主 持 人 陳 處 長 ， 還 有 兩 位 與 談 人 黃 老 師 和 王 理 事 長 ， 還 有 各 位 女 士 、 各 位先生、各位先進，大家午安。非常榮幸，我有這個機會來參與這場與談。
那其實實價登錄一直都是我們內政部積極推動的政策，也是我個人 負 責 的 業 務 。 所 以 一 開 始 收 到 信 義 不 動 產 研 究 中 心 的 邀 請 ， 說 談 實 價 登 錄 ， 我 就 很 欣 然 接 受 。 但 是 看 到 題 綱 之 後 才 發 現 是 「 談 稅 改 」 ， 所 以 我 就 第 一 時 間 建 議 說 找 財 政 部 的 官 員 一 起 來 ， 這 樣 的 話 被 罵 也 比 較 有 伴 。 果 然 剛 剛 這 個 兩 位 老 師 很 精 采 的 演 講 ， 聽 到 混 蛋 跟 政 府 ， 我 心 裡 就 一 直 跳 、 一 直 跳 。 那 不 過 開 玩 笑 的 ， 其 實 對 於 各 位 的 批 評 指 教 ， 我 想 我 們 財 政 部 跟 我 們 政 府 其 他 單 位都會虛心來接受。
今天會談四個主題，這四個主題我待會會略作說明。既然實價登錄在這個 場合，可以有一個宣導的機會，那我就先插播一下，這在我們手冊沒有這個資 料，我就稍微宣導一下。實價登錄是希望藉由金錢去衡量房價，如果它平衡的 話，就表示它的申報是實在的。申報的對象不只是聳入雲霄的高樓大廈，還包 括綠意盎然的蔥綠大地，通通都要。藉由實價申報，我們可以把不動產變成像 法拍或動產，有一些垂直價，有一些公開跟透明。所以在這樣一個架構之下，
其實剛剛王理事長也有提到，目前我們有訂一個不動產成交案件實際資訊申報 登錄辦法，而我想藉由這個機會，也很快跟各位做一個報告。
這 個 立 法 依 據 就 是 所 謂 的 「 地 、 不 、 平 三 法 」 。 「 地 」 就 是 地 政 士 法 ，
「 不 」 就 是 不 動 產 經 紀 業 管 理 條 例 ， 「 平 」 就 是 平 均 地 權 條 例 ， 因 此 我 們 內 部 說 簡 稱 「 地 、 不 、 平 」 。 最 近 有 同 仁 看 到 我 說 ： 「 你 最 近 看 起 來 很 憔 悴 ， 在 忙 什 麼 ？ 」 我 說 ： 「 我 在 忙 地 、 不 、 平 」 ， 他 說 ： 「 你 在 修 築 道 路 阿 ？ 」 我說：「沒有啦，我在做實價登錄。」
我 們 的 第 一 條 就 是 立 法 依 據 ， 而 第 二 條 是 申 報 義 務 人 。 原 則 上 買 方 叫 做 權 利 人 ， 那 如 果 很 多 人 一 起 去 買 就 會 同 ， 或 是 指 派 一 個 人 申 報 。 但 是 因 為
「 地 、 不 、 平 」 有 三 個 ， 所 以 假 設 張 三 賣 給 李 四 ， 委 託 信 義 房 屋 ， 後 來 也 有 代 書 去 報 ， 所 以 要 報 三 次 。 但 這 個 手 續 第 一 個 麻 煩 ， 第 二 個 沒 有 講 好 就 會 報 了 三 個 不 同 的 價 ， 那 就 一 定 有 問 題 ， 就 要 罰 ， 我 們 也 不 喜 歡 看 到 這 樣 子 ， 於 是 變 成 說 ， 如 果 今 天 有 不 動 產 服 務 業 ， 就 以 不 動 產 服 務 業 優 先 ， 那 到 底 是 地 政 士 優 先 呢 ， 還 是 經 紀 業 優 先 ？ 我 想 可 能 是 王 理 事 長 太 傑 出 了 ， 所 以 大 家 就
575 覺 得 應 該 交 給 地 政 士 公 會 全 聯 會 ， 所 以 是 地 政 士 優 先 。 如 果 沒 有 地 政 士 而 有
經紀業，就是由經紀業來報價。
各 位 如 果 發 現 不 動 產 的 買 賣 應 該 八 成 以 上 都 會 透 過 代 書 ， 則 代 書 以 後 的 責 任 很 重 ， 所 以 我 們 在 條 文 裡 面 就 說 ， 請 各 位 經 紀 業 提 供 不 動 產 說 明 書 。 但 如 果 說 我 沒 有 透 過 房 仲 業 ， 直 接 找 代 書 的 ， 那 就 提 供 相 關 的 交 易 資 料 ， 可 能 是 一 個 私 契 。 另 外 ， 當 然 我 們 對 於 租 賃 也 有 規 定 ， 但 是 只 限 於 房 仲 業 經 手 的，而對於代銷也有規定。但如果說他不是民法106條的雙方代理，舉個例子 來 講 ， 假 設 張 三 賣 給 李 四 ， 李 四 找 信 義 ， 但 是 張 三 他 另 外 找 一 家 房 仲 業 ， 所 以 有 兩 家 房 仲 業 ， 這 個 時 候 如 果 沒 有 找 地 政 士 的 話 ， 我 們 就 規 定 是 由 權 利 人 或承租人那方的經紀業來申報。
外 界 都 會 一 直 誤 以 為 說 ， 實 價 申 報 就 是 要 報 實 價 ， 而 且 只 要 報 實 價 。 我 想 跟 各 位 報 告 一 下 ， 其 實 在 我 們 的 三 法 裡 面 都 不 是 談 實 價 ， 而 是 談 實 際 資 訊 。 也 就 是 說 這 個 資 訊 我 們 分 成 三 大 部 分 ， 第 一 個 是 交 易 的 一 個 標 的 ， 它 是 要 去 串 連 這 一 個 案 件 的 一 個 資 訊 。 重 點 就 是 第 二 個 ， 它 是 一 個 價 格 資 訊 ， 如 果 它 是 一 個 中 古 屋 ， 可 能 就 是 一 個 房 、 地 總 價 ； 如 果 是 一 個 新 成 屋 的 話 ， 可 能 就 是 房 、 地 個 別 要 報 。 交 易 日 期 因 為 這 個 房 價 會 波 動 ， 但 是 車 位 也 要 報 進 來 。 比 如 說 今 天 有 很 多 前 輩 都 提 到 ， 大 安 森 林 公 園 對 面 那 間 豪 宅 ， 開 價 3 0 4 萬 ， 那 後 來 我 們 也 去 查 了 ， 其 實 沒 有 查 到 那 個 成 交 。 但 是 附 近 ， 就 是 在 那 一 棟有成交的個案，大概之前有成交好比說220萬。但是問題來囉！因為他的車 位聽說一個大概只有400萬左右，而且是十坪的車位，所以如果把車位攤進去 的話，這個房價從220萬掉到不到180萬。因此也就是說如果沒有把這個資訊 區 隔 清 楚 ， 我 們 很 容 易 誤 判 說 他 是 不 是 申 報 不 實 ， 所 以 我 們 要 申 報 車 位 的 相 關 資 訊 ， 包 括 有 沒 有 管 理 。 最 後 就 是 包 括 這 個 面 積 ， 不 管 土 地 或 建 物 ， 還 有 它 的 分 區 ， 這 個 部 份 地 政 機 關 有 資 料 ， 我 們 大 概 會 自 己 把 它 輸 入 進 去 。 還 有 所 謂 這 個 格 局 ， 這 是 屬 於 所 謂 買 賣 的 部 分 。 租 賃 的 部 份 就 要 多 申 報 包 括 承 租 人 ， 或 是 有 無 附 屬 家 具 ， 預 售 屋 就 是 包 括 建 案 名 稱 等 等 。 那 當 然 呢 ， 代 銷 不 見 得 只 有 代 銷 預 售 屋 ， 也 可 能 會 代 銷 這 個 成 屋 。 所 以 如 果 是 代 銷 這 個 成 屋 的 話，就回到買賣的案件去處理。
在 座 的 各 位 ， 不 管 是 權 利 人 、 地 政 士 或 經 紀 業 ， 申 報 的 流 程 ， 當 然 我 們 就 會 大 概 是 透 過 1 0 8 個 地 政 士 事 務 所 ， 我 們 會 有 一 個 申 報 書 ， 來 受 理 臨 櫃 申 報 。 不 過 現 在 是 用 一 個 網 路 代 替 馬 路 的 時 代 ， 所 以 我 們 會 接 受 網 際 網 路 的 申 報 ， 這 是 第 一 個 。 第 二 個 如 果 是 權 利 人 的 話 ， 雖 然 那 天 沒 有 來 ， 我 們 會 有 一
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個 逾 期 申 報 通 知 ， 因 為 一 般 老 百 姓 比 較 不 黯 法 令 ， 如 果 真 的 沒 有 來 才 會 去 做 一個裁處的動作。但是如果是地政士或是經紀業的話，如果他30天沒有來，
我 們 就 會 有 一 個 裁 處 書 ， 以 及 一 個 限 期 申 報 通 知 書 ， 這 是 一 個 連 續 罰 的 ， 這 是買賣。
如 果 是 租 賃 的 話 ， 因 為 他 不 會 到 地 政 士 事 務 所 ， 所 以 就 變 成 要 自 發 性 的 申報，30天就要來報，那一樣呢，不管是臨櫃或是填申報書，或者說網際網 路 ， 就 代 銷 的 部 份 也 是 一 樣 。 不 過 這 個 代 銷 我 想 大 家 也 很 清 楚 ， 我 們 一 開 始 是希望說要逐案申報，好比說我在這個9個月的委託代銷的期間賣了3百戶，
一 開 始 我 們 的 想 法 是 要 報 3 百 次 ， 但 是 後 來 在 立 法 院 討 論 的 結 果 ， 我 們 還 是 尊 重 就 改 成 它 是 一 個 最 後 批 次 申 報 。 當 然 如 果 沒 有 報 的 話 ， 也 會 有 一 個 裁 處 和 限 期 申 報 ， 也 是 一 個 連 續 罰 。 其 實 剛 剛 王 理 事 長 也 有 提 到 這 個 價 怎 麼 去 稽 核 ， 那 要 怎 麼 稽 核 呢 ？ 其 實 ， 好 比 說 我 們 就 會 請 說 你 要 提 供 私 契 給 我 們 看 。 我 們 在 申 報 時 沒 有 要 求 你 一 定 要 提 供 私 契 ， 但 是 如 果 我 們 覺 得 有 問 題 ， 就 會 請你提供私契。
最 後 一 段 ， 我 們 會 有 一 個 業 務 檢 查 ， 配 合 地 政 士 或 經 紀 人 來 講 ， 當 然 剛 剛 有 提 到 我 們 本 來 有 提 到 要 借 重 估 價 師 ， 我 們 把 他 併 入 到 第 一 項 ， 他 是 一 個 相 關 的 人 等 ， 我 們 也 會 來 尊 重 、 詢 問 他 們 的 意 見 。 所 以 說 外 界 更 關 心 的 就 是 對外查詢，因為剛剛的input，它是一個輸入，而第二個是一個output，把它 對外查詢。舉個例子來講，假設去(2011)年36萬件，是不是通通會對外揭露 呢 ？ 應 該 是 否 定 的 ， 因 為 我 們 會 去 剔 除 所 謂 顯 著 異 於 市 場 行 情 ， 或 者 說 特 殊 交 易 情 況 會 把 它 剔 除 掉 。 對 外 揭 露 剛 剛 有 很 多 前 輩 說 應 該 是 一 個 門 牌 揭 露 ， 學 英 美 ， 但 是 這 個 在 立 法 院 討 論 ， 我 們 也 尊 重 這 樣 一 個 講 法 ， 變 成 是 一 個 區 段化，可能是一個區間的揭露。
至於說我們的價格資訊全部揭露，但是標的資訊我們來加值利用，我們從 資料撈了五個欄位，然後把它灌進去，也是就是說我們希望讓外界有更多的欄 位可以去參考。在代銷的部份，因為他是主動申報，我們也設計一個機制。比 如說今天某家代銷公司他一旦接受某家建商的委託、銷售，我們就希望他在第 一個月就來跟我們備查。我們是比照經紀管理條例的一個概念，我們就會好比 說今天已經接受到備查了，怎麼過了2年之後還沒有來申報？不可能這個案子 賣了2年，對不對？所以就這樣去掌控。實務上我們的地方政府也已經會主動 去蒐集傳單，就哪邊如果有銷售就蒐集，總不會現在蒐集看到一張，結果3年 多還沒來報，不太可能嘛！以上是這個，代表官方做一個政令宣導。
577 接 下 來 談 這 個 課 題 ， 這 個 是 我 個 人 的 意 見 ， 不 代 表 官 方 。 今 天 主 辦 單 位
指 名 4 個 題 目 ， 我 就 4 個 題 目 大 概 都 做 了 一 個 回 應 。 到 底 第 一 個 實 價 登 錄 對 於 稅 賦 會 有 什 麼 改 變 ？ 那 這 個 表 ， 綠 色 是 土 地 ， 藍 色 是 建 物 ， 粉 紅 是 房 地 皆 有 。 各 位 會 發 現 不 管 是 持 有 稅 或 交 易 稅 ， 除 了 奢 侈 稅 ， 幾 乎 都 是 公 定 地 價 課 稅 ， 也 就 是 公 告 地 價 ， 或 是 說 房 屋 現 值 。 那 實 價 登 錄 之 後 這 個 會 不 會 改 ， 因 為 這 個 變 成 地 方 政 府 ， 不 管 是 地 評 會 ， 或 是 評 價 委 員 會 ， 他 會 在 後 續 接 收 到 實 價 更 豐 富 的 資 訊 後 可 能 會 去 相 應 的 去 調 整 公 告 地 價 與 房 屋 現 值 ， 那 可 能 這 個稅也就會稍微有一些改變。這是第一個。
第 二 個 ， 這 個 稅 賦 的 改 變 ， 對 於 不 動 產 交 易 這 個 供 需 有 什 麼 影 響 ？ 因 為 最 近 大 家 談 的 就 是 奢 侈 稅 ， 所 以 我 也 用 這 個 圖 就 我 們 內 政 部 的 一 些 統 計 資 料 把它畫出來。各位可以發現，其實從去（2011）年6月1日實施奢侈稅以前，
如果以全國為例，每一個月的成交案件幾乎都是在3萬件以上，甚至有4萬件 以上的。但實施奢侈稅以後，通通小於3萬件，甚至2月低於2萬件。上一頁這 個 圖 是 全 國 的 ， 下 面 是 北 市 的 ， 其 實 趨 勢 是 差 不 多 ， 所 以 各 位 可 以 發 現 稅 賦 的改變，對於這個成交量的確會有影響，這是第二個。
第 三 個 其 實 剛 剛 包 括 這 個 王 理 事 長 也 有 一 直 提 到 ， 像 比 如 說 ， 溫 哥 華 、
第 三 個 其 實 剛 剛 包 括 這 個 王 理 事 長 也 有 一 直 提 到 ， 像 比 如 說 ， 溫 哥 華 、