本文之研究內容為探討住宅成本與總體經濟變數對房價之影響。首先，針對 住宅成本面，剖析住宅持有成本、建築成本、土地成本及勞動成本對房價之影響。
其次，探討總體經濟變數對成屋市場及預售屋市場房價之影響，並考量政府優惠 房貸政策之實行效果。本章分為二節，第一節為本文之研究結果，第二節為針對 結論提出相關建議與後續研究方向。
第一節 結論
本文研究主題為二，一為住宅成本對房價之影響，其次則為總體經濟變數對 成屋市場及預售屋市場之影響，經實證分析後所獲得之研究結果如下所述：
一、住宅成本對房價之影響
長期均衡關係分析結果，成屋價格指數與住宅成本及總體經濟變數間具有長 期均衡關係存在。短期動態調整效果方面，經誤差修正模型分析，得知成屋房價 指數在均衡誤差不為零時，有消弭均衡誤差之調整能力。在適應性預期途徑衡量 之住宅持有成本實證結果，三種不同適應性預期衡量之資本利得的住宅持有成 本，以極端近視預期衡量之住宅持有成本與房價及其他變數之誤差調整速度最為 快速，能快速對不動產市場產生反應。但僅有採取理性預期途徑衡量之住宅持有 成本，對於房價具有短期動態調整之影響效果。掌握市場有效善訊，善用並加以 預期，是理性預期理論之中心思維，實證亦顯示採取理性預期衡量之住宅持有成 本，確實對房價具有短期動態調整影響效果。
從成本變數分析，住宅持有成本中，採取極端、短期適應性預期及理性預期 途徑衡量之住宅持有成本對於新建築數量達到正向顯著水準，但對於房價而言，
唯採取理性預期衡量之住宅持有成本對於房價具有顯著負向影響。而建造成本、
土地成本及勞動成本，對於房價、新建築數量或住宅存量亦產生負向之影響，表 示供給面的成本愈高，會影響房價、新建築量或住宅存量。
二、總體經濟變數對不動產市場之影響
本文使用相似之總體經濟變數，探討成屋及預售屋房價與總體經濟變數之關
係。以下針對成屋市場及預售屋市場之房價與總體經濟變數實證結果，提出下列 結論：
(一)成屋市場分析
由共整合分析可得知成屋價格指數與總體經濟變數間存在長期穩定之均衡 關係。由誤差修正模型分析，指出以成屋價格指數、住宅存量及新建築數量為應 變數時，其本身具有消弭均衡誤差之調整能力。
總體經濟經濟變數方面，對於房價、住宅存量及新建築數量具有短期之動態 調整效果。不動產市場之變數方面，新建築數量對於房價及住宅存量具有正向之 影響，而營造業員工每人每月薪資為勞動成本因素，對於房價及新建築數量皆達 到負向之顯著影響。優惠房貸政策對於房價及住宅存量達到顯著水準，可知優惠 房貸政策之實施對於房價及住宅存量皆具有正向影響，可刺激不動產市場之潛在 需求，對房價具正向影響，亦可有助於市場供給量，達到相當程度之影響效果。
(二)預售屋市場分析
由共整合分析得知，預售屋價格與總體經濟變數及不動產市場變數之間存在 著長期存在著穩定的均衡關係。由誤差修正模型實證結果，顯示預售屋價格及建 照面積在均衡誤差不為零時，有消弭均衡誤差之調整能力。
短期動態調整來看，總體經濟變數方面，對於預售屋之房價及建照面積亦具 影響效果存在。而建照面積對於房價為負向顯著影響，建照面積愈多，增加市場 供給量，對房價為負向影響。優惠房貸政策對於預售屋價格，並未達到顯著水準，
推估為預售屋價格資料期間對於政府優惠房貸政策之實施期間較短，故無法充足 加以驗證之。
第二節 建議
藉由本文對於住宅成本及總體經濟變數對不動產市場房價之實證結果，除提 出上述之研究結果，本文另提出後續可補足及加深本文之研究建議，可進一步說 明之。
一、研究議題之建議
對於住宅成本之討論，本文應用適應性預期及理性預期兩種不同之途徑來衡 量資本利得。主要為易於比較適應性預期及理性預期，故採取此兩種預期理論，
但後續可以其他經濟學派所提之不同預期理論討論之，如外生預期理論。其次，
住宅持有成本之內容，本文僅採納抵押貸款利率及資本利得兩項，係受限於稅率 資料之取得困難。O’Sullivan(2000)在探討住宅持有成本時認為須考量到住宅維護 管理之成本，後續建議可加入住宅維修管理費用之考量，以更精確衡量住宅持有 成本。
總體經濟變數與房價之分析，納入需求面及供給面之重要變數，尚有其他變 數因資訊取得不易，故無法納入，如近來學者所討論之空屋率問題，雖彭建文 (2000a)利用誤差修正模型，其結果顯示空屋對房價為正向顯著影響，雖與預期理 論不符，但也凸顯出落實空屋資訊正確化的重要性，冀望後續若能取得正確且完 善之空屋資訊，可重新審視其與房價之關係。
政府政策對於不動產市場之影響，除本文所探討之優惠房貸政策外，尚可討 論其他政策，如土地增值稅減半政策或行政院經濟建設委員會於去年通過「加速 推動都市更新方案」、不動產證券化條例之通過，亦可深入探討之。
有鑑於目前國內對於房價欠缺完善的資訊，為實證上的主要限制，致使樣本 數期間較短，此極待民間業者願意提供珍貴之房價資料，透過政府機關的運作，
配合學術界的研究人才及資源，臻求對於房價資訊之蒐集及投入研究。
國外學者針對不動產市場之研究，已不僅侷限於單純之住宅市場研究，已快 速拓展至商用不動產、休閒不動產等不同類型之研究，隱含國內資訊的不充足及 欠缺，後續若能取得適當之資料，則可衍生討論其他類型之不動產，以與國外文 獻研究接軌。
二、研究方法之應用
本文在時間序列分析之處理上，係屬一般之時間序列分析過程，後續可應用 其他方法，如波動性問題、非線性因果關係及馬可夫轉換模型…等，其中，波動 性問題可利用GRACH 模型加以討論之，而非線性因果關係主要是在處理經濟變 數上具有非線性關係之存在，馬可夫轉換模型則可解決資料非線性或是結構性轉 變之問題。
後續研究議內涵之觸角，可嘗試與國外研究接軌。近來已有文獻在探討預警 系統之建立，所謂預警系統是指依據不動產市場循環之過去歷史資料進行分析，
同時參考總體經濟循環或其他產業之循環，歸納並總結出不動產循環的基本規律 原則，並透過重要指標之選擇與建立，揭示重要指標與不動產循環之關係，使政 府、私部門及一般消費者得以藉由重要指標及不動產循環變化之特徵，預期未來 市場之走勢，以盡可能提前採取監督控制之措施。日後可衍生探討本文之研究議 題，進一步鑽研如何掌握不動產循環之預測及房價之波動，除配合時間序列分析 方法外，尚可運用其他研究工具，以建構適宜之不動產市場預警系統，預測未來 房價之波動，拓展房價研究之內涵。