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第四節、論文架構
第一章「緒論」：即本章，包含研究動機、研究目的、研究方法與研究 架構。
第二章「我國都市更新制度概說」：整理我國都市更新體系、闡述都市 更新地區之劃定、都市更新事業之實施與救濟程序、權利變換計畫之內容，
耙梳現行我國都市更新制度。
第三章「都市更新實施若干問題之探討」：首先，檢討劃定更新地區法 律性質，透過正當法律程序之側面，探討主管機關劃定更新地區程序，並 論述都市更新計畫訂定之必要性。次者，就更新單元劃定基準與劃定更新 單元程序予以研析、釐清實施者資格決定爭議、強化更新單元實施都市更 新事業之公益性。末以，檢討當都市更新事業與都市計畫內容發生扞格時，
都市更新事業優先實施之理由；及論究因都市更新事由變更都市計畫之依 據，與都市計畫配合都市更新辦理變更應有之原則。
第四章「都市更新條例應有之改革方向-代結論」：總結各章節之論述，
對於現行我國都市更新制度之提出修法建議，作為制度改進之參考。
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第二章 我國都市更新制度概說 第一節、都市更新之緣起
一、都市更新之意義
老舊市區因原始規劃之不良、或因漫無計畫之發展、或因其他人為之 障礙，年久失修往往呈現破舊衰落之現象。諸如街道巷弄之狹隘、公共設 施之殘缺、窳陋建築物之蝟集、採光換氣之不足、貧民窟之存在等。不僅 反映都市之頹廢衰敗，土地被貶值使用，並且導致汙穢、凌亂、疾病、犯 罪等社會毒素之滋長蔓延，此等區域之存續、形成社會進步之死角，實近 代都市之瘤、白圭之玷。政府為求都市正常有效使用，匡助居民共享健康 且合乎文化水準之生活環境14，執行之一連串都市再發展之政策、立法、措 施、計畫與行動，稱都市更新體系（Urban Renewal System）。
在更新體系中，必須具備綜合性與整體性之協調配合，其每一個程序 之良窳均足以影響整個體系之運作，都市更新需考量城市發展與重建地區 相互之關係15。因此，於提出可行更新手段之前，必須明瞭更新體系之結構 與功能16，並與都市發展體系相關程序密切配合，復甦衰敗落後地區，使都 市再生（Urban Regeneration）而復興（Urban Renaissance17）。一般而言，
凡是有計畫、有系統地重建已開發土地或就該土地做更佳之利用、或改造 其結構、面目，加強其功能，如改良質料不佳、形式陳腐、結構不堅固，
或公共設施頹壞等房屋之改良、環境之改善等工作， 可謂為都市更新18。 二、都市更新法制之沿革
14李鴻毅，民國76 年，『土地法論』，臺北市：著者發行，頁 425。
15施鴻志，民國76 年，『都市規劃』，新竹市：建都文化，頁 334。
16黃正義，民國63 年，『台灣都市更新之硏究』，臺北市：中國文化學院市政學系，頁134。
17Maginn,PaulJ.,2004,UrbanRegenerationCommunityPowerAndTheInsignificanceofRace,Alder shot,Hants,England;Burlington,Vt.：Ashgate,PP14
18黃正義，民國76 年，『都市更新論』再版，臺北市：台灣省都市研究學會，頁 2。
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民國二十八年國民政府制定公布都市計畫法，台灣光復後，國民政府 民國三十九年遷台，我國都市計畫仍沿用日治時期頒布之台灣都市計畫令
19，規劃及管制台灣市地發展，此階段的土地利用規劃僅著重個別市鎮之土 地規劃與消極管制。民國五十三年廢除台灣都市計畫令，並首次修正都市 計畫法，增列第五章「舊市區之改造與新市區之建設」，乃我國都市更新法 制之矢嚆，其第五十二條「都市計畫經公布實施後，當地市縣（局）政府 或鄉鎮（縣轄市）公所因衛生上、安全上之理由，必須拆除雜集窳陋建築 或貧民區時，得依據都市計畫劃定改造地區範圍，擬訂改造計畫，實施逐 步整建或徙置原居民為全地區之重建」，透過徵收或區段徵收之強制性手 段，對實質窳陋地區進行改建。民國六十二年九月六日總統令修訂公佈都 市計畫法第六章「舊市區更新」專章，對於更新地區劃定、更新計畫應表 明之事項、更新計畫程序等20，有十一條原則性之規定。
民國七十二年臺北市政府訂定臺北市都市更新實施辦法（第一個單行 辦理都市更新之法規命令21），其重建方式除透過實施徵收或區段徵收外，
另得以協議方式辦理都市更新（更新地區之土地及建築物所有權人，提供 土地及建築物於重建工作完成後，按原有權利價值比例分配更新後土地與 建築物；若設有他項權利之土地及建築物，由所有權人與他項權利人先行
19日治時期台灣全島各都市均為首次計畫，都市規模之成長以市區計畫作擴張計畫為主 流。參閱中華民國都市計劃學會研究，民國75 年，『臺北市都市計畫事典』，臺北市：臺 北市政府都市發展局，頁62；黃武達，民國 89 年，『日治時代台灣都市計畫歷程之建構』
初版，臺北市：台灣都市史硏究室，頁164-173。
20當時更新地區範圍之劃定及更新計畫之擬訂、變更、報核與發布，應分別依照都市計畫 法有關細部計畫之規定程序辦理；對於更新地區範圍內之土地及地上物得依法實施徵收 或區段徵收。
21內政部民國88 年 3 月 26 日台內營字第 8872601 號函：都市更新條例雖已公布施行，惟 依都市計畫法第7 條第 3 款規定，都市更新事業為都市計畫事業之一環，且直轄市自治 法第11 條第 10 款及地方制度法第 18 條第 6 款規定，都市計畫係屬直轄市自治事項。因 此，臺北市政府依上開法律訂定之「臺北市都市更新實施辦法」，如果未牴觸上開條例，
自可繼續適用。惟按都市更新條例第3 條第 1 款之規定，依上開辦法申辦之都市更新案 件，不能適用該條例之規定，請貴府妥與申請人說明。中央已制定都市更新專法，相關 子法亦陸續發布施行，都市更新制度已漸完備，為避免滋生法規適用上之爭議，建請貴 府儘速改依新制度推動執行。
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處理）。然而，以徵收手段處理都市更新，對政府之人力及財力之負擔頗為 龐大；此外，協議方式處理老舊市區重建，產權整合時有困難，致都市更 新推動成效不彰。臺北市政府為解決此困境，開始制訂獎勵民間辦理更新 之制度，期望引進民間力量，於民國八十二年修訂「臺北市都市更新實施 辦法」時，增訂「獎勵私人或團體興辦都市更新建設事業」專章，研選臺 北市獎勵更新實施地區，以民間實施者為興辦主體，輔導民間自辦更新，
分期分區放寬建築容積等獎勵項目，加速更新事業之推展22。於是，民國八 十六年至八十八年主要以「協議合建」方式辦理，而協議合建實施方式須 全數財產權人同意參與重建，土地、地上物取得困難問題，仍為都市更新 事業興辦之最大阻礙。
囿於國家財政困窘，政府欲藉民間資金與實施者專業上技術及實務上 便捷，以獎勵方式誘導民間完成都市更新事業，實現都市更新政策目標。
內政部遂於民國八十七年十一月十一日頒布施行都市更新條例23，核心為規 範私人以權利變換方式施行都市更新事業24，其立法目的為促進都市土地有 計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益25。民國 八十八年陸續公布都市更新條例施行細則、都市更新權利變換實施辦法、
都市更新建築容積獎勵辦法、都市更新團體設立管理及解散辦法 、都市更 新事業接管辦法等相關子法。都市更新條例施行至今十四年間經七次修 正，多為簡化都市更新事業辦理時程，加速辦理都市更新程序。
22林英彥、賴宗裕、劉小蘭、邊泰明，民國90 年，『都市計畫與行政』初版，臺北縣：國 立空中大學，頁280。
23參閱立法院公報第87 卷第 42 期院會記錄，頁 277-290。
24陳立夫，揭前同註13，頁 187。
25都市更新事業之實施關乎公共利益，而公共利益乃一抽象概念，係指組成政治社會各分 子事實上利益，經比較交互影響過程所形成之理想狀態總合，即由特殊私益與公共利益 共同組成之整合概念。質言之，適用公益原則，必須從具體事件中各方利益之比較及其 交互影響，加以探討，求其平衡完備而無所偏廢。同理，都市更新之實施，乃基於正當 法律程序下，多數相關權利人及利害關係人所合意，所產共同利益。參閱吳庚，「都更未 爆彈知多少？」發表於101 年 4 月 5 日中時電子報，資料來源：http：
//news.chinatimes.com/forum/110514/112012040500372.html（瀏覽日期：101 年 4 月 6 日）
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第二節、都市更新事業之實施
依都市更新條例規定，都市更新之處理方式區分為重建、整建、維護 三種；但由整部條例內容整體觀之，立法以規範私人以重建方式實施更新 事業為核心26。故此，下以權利變換實施都市更新事業為軸，闡述都市更新 法制架構。
一、更新地區之劃定
為改善老舊市區之居住環境，增進公共利益，政府按都市更新條例劃 定應實施都市更新之範圍，鼓勵私人於劃定更新範圍內實施都市更新，此 類更新地區之劃定係針對市區老舊情況決定法源依據，略分三種：一般劃 定更新地區(第 5 條)、優先劃定更新地區(第 6 條)、迅行劃定更新地區(第 7 條)，說明如下。
（一）、一般劃定更新地區
直轄市、縣（市）主管機關應就都市發展狀況、居民意願、原有社會、
經濟關係及人文特色，進行全面調查及評估，乃一般情況之劃定更新地區，
視實際需要分別訂定都市更新計畫，作為實施者擬訂都市更新事業計畫之
視實際需要分別訂定都市更新計畫，作為實施者擬訂都市更新事業計畫之