股價與房價的因果關係

過去關於亞洲地區股價與房價是否具有因果關係的文獻彙整如下述。

Fu and Lo (1995)以 Granger 因果關係檢定香港恆生指數與住宅市場價格是 否具有因果關係，研究指出。不動產價格會受到股票價格變動的影響。

Chau(2000)以香港為對象，研究指出 S&P 500 股價指數的上漲會造成下一季 香港仲量聯行JLW(Jones Lang Wootten)不動產價格指數的下跌。Hui and Yue (2006)研究發現中國的中古屋房價與上海股價、可支配所得、當地的總國內 生產毛額、空屋的存量存在共整合及因果關係，但研究中細部發現北京及 上海之中古屋房價影響上海股價指數，但其股價指數並不影響相對應房 價，即北京與上海的房價走向並未與股價指數有相互影響的關係。

過去關於亞洲以外地區股價與房價是否具有因果關係的文獻彙整如下 述。Liu ,Hartzell , Greig and Grissom (1990) 以 CAPM 之理論模型研究不動 產投資信託等的不動產市場指數與S&P500 等的股票市場指數之關係，發現 美國股市與不動產市場之間存有一些間接性障礙，導致市場之間之區隔而 使兩市場指數間少有連動性。Green (1999)以 Granger 之因果關係理論研究 舊金山、洛杉磯等地區的不動產市場指數與羅素2000 股票市場指數之關聯 性，結果發現高房價區之股價與房價確有因果關係，但低房價區股價與房 價的因果關係則不明顯。Quan and Titman(1999)以 17 個國家檢驗 REIT 指數 及股價指數相關性，結果發現有一定程度的關聯性。Okunev, Wilson and Zurbruegg (2000)曾研究美國自 1972 年至 1998 年 S&P 500 股價指數與其 E-REIT 指數之間的關係，並以 Granger 因果檢定比較兩者之間的關係，結 果顯示房價會影響股價，即便存在結構性轉變之狀態亦不例外。作者另一 篇則研究澳洲於 1980 年至 1999 年之不動產市場與股市關係，結果發現此 期間澳洲的經濟出現結構性的轉變，並在不動產價格及股票價格之間存有 不穩定的非線性關係及雙向的Granger 因果關係。

關 於 股 票 市 場 與 不 動 產 市 場 的 因 果 資 訊 內 涵 ， 過 去 研 究 多 採 用 Granger(1996)因果關聯的方法檢測其相關性，本研究遂以廣泛被接受且較 為嚴謹的 Granger(1969)因果關聯性方法為基礎，分析亞洲四小龍及中國的 不動產市場指數與其股票指數間的因果資訊內涵。

表 2-3 因果關係(亞洲地區)

學者 對象 方法 結果

Fu and Lo

(1995) 香港 Granger Causality

不動產市場受到股票價格影響

Chau

(2000) 香港 因果關係

S&P 500 股價指數的上漲會造成下一季香港 JLW(Jones Lang Wootten)不動產價格指數的 下跌

Hui and Yue (2006)

中國

共整合、

因果關係

(1)房價與所有相關的基本指標(可支配所 得、當地的總國內生產毛額、上海股價指 數、空屋的存量)存在共整合。

(2)北京及上海之房價影響其股價指數但其 股價指數並不影響相對應房價，即北京與上 海的房價走向並未與股價指數的移動密切 關聯。

房價指數: The monthly housing price index of new dwellings of Beijing (BJHPI) 和 Shanghai (SHHPI) in the China Real Estate Index System (CREIS)

股價: Shanghai stock price index (SHANG)

表 2-4 因果關係(亞洲以外地區)

S&P500, SMI, MGCI USMI, median price data from the California

Association of REALTORS for San Francisco Country, Santa Clara Country, Los Angeles Country,

Orange Country 股 票 市 場 ：

Wilson and Zurbruegg

綜合以上學者研究發現，不動產市場指數與股價指數的共整合及因果 關係等關聯性之看法未臻一致，但若由這五個亞洲地區的市場實務操作而 言，股票與房地產價格的緊密關係非常明顯。投資人欲達其分散風險的效 果，便考慮將股市獲利轉移至不動產市場，此乃為房地產的財富效果，如 此因動能挹注使其價格亦隨之推升，從而發現兩者合理性的具有長期均衡 關係。而此，不同學者在不同區域也驗證出不同的結果(見表 1-1、表 1-2)。

接續下來，我們要考慮的另一個議題，究竟在股價與不動產市場的主導性 孰先孰後，究竟是前者影響後者，抑或後者影響前者，甚至是雙向式的彼 此影響呢？藉此研究以幫助我們釐清其因果關係，更進一步做為投資之參 考，尤其是國際觀的投資人，早已逐漸在許多國家做多元化的布局。