第四章 樣本資料實證分析
第一節 迴歸分析
為確定本文所採用之數據，彼此之間具有一定的關聯性，將利用迴歸分析加以 實行。首先擬訂價格為應變數，並對應十個自變數包含總樓地板面積、房屋總樓層 數、所在樓層、屋齡、面臨道路寬度、車站距離、鐵路距離、台九線距離、交流道 距離及高速公路距離，並且以期望線做為時間的區隔。實證方式採用Excel的迴歸來 進行分析，以樣本個數及實證結果之係數、顯著P值、調整R2等數值彙整成表4-1與 表4-2加以說明：
（一）透天、別墅
表4-1 期望線前後透天、別墅住宅價格表。
表4-1 期望線前後透天、別墅住宅價格表。
表4-1 期望線前後透天、別墅住宅價格表。
表4-1 期望線前後透天、別墅住宅價格表。
表4-1 期望線前後透天、別墅住宅價格表。
表4-1 期望線前後透天、別墅住宅價格表。
應變數
應變數 透天、別墅- P1透天、別墅- P1透天、別墅- P1透天、別墅- P1 屬性分類
自變數 期望線前期望線前 期望線後期望線後 屬性分類
自變數 係數 P-值 係數 P-值
屬性分類
截距 47.614 0.434 154.652*** 0.000 內部影響屬
性變數 總樓地板面積- FP1 10.256*** 0.000 10.76*** 0.000 內部影響屬
性變數 房屋總樓層數- BH -23.295* 0.196 -59.845*** 0.000 外部環境屬
性變數 屋齡- BA1 1.127 0.281 -0.217 0.743 外部環境屬
性變數 面臨道路寬度- RW1 1.936* 0.175 2.632*** 0.001 外部環境屬
性變數
鐵路距離- SD1 36.585*** 0.000 27.345*** 0.000 便利性屬性
變數 車站距離- SD2 -47.281*** 0.000 -44.059*** 0.000
表4-1 期望線前後透天、別墅住宅價格表。
表4-1 期望線前後透天、別墅住宅價格表。
表4-1 期望線前後透天、別墅住宅價格表。
表4-1 期望線前後透天、別墅住宅價格表。
表4-1 期望線前後透天、別墅住宅價格表。
表4-1 期望線前後透天、別墅住宅價格表。
便利性屬性
變數 台九線距離- SD3 -30.662*** 0.000 -23.712*** 0.000 便利性屬性
變數
交流道距離- SD4 -20.923* 0.175 9.111 0.214 便利性屬性
變數
高速公路距離- SD5 42.968*** 0.003 5.290 0.468 R2
R2 0.4110.411 0.3790.379 樣本個數
樣本個數 682682 20112011
***表示達α＝0.05顯著水準；**表示達α＝0.1顯著水準；*表示達α＝0.2顯著水準。
***表示達α＝0.05顯著水準；**表示達α＝0.1顯著水準；*表示達α＝0.2顯著水準。
***表示達α＝0.05顯著水準；**表示達α＝0.1顯著水準；*表示達α＝0.2顯著水準。
***表示達α＝0.05顯著水準；**表示達α＝0.1顯著水準；*表示達α＝0.2顯著水準。
***表示達α＝0.05顯著水準；**表示達α＝0.1顯著水準；*表示達α＝0.2顯著水準。
***表示達α＝0.05顯著水準；**表示達α＝0.1顯著水準；*表示達α＝0.2顯著水準。
表4-1所示，為類別透天、別墅之迴歸分析結果，以期望線為界把時間效應區分 開來。觀察期望線以前，表中「P-值列」數值小於0.05，則代表達顯著水準並對應
「係數列」數值後有三個米字者。達到顯著水準有：總樓地板面積（FP1）、鐵路 距離（SD1）、車站距離（SD2）、台九線距離（SD3）、高速公路距離（SD5）共 五個自變數。而觀察期望線以後，達到顯著水準「P-值列」小於0.05。分別為：總樓 地板面積（FP1）、房屋總樓層數（BH）、面臨道路寬度（RW1）、鐵路距離
（SD1）、車站距離（SD2）等六個自變數。將上述期望線前後所產生結果加以說明 如下：
1. 總樓地板面積
變數（FP1）以期望線前在係數顯示為+10.256萬元，代表總樓地板面積每增加 一坪價格將會增加10.256萬元；在期望線後的係數來看呈現為+10.76萬元，較前述多 了0.504萬元，為每增加一坪價格增加10.76萬元。前後兩者結果與預期的正向關係相 符合。
2. 房屋總樓層數
變數（BH）為期望線之後，以係數來看呈現為–59.845萬元。表示在房屋總樓 層數每增加一層樓，價格將減少59.845萬元。與預期正向關係不相符合。
3. 面臨道路寬
變數（RW1）為期望線之後，從係數來看顯示為+0.217萬元，此結果代表所面 臨道路寬度每增加一公尺，價格將會增加0.217萬元。此結果與預期關係正向相符 合。
4. 鐵路距離
變數（SD1）以期望線前係數所顯示為+36.585萬元，此結果代表與鐵路距離每 增加一公里價格將增加36.585萬元；在來看期望線後的係數則呈現為+27.345萬元，
表示在距離每增加一公里價格將會增加27.345萬元。前後兩者都與預期的正向關係相 符合。
5. 車站距離
變數（SD2）先看期望線之前的係數呈現為–47.281萬元，這結果表示與車站距 離每增加一公里價格將減少47.281萬元；在期望線以後的係數來看則顯示為–44.059 萬元，代表距離每增加一公里價格減少44.059萬元。較之前結果多了3.222萬元，由 此看出價格有增加的趨勢。在預期負向關係來看前後兩者都相為符合。
6. 台九線距離
變數（SD3）以期望線前的係數來看呈現為–30.662萬元，代表與台九線的距離 每增加一公里價格將減少30.662萬元；在來看期望線後的係數則顯示為–23.712萬 元，表示距離每增加一公里價格減少23.712萬元。較期望線前增加了6.95萬元，由此 明顯表示出價格方面有增加。前後都與預期符號為負相符合。
7. 高速公路距離
變數（SD5）在期望線後係數值顯示為42.968萬元，則表示每增加距離一公里價 格增加42.968萬元。與預期符號為正相符和。
（二）公寓、華廈
表4-2 期望線前後公寓、華廈住宅價格表。
表4-2 期望線前後公寓、華廈住宅價格表。
表4-2 期望線前後公寓、華廈住宅價格表。
表4-2 期望線前後公寓、華廈住宅價格表。
表4-2 期望線前後公寓、華廈住宅價格表。
表4-2 期望線前後公寓、華廈住宅價格表。
應變數
應變數 公寓、華廈- P2公寓、華廈- P2公寓、華廈- P2公寓、華廈- P2 屬性分類
自變數 期望線前期望線前 期望線後期望線後 屬性分類
自變數 係數 P-值 係數 P-值
屬性分類
截距 22.341*** 0.000 19.417*** 0.000 內部影響屬
性變數 總樓地板面積- FP2 -0.021* 0.136 0.025*** 0.029 內部影響屬
性變數 所在樓層位置- HP -0.551*** 0.003 -1.098*** 0.000 外部環境屬
性變數 屋齡- BA2 -0.209*** 0.000 -0.26*** 0.000 外部環境屬
性變數 面臨道路寬度- RW2 0.017 0.685 0.072*** 0.047 外部環境屬
性變數
鐵路距離- SD6 0.335 0.626 0.514*** 0.039 便利性屬性
變數 車站距離- SD7 -0.732*** 0.012 -0.715*** 0.017 便利性屬性
變數 台九線距離- SD8 -0.571 0.247 -0.673*** 0.031 便利性屬性
變數
交流道距離- SD9 0.234 0.943 0.194 0.207 便利性屬性
變數
高速公路距離- SD10 -1.068** 0.052 0.482 0.375 R2
R2 0.4690.469 0.3610.361 樣本個數
樣本個數 7777 240240
***表示達α＝0.05顯著水準；**表示達α＝0.1顯著水準；*表示達α＝0.2顯著水準。
***表示達α＝0.05顯著水準；**表示達α＝0.1顯著水準；*表示達α＝0.2顯著水準。
***表示達α＝0.05顯著水準；**表示達α＝0.1顯著水準；*表示達α＝0.2顯著水準。
***表示達α＝0.05顯著水準；**表示達α＝0.1顯著水準；*表示達α＝0.2顯著水準。
***表示達α＝0.05顯著水準；**表示達α＝0.1顯著水準；*表示達α＝0.2顯著水準。
***表示達α＝0.05顯著水準；**表示達α＝0.1顯著水準；*表示達α＝0.2顯著水準。
表4-2 所示，為類別公寓、華廈之迴歸分析結果。期望線以前「P-值列」達到小 於0.05之顯著水準分別為：所在樓層（HP）、 屋齡（BA2）、 車站距離（SD7）等 三個自變數。而在觀察期望線以後「P-值列」達到小於0.05之顯著水準，為總樓地板 面積（FP2）、 所在樓層（HP） 、屋齡（BA2）、 面臨道路寬度（RW2）、 鐵路 距離（SD6）、 車站距離（SD7）、 台九線距離（SD8）等共七個自變數。將上述 達到顯著水準的變數的結果加以說明如下：
1. 總樓地板面積
變數（FP2）在期望線之後的顯示係數為+0.025萬元，結果顯示為總樓地板面積 每增加一坪價格將會增加0.025萬元。與預期正向關係相符合。
2. 所在樓層位置
變數（HP）在期望線前顯示的係數為–0.551萬元，此結果為所在樓層位置每增 加一層高度價格將減少0.551萬元；而期望線後呈現的係數為–1.098萬元，由此表示 為所在樓層每增加一層將會減少1.098萬元。兩者皆與預期正向關係不相符合。
3. 面臨道路寬度
變數（RW2）以期望線前的係數顯示為+0.072萬元，此結果是指方屋所面臨道 路寬度每增加一公尺價格將增加0.072萬元。與預期的正向關係相為符合。
4. 屋齡
變數（BA2）在期望線前所顯示的係數為–0.209萬元，此結果代表屋齡每增加 一年價格將減少0.209萬元；以期望線後來看係數呈現為–0.26萬元，表示相同情況 下屋齡每增加一年價格將會減少0.26萬元。較之前增加了0.051萬元，顯示折舊率較 期望線前來的高。與預期的負向關係相為符合。
5. 鐵路距離
變數（SD6）在期望線之後顯示的係數為+0.514萬元，此結果表示與鐵路距離每 增加一公里價格將會增加0.514萬元。和預期的正向關係相符合。
6. 車站距離
變數（SD7）來看先以期望線前所顯示的係數為–0.732萬元，結果顯示和車站 的距離每增加一公里價格將減少0.732萬元；在看期望線之後的係數則顯示為–0.715 萬元，表示距離每增加一公里價格減少0.715萬元，較之前增加了0.017萬元。與預期 的負向關係相為符合。
7. 台九線距離
變數（SD8）在期望線後顯示係數為–0.637，結果顯示與台九線的距離每增加 一公里價格將會減少0.637萬元。和預期的負向關係相為符合。