第三章 資料分析與研究設計
第二節 變數說明
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設為 100。台灣證券交易所採用「柏謝加權算式」（Passche Formula），與美國 S&P500 的公式相同，是反映整體市場股票價值變動的指標。其係以上市股票之市值當作‧
97Q2 Q4 98Q2 Q4 99Q2 Q4 100Q2 Q4 101Q2 Q4 102Q2 Q4 103Q2 Q4 104Q2 Q4 105Q2
加權股價指數
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2. 失業率（Unemployment Rate）
是指失業人口占勞動人口的比率，2008-2016 年失業率如圖 3-2 所示。旨在衡 量閑置中的勞動產能。每月 23 日由行政院主計處公佈。失業數據的月份變動可是 當反應經濟發展。大多數資料都經過季節性調整。失業率被市為落後指標。一般 而言，失業可分為三類：第一類為摩擦性失業：指失業者是初次找尋工作者或想 轉換工作但暫未能找到者。第二類為結構性失業：指國家經濟結構產生變化，既 有產業因受新興產業取代而萎縮或消失，使原本既有產業雇用的員工不具被新興 產業需要之技術，無法加入新興產業而失業者。第三類為循環性失業：指因受經 濟景氣循還影響，整體產業普遍低迷，以減少工時或裁員為因應，使原有員工遭 解雇而失業者。
有關失業人口的統計，相關學者的爭議在於定義上的問題。根據經濟學上的 定義，所謂失業人口係指「有工作能力而且有工作意願卻找不到工作的人」，因此 並非所有的成年人都是勞動人口，沒有工作能力或有工作能力但是沒有工作意願 的成年人（例如繼續升學或選擇當家庭主婦等），儘管沒有工作，卻不能歸類為失 業人口，只能算是非勞動人口。
一般而言，失業會影響民眾之所得收入，失業率愈高，代表民眾收入愈少，
對住宅貸款提前清償有負向影響。
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圖 3-2：失業率 資料來源：行政院主計總處 資料期間：98 年~105 年 6 月
3. 貨幣供給額（Money Supply）
貨幣供給額指存在於整個經濟體系中的貨幣量，包括流通貨幣、支票存款、
活期存款、活期儲蓄存款、定期存款、定期儲蓄存款等。對於貨幣供給額一般的 統計方式可分類為 M1A、M1B、M2。其中，
M1A=貨幣淨額+支票存款+活期存款 M1B= M1A+活期儲蓄存款
M2= M1B+準貨幣（Quasi Money）
其中準貨幣包括定期存款、可轉讓定存單、定期儲蓄存款、外匯存款、金融 債券、中央銀行有價證券、附買回協定（Re-purchase Agreement,RP）及郵政儲金等。
貨幣供給額通常與總體經濟活動密切相關。經濟成長率愈高，貨幣供給額之 增量與經濟成長呈正向變動關係，經濟成長率愈高，貨幣供給額之增量則隨之上 昇；反之，則下跌。2009-2016 年之貨幣供給額如圖 3-3 所示。
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按照傳統貨幣學派之基本理論，MV=PQ M=貨幣供給額
V=貨幣流通速度 P=一般物價水準
Q=商品及勞務的產出量
其中，Q 的變動率可視為經濟成長。我們若假設 V 及 P 不變，則 M 與 Q 呈正 向變動關係，亦即當經濟處於成長階段時，可增加貨幣供給而不影響物價。此時，
增加的貨幣供給即會引發資產（如股票及不動產）價格溫和有支撐之上漲。反之，
如經濟不成長，而貨幣供給額增加過多，可能造成資產（不動產）不合理之上漲。
此際，中央銀行為求金融及物價之穩定，對不動產可能採取選擇性信用管制
（Selected Credit Control），即通稱之不動產信用管制（Mortgage Credit Control）。
諸如追查購屋資金來源、限制建築融資、禁止空地貸款、降低豪宅貸款成數、
限制特定地區貸款等。甚至採取租稅手段，例如實施奢侈稅、房地合一稅、提高 地價稅及房屋稅等以抑制不動產不正常之飆漲。於此情況下，借款人可能預期房 價將會下跌或考量持有成本不符經濟效益而提前清償貸款獲利出場。一般而言，
M1A 與 M1B 屬短期流動資金與股市漲跌較具顯著關係。不動產屬固定資產，借款 人購屋時，通常會動用定期（儲蓄）存款。本研究納入變數之貨幣供給額係指 M2 ， 即 M1B+準貨幣。貨幣供給額與住宅貸款與提前清償是否有顯著關係，仍有待驗證。
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圖 3-3：貨幣供給額
資料來源：中央銀行 資料期間：98 年~105 年 6 月
4. 國內房價指數（信義房價指數）
房地產價格指數（Real Estate Price Index）係用來反應房地產價格變動趨勢和變 動程度的相對數。其意義係透過百分比的形式來反應房價在不同時期的漲跌幅度。
房地產價格指數的種類包括房屋銷售價格指數、房屋租賃價格指數、土地交易價 格指數等。不動產估價技術規則中比較法之價格日期調整，即以地價指數或房價 指數做為價格調整之依據。目前國內政府及民間調查單位所公佈之房價指數包括 內政部每半年公布一次之都市地價指數，國泰、信義、台灣等房價指數，如表 3-2 所示。
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如上所述，房價指數所反應的係某一階段房價變動趨勢及漲跌幅度，2009-2016 年國內房價指數如圖 3-4 所示。以住宅貸款而言，借款人包括投資型及自住型客戶，
對於是否決定提前清償之考量因素各有不同。一般而言，房價指數愈高，代表市 場交易愈熱絡，預期房價指數與提前清償有顯著性關係，唯究為正向或負向關係 則仍有待驗證。
圖 3-4：國內房價指數
資料來源：信義房屋 資料期間：98 年~105 年 6 月
5. 定儲利率指數
各銀行為了放款利率之訂價會參考中央銀行公告之各商業銀行存款利率，訂 定放款基準利率，以作為住宅貸款核貸利率之準據，此一基準利率，即銀行所稱 之定儲利率指數。2009-2016 年定儲利率指數如圖 3-5 所示。
各銀行會考量本身之資金成本狀況，訂定最有利於己之放款基準利率。由於 各銀行間之資金成本並不相同，故定儲利率指數自然不會相同。本研究所採樣之 樣本銀行，其定儲利率指數之訂定係參考中央銀行公告之台灣銀行、土地銀行、
合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、台北富邦銀行、兆豐國際商業銀行、
台灣企銀及中國信託銀行等 10 家銀行之ㄧ年期一般定儲固定利率，並排除利率最 高二家及最低二家，以剩餘六家為取樣銀行，而以簡單算數平均數做為取樣之基 準，計算至小數點後 2 位，小數點後第 3 位四捨五入。
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銀行對房貸戶之利率訂價，一般可區分為二種：一種為「一段式」，即以定儲 利率指數加碼（每一碼 0.25％）計算，一段到底；另一種為「分段式」，分年加不 同碼數。例如第一年定儲利率指數+0.50％，第二年定儲利率指數+0.75%，第三年 起+1%。客戶是否選擇「一段式」或「分段式」須由借貸雙方協商同意。住宅貸款 如採用定儲利率指數加碼做為核貸利率之依據，由於市場利率水準，隨時變動，
因此對借款人而言即是採浮動利率計息。
放款收入對銀行而言是利息收益，對借款人而言則是取得房屋之資金成本。
利率愈高，利息支出愈多。利率愈低，利息支出愈少，定儲利率提高，可能加速 借款人提前清償，預期定儲利率指數之高低，對住宅貸款提前清償應有顯著之影 響。
圖 3-5：定儲利率指數
資料來源：中央銀行 資料期間:98 年~105 年 6 月
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貸款成數又稱貸款比率（Loan-To-Value Ratio,LTV），即貸款總金額佔房屋擔保 品價值之比率。
7. 所得負債比（Income-To-Liability Ratio,ITL）
所得負債比係借款人平均月收入與平均月負債之比值（即：平均月收入
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性陷阱」（Liqudiity Trap）現象。一般而言，利率為購屋者向銀行貸款之資金成本，其與提前清償應有顯著性關係。唯自 2008 年美國次貸風暴（Subprime Martgage Crisis）
以來，各國政府為挽救經濟紛紛實施量化寬鬆政策（Quantitative Easing）政策，使 國內市場利率長期以來處於極低水準。本研究嘗試以中央銀行公布之一年期定期
11. 國內生產毛額（Gross Domestic Product,GDP）
不動產市場之景氣榮枯與總體經濟情勢有顯著之關係。經濟蓬勃發展，房地 產市場之交易亦會隨之活絡。因此經濟金融指標因此成為影響房市之領先指標。
總體經濟指標包括國民生產毛額（Gross National Product,GNP）、國內生產毛額
（Gross Domestic Product,GDP）、經濟成長率、貨幣供給額、利率、通貨膨脹率、油 價、所得、儲蓄等。國內生產毛額又稱為國內總生產，係指一年中全國境內所生
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國內生產毛額愈高，表示國家經濟發展及人民所得愈高，意謂者經濟成長率 愈高，國內之股市與房地產景氣愈趨繁榮，個人所得提高，愈有能力提前清償，
其與住宅貸款提前清償應有正向關係。
圖 3-7：國內生產毛額
資料來源：行政院主計處 資料期間：98 年~104 年
12. 平均月收入
借款人之平均月收入係指借款人之薪資所得及投資收益、租金、利息等其他 所得之總收入，由銀行依借款人所提供之各項所得資料按年度予以加總合計後，
再按月設算之收入。為銀行評估借款人還本付息能力之重要指標。平均月收入愈 高，借款人償還能力愈強，反之，償還能力愈低。
本研究之平均月收入資料僅係借款人申貸時點之所得收入資料，屬於靜態資 料。2008-2016 年實際工資與預期工資之比較如圖 3-8 所示。如能蒐集借款人每年 所得收入之變動情形，對本研究之評估效益應有幫助，唯由於借款人每年之所得 之變動資料不易蒐集，因此其與提前清償之顯著關係仍有待驗證。
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圖 3-8：實際工資與預期工資之比較
資料來源：1111 人力銀行 資料期間：97 年~105 年
13. 核貸利率
核貸利率係指銀行經過授信風險評估後，與借款人雙方協議同意之契約利率，
亦即授信契約上所核定之利率。可稱為契約利率。
銀行所要求之報酬水準與所面臨的授信風險呈正相關。因此銀行核定貸款利 率的高低與授信所承擔的風險有關，這些風險統稱為授信風險。
銀行在整體經濟活動中扮演信用中介之角色，其以本身信用為基礎，向社會 大眾，包括企業、家庭、個人等吸收資金，其資金包含本國貨幣及外國貨幣等，
再合理貸放給資金需求者，協助其從事生產性或非生產性活動之需要，藉以促進
再合理貸放給資金需求者，協助其從事生產性或非生產性活動之需要，藉以促進