主 持 人 陳 處 長 、 兩 位 與 談 人 ， 還 有 在 座 各 位 來 賓 、 先 進 大 家 午 安 ， 很 高 興今天參加這場有意義的研討會。
現 在 國 內 的 房 地 產 總 歸 一 句 話 就 是 房 地 產 超 高 報 酬 率 總 會 嚇 死 人 ， 我 們 看 到 最 近 比 較 有 趣 的 例 子 就 是 彭 總 裁 說 ， 部 長 級 的 薪 水 其 實 很 少 ， 他 一 個 月 的薪水18萬，特支費都要用掉不能帶回家，所以買不起最近有一個新的豪宅 地 標 價 一 坪 3 0 4 萬 ， 一 年 的 薪 水 都 買 不 起 豪 宅 的 一 坪 。 最 近 也 看 到 葉 國 一 先 生 說 ， 土 地 如 果 放 著 不 管 白 天 、 晚 上 都 可 以 幫 你 賺 錢 ， 比 他 本 業 筆 電 代 工 賺 得 的 多 ， 台 灣 現 在 科 技 產 業 毛 利 率 只 有 3 - 4 % 獲 利 非 常 的 低 ， 所 以 簡 單 來 說
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台 灣 房 地 產 投 資 報 酬 率 有 多 高 讓 人 自 己 去 填 。 從 彭 總 裁 的 觀 點 就 是 房 地 產 讓 他 很 不 舒 服 、 睡 不 著 覺 ， 但 是 有 些 人 認 為 房 地 產 真 的 太 好 、 太 好 賺 ， 像 是 葉 國 一 董 事 長 的 社 會 形 象 蠻 好 的 ， 他 過 去 賺 到 的 錢 都 拿 去 幫 助 華 國 飯 店 、 亞 歷 山 大 、 大 阪 根 ， 這 一 些 公 司 發 生 財 務 危 機 ， 他 都 很 熱 心 拿 出 錢 幫 很 多 企 業 解 決 ， 等 於 解 決 家 庭 、 企 業 、 社 會 的 問 題 ， 為 什 麼 他 會 放 著 本 業 不 管 去 做 土 地 投資，簡單來說就是報酬率實在太高，不賺太可惜。
接 下 來 問 台 灣 的 房 地 產 報 酬 率 為 什 麼 這 麼 高 ， 第 一 持 有 稅 賦 成 本 過 低 ， 各 位 可 以 看 到 台 灣 的 公 告 地 價 偏 低 ， 房 屋 的 部 分 評 定 現 值 也 離 市 價 差 得 很 遠 ， 課 稅 的 地 價 依 公 告 地 價 來 課 稅 ， 公 告 地 價 已 經 很 低 ， 又 依 公 告 地 價 的 8 0 % 當 作 課 稅 稅 基 ， 因 此 稅 基 更 低 ， 房 屋 標 準 單 價 與 實 際 工 程 造 價 差 距 很 大 ， 有 2 8 年 沒 調 整 ， 在 交 易 的 部 份 稅 基 就 低 於 市 價 ， 然 後 計 算 有 效 稅 率 的 話 ， 我 等 一 下 舉 兩 個 有 名 的 例 子 ， 在 交 易 方 面 的 增 值 稅 或 是 房 屋 所 得 稅 所 繳 的有效稅率零點幾%，所以顯示太好賺了。這當然不只有房屋稅、地價稅、土 地 增 值 稅 的 問 題 ， 還 牽 扯 到 遺 產 稅 、 贈 與 稅 、 房 屋 契 稅 、 登 記 規 費 、 營 業 稅 等等，這一些稅率、費率、稅基都偏低。
第 二 個 ， 給 大 家 看 一 下 台 灣 財 產 稅 ， 還 有 我 們 有 很 多 減 免 漏 洞 ， 很 多 會 動 腦 筋 的 人 就 享 有 很 多 優 惠 稅 率 ， 我 們 的 不 動 產 稅 特 別 不 同 於 國 外 房 地 合 一 課 稅 ， 我 們 是 分 開 來 課 ， 建 築 業 喜 歡 合 建 分 售 ， 房 屋 交 易 如 果 賺 錢 最 高 可 課 4 0 % 稅 率 ， 土 地 增 值 稅 的 部 分 稅 率 相 對 低 ， 因 為 公 告 現 值 低 ， 所 以 一 般 建 商 都 喜 歡 把 房 價 壓 低 以 避 免 繳 納 過 多 的 所 得 稅 ， 提 高 土 地 售 價 以 規 避 稅 賦 ， 甚 至 你 會 看 到 企 業 、 金 融 界 大 老 闆 說 ， 現 在 台 灣 造 成 貧 富 差 距 最 大 的 問 題 ， 很 多 大 企 業 用 股 東 身 分 以 高 價 將 土 地 賣 給 公 司 規 避 稅 賦 ， 賺 到 的 錢 全 部 歸 私 以 掏空企業，所以造成台灣現在貧富差距最大的問題。
好 ， 第 三 個 就 是 人 頭 戶 很 好 用 ， 只 要 扯 到 累 進 稅 率 ， 如 何 爭 取 優 惠 資 格 、 貸 款 ， 利 率 這 麼 低 ， 不 用 銀 行 的 錢 太 可 惜 ， 這 樣 人 頭 戶 就 很 好 用 。 另 外 一 個 就 是 台 灣 的 人 很 聰 明 ， 全 世 界 只 有 台 灣 有 坪 數 灌 水 虛 坪 計 價 ， 所 以 依 據 國 外 做 法 連 大 陸 坪 數 都 是 很 實 在 ， 公 設 都 是 不 計 入 ， 台 灣 房 價 真 的 很 高 。 還 有 另 一 部 分 就 是 資 金 氾 濫 ， 土 建 融 利 率 低 、 資 金 成 本 很 低 ， 簡 單 來 說 房 地 產 賺 的 錢 ， 繳 的 稅 輕 又 有 錢 可 以 投 資 房 地 產 ， 產 生 暴 利 ， 不 斷 的 賺 到 財 源 也 不 用負擔稅。
給 各 位 看 一 下 ， 剛 剛 提 到 的 稅 基 偏 低 ， 依 內 政 部 提 供 的 資 料 9 6 年 台 北 市 公 告 地 價 占 一 般 交 易 價 格 最 高 達 3 1 % ， 全 國 為 平 均 只 有 1 9 % ， 由 數 據 可 以
561 看 到 公 告 地 價 嚴 重 偏 低 ， 更 何 況 又 依 公 告 地 價 8 折 課 說 ， 就 可 以 知 道 實 際 課
稅 的 地 價 佔 平 常 一 般 正 常 實 際 交 易 1 7 % 左 右 非 常 低 。 課 土 地 增 值 稅 部 分 可 以 看到數據，是說近幾年都會型地方政府把公告現值提高到一般交易價格的80 幾%，表面不高，這個數據是來自一般正常交易價格定義是有一些問題，內政 部 那 邊 的 分 母 ， 就 是 一 般 交 易 價 格 和 真 實 市 價 有 很 大 差 異 ， 換 句 話 說 ， 剛 剛 那表說公告現值占市價8成數據不是正確的，公告現值事實上名稱為正常交易 價 格 或 是 一 般 交 易 價 格 ， 並 不 是 真 實 市 價 。 如 果 叫 真 實 市 價 ， 以 剛 剛 來 說 市 價80幾%換算土地補償加4成，政府徵收的價格就超過市價不大可能，嚴格來 說課稅地價只有占真實地價的10幾%，所以地價稅持有成本低。
另 一 部 分 公 告 現 值 ， 我 們 看 台 北 市 有 四 個 地 段 ， 標 售 價 格 應 該 看 得 比 較 清 楚 ， 公 告 現 值 在 這 邊 就 是 這 個 數 字 ， 標 售 價 為 真 實 市 價 ， 這 數 字 比 較 正 確 。 公 告 現 值 以 這 幾 個 土 地 拍 賣 的 資 料 來 看 ， 公 告 現 值 占 標 售 價 最 高 不 過 40%，其他以新北市為例低到12%，我們土地增值稅稅率也是嚴重偏低，土 地真的很好賺，稅真的很輕。舉一個例子，99年台北市某汽車公司倒賬，因 此帝寶的房屋被賣出，拍出的價格2億8千多萬，根據資料換算成本大概一億 多，獲利1億7千3百多萬元，這樣算下來房產報酬率1.6倍。有效稅部分，我 們看他繳的稅，有效稅率只有0.9%，這邊以他的資料換算，換算為自然人以 自用住宅計算原應繳2400多萬，非自用要繳4400多萬土地增值稅，但他實際 繳的稅依自然人自用住宅只繳了158萬，非自用住宅繳了212萬，所以看到右 下方數字，公告現值偏低造成這筆交易賺到1億7千3百多萬元只繳了158萬的 稅或212萬4千，稅省下了2千多萬到4千多萬，所以課完稅之後其售後報酬率 沒有改變，159%降至157%，土地增值稅對於暴利的人並無影響，這是第一 個例子。
第二個例子，99年8月有一個名人在中正區有一個豪宅，花了不到一億買 了 中 正 區 豪 宅 ， 很 靠 近 植 物 園 ， 兩 個 月 後 以 兩 億 五 千 萬 賣 出 ， 賺 了 1 . 5 4 億 ， 短 短 兩 個 月 1 6 0 % 的 報 酬 率 ， 繳 的 稅 房 屋 的 部 分 只 有 9 2 萬 ， 同 一 年 交 易 土 地 增 值 稅 為 零 ， 公 告 現 值 沒 變 ， 因 此 不 必 繳 土 地 增 值 稅 ， 如 果 以 真 實 賺 到 的 利 益 來 看 ， 他 整 個 稅 將 近 2 千 萬 ， 所 以 它 的 有 效 稅 率 只 有 0 . 6 % ， 由 上 面 兩 例 來 看 ， 國 父 所 說 的 漲 價 歸 公 ， 全 部 都 歸 私 ， 幾 乎 都 沒 有 課 到 他 。 由 上 面 兩 例 來 看當然要投資房地產，真的很好賺。
從 房 屋 的 現 值 部 分 來 看 ， 我 們 運 用 一 些 方 法 計 算 ， 房 屋 的 現 值 部 分 試 算 為703萬，占真實市價13%，所以整個現值可以發現不管土地或房屋都嚴重偏
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低，中正區豪宅的例子也是一樣，他房屋的評定現值占真實市價7.3%，賺了 1 億 5 千 3 百 多 萬 ， 他 只 繳 了 9 2 萬 說 ， 如 果 以 上 班 族 或 其 他 所 得 的 人 來 看 至 少 要講40%以上的稅率，所以可以看到現在稅制有很大的缺陷。
當然看到不管在積極作為，像是台北市對於台北市房價依據出售房屋計算 所得訂定標準，財政部這邊也有調高，現在台北市調高到42%，42%已經很高 是歷史紀錄，但是如果看影響的話北部調的比南部高，五都又調的比一般縣市 高，但是實際影響大不大，以台北市3千萬元房屋為例，房屋的評定現值100 萬元，100萬元乘上42%，只比原來37%多了5萬元的所得，所以只能多課5萬 元乘以他的稅率，頂多可以多課2萬多元的稅，所以稅實際影響不大。
現 在 請 大 家 看 看 我 們 台 灣 的 稅 賦 ， 我 們 拿 自 己 的 稅 賦 來 比 ， 各 位 回 家 看 看自己的汽車牌照的稅，可以發現房屋稅、地價稅是偏低的。以2千萬元房地 產為例，他繳的自用房屋稅6500元，地價稅優惠稅率只交了2800元，因此只 交了1萬元左右，一部汽車2千CC的要交1萬1千多，大家想想汽車再怎樣都不 可 能 比 房 地 產 值 錢 ， 但 是 房 屋 加 土 地 所 交 的 稅 卻 低 於 汽 車 所 繳 的 稅 ， 這 是 以 我 們 個 人 的 稅 賦 來 看 ， 如 果 看 總 的 數 字 也 是 一 樣 。 我 這 邊 拿 了 某 一 年 地 價 稅 的資料，每一年的資料都差不多，收了590億，汽車牌照稅收了530億，全國 房 地 的 價 值 加 總 應 該 超 過 汽 車 價 值 ， 稅 收 卻 差 不 了 多 少 ， 由 此 可 知 地 價 稅 持 有成本真的很低。
再 來 跟 國 際 比 ， 跟 外 國 比 可 以 看 到 以 帝 寶 的 例 子 來 看 ， 台 北 市 稅 捐 處 依 實 際 價 錢 的 調 查 出 來 市 價 大 約 4 億 元 ， 地 價 稅 繳 了 8 0 0 0 元 ， 房 屋 稅 繳 了 153,000元，以他的財產稅有效稅制大約為萬分之十，拿一個我自己國外朋友 的例子，他的房子200萬，我前(2010)年去他家住，現在大約漲到250萬，財 產稅大約漲到2.5萬台幣，以有效稅率計算為1%，是台灣25倍以上。美國一 個鄉下城市30萬美元的房子，財產稅也要交13萬台幣，稅率計算為1點多%，
可 以 看 出 中 華 民 國 地 價 稅 嚴 重 偏 低 ， 也 因 此 不 動 產 暴 利 多 、 稅 賦 低 ， 造 成 很 嚴 重 貧 富 差 距 問 題 ， 不 管 從 垂 直 或 水 平 公 平 來 看 ， 比 我 們 現 在 熱 烈 討 論 的 證 所 稅 恢 復 課 徵 ， 不 動 產 的 不 公 平 嚴 重 性 更 甚 於 證 所 稅 。 剛 剛 提 到 貧 富 差 距 問 題 主 要 原 因 為 不 動 產 暴 利 沒 辦 法 課 稅 ， 這 對 很 多 買 不 起 房 子 的 人 有 一 種 剝 奪 感 ， 把 自 己 的 快 樂 建 築 在 別 人 買 不 起 房 屋 痛 苦 之 上 ， 或 是 建 築 在 別 人 繳 納 相 對多稅賦的痛苦之上。
另 外 一 個 部 分 我 們 看 證 券 投 資 、 不 動 產 投 資 ， 證 券 投 資 風 險 是 很 大 的 ， 股 票 有 可 能 變 成 壁 紙 ， 房 地 產 投 資 很 少 血 本 無 歸 的 ， 所 以 不 動 產 的 實 價 課 稅
563 為當前稅改是無庸置疑的。
在 前 兩 年 第 一 個 提 奢 侈 稅 是 我 提 的 ， 遺 產 稅 調 降 之 後 我 就 認 為 應 該 課 奢 侈 稅 ， 之 後 財 政 部 也 真 正 做 了 ， 而 且 有 一 部 分 是 財 政 部 創 見 把 短 進 短 出 視 為 投 機 ， 非 自 用 住 宅 當 作 投 資 ， 兩 年 內 移 轉 視 為 投 機 概 念 ， 依 實 際 交 易 價 格 課 10-15%，這個部份我認為有產生一定效果，財政部是希望以稅壓制交易量，
如果以量先價行的方式來壓抑價格有沒有產生效果?有人懷疑說稅收減少，這
如果以量先價行的方式來壓抑價格有沒有產生效果?有人懷疑說稅收減少，這