十一條規定法院拍賣公告應載明不

動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地 震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情 事及其應記明之事項。

以上變數為本研究探討台南市法拍住宅大樓價格之影響因子，其整理後變數說 明表如表 3-1。

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第四章 實證結果分析

本研究實證部分，採取的是 Rosen(1974)的特徵價格模型，並以法拍底價取對 數值作為應變數，解釋變數則包括歸仁區、鹽水區、新營區、新化區、麻豆區、佳 里區、南區、安南區、北區、安平區、中西區、東區及永康區，並以仁德區作為基 準對照組之區位變數與樓層所在比率、建坪、建坪平方、點交與否以部分點交為基 準對照組、位於 1 樓、位於頂樓、位於地下室、有車位及凶宅等變數。

第一節 敘述統計分析

表 4-1 為本研究樣本敘述統計，將樣本資料依照變數分別列出平均數、標準差、

最小值與最大值。由於本研究採用對法拍底價為總價進行分量研究的方式，故將樣 本資料中法拍底價的各分量分配、偏態與峰度情形列於表 4-2。

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表 4-2 住宅大樓法拍底價的各分量分配、偏態與峰度 法拍底價

主要分量 偏態 峰度 0.1 分量 0.25 分

量 0.5 分量 0.75 分

量 0.9 分量 分量值

(萬元) 8.049 89.330 48.0 117.8 171.2 262.1 416.0

資料來源：本研究整理

由資料的敘述統計(表4.1)以及住宅大廈法拍底價的各分量分配、偏態與峰度

(表4.2)可看出坪數平均為42.3坪，標準差為112.6坪；法拍底價介於8.4萬及5430.5萬元之間，平均 為249.9萬元，標準差為386.1萬元，其偏態係數與峰度係數分別為8.049與89.330，可以看出資料型 態為高狹峰、右偏分配。

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第二節 實證結果分析

實證分析以法拍底價為應變數，分別進行最小平方迴歸與分量迴歸估計，為深入 探討不同分量模型的估計係數差異，本文選擇 θ＝0.1, 0.25, 0.5, 0.75 及 0.9 五 個條件分量迴歸模型加以比較。此五個特定條件分量，包含四分位數對應的三個分量 (0.25, 0.5 和 0.75)，以及左右尾分量(0.1 和 0.9)，是分配中較具代表性的分量。

表 4-3 為最小平方迴歸與分量迴歸的估計與檢定結果。

由表 4-3 發現影響法拍底價的變數，在最小平方迴歸與分量迴歸模型皆有部份變 數達到 1%以下的顯著水準，模型的解釋能力也有一定水準。最小平方迴歸模型的調 整後 R²達到 0.56，分量迴歸的 Pseudo-R²大致介於 0.36 和 0.51 之間。從最小平方迴 歸模型發現，對法拍底價具影響性的特徵變數有大部分地區、樓層所在比率、建坪、

建坪平方、點交、不點交、位於 1 樓、位於頂樓、位於地下室、有車位等變數。另外，

為瞭解跨分量間 (interquantile) 其住宅特徵是否具有顯著差異，表 4-4 為高低不 同分量間係數差異檢定結果。

由表 4-3 顯示，樓層所在比率變數，於普通最小平方迴歸模型中，在 1%顯著水 準下具有顯著正向影響，其係數為 0.517，且在分量迴歸模型中樓層所在率變數除 0.9 分量未達顯著，其餘皆達顯著正向影響。可見樓層愈高，法拍底價愈高，唯高價區較 不明顯。高樓層因為視野景觀及隱私等居住品質較中低樓層為佳，故其對拍賣底價有 顯著影響。

建坪變數與建坪平方變數，分別在普通最小平方迴歸與各個不同分量迴歸模型中 皆於 1%的顯著水準下具有顯著影響，且建坪為正向影響，而建坪平方為負向影響。

可見在其他條件變數不變之下，不動產價格會隨著建築物面積增加而提高，但存在報 酬遞減的現象。建物面積增加其所負擔之公共設施面積亦增加，所以具備較佳之生活 品質，其價格亦相對提高，然其因客層限縮故報酬率會呈現遞減之現象。

點交與不點交變數相對部分點交，分別在普通最小平方迴歸與 0.5 分量迴歸模型

中於 1%的顯著水準下具有顯著負向影響，且普通最小平方迴歸係數相對於分量迴歸 係數，在各價位皆有高估的現象。可見點交與不點交相對部分點交會拉低中價位法拍 屋的拍賣底價，但效果有限。法拍屋價格透過鑑定人通常以市價比較法評估之，故點 交與否通常非鑑定人考量之因素且點交與否由司法事務官決定，鑑定人無法事先得 知。

位於 1 樓的變數，分別在普通最小平方迴歸與 0.1、0.75 及 0.9 分量迴歸模型中 於 1%-10%的顯著水準下具有顯著正向影響。可見位於 1 樓的法拍屋於低價位及高價 位區的拍賣底價顯著較高。位於一樓之建物通常具備營業店面或停車之效應，可及性 與方便性高，故其拍賣底價較為明顯。

位於頂樓的變數，分別在普通最小平方迴歸與 0.25 分量迴歸模型中於 10%的顯 著水準下具有顯著負向影響。可見位於頂樓的法拍屋在中低價位區的拍賣底價相對較 低。中低價位區之住宅大樓普遍存在頂樓日曬及漏水問題，故拍賣底價相對較低。

有車位的變數，分別在普通最小平方迴歸與各個不同分量迴歸模型中皆於 1%的 顯著水準下具有顯著正向影響。可見有車位的法拍屋確實會提高法拍底價。住宅大樓 因為汽車自有比率逐年升高，部分屋齡較舊之大樓當初設計並未考量汽車停車空間問 題，但國人自有汽車比率升高對車位之需求也相對升高，故有車位會提高投標人進場 意願及提升價格。

最後，凶宅變數僅在 0.1 分量迴歸模型中於 5%的顯著水準下具有顯著正向影響，

且由表 4-4 高低不同分量間係數差異估計結果發現，凶宅在比較第 0.9 與 0.1 分量間，

對於法拍底價為 5%顯著負向影響。可見凶宅在低價位區的法拍底價相對高價位區的 法拍底價高。高價位住宅通常居住者對住宅之外在環境與內在條件要求較為嚴格，寧

可迴避凶宅，而相對低價區因為居住者對條件要求相對較低，所以會造成此種現象。

此外，座落地區為新營區、安南區及中西區的變數，分別在普通最小平方迴歸與

此外，座落地區為新營區、安南區及中西區的變數，分別在普通最小平方迴歸與