第二章 文獻回顧
第一節 銀行授信與經營
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
9
效之好壞，會影響其還本付息能力。因此，核貸前之徵信調查及授信風險評 估至為重要。
傳統上銀行對授信戶之評估皆採用五 C 原則，即資本（Capital）、能力
（Capacity）、品格（Character）、擔保品（Collateral）、營業狀況（Condition Of Business）等。爾後，隨著經濟發展之變化，資金用途之多元化及計畫性融資
（Project Finance）等之增加，銀行為了因應此一變化，在對授信戶之徵信調查 紛紛改採五 P 原則以作為授信評估之準據，即：
借款人因素（People）：對借款人個人之信用、資力、經營能力等評 估，瞭解其債信情況及有無授信瑕疵紀錄等。
資金用途（Purpose）：即融資之資金運用計畫，唯有充分瞭解借款人 之資金用途，方能評估其未來之還款能力。
還款來源（Payment）：借款人的還本付息能力主要來自於其營運收益 及所得收入。銀行必須充分掌握借款人在授信期間是否有充足之資 金來源償還借款，方能降低授信風險。
借款人展望（Perspective）：即借款人信用、資力趨勢、產業發展遠景 等，如借款人資力衰退或產業遠景不佳，授信風險（違約）亦會提 高。
債權保障（Protection）借款人之還本付息來源主要來自於營運收益及 所得收入，當中其無法依約還本付息時，銀行即可拍賣擔保品確保 債權，因此擔保品的好壞，亦是重要之授信評估準則。
‧
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
11
2008 年美國發生次貸風暴，各國政府為了挽救經濟，紛紛實施貨幣寬鬆政策，
市場資金浮濫，利率持續探底，甚至出現負利率情勢。影響所及市場平均利差水 準約達 1%水準，銀行經營倍感艱困。同時，全球反恐及防制洗錢措施監理趨嚴，
亦大幅增加法令遵行成本。易言之，銀行經營現階段正面臨獲利日益衰退，營運 風險增高及監理機關監理日趨嚴格致大幅增加管理成本之鉅大挑戰。在面對這劇 烈變化的時代，國際知名企管顧問公司麥肯錫顧問公司對台灣銀行業之經營提出 下列建議----提供高效率專業服務、數位引領下，實現以“客戶為中心”之目標。
包括：
（一） 客戶中心：瞭解客戶需求，提供合適的服務訴求，並創造好的客戶 體驗，願以本行為主要往來銀行。
（二） 高效專業：營運作業集中，實施客戶分流，加強通路管理。整合中 後台，透過簡易自動化流程，徹底改造客戶歷程。
（三） 數位引領：主要臨櫃交易包括現金存入、轉帳、現金提取、匯款等 透過自動化通路完成。利用數位通路發展新商業模式，與客戶往來互動，
並協同帶領端到端的客戶歷程。
‧
後，台灣金融業者亦陸續發行多檔不動產投資信託（Real Estate Investment Trust,REIT）及不動產資產信託（Real Estate Asset Trust,:REAT）。發行當時，亦曾蔚為一股風潮。
自此以後，國內學者陸續投入不動產抵押債權證券化之研究，並呈現出不錯之研
‧
先以因素分析（Factor Analysis）方法，解決資料中各變數間複雜的組合形式進行 分析，再利用羅吉斯迴歸進行迴歸分析，其研究變數包括性別、借款期限、契約‧
王雲清（2005），以 Binary Logistic 迴歸模型分析台灣某銀行房貸資料以探討影 響房屋貸款提前清償之關鍵因素，並採用較多與利率相關之變數資料，利用羅吉
‧
利率的貸款提前清償，再以較低的利率借款，即「重新融資」（Refinancing）或「借 新還舊」，此與債券發行公司將流通在外的債券贖回（Call）的做法極為類似。事 實上，借方在低利率時期借新還舊的行為常會影響銀行（貸方）的現金流量及營 運規劃，而且突然激增的回收貸款額，可能造成銀行資金浮濫，致使銀行在低利 率時期面臨「再投資風險(Reirvestment Risk)」。然而除了利率下跌外，當借款人搬遷或繼承大筆遺產時，均可能引發住宅貸 率。另外，除了利率因素外，貸款歷經年限（Age）、季節循環（Season Cycles）、 疲乏效果（Burnout Effect）、是否為信用良好之機構所擔保之貸款、總體經濟情況、
地域性之差異性，均會影響借款人之提前清償。總之，影響借款人提前清償之因
‧
Perry,Robinson,and Rourland(2011)，在不動產抵押債權提前還款風險研究中有幾點結 論。即借款人的提前還款行為會受到下列因素之影響：
Li,and Kuang（2012），以中國之貸款資料為範圍研究中國借款人之提前還款行為。
以 logist 模型分析指出對中國借款人而言房屋升值率（housing appreciation rate）及 股市表示是重要變數。模型指出在不同的團體中有不同的提前還款行為。例如，
（Immature Mortgage Markets）之文獻，致研究結果缺乏普遍性。
Hakim(1994)，利用全國性為樣本範圍，隨機選擇 6248 個貸款案例做分析，在貸款 合約中借款人提前還款違約兩種選擇會影響貸款的價值與收回貸款的安全性。借 款人違約的動機在於抵押資產的淨值。提前還款的風險是利率模型的變數，也是 總體經濟學、人口統計學和地理學的變數。研究重要的部分在於確認兩種影響借 款人提前還款的動機。即財務因素即自發性之因素，多變的財務、社會經濟和區
‧
La Cour-Little（1999），將樣本資料區分為貸款特性（Loan characteristics）、擔保品特 性（Collateral Characteristics）、借款人再融資動機（Refinancing Incentive）等面向以 Logit model 做分析，預測借款人之提前清償。 Out-of-the-money）時，借款者和貸款特性有著極大的不相關。
Schwartz and Torous（1993），利用廣泛和地理區域散佈的單一家庭固定利率貸款樣 本去評估單一房屋持有者（Individual Homeourners）的提前清償和違約行為。採利 用 Poisson 迴歸模型進行分析，
Sugimura Toru（2003），利用日本一家商業銀行（Asahi Bank）自 1995 年 1 月 1 日起至 2000 年 6 月 30 日止之資料做分析。研究者指出，在日本不動產證券化市場 仍是不成熟的。即使有充分的資料，要檢視應用在日本貸款上，因為產品的性質 和借款人的還款行為是不同的。其整個分析模型式用全部提前還款、部分提前還 款、代替還款（Subrogation）模式建立。經驗分析結果指出，風險評估模型基本上
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
18
取決於提前還款模式。另外也指出透過提前還款模式的區分及市場利率的路徑變 量（Path-dependent covariates）採用，可以提升模型的適合度。
研究結果指出，假使參數模型（Parametric proportional hazards model）是正確的，
提前還款可能性的期間結構在長其是可被預測的。同時，將抵押貸款利率與市場 利率的比率當作變量，加入為路徑依賴共變以改進模型的擬合，這種改善似乎歸 因於變量的路徑平穩效果。另外，貸款的持續期間也用來當作變量，其結果被驗 證在解釋提前還款可能性中有高度相關性。
二、 各研究文獻之結論及比較
本研究利用交叉比對方式，整理、分析各研究結果之差異性。冀能從文獻回 顧中析列出影響住宅貸款提前清償之顯著與不顯著因素，以作為本研究決定自變 數參考。
謹將各文獻研究結論中之變數名稱、顯著、不顯著、正向關係、負向關係等 項目，予以整理如表 2-2 所示：
表 2-2 變數顯著性比較表
變數名稱 顯著 不顯著 正向關係 負向關係 附註
貸款金額 2 1 1
貸款成數 3 1 2
貸款規模(金額) 3 2 1
貸款期間 2 2
貸款年齡(10 年以上) 1
貸款年齡(10 年以下) 1 1
貸款償還方式 1
‧
‧
研究者採用相同之研究方法（Logistic）之下，卻呈現出不同之結果。如前所述，提前清償對借款人而言是一種選擇權。借款人會在效用極大化及
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
21
自利之出發點下，決定其提前清償之時機點。易言之，當借款人在決定是否提前 之決策時，會受到個人資力情況，總體、個體經濟變化、政府政策、銀行授信政 策改變等因素影響，由於這些經濟與非經濟因素長期而言是變動不定的，借款人 提前清償在不同時間點，對是否提前清償做最有利於己之決定。這種情形可能是 造成各研究理論呈現互不相同結果之原因。
‧
Estate Investment Trust,REIT），及不動產資產信託（Real Estate Asset,REAT）等證券 化金融商品。在當時之時空背景下，對房貸提前清償與不動產證券化商品相關性 之研究甚為熱門。唯 2008 年美國發生次級房貸風暴後，台灣不動產證券化商品亦 深受影響。目前僅剩有土銀富邦 R1、土銀富邦 R2、上銀國泰 R1、兆豐國泰 R2、兆 豐新光 R1等五檔受益憑證尚在台灣證券交易所流通買賣。當初主管機關係擬藉由證券化以提高不動產之流動性，為了吸引大眾投資，
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
23
對商品之配息所得採用百分之六分離課稅優惠，唯在台灣不動產證券商品發展迄 今，整個交易市場無論在股價表現或市場交易量方面，均顯得格外冷清，究其原 因，約可歸納下列幾點因素：
（一） 商品結構複雜，一般投資大眾不易瞭解。由於受益憑證投資收益之計算 方式較為複雜，專業投資機構及專業投資人容易瞭解，至於一般投資大 眾因對其不易瞭解，故對不動產證券化商品興趣不高。
（二） 股價波動性不大，不易賺取差價。難以吸引短線投資人進場操作，致市 場交易量不易擴大。
（三） 相較於其他債券型商品，其投資報酬率不高，專業投資機構不願長期投 資。
（四） 不動產長期基本面不佳，影響股價上漲潛力。
（五） 主管機關為平息民怨抑制房價上漲，由於不動產證券有營建股特質，致 股價表現不佳。
（六） 近幾年來商辦租金率持續調降，投資報酬率降低，無法獲得投資人青睞。
綜上，如同本研究第一章所述，住宅貸款提前清償之研究，主要在協助不動 產抵押債權之評價，在台灣不動產證券化商品短期內無論從投資人投資意願及市 場表現雖不熱絡，唯依國外長期之發展經驗來看，仍有其發展潛力。同時，從另 一個角度來思考，銀行業在未來將面對更激烈競爭之局面，銀行如能探討影響住
綜上，如同本研究第一章所述，住宅貸款提前清償之研究，主要在協助不動 產抵押債權之評價，在台灣不動產證券化商品短期內無論從投資人投資意願及市 場表現雖不熱絡，唯依國外長期之發展經驗來看，仍有其發展潛力。同時，從另 一個角度來思考，銀行業在未來將面對更激烈競爭之局面，銀行如能探討影響住