一、相關文獻及理論探討部份
早期住宅研究，著重對於住宅需求之推估，採用競租理論推求住宅需求 問題，假設消費者在所得的限制下追求效用極大化，住宅需求即為住宅價格、
組合商品價格與所得的函數，其應變數所衡量的乃昰在各種所得與價格水準 下，消費者對於住宅服務的需求量。影響住宅需求的因素，包括住宅本身屬 性，例如：住宅區位、類型…..等等。以及家戶本身屬性，如戶長性別、年齡、
家戶人口數。另外，有些研究則著重設施的可及性，如具市中心距離對於住 宅價格的影響。
相較於早期競租理論所推求住宅需求問題，後來的不連續選擇理論則昰 將家戶(i)選擇住宅方案(j)的選擇機率乘以家戶數(N)，再經過加總即可推算第 j 種住宅方案之期望住宅需求量。但是期望需求量昰推算選擇機率之加總，並 不等於市場上實際交易的住宅數量。從住宅選擇(樣式或區為選擇)的關文獻 得知，影響家戶決策的主要變數有兩類：「家戶屬性變數」如家戶所得、戶長 年齡、性別、職業、婚姻況況及家庭人口數….等，以及「住宅屬性變數」如 住宅面積、房間數…等。
國外的家戶選擇行為研究，有一大部份在於分析種族差異的選擇行為(例 如：黑人與白人)(Kain and Quigley,1975、Painter、Gabriel and Myers,2001)。而 國內文獻採用 Logit 模式來架構家戶住宅選擇行為，例如，傅美生(1984)、蔡 宜哲(1996)以住宅類型界定住宅次市場來做為替選方案，陳淑美、張金鶚(1998)
則以地理空間次市場，研究家戶之區為選擇，林祖嘉(1990)以家戶所得為影響 住宅選擇行為的重要因素，李信佩(1997)當所得變數缺乏時以戶長教育程度代 替。
二、模型應用方面
住宅選擇模型一般較長應用 Probit 和多項 Logit 兩種模型來估計，其中以 後者最常被使用，因其理論完善且模型參數之估計較為簡便。不過，多項 Logit 模型最大的缺點在於其具有 IIA 特性，且假設各替選方案間完全獨立，當替 選方案間有相關性存在時，多項 Logit 模型就會有偏誤，故本研究採巢式多項 Logit 模型，解決替選方案間的 IIA 特性。以下則針對多項 Probit、多項 Logit 及巢式多項 Logit 模型進行比較，其優缺點說明如下：
(一).NMNL 模型優點
1.在參數估計方面，Probit 較多項 Logit 模型更為複雜。
2.NMNL 模型並沒有對誤差項做任何關假設，此特性使得 NMNL 模型可以更 廣泛的應用於不同的個體選擇行為上。
3.NMNL 模型式改良 MNL 模型，可檢測模型替選方案間具是否有替代性，解 決 NML 模型的 IIA 特性假設。
(二)NMNL 模型缺點
1.NMNL 模型包容值之係數分配型式未做說明，也未提出有效率之統計判斷 方法。
2. NMNL 模型利用兩階段方法估計，其參數估計值不具有效性。
三、實證結果 (一)資料整理
本研究資料顯示，新竹市住宅自有率為 83.14％，租賃住宅比例為 16.86
％。平均家戶人口數為 3.91 人，主要家計負責人以男性居多，佔總家戶數 87.84％。其職業別以製造業（51.4％）最多，月平均所得以 5 萬至 10 萬之 家戶為主，佔 60.79％，其中以雙薪家庭最多（60.8％）。住宅用途主要為專 用住宅，佔 94.9％，建築樣式分別以透天（51.4％）、別墅（3.1％）、公寓（30.2
％）及電梯大廈佔（15.3％）。房價位於 400 萬至 700 萬間最多，佔 50.53%。
影響住宅選擇的的因素，由問卷中得知，受訪之家計負責人普遍認為 家戶所得收入、住宅價格及住宅樣式，為影響程度最大的因素。此外，家 戶組成，例如家庭人口數，婚姻狀態及配偶的意見也昰影響受訪者選擇住 宅的影響因素。
(二)模型分析
根據本研究建立的家戶住宅選擇模型，以及新竹市的實證分析過程，得 到下列結果：
1.在影響因素方面
(1).住宅的租購選擇僅居住時間長短對其有影響，一般認為所得收入及房價等 因素的影響則不顯著，其中選擇居住時間越長之家戶，於住宅租購選擇得 決策上傾向於選擇購買住宅。顯示，新竹市民於選擇租賃住宅僅為過渡時 期的考量，最終的目的仍然以購買屬於自有的住宅為目標，可能與傳統觀 念根深蒂固有關。
(2).住宅樣式選擇的影響因素，發現女性家計主及受教育程度高之家戶較能接 受公寓式住宅，居住時間因素則呈反向變動。本研究假設，選擇公寓式住 宅之家戶，其未來考慮換屋的機率大於選擇透天住宅之家戶。
(3).家戶組成選擇的影響因素，為家庭人口數、收入人口數、婚姻狀況及居住 時間較具顯著性，且均為正向變動，問卷研究中亦發現，選擇大家庭組成 之家戶，多數為原本居住於新竹市之家戶，不過此類型之家戶有漸漸減少 之趨勢，原因在於此類型家戶多為承繼上一代之住宅，可能因上一代凋零 或是下一代獨立遷出而改變。
2.模式適合度
不論 U-T-S 模型或是 U-S-T 模型的分析，兩模型均顯示出模型有很高 的預測成功率，但 U-T-S 模型其概似比值亦顯示模型的變數與資料的配適 度較為相符。其各巢層間的包容值係數皆介於 0 到 1 之間，顯示模型的設 定昰合理的，反觀 U-S-T 模型的資料與模型則是不符合的。
三、U-T-S 模型解釋分析
在下巢層的選擇模式中居住時間(YEARS)皆為反向變動，顯示居住時間 越長，則家戶選擇公寓住宅的機會越低。次巢層的選擇模式當中居住時間 (YEARS)為正向變動，顯示居住時間越長，則家戶選擇購買住宅的機會越高。
上巢層的選擇模式中解釋變數皆為反向變動，表居住時間越長、家戶人口數 越多、收入人口數越多及家計主未婚的情形下，則家戶本身是小家庭的機會 越低。各巢層解釋變數之邊際效用如表 4-9 、4-10 、4-11 所示。
第二節 後續研究與建議