國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第五章 結論與建議
第一節 結論
本 文 係 運 用 特 徵 價 格 理 論 ， 利 用 逐 步 多 元 迴 歸 分 析 方 法 ， 探 討 影 響 議 價空 間比率之 變數， 藉 此瞭解 議 價空間 比 率受到哪 些因素 之影響，及 如何 影 響， 作為賣方 出售不 動 產時訂 價 之評估 ， 及買方投 入不動 產市場之出 價參 考 且有 助於不動 產估價 師 執行比 較 待售價 格 調整時調 整幅度 之權衡。
本研 究藉 由文 獻回 顧、 現況流 程 探討與 實證分析， 研究結 果如下：
一、 影響議價 空間比 率 之顯著 變 數如下 ：
（一 ）區位變 數有： 樹 林、林 口 、新莊 為 正相關， 議價空 間比率顯著 較高 ， 大安區 為負相 關 ，議價 空 間比率 相 對較低。
（二 ）成交時 間變數 有 ：97 年 Q4 曾發生 金融風暴，該季議價空間比率顯著 較高。
（ 三 ） 物件 個別 屬性 變數 有： 是 否 1 樓、屋齡、平均委託單價與議價空間比 率 為正 相關 ，透 天產 品 與 議價空 間 比率為負 相關， 透天產品議 價空 間 比 率顯 著較 低。
（ 四 ）總 體因 素變 數有 ：北 市 北 縣拍賣 移 轉件數與 議價空 間比率為正 相關 ， 北 縣 市買 賣移 轉件 數與 議價 空 間 比率為 負 相關。
二 、 影響 議價 空間 比率 之顯 著 變 數其影 響 程度
以上 11 個顯著相關的變數，其中 8 個與議價空間比率正相關，其影響程 度由 大至小， 以未標 準 化係數 β 估計值 排 序，依序 為樹林 、林口、成 交當 季 是否 發生金融 風暴、 新 莊、是 否 1 樓、屋齡、平均委託單價、北市北縣拍賣 移 轉 件數 。
與議 價空 間比 率負 相關 有 3 個，其影響程度由大至小，以未標準化係數 β 估 計值 排序 ，分 別為 是否 為 透 天、大 安 區、北縣 市買賣 移轉件數。
因此 買賣 雙方 於訂 價或 出 價 時，首 先 考慮區位 ，樹林 、林口、新 莊議 價 空 間 比率 較高 ，訂 價時 可考 量 預 留較大 之 議價空間 ，不動 產估價師對 於待 售 價 格 之調 整幅 度應 較大 。
而位 於 1 樓、屋齡越舊、平均委託單價、北市北縣拍賣移轉件數越高，
議 價 空間 比率 越高 ，訂 價時 可 考 量預留 較 大之議價 空間， 不動產估價 師對 於 待 售 價格 之調 整幅 度應 可較 大 。
透天 、大 安區 、北 縣市 買 賣 移轉件 數 越高，議 價空間 比率越低， 議價 時 對價格較具支撐力，買方若有真正購屋需求，出價 可能距 委託價差異 較小 ， 較 有 成交 機會 ，不 動產 估價 師 對 於待售 價 格之調整 幅度應 可較小。
三 、 當市 場上 發生 重大 金融 事 件 時，對 於 議價空間 比率有 顯著影響， 議價 空 間 比 率 明 顯 升 高 ， 因 此 買 賣 雙 方 可 列 入 訂 價 與 出 價 參 考 ， 此 時 期 之 待 售 物 件 ， 不動 產估 價師 之調 整幅 度 應 可較大 。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
（一 ）買賣交 易人或 投 資者： 買 賣交易 人 或投資者 應針對 交易標的所 在區 位、 交易時間 點、標 的 物個別 條 件以及 總 體指標如 買賣移 轉件數及法 院拍 賣 件數 作一詳細 了解， 如 此賣方 在 訂定出 售 委託價或 買方在 出價斡旋時 ，將 更 能提 高交易成 功之機 率 ，降低 交 易時間 成 本。例如 交易標 的位於較精 華地 區
（如 大安區），賣 方可 採較 高姿 態，堅守價 格底限；反之 若在較偏遠 市郊（ 如 樹林、林口、新莊）則賣 方 應慎重 思 考買方 出價合理性，避免錯過交 易 時 機 ， 增加 無謂交易 成本。 另 外物件 位 於相對 偏 遠地區， 由於條 件相對較差 ，賣 方 在開 價上需預 留較大 議 價空間 ， 並有讓 價 準備，而 買方可 多收集相關 成交 資 訊， 以減少因 資訊不 充 足而支 付 較高之 價 格貼水。
（二 ）仲介業 者：仲 介 業者通 常 扮演斡 旋 雙方，使 雙方對 於價格認知 達成 共 識之 角色，當 市場上 發 生重大 事 件導致 房 屋市場變 動時， 此時仲介角 色更 具 挑 戰 性 ， 應 提 供 賣 方 相 關 分 析 資 訊 ， 協 助 使 其 提 早 瞭 解 市 場 變 動 情 況 ， 避 免損 失加劇。 對於一 樓 產品， 買 賣雙方 價 格認知差 異較大 ，應提供相 近條 件 之成 交行情， 若是店 面 或商用 產 品，可 再 提供租金 收益資 訊，易使雙 方對 於 價格 較有共識 ，並促 進 交易價 格 之合理 性 。
（ 三 ） 不 動 產 估 價 師 ： 當 不 動 產 估 價 師 執 行 台 北 縣 、 市 之 估 價 案 件 時 ， 若 採 用市 場比較法 ，收集 之 比較案 例 為待售 尚 未成交之 物件， 可參考議價 空間 比 率之 平均數， 再評估 上 述顯著 變 數之正 負 相關性， 酌予上 下調整，以 增進 待 售價 格情況調 整之精 確 度。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第二節 後續研究之建議
本研 究由於時 間與能 力 之限制 ， 在有關 議 價空間比 率影響 變數之議題 ，仍 有 其他 面向有待 探討， 對 於後續 研 究建議 如 下：
一、 不同地區 對議價 空 間比率 之 研究
由本次議 價空間 比 率變數 之 研究， 發 現不同區 位議價 空間比率有 明顯 差 異，因本次 收 集樣本 之限 制，僅 就台北 縣、台北市 之地理 範圍 分析探討，
無法比較 台灣北 中 南之全 省 差異， 有 待後續作 進一步 之研究與分 析。
二、 售屋動機 對議價 空 間比率 之 研究
真正售屋 動機之 資 訊取得 較 為困難 ， 本次研究 排除急 買急賣流通 天數 異 常之案件 ，故無 法 探究售 屋 動機對 議 價空間比 率之影 響，未來研 究應 可 加以深入 探討。
三、 本次研究 蒐集樣 本 資料來 源 為某仲 介 公司，排 除「透 過仲介公司 與否 」 對議價空 間比率 之 影響， 仲 介人員 之 介入，是 否對議 價空間比率 造成 影 響，日後 可進一 步 加以研 究 。
四、 比較預售 屋與成 屋 議價空 間 比率之 研 究
本次受限 於時間 限 制，僅 針 對成屋 之 產品為研 究類型 ，此兩類產 品之 銷 售型態有 極大差 異 ，對於 議 價空間 比 率是否造 成影響 ，有待後續 加以 研 究分析。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
參考文獻
一、中文部份
(一 ) (期刊與研究 成 果報告 部 份 )
李 春 長、 張金 鶚， 1996，「 房 地 產仲介 市 場賣方 訂價與成交 價和銷 售期間 關 係之研究 」 ，『 經濟 論 文 』， 22(4)： 592-616。
李春 長、 張金 鶚、 林祖 嘉， 1997，「房 屋 交易市 場上銷售期 間之研 究:存活 模 式 之 應 用 」， 國 家 科 學 委 員 會 研 究 彙 刊 : 人 文 及 社 會 科 學 ， 7(3) ， 420-437。
吳 森田 ，1994，「 所 得、 貨 幣 與房價 — 近 二十年 台北地區之 觀察」，『住宅 學報』2：49-65。
周 美伶、張金 鶚,，2004，「 購 屋搜尋 期 間 影 響 因 素 之 研 究 」，『 管 理 評 論 』，
24(1):133-150。
林 英彥 ，2004，『不動 產 估價』，台 北 ：文笙 書局。
林 欽榮 ，2002，『消費者行為』，台北：揚智文化。
林 建煌 ，2007，『消費者行為概論』，台北：華泰文化。
林 秋瑾、楊 宗憲、張 金鶚，1996，「 住宅價 格指數之研 究— 以台北市 為 例 」，
『 住宅 學報 』， 4： 1-30。
林祖 嘉，1992，「 台 灣 地區 房 租 與房價 關 係之 研 究 」，『 台 灣 銀 行 季 刊 』，
43(1)：347-371。
林 祖 嘉、林素 菁 ，1993， 「 台灣地 區 環境品質 與公共 設施對房價 與房租 影響之分析」 ， 『住宅 學 報』， 1： 21-45。
林 祖嘉 、林 素菁 ，1996 ， 「 住宅需 求 、住宅價 格、與 貸款成數」 ，『台 灣 經濟學會年 會 論文集 』 ：203-219。
林 秋瑾 、黃 佩玲 ，1995， 「 住宅 價 格與總體 變數關 係之研究— 以 自我向 量 迴 歸模式(VAR) 進行 實 證」， 『 政大學 報』，71： 143-160。
林秋 瑾、王健 安、張 金 鶚，1997， 「 房地產 景氣與總體 經濟景 氣於時間上 領 先 、 同 時 、 落 後 關 係 之 探 討 」 ， 『 國 家 科 學 委 員 會 研 究 彙 刊 ： 人 文 及 社會 科學 』， 7（ 1） ：35-56
林 祖 嘉 、 馬 毓 駿 ， 2007， 「 特 徵 方 程 式 大 量 估 價 法 在 台 灣 不 動 產 市 場 之 應 用」，『 住宅 學 報』， 16(2)：1-22。
林 素 菁 ， 2004，「 台 北 市 國 中 小 明 星 學 區 邊 際 願 意 支 付 之 估 計 」，『 住 宅 學 報』， 13（1）：15-34。
邱敬斌、賴世剛， 2007，「鄰避性設施設置協商 策略比 較之實驗研 究」 ，
『 台灣土地研 究 』， 10(1)： 1-22。
邱 皓政 ，2007， 『量 化研 究 與統 計 分析』， 台北： 五南圖書出 版股份 有限 公司。
洪 得洋 、林 祖嘉 ，1999， 「 台北 市 捷運系統 與道路 寬度對房屋 價格影 響之 研究」，『住 宅 學報』 ， 8： 47-67。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
張 金 鶚，1991，「 房地 產真 實交易 價 格之研 究」， 行政院 國家科學委 員會 補 助計 畫。
張 金 鶚、劉 秀 玲，1993，「 房 地 產品質、價 格與消 費 者 物 價 指 數 之 探 討 」，
『政 大學 報』 ，71： 143-160。
張 金 鶚、詹任 偉，2005，「 台 灣 房地產 景 氣 動 向預測 準確度之研 究」，『 台 灣銀行季 刊 』，56（ 4） ：43-60。
張 金鶚，2006，『房 地產 投 資與 決 策分析 -理論與實務 』，台北:華泰文 化事 業 有限 公司 。
張 重 昭 ， 2003，「 促 銷 價 格 標 示 方 式 與 消 費 者 內 部 參 考 價 格 對 消 費 者 行 為 之 影響 」，行 政 院國家 科 學委員 會 專題研 究計畫。
張國 忠，1999，『 商業 談判：原理與 實 務』，台北：前程 企業管理 有限公 司，。
梁 文 貴， 1998，「訊 息 不足 對決策 行 為之影 響-賽局、 訊息與 交易成本三 理 論之 觀點 」， ” Tatung Journal”, 28：23-24。
辜 炳珍 、 劉瑞 文 ， 1989， 「 房地產 價 格指數 查編之研究 」，行 政院主計處 研究 成果 報告 。
彭 建文 、賴 鳴美 ，2006， 「 賣方 訂 價策略對 成交價 格之影響分 析」， 『住 宅學報』，15（ 1）： 1-20。
彭 建文 、張 金鶚 ，2000，「 總 體經濟 對 房地產 景氣影響之 研究」，『國 家科 學 委員會研究 彙 刊：人 文 及社會 科 學』， 10（ 3） ：330-343。
廖 仲 仁 、 張 金 鶚 ， 2004，「 搜 尋 成 本 與 定 錨 行 為 對 於 購 屋 者 價 格 貼 水 之 影 響 」，『 住宅 學報 』， 13（ 2）：47-62。
楊澤 泉、李政 道，2001，「 台 灣不動 產 景氣與 政府政策之 研究」，第五 屆兩 岸 中華 文化 與經 營管 理 學 術研討 會 論文集 ，中國哈爾 濱工業 大學 廖 仲 仁 、 張 金 鶚 ， 2008，「 仲 介 服 務 對 於 住 宅 價 格 搜 尋 之 影 響 」，『 都 市 與
計 畫』，35（ 2）： 155-173。
鄒 欣 樺 、 張 金 鶚 、 花 敬 群 ， 2007，「 建 商 不 動 產 表 價 與 議 價 策 略 之 探 討 — 景 氣時 機、個 案區 位、及 建商類 型 分析」，『管理評 論』，26（ 3）：47-69 鄧 東濱 ，1984，『談判 手 冊-要領 與 技巧』，台 北：長河出 版社。
龔 永香 、江 穎慧 、張 金鶚 ， 2007，「 客 觀標準 化不動產估 價之可 行性分析-市 場比較 法 應用於 大 量估價 」，『住 宅 學報』，16（ 2）：23-42。
(二)論文部份
李 春長， 1996， 「 房地產 仲 介市場 交 易行為 之研究」， 政治大 學地政研究 所博士論文。
李 育坤，1988，「 台 北市 地價變 遷 與空間 分 佈之研 究— 兼論 捷運系 統對地 價 之影 響」， 政 治大學 地 政研究 所 碩 士 論 文。
王 淑慧，1998， 「產品 種 類、品 牌 知名度、 參考價 格與涉入程 度對消 費者 購買 意願 的影 響」 ，成 功 大 學企業 管 理研究所 碩士論 文。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
尤 松文，2000， 「網路 商 店中消 費 者議價行 為之研 究」，中山 大學資 訊管 理 研究所 碩士論 文 。
李 忠憲，2009，「規避損 失 及賣 方 行為-以 台 北 市 住 宅 法 拍 市 場 之 驗 證 」，
政治 大學 地政 研究 所碩 士 論 文。
李 泓 見，2005， 「台北 都 會區不 同 住宅類型 及其面 積價差之研 究」， 政治 大學 地政 研究 所碩 士論 文 。
林 國 民，1996， 「高雄 市 自有住 宅 特徵價格 之研究 」，成功大 學都市 計畫
林 國 民，1996， 「高雄 市 自有住 宅 特徵價格 之研究 」，成功大 學都市 計畫