國 立 交 通 大 學
高階主管管理學程碩士班
碩 士 論 文
新建築物創新加值模式探討-以臺中似水年華為例
A Study on Innovative Value Adding Model of New
Building - The Case Study of The Crystal House
in Taichung
研 究 生：黃鎮臺
指導教授：楊 千 博士
新建築物創新加值模式探討－以臺中似水年華為例
A Study on Innovative Value Adding Model of New Building－
The Case Study of The Crystal House in Taichung
研 究 生：黃鎮臺 Student：Chen-Tair HUANG
指導教授：楊 千博士 Advisor：Dr.Chyan YANG
國 立 交 通 大 學
高階主管管理學程碩士班
碩 士 論 文
A ThesisSubmitted to Master Program of Management for Executives College of Management
National Chiao Tung University in partial Fulfillment of the Requirements
for the Degree of Executive Master
of
Business Administration
June 2007
Hsinchu, Taiwan, Republic of China
新建築物創新加值模式探討–以臺中似水年華為例
學生：黃鎮臺
指導教授：楊千博士
國立交通大學高階主管管理碩士班
摘
要
企業存在的任務在為客戶創造價值
。
本研究以呈現「似水年華」的個案如何為它的 客戶創造價值，探 討 其 創 新 加 值 模 式 如 何 能 成 為 新 建 築 物 加 值 的 典 範 。 研 究 的 動 機 為 基 於 建 築 是 產 業 的 火 車 頭 ， 建 築 物 的 價 值 可 使 社 會 增 加 價 值 ， 也 使 建 築 物 使 用 者 有 更 多 的 價 值 。 經 一 手 資 料 和 深 度 訪 談 似 水 年 華 的 相 關 人 員 ， 分 析 發 現 價 值 主 要 的 來 源 是 創 新 ， 尤 其 創 新 可 帶 來 與 眾 不 同 的 獨 特 性 ， 也 就 是 差 異 化 。 在 新 建 築 物 加 值 的 過 程 中 ， 建 設 公 司 領 導 者 的 價 值 觀 深 深 地 影 響 價 值 活 動 ， 是 價 值 創 造 塑 造 的 決 策 關 鍵 。 建 築 物 的 價 值 隨 著 建 築 物 生 命 週 期 變 化，在 土 地 開 評 估 階 段 加 值 的 方 式 區 位 仍 是 最 重 要 的 關 鍵；在 規 劃 設 計 階 段 ， 功 能 價 值 可 由 科 技 加 值；在 施 工 建 造 階 段，降 低 成 本 可 由 專 案 工 程 管 理 達 成 ； 在 使 用 維 謢 階 段 ， 以 物 流 服 務 和 物 業 管 理 可 以 加 值 ； 在 拆 除 和 回 用 階 段 ， 結 構 體 及 建 材 的 資 源 化 可 以 加 值 。 在 上 述 的 價 值 活 動 中 ， 建 設 公 司 為 平 臺 ， 由 相 關 的 參 與 者 互 動 ， 以 知 識 為 媒 介 ， 可 共 創 建 築 物 的 價 值 ， 表 現 出 建 築 物 的 實 體 價 值 ， 也 創 造 出 建 築 物 無 形 的 品 牌 價 值。
A Study on Innovative Value Adding
Model of New Building–The Case Study of The Crystal House in Taichung
Student：Chen–Tair HUANG Advisor：Dr.Chyan YANG
Department of EMBA National Chiao Tung University
ABSTRACT
The dissertation is to study an innovative value adding model of new building. A case of Crystal House in Taichung built up an example of value adding for the new building. The motivator of the study is that the more values of building provided the more benefit of the society and the users added.
It is found that the major source of value is innovation after analyzing the collected information and the interview of the key persons related to the Crystal House. The innovation results in distinctness and differentiation. During the process of the value adding for the new building, the value of the leader of the construction company fundamentally influence on the value activies. The value of the building varies in its life cycle. At the stage of land development and assessment, the key factor of value adding is the location. At the stage of planning and design, the value can be created by adding the function of the building through the advanced technology. At the stage of construction, the value of lowering cost can be reached by the project management. At the stage of maintainance, the service of logistics is the main means of value adding. At the stage of dismantle and reuse, recycling and reusing of the construction materials can increase the value of the building.
The construction company is the platform of conducting the value activities. The value of the building can be co-created by the participants in the reactive way. The value of the building is the sum of the physical value and the internal value.
誌
謝
本 論 文 得 以 順 利 完 成，要 感 謝 的 人 實 在 太 多 了 ！ 從 2005 年 8 月 至 2007 年 6 月 將 近 兩 年 的 EMBA 學 習 中 ， 有 內 人 淑 真 的 支 持 ， 得 以 享 受 每 兩 週 一 次 交 大 名 師 的 教 導 和 第 八 屆 學 長 的 互 動 學 習 。 竹 一 組 錢 河 清 學 長 、 葛 長 林 學 長 、 張 志 偉 學 長 、 林 聰 良 學 長 、 彭 進 興 學 長 、 黃 榮 輝 學 長 、 蕭 玉 霞 學 長 和 吳 建 忠 學 長 都 是 最 密 切 的 學 習 夥 伴 ， 從 他 們 身 上 印 證 互 信 的 價 值 。 感 謝 楊 執 行 長 千 教 授 担 任 指 導 教 授 ， 對 論 文 的 指 導 ， 尢 其 強 調 重 點 的 掌 握 以 及 優 先 次 序 的 安 排 ， 使 我 獲 益 良 多 。 論 文 中 對 價 值 的 思 維 啟 發 自 祝 鳳 崗 教 授 的 行 銷 課 之 品 牌 價 值 的 塑 造 及 應 用 和 陳 光 華 教 授 的 行 銷 課 之 全 產 品 觀 念 ， 以 及 朱 博 湧 教 授 的 策 略 課 等 都 深 受 啟 迪 。 生 命 週 期 的 階 段 變 化 和 知 識 加 值 受 柳 中 崗 教 授 啟 發 ， 其 他 的 看 法 也 都 是 眾 多 教 授 教 導 下 的 綜 效 。 特 別 要 感 謝 生 產 力 建 設 公 司 的 張 忠 弘 董 事 長 和 張 芳 民 總 經 理 ， 以 互 信 互 享 創 造 出 經 典 似 水 年 華 名 宅 ， 並 願 將 似 水 年 華 的 理 念 和 作 法 分 享 ， 得 以 從 中 萃 取 精 華 。 並 感 謝 工 研 院 的 郭 煌 村 經 理 及 黃 芳 祐 組 長 ， 在 似 水 年 華 計 畫 中 互 動 學 習 的 體 驗 以 及 創 新 商 業 模 式 的 醞 釀 。 最 後 感 謝 林 明 珠 小 姐 的 電 腦 打 字 及 排 版 ， 在 她 細 心 及 耐 心 的 協 助 下 ， 雖 文 稿 一 再 修 改 及 增 添 ， 終 於 定 稿 及 付 梓 。
目 錄 頁次 中文摘要 --- Ⅰ 英文摘要 --- Ⅱ 誌謝 --- Ⅲ 目錄 --- Ⅳ 表目錄 --- Ⅵ 圖目錄 --- Ⅶ 一、 緒論 1.1 研究背景與動機--- 1 1.2 研究目的--- 1 1.3 研究步驟--- 2 1.4 研究範圍及限制--- 3 1.4.1 研究範圍--- 3 1.4.2 研究限制--- 3 二、 文獻探討 2.1 價值--- 4 2.1.1 價值創造--- 4 2.1.2 附加價值--- 4 2.1.3 營建業的微笑曲線--- 6 2.2 建築物--- 6 2.2.1 建築物的特性--- 7 2.2.2 建築物的價值--- 8 2.2.3 營建專業管理--- 12 三、 研究方法 3.1 個案研究法--- 16 3.1.1 個案研究法之目的與特徵--- 16 3.1.2 個案研究法之進行程序--- 16 3.2 資料蒐集方法--- 16 3.2.1 文獻收集--- 17 3.2.2 次級資料蒐集--- 17 3.2.3 深度訪談設計--- 18 四、 個案研究與分析 4.1 個案簡介--- 21 4.1.1 公司背景--- 21 4.1.2 經營者理念--- 21 4.1.3 團隊整合--- 23 4.1.4 建築物區位--- 23
4.1.5 建築物規劃特色--- 24 4.1.6 產品定位及行銷分期--- 27 4.1.7 施工建造--- 28 4.2 個案價值創造模式--- 31 4.2.1 專利之差異化加值--- 33 4.2.2 建築物生命週期加值--- 32 五、 結論與建議 5.1 研究結論--- 35 5.2 研究建議--- 35 參考文獻 --- 36 附錄一 訪談函 --- 38 附錄二 訪談重點整理--- 39 自傳 --- 44
表目錄
表 1 訪談前、中、後的準備及注意要項--- 19 表 2 似水年華問卷結果表--- 25
圖目錄 圖 1 研究流程圖--- 2 圖 2 價值三要素關聯性--- 4 圖 3 商品效用規劃三角形圖--- 5 圖 4 營建業微笑曲線圖--- 7 圖 5 不動產生命週期循環圖--- 9 圖 6 新建築物產製流程圖--- 9 圖 7 建築銷售階段圖--- 10 圖 8 建築成本結構圖--- 12 圖 9 營建工程分項圖--- 13 圖 10 新建築物加值深度訪談問項圖--- 18 圖 11 深度訪談流程圖--- 20 圖 12 依馬斯洛心理需求產品定位--- 31 圖 13 似水年華產品層面價值塑造圖--- 32 圖 14 似水年華生命週期價值加值圖--- 34
第 一 章 緒 論
1.1 研 究 動 機 與 背 景 建 築 業 具 產 業 火 車 頭 的 功 能 ， 在 經 濟 發 展 上 有 重 要 的 一 席 之 地 。 建 築 物 是 跨 領 域 創 造 出 來 的 交 易 品 ， 有 商 品 、 藝 術 品 混 合 的 特 質 ， 也 有 使 用 價 值 及 保 值 、 增 值 抗 通 貨 膨 脹 的 特 色 。 建 築 的 需 求 由 單 純 的 安 全 性 逐 步 加 上 舒 適 性 、 健 康 性 ， 甚 至 追 求 永 續 性 ， 這 些 須 思 維 的 創 新 和 技 術 的 創 新 去 實 現 。 以 公 司 層 級 而 言 ， 就 是 事 業 模 式 的 創 新 。 要 如 何 有 效 地 帶 動 建 築 產 業 ， 可 由 指 標 性 建 築 物 的 創 新 導 引 ， 形 成 風 尚 。 其 中 關 鍵 是 供 給 者 能 創 造 出 新 的 價 值 ， 去 導 引 且 滿 足 需 求 者 擁 有 和 使 用 時 之 價 值 感 。 指 標 性 的 建 築 物 是 建 築 業 產 品 金 字 塔 中 之 領 先 建 築 物 ， 須 有 鮮 明 的 差 異 性 ， 才 能 產 生 強 大 的 市 場 吸 引 力 。 臺 中 似 水 年 華 在 臺 中 地 區 以 其 創 新 的 永 續 性 建 築 思 維 ， 結 合 專 家 智 慧 的 知 識 加 值 ， 呈 現 獨 特 的 吸 引 力 。 在 其 逐 漸 成 型 的 過 程 ， 有 幸 參 與 知 識 加 值 的 部 份 工 作 ， 對 建 築 物 如 何 加 值 產 生 濃 厚 興 趣，遂 有 研 究 此 個 案 之 動 機。期 能 將 此 個 案 之 成 果，提 供 建 築 業 參 考 ， 加 以 學 習 ， 衍 生 更 多 的 價 值 。 1.2 研 究 目 的 模 式 的 建 構 能 將 複 雜 的 事 物 予 以 相 關 性 聯 結 ， 觀 察 到 的 現 象 可 有 系 統 地 歸 納 簡 化 。 尤 其 是 創 新 的 個 案 常 是 突 破 以 往 作 法 ， 以 模 式 表 現 就 容 易 將 創 新 的 部 分 彰 顯 出 來 。 建 築 物 是 房 地 產 的 一 部 份，房 地 產 相 關 法 令 最 多，牽 涉 的 知 識 最 廣 泛 ， 相 關 的 行 業 也 最 多 ， 尤 其 是 產 品 生 命 週 期 長 ， 如 何 能 以 價 值 為 核 心 ， 探 討 建 築 業 者 如 何 導 引 且 滿 足 消 費 者 的 價 值 需 求 ， 發 展 出 加 值 的 創 新 模 式 是 本 研 究 的 目 的 。 臺 中 似 水 年 華 循 著 一 般 房 地 產 的 金 律 先 找 好 地 段 外 ， 以 傳 家 寶 為 價 值 訴 求 ， 結 合 外 界 專 家 的 智 慧 ， 快 速 有 效 地 將 知 識 融 入 建 築 物 的 塑 造 ， 並 以 自 己 的 知 識 申 請 專 利，屢 獲 大 奬，國 際 知 名。使 得 建 築 物 差 異 化 極 為 顯 著 ， 成 為 臺 中 的 地 標 ， 並 持 續 藉 著 似 水 年 華 的 品 牌 效 應 延 伸 其 它 產 品 ， 成 為 創 新 價 值 的 模 式 。 藉 著 臺 中 似 水 年 華 個 案 的 探 討 ， 建 築 業 可 參 考 似 水 年 華 的 加 值 模 式 ， 採 適 用 的 部 份 加 值 ， 甚 至 發 展 出 新 的 加 值 模 式 ， 並 互 相 交 流 分 享 進 而 達 到 知 識 擴 展 的 效 果 ， 這 也 是 本 研 究 最 大 的 期 許 和 最 終 目 的 。1.3 研 究 步 驟 本 研 究 的 流 程 由 研 究 動 機 及 目 的 開 始 ， 並 考 量 研 究 範 圍 及 限 制 。 有 了 主 題 後 ， 蒐 集 相 關 的 文 獻 ， 予 以 分 類 、 比 較 ， 建 構 建 築 物 價 值 加 值 的 初 步 概 念 模 式 。 在 概 念 模 式 的 架 構 下 ， 以 臺 中 似 水 年 華 為 個 案 ， 蒐 集 其 次 級 資 料 ， 並 進 行 深 度 訪 談 ， 以 獲 得 初 級 資 料 。 有 了 個 案 的 完 整 資 料 後 ， 進 行 個 案 分 析 ， 並 提 出 建 築 物 創 新 加 值 模 式 ， 最 後 完 成 結 論 及 後 續 研 究 的 建 議 ， 整 個 的 研 究 步 驟 綜 整 如 圖 1: 研究動機及目的說明 研究範圍及限制說明 文 獻 探 討 概 念 模 式 建 構 個案資料蒐集 個案深度訪談 個 案 分 析 新建建築物創新加值模式 結 論 與 建 議 圖 1 研究流程圖
1.4 研 究 範 圍 及 限 制 1.4.1 研 究 範 圍 1.本 研 究 係 以 新 建 築 物 為 研 究 對 象 ， 探 討 如 何 突 破 傳 統 坪 數 面 積 、 建 材 格 局 、 價 格 訴 求 的 價 值 模 式 。 2.本 研 究 係 以 臺 中 似 水 年 華 為 個 案， 就 其 創 新 之 作 法 予 以 深 入 探 討 ， 提 出 創 新 加 值 模 式 。 1.4.2 研 究 限 制 由 於 研 究 時 間 有 限 ， 無 法 將 其 他 建 案 創 新 的 作 法 納 入 ， 或 有 一 些 可 再 增 進 之 處 。
第 二 章 文 獻 探 討
2.1 價 值 黃 啟 榮（ 2002）指 出，價 值 是 某 個 事 物 的 相 對 功 能 或 重 要 性。以 經 濟 角 度 而 言 ， 價 值 一 般 分 為 使 用 價 值 ， 即 事 物 滿 足 慾 望 的 性 質 ； 和 交 換 價 值 ， 即 事 物 得 以 交 換 他 物 的 能 力 ， 以 貨 幣 表 現 出 來 的 就 是 價 格 。 以 哲 學 角 度 而 言，價 值 係 指 事 物 令 人 追 求、珍 視 和 保 愛 的 程 度，包 括 倫 理 價 值 、 藝 術 價 值 和 其 他 實 用 價 值 。 消 費 者 在 市 場 中 比 較 各 產 品 以 確 定 某 一 特 定 產 品 的 價 值 ， 並 且 希 望 追 求 的 價 值 有 更 多 的 產 品 效 益 和 較 少 的 成 本 。 2.1.1 價 值 創 造 吳 思 華 (1996)認 為 價 值 是 廠 商、商 品、顧 客 三 者 的 交 集：廠 商 活 動 創 造 價 值 ， 商 品 組 合 傳 遞 價 值 ， 顧 客 認 知 價 值 大 小 。 廠 商 活 動 、 商 品 組 合 和 顧 客 與 價 值 的 關 係 可 由 圖 2 表 示 之 。 顧客 價值 廠商 商品/服務 圖 2 價值三要素關聯性 (吳思華,1996) 回 饋 滿 足 認 知 傳 遞 創 造 提 供廠 商 為 價 值 的 創 造 者 ， 運 用 各 種 資 源 整 合 成 商 品 /服 務 ， 滿 足 顧 客 的 需 求 ， 以 獲 得 利 潤 ， 形 成 價 值 流 。 創 造 價 值 的 過 程 是 一 連 串 的 價 值 活 動 組 合 完 成 ， 這 些 價 值 活 動 對 最 終 的 商 品 組 合 均 有 貢 献 ， 這 一 連 串 的 價 值 活 動 組 合 稱 之 為 廠 商 的 價 值 鏈 。 (Porter， 1985) Normann 與 Ramirez(1993)則 提 出 別 於 傳 統 價 值 鏈 的 觀 念 ， 認 為 價 值 是 廠 商 所 創 造 ， 顧 客 與 廠 商 的 關 係 產 生 互 動 ， 由 單 向 轉 變 為 雙 向 ， 並 融 入 與 其 他 事 業 伙 伴 的 共 同 互 動 產 生 價 值 ， 形 成 價 值 星 系 (value constellation)。 Ramirez（ 1999） 再 述 及 顧 客 可 參 與 價 值 生 產 ， 顧 客 和 廠 商 可 共 創 價 值 ， 顧 客 和 廠 商 可 同 時 扮 演 多 個 互 補 合 作 角 色 。 價 值 創 造 是 同 步 互 動 的 過 程 ， 以 價 值 星 系 的 過 程 產 生 。 價 值 是 共 同 創 造 、 組 合 與 協 調 而 產 生 ， 價 值 是 情 境 依 賴 ， 建 立 在 互 動 的 基 礎 上 。 2.1.2 附 加 價 值 廣 野 穰 (1987)認 為 商 品 乃 是 顧 客 出 於 自 主 地 ， 有 目 的 地 付 費 所 取 得 滿 足 價 值 之 綜 合 體 ， 在 開 發 新 商 品 概 念 中 將 滿 足 價 值 稱 為 商 品 效 用 。有 意 義 方 面 的 效 用 、 感 覺 方 面 的 效 用 和 實 質 方 面 的 效 用 ， 其 滿 足 價 值 可 由 商 品 效 用 三 角 形 圖 表 示 之 (圖 3)。
感覺上的效用 義意上的效用 實質上的效用 感官滿足 ● 視覺 ● 味覺 ● 聽覺 ● 觸覺 ● 嗅覺 社會價值 ● 時間 ● 健康 ● 經濟 ● 知性 ● 技能 ● 性差 ● 性愛 ● 愛情 ● 地位 ● 享樂 ● 安全 ● 改變自我 機能作用 ● 材質 ● 技術 ● 形態 ● 機能 圖 3 商品效用規劃三角形圖（廣野穰,1987） 滿足價值
武 田 哲 男 (1994)提 出 ， 為 滿 足 顧 客 ， 廠 商 必 須 提 供 高 品 質 的 附 加 價 值 ， 成 熟 化 市 場 所 要 求 的 附 加 價 值 需 求 有 :舒 適 、 便 利 、 安 全 、 樂 趣 、 安 心 、 快 速 、 有 趣 、 充 裕 、 文 化 性 、 清 潔 感 和 實 在 感 。 溫 石 松 (2002)認 為 顧 客 的 需 求 可 分 三 類 型 ， 有 助 於 滿 足 顧 客 價 值 的 規 劃 。 他 分 類 為 功 能 性 價 值 、 程 序 性 價 值 和 關 係 性 價 值 ， 功 能 性 價 值 係 指 產 品 或 服 務 本 身 所 給 予 顧 客 解 決 問 題 的 能 力 ， 可 滿 足 顧 客 對 於 產 品 可 服 務 功 能 上 的 需 求 ； 程 序 性 價 值 係 指 在 交 易 過 程 中 ， 廠 商 能 提 供 顧 客 正 面 的 感 官 情 緒 的 能 力 ； 關 係 性 價 值 係 指 顧 客 認 同 與 廠 商 建 立 關 係 有 助 於 顧 客 獲 得 更 大 益 處 或 能 力 。 2.1.3 營 建 業 的 微 笑 曲 線 陳 錦 宗 (2003)依 據 施 振 榮 再 造 宏 碁 的 微 笑 曲 線 ， 就 全 球 產 業 趨 勢 發 展 提 出 營 建 業 的 八 大 趨 勢 : 1.營 建 業 已 是 非 常 成 熟 的 行 業 ， 進 入 門 檻 低 ， 其 附 加 價 值 長 期 看 低 。 2.營 建 是 地 方 性 色 彩 十 分 濃 厚 產 業 ， 要 介 入 他 國 市 場 ， 國 內 營 建 業 條 件 不 足 。 3.超 分 工 整 合 的 過 程 有 較 高 附 加 價 值 。 4.全 方 位 之 綜 合 性 管 理 服 務 將 包 括 規 劃、設 計、施 工、裝 修、e 化 設 備 、 商 業 服 務、資 產 規 劃、 防 災、保 険、維 修、 保 養 、景 觀 、 陽 宅、 換 屋 、 搬 家 等 。 5.營 建 業 的 價 值 創 造 ， 即 附 加 價 值 的 提 昇 。 中 游 的 一 般 性 施 工 製 造 價 值 下 降 ， 只 能 加 強 管 理 以 確 保 已 經 很 低 的 附 加 價 值 。 上 游 中 之 規 劃 、 設 計、顧 問、特 殊 工 法 與 關 係 性 建 材 等 偏 向 智 慧 財 產 權、知 識 經 濟 方 面 ， 及 下 游 中 之 防 災 、 生 態 工 程 、 綜 合 性 管 理 服 務 等 偏 向 管 理 服 務 方 面 有 較 高 附 加 價 值 。 6.營 建 業 的 數 位 化 ， 創 造 多 方 的 商 機 ， 有 較 高 的 附 加 價 值 。 7.營 建 資 產 經 營 管 理 公 司 的 產 業 整 合 ， 可 迎 接 綜 合 性 整 合 服 務 時 代 。 8.上 游 中 之 工 程 顧 問 、 規 劃 設 計 、 關 鍵 材 料 (如 水 泥 、 預 拌 混 凝 土 、 電 梯 、 電 線 、 電 纜 等 )及 下 游 中 之 綜 合 性 服 務 ， 有 較 高 的 附 加 價 值 ， 在 大 陸 有 很 大 的 商 機 及 市 場 。 未 來 的 營 建 業 微 笑 曲 線 如 圖 4 所 示 。
2.2 建 築 物 2.2.1 建 築 物 的 特 性 1.建 築 物 依 建 築 法 第 四 條 之 規 定 ， 係 指 「 定 著 於 土 地 上 及 地 面 下 ， 建 有 樑 柱 、 牆 壁 、 屋 頂 ， 具 公 眾 或 個 人 使 用 之 構 造 物 ， 稱 之 謂 建 築 物 」， 一 般 稱 為 房 屋 。 建 築 物 和 土 地 具 有 不 可 移 動 及 不 能 移 動 之 特 性 ， 也 稱 作 不 動 產 。 房 地 產 係 房 屋 和 土 地 兩 種 不 動 產 的 總 稱 ， 相 關 法 令 最 多 ， 牽 涉 的 知 識 最 廣 泛 ， 涉 及 的 行 業 也 最 多 。 蔣 神 國 (2001)提 出 房 地 產 的 5 種 原 始 特 性 ： (1)不 動 性 ： 不 可 移 動 及 不 能 移 動 之 產 物 。 (2)耐 久 性 ： 使 用 年 限 長 ， 如 鋼 骨 建 物 使 用 年 限 長 達 80 年 以 上 。 (3)單 一 性 ： 土 地 面 積 無 法 增 長 。 (4)地 域 性 ： 因 經 濟 發 展 需 要 改 變 其 效 用 或 地 形 ， 但 無 法 改 變 地 域 之 屬 性 。 (5)差 異 性 ： 因 地 形 、 地 物 及 效 用 不 同 產 出 價 值 差 異 性 。 2.房 地 產 的 11 種 投 資 特 性 (1)不 易 變 現 性 ： 平 時 脫 手 需 數 月 或 一 年 半 載 ， 不 景 氣 時 可 能 數 年 賣 不 出 去 。 附 加 價 值 ● 智慧財產權 ● 知識經濟 ● 品牌 ● 綜合性服務 ● 資產經營與管理 研究發展 設計規劃 製造 施工 行銷 服務 圖 4 營建業微笑曲線圖 (陳錦宗，2003 ) 下游 中游 上 游
(2)保 值 性 ： 價 格 較 易 漲 難 跌 。 (3)增 值 性 ： 需 求 大 於 供 給 ， 增 值 性 強 。 (4)效 用 收 益 性 :所 有 人 可 依 法 使 用，收 益 處 分 所 有 物，並 禁 止 他 人 干 涉。 (5)高 價 性 ： 與 其 他 物 品 相 較 ， 屬 高 價 之 首 。 (6)地 段 性 :政 府 實 施 都 市 計 畫 與 公 共 建 設 ， 形 成 地 段 屬 性 。 (7)複 雜 性 ： 交 易 過 程 複 雜 ， 完 成 交 易 時 間 較 長 。 (8)安 全 性 ： 不 會 遺 失 、 失 竊 、 被 變 造 ， 具 安 全 性 。 (9)時 間 性 ： 建 築 物 有 時 間 性 ， 如 建 造 年 份 、 使 用 年 限 、 屋 齡 、 價 格 漲 跌 等 。 (10)循 環 性 ： 房 地 產 價 格 的 漲 跌 ， 長 期 以 經 濟 景 氣 為 最 主 要 因 素 。 (11)高 稅 費 ： 房 地 產 買 賣 稅 費 至 少 在 千 分 之 二 十 以 上 。 3.房 地 產 的 交 易 特 性 (1)隱 藏 性 交 易 ： 交 易 金 額 、 數 量 行 情 難 統 計 ， 無 正 確 行 情 可 循 。 (2)單 一 性 交 易 ： 每 幢 建 築 物 、 土 地 具 不 同 特 性 價 值 ， 形 成 不 同 價 位 ； 產 權 也 具 獨 立 性 ， 難 以 同 等 價 位 交 易 ， 更 難 以 批 購 方 式 買 賣 。 (3)零 散 式 交 易 ： 散 佈 在 各 地 ， 由 買 賣 雙 方 協 議 或 透 過 掮 客 介 紹 買 賣 交 易 。 預 售 屋 採 集 中 銷 售 ， 易 成 參 考 指 標 。 (4)居 間 式 交 易 ： 所 有 權 須 依 法 登 記 才 具 效 力 ， 一 般 難 由 當 事 人 自 買 賣 到 交 易 獨 力 完 成 ， 通 常 須 居 間 人 、 仲 介 、 代 書 、 律 師 等 協 助 。 2.2.2 建 築 物 的 價 值 不 動 產 的 生 命 週 期 包 括 投 資 開 發 、 生 產 、 交 易 和 使 用 維 護 階 段 ， 在 新 建 築 物 使 用 階 段 成 古 屋 後 也 可 能 多 次 交 易，新 案 再 投 資 開 發，形 成 不 動 產 生 命 週 期 的 循 環 ， 如 圖 5 不 動 產 生 命 週 期 循 環 圖 所 示 。
吳 家 德 （ 2003） 指 出 新 建 築 物 的 產 製 過 程 由 土 地 開 發 、 規 劃 設 計 ， 廣 告 企 劃 、 工 程 發 包 ， 至 完 工 交 屋 和 售 後 服 務 ， 其 中 銷 售 和 工 程 是 同 步 進 行 ， 其 產 製 流 程 如 圖 6 所 示 。 圖 5 不動產生命週期循環圖 投資開發 建造 使用維護 交易 (中古屋) 土 地 開 發 市 場 研 究 調 查 規 劃 設 計 銷售 工程 廣 告 企 劃 工 程 發 包 業 務 銷 售 營 造 施 工 完 工 交 屋 售 後 服 務 圖 6 新建築物產製流程圖 （吳家德，2003）
房 地 產 包 括 房 屋 建 築 物 、 土 地 和 財 產 權 ， 其 相 關 權 利 (如 地 上 、 地 役 、 抵 押 、 典 權 等 )都 有 其 空 間 和 時 間 的 價 值 。 新 建 築 物 在 交 易 的 過 程 可 分 為 成 屋 和 預 售 屋 兩 種 型 態 ， 閆 俊 龍 (2002)提 出 ， 營 建 流 程 中 ， 如 銷 售 委 由 代 銷 公 司 作 業 ， 在 設 計 規 劃 階 段 就 要 納 入 。 不 同 的 銷 售 階 段 ， 其 建 築 物 定 價 不 同 ， 成 交 價 格 則 買 賣 雙 方 議 定 而 成 。 設 計 規 劃 土地開發評估 銷 售 銷售結案、開工 營 建 施 工 二次銷售 興 建 服 務 完 工 交 屋 公 設 點 交 售 後 服 務 餘 屋 銷 售 中 古 屋 交 易 圖 7 建築物銷售階段圖(修改自閆俊龍，2002) 是 否 銷 售
房 地 產 的 估 價 依 房 地 產 仲 介 業 的 估 價 方 法 ， 以 建 築 物 型 態 的 不 同 ， 而 有 不 同 的 估 法 ： 1.素 地 ： 以 地 形 、 地 目 、 面 寬 、 臨 路 等 條 件 為 估 價 基 準 。 2.透 天 庴 ： 土 地 及 建 築 物 持 分 皆 為 全 部 ， 土 地 及 建 物 分 別 估 價 。 土 地 依 實 際 使 用 強 度 ， 建 物 依 屋 齡 、 增 建 、 翻 修 整 建 等 條 件 作 為 估 價 基 準 。 3.別 墅 ： 建 築 物 持 分 全 部 ， 土 地 權 為 若 全 部 ， 則 依 透 天 厝 估 價 ； 若 土 地 所 有 權 為 持 分 型 態 ， 以 建 坪 作 為 估 價 基 準 。 4.公 寓 ： 5 層 以 下 純 住 家 型 態 ， 以 建 坪 作 為 估 價 基 準 。 5.華 廈 ： 8 層 以 下 具 電 梯 住 宅 辦 公 室 型 態 ， 以 建 坪 為 估 價 基 準 ， 停 車 位 產 權 另 行 估 價 。 6.住 辦 大 樓 ： 8 層 以 上 電 梯 型 態 住 宅 或 辦 公 大 樓 ， 以 建 坪 為 估 價 基 準 ， 停 車 位 產 權 另 行 估 價 。 房 地 產 仲 介 業 估 價 大 多 以 建 坪 單 價 為 估 價 方 式 ， 而 法 定 之 不 動 產 估 價 ， 須 由 不 動 產 估 價 師 根 據 不 動 產 估 價 技 術 規 則 ， 完 成 估 價 報 告 書 ， 載 明 事 項 如 下 ： 1.委 託 人 。 2.勘 估 標 的 之 基 本 資 料 。 3.價 格 日 期 及 勘 察 日 期 。 4.價 格 種 類 。 5.估 價 條 件 。 6.估 價 目 的 。 7.估 價 金 額 。 8.勘 估 標 的 之 所 有 權 、 他 項 權 利 及 其 他 負 擔 。 9.勘 估 標 的 使 用 現 況 。 10.勘 估 標 的 法 定 使 用 管 制 或 其 它 管 制 事 項 。 11.價 格 形 成 之 主 要 因 素 分 析 。 12.估 價 所 運 用 之 方 法 與 其 估 算 過 程 及 價 格 決 定 之 理 由 。 13.其 他 與 估 價 相 關 之 必 要 事 項 及 依 本 規 則 規 定 須 敍 明 之 情 況 。 14.不 動 產 估 價 師 姓 名 及 其 證 照 字 號 。
2.2.3 營 建 專 業 管 理 房 地 產 投 資 業 者，可 用 降 低 成 本 的 方 式 和 提 昇 品 質 的 建 築 物 以 創 造 價 值 ， 房 屋 價 格 的 費 用 中 包 括 土 地 費 用 、 規 劃 設 計 費 用 、 營 造 費 用、銷 售 費 用、稅 捐 及 公 寓 大 廈 管 理 基 金 等 (圖 8)。建 設 公 司 規 劃 設 計 階 段 的 時 間 最 短 ， 作 業 量 最 大 ， 若 在 規 劃 設 計 階 段 就 導 入 營 建 專 業 管 理 制 度 ， 就 設 計 內 容 、 施 工 計 畫 、 品 質 管 制 計 畫 進 行 檢 討 ， 可 以 同 時 提 附 加 價 值 與 降 低 工 程 成 本 。 土 地 支 出 及 仲 介 費 用 規 劃 、設 計 費 用 營 造 費 用 營 業 費 用 銷 售 費 用 保 固 售 後 服 務 費 用 費用代辦 : 瓦斯、外電、外水 稅捐 ： 契稅、土地增值稅 費 用 利 潤 房 屋 價 格 圖 8 建築物成本結構圖（修改自張俊利，2004） 公 寓 大 廈 管 理 基 金
營 造 費 用 佔 總 費 用 可 達 85%以 上 ， 可 分 為 建 築 土 木 工 程 和 機 電 工 程 ， 如 圖 9 所 示 。 建 築 土 木 工 程 包 含 假 設 工 程 、 基 礎 工 程 、 結 構 體 工 程 、 裝 修 工 程 、 景 觀 環 境 工 程 、 雜 修 工 程 和 設 備 工 程 等 ， 機 電 工 程 包 括 電 氣、弱 電 監 控 工 程、給 排 水、污 水 工 程 和 消 防、空 調 通 風 工 程 等 。 如 要 提 昇 建 築 物 的 功 能 ， 就 可 特 別 將 照 明 工 程 、 保 全 工 程 、 再 生 能 源 資 源 工 程 等 強 調 出 來 ， 以 爭 取 業 主 認 同 。 假 設 工 程 基 礎 工 程 結 構 體 工 程 裝 修 工 程 景 觀 環 境 工 程 雜 項 工 程 設 備 工 程 電氣、弱電監控工程 給排水、污水工程 消防、空調、通風工程 照 明 工 程 保 全 工 程 再生能源資源工程 建 築 土 木 工 程 機 電 工 程 營 建 工 程 圖 9 營建工程分項圖（修改自張俊利，2004）
地 段 、 產 品 、 設 計 與 品 質 單 獨 都 可 以 創 造 附 加 價 值 ， 四 者 都 同 時 達 成 就 能 創 造 最 高 附 加 價 值 。 對 成 本 的 控 管 同 時 思 考 設 計 成 本 面 ， 營 建 專 業 管 理 制 度 的 思 維 須 在 設 計 階 段 就 導 入 價 值 工 程 ， 將 設 計 重 心 集 中 於 目 標 購 屋 者 注 重 的 重 點 上 ， 使 其 設 計 感 到 貼 心 ， 對 品 質 感 到 滿 意 。 導 入 營 建 專 業 管 理 制 度 可 按 細 部 設 計 圖 做 更 精 細 的 估 算 ， 計 畫 合 理 成 本 以 可 降 低 成 本 。 進 度 管 理 使 工 期 縮 短 ， 搭 配 資 金 運 用 計 畫 ， 將 節 省 利 息 支 出 。 控 管 工 程 品 質，避 免 因 單 項 工 程 耽 誤 其 他 工 程 進 行，造 成 對 工 程 進 度 影 響 。 營 建 成 本 降 低 也 是 利 潤 的 提 高 ， 附 加 價 值 品 質 提 昇 ， 使 建 設 公 司 與 購 屋 者 雙 贏 。
第 三 章 研 究 方 法
一 般 的 研 究 方 法 有 質 化 和 量 化 研 究 兩 種，質 化 研 究 旨 在 發 展 概 念 ， 量 化 研 究 則 操 作 變 項 的 預 測 力 與 驗 證 假 設。楊 國 樞 等 (1989)認 為，依 問 題 的 來 源 與 假 設 ， 大 致 可 分 三 種 : 1.探 索 性 的 研 究 :缺 乏 前 人 的 研 究 經 驗 ， 初 次 以 此 類 問 題 做 研 究 時 ， 一 時 無 法 掌 握 各 種 變 數 間 的 關 係 ， 導 致 不 能 確 信 可 以 建 立 那 些 假 設 。 在 這 種 情 況 下 需 進 行 較 廣 泛 的 探 索 研 究，去 發 現 必 要 的 觀 念 和 事 實 。 2.敍 述 性 的 研 究 :敍 述 某 種 現 象 和 另 一 種 現 象 間 的 關 聯，在 設 計 時 需 考 量 將 無 關 的 變 數 去 除 ， 增 加 變 數 間 關 係 的 準 確 性 。 3.因 果 性 的 研 究 :為 了 驗 證 可 分 析 的 假 設，使 用 嚴 謹 的 設 計 與 量 化 的 量 測 ， 分 析 變 項 間 變 化 的 關 係 。 在 抽 樣 蒐 集 資 料 、 分 析 資 料 及 衍 生 結 論 方 面 ， 都 有 嚴 密 的 規 範 。 個 案 研 究 是 一 種 質 化 的 研 究，其 目 的 不 在 操 作 變 數，而 是 探 討 問 題 中 的 複 雜 性 ， 從 研 究 對 象 本 身 來 了 解 問 題 。 一 般 而 言 ， 其 適 用 範 圍 如 下 ： 1.尚 未 有 很 多 研 究 或 理 論 基 礎 的 問 題 。 2.某 些 特 例 顯 然 與 理 論 相 矛 盾 時 。 3.適 用 捕 捉 個 案 中 人 員 的 知 識 並 發 展 理 論 。 4.研 究 how 和 why 的 問 題 。 本 研 究 為 達 成 研 究 目 的 採 用 個 案 研 究 法，並 以 文 獻 及 深 度 訪 談 方 式 蒐 集 個 案 資 料 。 採 用 個 案 研 究 之 理 由 ： 1.研 究 目 的 符 合 :由 於 本 研 究 主 要 針 對 新 建 築 物 創 新 加 值 模 式 進 行 探 討 ， 主 要 進 行 具 有 探 索 性 個 案 的 研 究 ， 與 處 理 如 何 (how)形 式 的 問 題 有 關 ， 在 形 式 上 與 個 案 之 探 索 性 目 的 相 符 。 2.不 具 控 制 力 ： 研 究 者 對 個 案 不 具 有 控 制 力 。 3.研 究 焦 點 集 中 ： 本 研 究 的 焦 點 專 注 於 新 建 築 物 加 值 模 式 創 新 的 部 分 ， 符 合 個 案 研 究 專 注 於 目 前 事 件 之 特 性 。 4.多 重 資 料 來 源 的 蒐 集 ： 本 研 究 需 對 多 重 資 料 進 行 廣 泛 蒐 集 及 分 析 ， 因 此 集 中 資 源 以 單 一 個 案 進 行 研 究 。 5.個 案 特 殊 性 ： 個 案 本 身 為 臺 中 地 標 為 具 代 表 性 個 案 ， 具 有 個 案 研 究之 價 值 。 3.1 個 案 研 究 方 法 3.1.1 個 案 研 究 方 法 之 目 的 與 特 徵 王 文 科 （ 1999） 認 為 個 案 研 究 所 著 重 的 是 深 度 的 、 重 質 的 和 精 密 的 研 究 過 程 ， 具 有 下 列 特 徵 ： 1.在 現 實 之 背 景 中 研 究 目 前 之 現 象 。 2.焦 點 置 於 特 定 的 事 實 或 情 況 來 研 究 現 象 。 3.研 究 的 現 象 與 現 象 背 景 間 的 界 線 不 明 確 。 4.研 究 時 使 用 多 種 來 源 的 證 據 。 5.研 究 個 案 參 與 者 的 內 觀 觀 點 。 個 案 研 究 有 較 具 深 度， 資 料 較 豐 富 與 較 具 動 態 性 的 優 點，但 其 缺 點 為 普 通 性 及 客 觀 性 行 為 較 不 足 (Yin,1994)。 3.1.2 個 案 研 究 法 之 進 行 程 序 個 案 研 究 實 施 的 程 序 基 本 上 包 含 三 個 步 驟 ： 1.先 確 定 個 案 研 究 對 象 2.蒐 集 所 需 資 料 和 3.進 行 個 案 分 析 及 撰 寫 報 告 。 Yin (1994) 認 為 個 案 研 究 方 法 實 施 步 驟 如 下 : 1.選 擇 問 題 2.確 定 目 標 及 分 析 單 位 3.提 出 命 題 4.參 考 文 獻 5.設 計 程 序 （ 可 採 一 個 案 或 多 個 個 案 ） 6.收 集 資 料 (訪 談 、 問 卷 、 親 身 參 與 、 觀 察 、 檔 案 等 ) 7.資 料 分 析 8.解 釋 資 料 9.導 出 結 論 10.撰 寫 報 告 3.2 資 料 蒐 集 方 法 資 料 蒐 集 的 多 元 化 與 資 料 型 態 的 多 樣 化 為 個 案 研 究 的 特 性 之 一 ， 個 案 研 究 的 資 料 可 由 文 件 、 檔 案 、 紀 錄 、 訪 談 、 直 接 觀 察 、 參
與 觀 察 及 實 體 觀 察 等 方 式 取 得 。 本 研 究 資 料 蒐 集 包 括 次 級 資 料 及 初 級 資 料 之 取 得 兩 部 份 ， 次 級 資 料 泛 指 已 存 在 的 資 料 ， 先 進 行 蒐 集 ， 再 經 由 整 理 、 分 析 、 歸 納 ， 並 以 次 級 資 料 為 深 度 訪 談 問 項 設 計 之 參 考 。 初 級 資 料 的 獲 得 ， 是 由 半 結 構 式 訪 談 和 觀 察 而 來 ， 訪 談 的 重 點 整 理 結 果 列 於 附 錄 二 。 3.2.1 次 級 資 料 蒐 集 次 級 資 料 的 蒐 集 來 源 包 括 個 案 內 部 的 資 料，如 其 刋 物、文 件 等 ， 外 部 的 資 料 較 廣 泛 ， 如 網 站 資 料 、 報 紙 、 雜 誌 、 研 討 會 論 文 集 等 。 3.2.2 深 度 訪 談 架 構 蒐 集 次 級 資 料 的 訪 談 法，就 是 跟 研 究 對 象 或 知 情 人 士 進 行 訪 問 或 談 話 ， 受 訪 者 的 答 案 没 有 預 先 設 定 的 形 式 。 訪 談 可 分 非 結 構 式 、 半 結 構 式 和 結 構 式 三 種 。 本 研 究 採 半 結 構 式 深 度 訪 談 方 式，以 事 前 擬 定 的 訪 談 大 綱 為 主 ， 針 對 臺 中 似 水 年 華 的 決 策 者 及 相 關 人 員 行 訪 談 。 根 據 本 研 究 目 的 及 內 容，輔 以 相 關 文 獻 及 次 級 資 料 分 析 探 討，研 擬 深 度 訪 談 架 構 如 圖 10 新 建 築 物 加 值 模 式 深 度 訪 談 問 項 圖 所 示 。
3.2.3 深 度 訪 談 設 計 深 度 訪 談 程 序 為 1.取 様 2.前 置 作 業 之 邀 請 及 訪 問 記 錄 和 整 理。 表 1 中 的 訪 談 前、 中、 後 的 準 備 及 注 意 事 項 對 深 度 訪 談 設 計 也 有 極 大 用 處 ， 有 助 於 訪 談 工 作 之 順 暢 。 (黃 仲 天 ， 2004) 經營者價值觀/理念 價 值 主 張 土 地 開 發 評 估 規 劃 設 計 使 用 裝 修 拆 除 回 用 經營者對建築的看法 經營者對個案的理念 施 工 建 設 新 建 築 物 加 值 擬提供給購屋者之價值 擬提供購屋者之總體感受 區段選擇原則、作法 基 地 特 性 評 估 建築物規劃原則、作法 建 築 物 特 色 價 值 工 程 低成本使用維護 售 後 服 務 專 業 管 理 資 源 化 考 量 環 保 考 量 圖 10 新建築物加值深度訪談問項圖
表 1 訪談前、中、後準備及注意事項（黃仲天,2004） 訪談前 1.熟悉整個研究計畫,做好訪談過程的設計和準備,預估時間與經費。 2.蒐集並了解受訪者的基本資料、所處組織概況、環境及社會對其評價。 3.依研究之目的及事先蒐集之資料,列出預定發問訪談指引表（訪談大綱）, 先行提供給受談者參考,告知訪談領域及主題。 4.在每個訪談主題中列出系列的一般問題,但非絕對,仍須照研究現場的情況 而定,是為半結構性的問題設計。 5.準備好訪談工具,例如:筆、筆記本、錄音機、錄音帶、麥克風、照相機、 錄影機、名片等。 訪談 初期 1.向受訪者說明訪談的動機和目的,告知研究計畫的進行概況。 2.經當事人同意後,使用訪談工具。 3.表現信賴、真誠,尊重隱私權。保證匿名,表明必要時可修正原稿。 訪談中 1.「非直接」的互動方式,即比較不在意依設計的問題來訪問,而較注意依臨 場的情境問題,以發掘新洞察。 2.不急著表達自己要問的問題,給予受訪者充裕的回應間,注意適時的沉默是 好的。 3.當作「人」來研究,而不僅是資料的來源。 4.輕鬆自在的談話氣氛: （1）傾聽而不作判斷 （2）同理心、支持受訪者的談話 （3）集中注意力 （4）同情、友善而不討好逢迎 5.目的性的對話,了解受訪者的譬述、夢想、動機、判斷、價值、態度和情緒, 並尊重偏見的產生。 6.隨時察覺受訪者的情緒，適時舒解低潮和緊張的氣氛。 7.善問問題 （1）問「陳述問題」,以廣泛了解。 （2）問「結構問題」與「對照問題」作深入和擴張的了解。 8.訪談地點以不受外人干擾為原則,必要時和「參與觀察」一起使用，以配合 深入現場的行動。 9.作備忘錄,把握瞬間的想法、印象、動作或表情。 10.時間和地點可參照研究者受訪者的時間表而定,每次約二小時以內為宜。 訪談後 1.作仔細的訪談日誌,列出每次主題及內容;裨益進一步訪談。 2.整理非正式訪談情況下的談話及觀察紀錄。 3.檢核訪談資料的一致性: （1） 下次用不同方式重覆問受訪者。 （2） 參與觀察,訪問現場中其他人。 （3） 參照文件資料。
本 研 究 在 訪 談 對 象 選 取 上， 選 擇 董 事 長、 總 經 理、 及 工 研 院 專 家 共 4 名 ， 前 置 作 業 為 完 成 以 次 級 資 料 及 價 值 加 值 模 式 為 依 據 的 深 度 談 訪 問 項 。 邀 請 及 訪 問 階 段 作 法 是 以 口 頭 或 書 信 邀 請 ， 確 定 時 間 和 地 點 後 ， 以 一 對 一 面 談 方 式 進 行 訪 談 。 在 記 錄 和 整 理 階 段 採 現 場 記 錄 ， 並 在 訪 談 後 迅 速 加 以 重 點 整 理， 避 免 遺 忘 失 去 資 訊 內 容。再 將 深 度 訪 談 資 料 成 果 彙 整 ， 在 個 案 分 析 時 予 以 運 用 。 整 個 深 度 訪 談 設 計 如 圖 11 深 度 訪 談 流 程 圖 所 示 ： 訪談目的 訪談對象選擇 訪談前準備 口頭、書信邀請 現場一對一面談 現場記錄 訪談後資料重點整理 資料分析 資料成果彙整 圖 11 深度訪談流程圖 訪 談 前 訪 談 中 訪 談 後
第 四 章 個 案 研 究 與 分 析
4.1 個 案 簡 介 4.1.1 公 司 背 景 生 產 力 建 設 公 司 1990 年 在 臺 中 成 立 ， 正 值 臺 灣 房 地 產 正 要 走 下 坡 ， 面 臨 不 景 氣 之 際 。 臺 中 建 築 物 充 斥 ， 張 忠 弘 董 事 長 和 張 芳 民 總 經 理 決 定 以 創 意 、 藝 術 凸 顯 公 司 產 品 特 色 。 1994 年 生 產 力 建 設 大 樓 在 臺 中 市 文 心 路 落 成 ， 採 用 寶 藍 、 草 黃 色 與 綠 色 玻 璃 帷 幕 ， 白 天 或 晚 上 形 成 文 心 路 上 的 顯 要 地 標 。 其 夜 間 的 外 牆 光 雕 在 臺 灣 頗 具 指 標 性 ， 拿 下 11 屆 建 築 金 奬 。 2001 年 生 產 力 建 設 公 司 在 臺 中 市 七 期 重 劃 區 完 成 TIME 辦 公 大 樓 ， 藍 綠 黃 構 成 的 玻 璃 帷 幕 牆 繼 承 生 產 力 建 設 大 樓 的 色 彩 系 列 ， 企 圖 建 立 企 業 識 別 標 誌 。 隨 處 可 見 室 內 裝 置 藝 術 ， 尤 其 特 別 的 是 這 些 藝 術 品 直 接 崁 入 建 築 內 ， 不 是 完 工 後 才 擺 飾 藝 術 品 。 每 一 層 樓 藝 術 家 莊 普 都 設 有 一 個 年 輪 ， 象 徵 成 長 ； 每 層 樓 的 公 共 梯 廳 是 不 同 的 國 際 機 場 與 地 圖 ， 展 現 世 界 觀 。 建 築 物 三 面 退 縮 ， 戶 外 空 間 配 合 綠 色 景 觀 與 公 共 藝 術 。 每 一 辦 公 室 都 有 窗 戶 採 光 通 風 ， 讓 使 用 者 充 分 感 受 充 滿 陽 光 、 空 氣 與 顏 色 ， 重 新 定 義 建 築 與 自 然 之 對 話 。 除 了 建 築 硬 體 ， TIME 辦 公 大 樓 也 注 重 人 文 ， 推 廣 社 區 化 ， 舉 辦 讀 書 會 、 共 同 購 買 和 捐 血 等 活 動 。 4.1.2 經 營 者 理 念 張 忠 弘 董 事 長 復 興 美 工 畢 業，畫 作 曾 入 選 臺 陽 展，曾 在 華 美、保 固 建 設 服 務 。 成 立 三 采 藝 術 中 心 ， 從 企 劃 做 起 ， 住 過 工 地 ， 再 跨 入 產 業 。 他 認 定 從 平 面 藝 術 跨 入 立 體 藝 術 ， 對 生 產 力 建 設 公 司 而 言 ， 要 將 理 念 和 使 命 付 諸 實 體 建 築 呈 現 ， 龐 大 的 立 體 藝 術 品 須 結 合 尖 端 科 技 的 實 用 性。他 深 信 好 的 建 築 物 和 好 藝 術 品 都 須 有 創 意、歷 史 性 、 藝 術 生 命 ， 紮 紮 實 實 的 基 本 功 夫 更 需 要 勇 氣 和 堅 持 信 念 。 他 說 :「 我 要 如 何 “ 創 作 ” 我 的 建 築 ， 才 能 用 時 間 來 證 明 作 品 永 恆 與 價 值 ？ 」 他 認 為 建 築 代 表 的 不 只 是 房 子 ， 而 是 當 代 文 化 與 趨 勢 的 珍 貴 資 產 ， 住 宅 提 供 的 不 只 是 硬 殼 ， 而 是 一 種 動 靜 觀 瞻 生 命 的 住 宅 ， 是 屬 於 現 代 人 的 生 活 元 素 。 建 築 只 要 經 過 完 善 的 規 劃 與 設 計 ， 也 可 以 成 為 百 年 建 築 傳 承 建 築 。 建 築 就 是 設 計 的 藝 術 ， 要 超 越 時 間 的 洪 流 ， 脫 離 成 、 住 、 敗 、 壞 的 模 式 ， 要 如 同 輪 迴 般 不 斷 更 新 、 重 生 ； 要 打造 出 安 全 堅 固 的 永 續 住 宅 ， 並 創 造 出 兼 具 美 學 與 科 技 的 新 生 活 環 境 。 更 重 要 的 是 對 人 類 ， 對 這 片 土 地 的 人 ， 給 予 長 遠 的 影 響 力 。 他 說 ：「 房 子 不 只 是 要 有 功 能 ， 還 要 有 美 感 ， 才 能 令 人 心 動 。 」。 他 想 以 造 屋、造 境 再 影 響 人 的 方 式 從 事 建 築，並 帶 給 業 界 新 思 維 方 向，帶 動 建 築 與 文 化 的 新 視 野。似 水 年 華 從 對 珍 貴 土 地 的 使 命 感 ， 想 打 造 出 一 顆 嵌 入 歷 史 的 水 晶 ， 並 集 結 多 方 精 英 的 努 力 ， 讓 這 一 棟 百 年 建 築 誕 生 。 期 望 後 代 藉 由 建 築 了 解 這 個 時 代 的 文 化 、 藝 術 、 因 而 被 啟 發。似 水 年 華 只 是 開 始，會 不 斷 的 超 越 再 超 越，創 新 再 創 新 ， 回 歸 到 身 而 為 人 存 在 的 定 義 和 價 值 。 (張 忠 弘 ， 2006) 巧 的 是 張 芳 民 總 經 理 也 姓 張，大 學 主 修 藥 學 系，擁 有 國 外 MBA 學 位 。 曾 在 生 產 力 中 心 負 責 企 業 管 理 輔 導 工 作 ， 輔 導 臺 灣 企 業 增 加 生 產 力 。 常 帶 團 前 往 東 南 亞 、 日 本 等 地 觀 摩 學 習 。 並 曾 經 策 劃 首 屆 國 家 品 質 運 動 ， 對 於 品 質 有 相 當 的 堅 持 。1990 年 底 進 入 生 產 力 建 設 公 司 後，已 帶 領 30 多 團 由 國 內 同 業 組 成 的 建 築 見 學 團，到 日 本 考 察 ， 協 助 引 進 新 觀 念 。 張 芳 民 總 經 理 認 為 生 產 力 公 司 的 使 命 是 打 造 能 創 造 歷 史 及 見 證 時 代 風 華 的 建 築 ， 似 水 年 華 的 產 品 定 位 為 持 有 國 際 資 產 的 稀 有 機 會，不 只 是 優 質 特 區 擁 有 的 建 物 價 值，不 只 是 頂 峰 豪 宅 的 社 交 價 值 ， 能 有 增 值 的 資 產 價 值 才 能 在 競 爭 市 場 中 脫 穎 而 出 。 他 邀 集 國 內 外 精 英 參 與 創 造 ， 並 向 各 方 有 遠 見 、 富 創 意 、 懂 生 活 、 追 求 成 長 的 社 會 精 英 尋 求 看 法 與 智 慧 結 集 後 ， 定 位 訴 求 為 ： 建 築 成 就 世 代 的 經 典 ， 讓 居 住 在 這 塊 土 地 的 優 質 人 仕 “ 帶 領 家 庭 ， 創 新 生 活 樣 態 ， 成 長 家 族 ” 。 張 芳 民 總 經 理 指 出 日 本 建 築 業 1970 年 到 1980 年 是 創 新 發 展 時 期 ， 發 展 新 營 建 技 術 ； 1980 年 至 1990 年 是 顧 客 滿 意 發 展 時 期 ， 重 視 的 是 舒 適 省 能 的 技 術 ， 但 因 泡 沫 經 濟 ，導 致 產 業 危 機 ， 從 1987 年 高 峰 走 下 坡 ； 1990 年 至 2000 年 是 追 求 智 慧 化 舒 適 時 期 ， 未 來 建 築 發 展 和 舊 建 築 再 利 用 的 議 題 崛 起，期 間 1995 年 的 阪 神 地 震 後，品 確 法 大 力 推 廣 ； 2001 年 後 是 跨 領 域 整 合 時 期 ， 建 築 業 又 逐 漸 復 蘇 ， 因 有 2000 年 的 環 境 憲 章 和 2002 空 氣 憲 章 的 頒 布，環 境 品 質 更 被 要 求。 相 對 日 本 建 築 發 展 的 趨 勢，臺 灣 建 築 業 在 1984 年 達 到 高 峰，和 日 本 相 差 7 年 ， 下 滑 至 2002 年 發 展 較 平 緩 。 1970 年 到 1980 年 屬 滿 足 基 本 性 能 時 期 ， 建 築 發 展 是 透 天 街 屋 ； 1981 年 到 1990 年 屬 大 規 模 開 發 投 資 時 期 ， 從 社 區 住 宅 發 展 到 高 層 化 建 築 訴 求 ； 1990 年 到 2000
年 屬 新 技 術 引 進 研 發 時 期 ， 從 高 層 化 住 宅 發 展 到 超 高 層 建 築 訴 求 ， 期 間 1999 年 集 集 地 震 後 ， 耐 震 安 全 建 築 成 了 新 訴 求 ， 1999 年 綠 建 築 標 章 更 引 發 出 綠 建 築 需 求 ； 2000 年 後 屬 傳 統 技 術 没 落 時 期 ， 環 保 省 能 建 築 訴 求 興 起 ， 建 築 產 業 面 臨 轉 型 。 4.1.3 團 隊 整 合 張 芳 民 總 經 理 以 整 合 國 內 外 科 技 、 環 保 、 人 文 、 健 康 、 藝 術 、 燈 光 設 計 頂 尖 隊 ， 打 造 似 水 年 華 成 為 臺 中 第 一 棟 安 全 、 環 保 、 節 能 、 健 康 、 生 態 的 人 文 科 技 住 宅 團 。 1997 年 生 產 力 建 設 公 司 取 得 臺 中 市 政 中 心 區 雙 十 字 綠 園 道 的 向 南 土 地 ， 張 芳 民 總 經 理 開 始 尋 找 國 際 知 名 建 築 師 合 作 ， 最 後 選 定 黃 永 洪 建 築 師 。 黃 永 洪 建 築 師 的 一 句 話 深 深 感 動 了 張 芳 民 總 經 理 ：「 我 們 的 建 築 就 是 要 超 越 時 代 的 期 盼 ， 引 領 人 們 在 生 活 空 間 中 看 到 更 多 的 可 能 。 」。 主 要 團 隊 組 成 如 下 ： 建 築 設 計 ： 黃 永 洪 建 築 師
設 計 ： 英 國 Clive John Eveleigh 謝 榮 雅 設 計 師 制 震 ： 大 彥 工 程 顧 問 公 司 燈 光 ： 林 大 為 2005 年 和 工 研 院 合 作 ， 藉 建 築 知 識 平 臺 的 建 立 ， 和 工 研 院 的 專 家 以 他 們 對 能 源 、 資 源 的 智 慧 ， 加 值 於 似 水 年 華 成 形 。 4.1.4 建 築 物 區 位 臺 中 地 區 的 房 地 產 市 場 在 1990 年 代 以 前 波 動 不 大 ， 臺 中 市 政 府 積 極 推 動 市 地 重 劃 後，房 價 年 年 高 升。1997~1999 年 間，臺 中 市 的 住 宅 大 樓 曾 一 度 到 達 17~18 萬 /坪 之 間 ， 但 1999 年 921 大 地 震 後 ， 大 樓 下 滑 到 12~14 萬 /坪 。購 屋 者 寧 捨 大 樓 而 偏 好 透 天 別 墅 ，形 成 七 期 重 劃 區 透 天 別 墅 的 豪 宅 市 場 。 總 價 市 場 的 透 天 別 墅 型 住 宅 ， 總 價 帶 自 921 大 地 震 後 的 每 戶 900 多 萬 元，因 坪 數 加 大，推 高 至 每 戶 2,000 萬 至 3,000 萬 元 的 規 模 。 臺 中 以 南 地 區 至 高 雄 市 地 區 ， 豪 宅 市 場 的 特 色 為 大 型 別 墅 區 ， 以 大 面 積 庭 院 和 大 棟 距 號 召 。 1997 年 臺 中 新 市 政 中 心 由 瑞 士 Juerg Weber 建 築 師 群 初 步 設 計 完 成 ， 逐 漸 形 成 磁 吸 豪 宅 往 臺 中 市 七 期 新 市 政 中 心 群 聚 。 能 在 市 政 府 中 心 旁 擁 有 豪 宅 ， 是 必 要 的 身 分 地 位 表 徵 。 聯 聚 建 設 協 理 指 出 臺
中 市 豪 宅 市 場 客 群 喜 歡 住 在 環 境 成 熟 的 地 區 ， 以 往 的 主 力 客 群 以 醫 師 、 律 師 、 高 級 公 務 員 及 企 業 主 為 主 ， 逐 漸 轉 變 為 臺 商 和 跨 國 傳 統 產 業 為 主 。 聯 聚 建 設 江 韋 崙 總 經 理 則 認 為 ， 中 科 高 階 經 理 人 將 成 為 臺 中 市 豪 宅 的 主 力 客 群 。 臺 中 市 七 期 新 市 特 區 內 108 公 頃 土 地 中，緊 鄰 新 市 政 府 與 市 議 會 預 定 地 ， 位 處 雙 十 字 綠 園 道 交 叉 口 的 四 塊 角 地 是 特 區 中 的 黃 金 地 段。四 塊 角 地 中 唯 一 座 北 朝 南 的 就 是 似 水 年 華 的 基 地，占 地 面 積 755 坪 ， 規 劃 為 地 上 22 層 的 住 宅 。 似 水 年 華 開 工 不 到 一 年 ， 就 拿 下 臺 灣 建 築 界 首 次 的 大 獎 ： 全 國 首 座 SRC（ 鋼 骨 鋼 筋 混 凝 土 ） 標 章 、 德 國 之 工 業 設 計 大 獎 和 美 國 @Idea 設 計 獎 。 頂 樓 兩 個 樓 層 合 併 戶 整 層 325 坪 ，每 坪 34 萬 元 ， 總 價 1.3 億 元 賣 給 某 上 市 公 司 董 事 長 ， 創 下 中 部 地 區 房 地 產 市 場 單 次 購 買 總 價 、 單 價 及 面 積 紀 錄 。 (中 聯 不 動 產 估 價 師 聯 合 事 務 所 網 站 )。 4.1.5 建築物規劃特色 臺中市七期新市政特區，成為高總價的頂級別墅與大樓豪宅集中區，108 公頃土地擠入 10 多家建商競爭，建築物須有特色才能脫穎而出。 似 水 年 華 開 始 就 以 問 卷 方 式 收 集 潛 在 客 戶 的 意 見 ， 問 卷 的 問 題 有 三 大 項 ： A、 請 問 您 對 未 來 生 活 的 期 許 是 什 麼 ？ B、 請 問 您 期 許 的 住 宅 規 劃 是 什 麼 ？ 和 C、 請 問 您 期 許 的 大 樓 規 劃 是 大 麼 ？ 每 個 大 項 各 分 幾 個 小 項。問 卷 統 計 結 果 按 期 望 比 例 高 低 排 列 如 下：（ 張 芳 民 ， 2005）
表 2 似水年華問卷結果表（張芳民，2005） 似水年華除了參考潛在客戶的需求外，想要打造成具永恆建築、永續建築和 智慧社區的特色。 永 恆 建 築 保 障 人 身 財 帛 安 全 ， 首 重 結 構 制 震 能 力 。 張 忠 弘 董 事 長 說：「 我 們 需 要 考 量 不 僅 是 現 在 而 是 未 來 百 年 的 結 構 生 命，不 用 擔 心 地 震 來 臨 時 ， 會 對 建 築 物 造 成 破 壞 ， 我 們 採 耐 震 加 制 震 系 統 的 結 構 ， 一 棟 好 的 建 築 要 能 跟 上 時 代 ， 運 用 現 代 的 科 技 ， 讓 新 的 知 識 及 技 術 表 現 在 建 築 ， 所 以 我 們 向 財 團 法 人 中 華 建 築 中 心 提 出 申 請 ， 並 成 功 的 獲 得 問 題 大 項 分 項 (比例%) A、請問您對未來生活的期許是什麼？ ․齊質的社區水平生活 25 ․高安全、高私密的居家環境 24 ․沈浸於陽光、空氣、風與水的生活饗宴 21 ․立於核心地段享受優質社交生活與心靈生活 13 ․高科技數位生活 10 ․成就綠色環保的世界公民 7 B、請問您期許的住宅規劃是什麼？ ․寧靜無擾的隔音設備 21 ․維護生命安全的制震設備 20 ․將來易保養的科技建材 16 ․兼具工藝、設計、貼心的數位廚房 15 ․高智能的監控保全系統 9 ․情境的燈光控制 8 ․恆溫舒適的空調環境 6 ․客制化的定作建築 5 C、請問您期許的大樓規劃是什麼？ ․五星級飯店式管理服務 27 ․低總戶數齊質社群的名宅規劃 21 ․高挑氣派的迎賓大廰 17 ․私密完善專屬的生活會館 16 ․私密貼心的第二門廳規劃 11 ․節能省源的太陽能及中水規劃 8
全 國 首 棟 TSRC 耐 震 標 章。這 個 標 章 的 取 得 就 是 讓 我 們 的 專 業 團 隊 建 築 師 、 結 構 技 師 及 施 工 單 位 ， 都 能 把 建 築 細 節 的 魔 鬼 找 出 來 ， 成 為 無 可 挑 剔 的 百 年 結 構 ， 百 年 傳 承 建 築 。 」 張 芳 民 總 經 理 也 說 明 ， 臺 灣 的 建 築 法 規 規 定 的 耐 震 係 數 0.33G， 而 似 水 年 華 達 到 0.4G， 結 構 物 獲 得 可 達 七 級 劇 震 之 標 章 。 為 了 達 到 這 個 超 耐 震 係 數 ， 引 進 日 本 新 日 鐵 耐 震 系 統 及 工 研 院 的 技 術 支 援 ， 兌 服 工 法 困 難 度，也 追 加 3700 萬 元 的 工 程 預 算，給 客 戶 更 高 的 安 全 保 障。( 陳 品 竹 ， 2005) 永 續 建 築 的 範 疇 涵 蓋 生 態 建 築、綠 建 築 和 健 康 建 築。張 芳 民 總 經 理 (2005)認 為 生 態 建 築 是 自 然 調 和 的 空 間 藝 術 展 現 ， 綠 建 築 是 低 環 境 衝 擊 的 科 技 運 用 ， 而 健 康 建 築 是 追 求 舒 適 的 基 石 。 永 續 建 築 特 色 中 在 節 能 省 源 方 面 採 用 上 、 中 、 下 水 處 理 與 省 能 設 施 、 資 源 回 收 系 統 、 奈 米 玻 璃 、 瓷 磚 、 衛 浴 設 備 、 全 棟 使 用 變 頻 空 調 、 溫 水 游 泳 池 裝 置 熱 泵 、 LOW E 玻 璃 、 電 源 One Touch 感 應 與 數 位 燈 控 設 計 、 LED 燈 具 大 量 使 用 ， 太 陽 能 源 光 電 達 23.5Kw。 在 健 康 環 境 方 面 的 作 法 是 開 放 空 間 與 環 境 相 融 ， 垂 直 綠 化 、 綠 化 面 積 達 到 綠 建 築 標 準 、 建 蔽 率 41.46%、 達 到 基 地 保 水 。 似 水 年 華 是 棟 與 環 境 友 善 的 建 築 ， 在 顏 色 、 造 型 與 附 近 建 築 協 調 ， 建 築 退 縮 19 公 尺 ， 設 計 成 為 綠 帶 、 藍 帶 的 水 景 ， 讓 民 眾 可 以 欣 賞 、 親 切 。 似 水 年 華 也 是 環 保 節 能 建 築 ， 率 先 使 用 零 污 染 的 太 陽 光 電 發 電 ， 提 供 社 區 公 電 使 用 。 游 泳 池 採 熱 能 再 生 的 熱 泵 技 術 ， 藉 由 冷 媒 吸 收 大 氣 的 熱 量 ， 調 節 環 境 的 溫 度 和 溼 度 ， 再 經 由 熱 交 換 氣 將 熱 能 釋 放 到 游 泳 池 成 為 溫 水 游 泳 池 ， 過 程 無 污 染 。 似 水 年 華 也 規 劃 整 合 的 給 水 系 統 ， 包 括 上 水 、 中 水 、 下 水 及 緊 急 用 水 ， 管 路 分 離 的 設 計 能 收 集 過 濾 系 統 回 收 用 水 至 集 中 槽 ， 供 給 公 共 中 庭 用 水 。 在 停 水 期 間 ， 游 泳 池 的 水 經 過 過 濾 系 統 ， 提 供 住 戶 非 飲 用 的 緊 急 用 水 。 不 只 住 戶 可 節 水 節 電 ， 也 落 實 現 代 公 民 對 地 球 環 保 的 責 任 。 似 水 年 華 也 是 第 一 個 經 美 國 ESBL 實 驗 室 檢 測 居 住 舒 適 的 健 康 住 宅，ESBL 實 驗 室 以 臺 中 市 近 5 年 的 氣 象 資 料 ， 對 似 水 年 華 提 供 開 窗 面 積 、 留 風 口 等 建 議 ， 以 利 空 調 通 風 的 設 計 。 (陳 品 竹 ， 2005) 智 慧 社 區 以 數 位 建 築 為 基 礎。應 用 資 訊 和 通 訊 的 技 術 系 統 產 品，使 似 水 年 華 領 先 其 他 建 築 物 ， 規 劃 建 立 BAS 建 築 物 自 動 化 系 統 、 SS 建 築 物 人 車 物 保 全 系 統 、 UFS 防 火 與 生 命 安 全 系 統 、 CSS 通 訊 服 務 系 統 和 HLDS 家 庭 生 活 數 位 系 統 。 在 科 技 應 用 方 面 包 含 光 纖 結 合 乙 太 網 路 每 戶 配 置 100Mb、 預 留 數 位 健 康 衛 浴 線 路 、 預 留 數 位 廚 房 線 路 、 視 網 膜 保
全 辨 識 系 統、數 位 燈 控 數 位 保 全 防 災。在 社 區 服 務 方 面 規 劃 IC 晶 片 卡 一 卡 化 、 服 務 資 訊 系 統 化 、 社 區 設 備 廠 商 遠 端 監 控 化 、 公 部 門 便 民 服 務 、 社 區 網 建 制 、 全 溫 層 物 流 中 心 、 社 區 內 宅 配 服 務 、 數 位 音 響 八 大 情 境 區 設 置 、 數 位 健 康 生 活 館 和 電 梯 內 電 子 佈 告 欄 。 4.1.6 產 品 定 位 及 行 銷 分 期 依 據 似 水 年 華 的 興 建 計 畫 書 ， 其 市 場 策 略 有 六 個 訴 求 : 1.跳 脫 一 般 豪 宅 市 場 模 式 成 為 中 部 地 區 唯 一 名 宅 。 2.建 築 理 念 與 社 區 經 營 的 獨 特 性 領 先 一 代 名 宅 典 範 。 3.臺 中 市 綠 十 字 園 道 四 角 隅 中 唯 一 面 向 東 南 名 宅 。 4.國 內 豪 宅 名 建 築 師 黃 永 洪 與 世 界 級 的 建 築 師 Gary Hady 系 三 大 名 師 設 計 之 國 際 建 築 物 為 伍 。 5.生 產 力 建 築 秉 持 IS0－ 9002 認 證 精 神 ， 繼 榮 獲 建 築 金 奬 兩 次 後 ， 再 次 以 德 國 式 工 藝 標 準 、 義 大 利 式 設 計 創 新 、 日 本 式 貼 心 服 務 邁 向 新 品 質 時 代 。 6.國 科 會 、 工 研 院 重 點 發 展 示 範 社 區 大 樓 。 產 品 定 位 以 定 作 、 制 震 、 永 續 、 數 位 、 科 技 智 慧 、 工 藝 、 音 樂 、 藝 術 飯 店 及 傳 家 建 築 和 別 的 建 築 有 所 區 別 ： 1.定 作 建 築 ： 依 使 用 者 需 求 個 別 空 間 設 計 ， 以 滿 足 購 買 者 家 族 成 長 所 需 。 2.制 震 建 築 ： 建 築 結 構 安 全 提 升 至 0.4G 地 震 力 設 計 (七 級 劇 震 之 標 準 )， 相 當 臺 北 101 大 樓 。 3.永 續 建 築 ：不 只 達 到〝 綠 建 築 〞、〝 生 態 建 築 〞之 機 能 ，更 是 省 能 、 健 康 、 環 保 永 續 建 築 標 準 。 節 能 使 用 後 ， 公 共 費 用 支 出 減 少 。 4.數 位 建 築 ： 建 築 體 充 分 應 用 數 位 設 備 ， 儼 然 成 為 電 子 機 械 人 ， 提 升 家 庭 享 受 現 代 科 技 。 5.科 技 智 慧 建 築 ： 以 科 技 設 備 建 立 BA (建 築 物 自 動 化 系 統 )、 SS(人 事 安 全 系 統 )、 USF(防 火 與 維 生 系 統 )、 3C(通 信 數 位 系 統 )、 總 建 築 體 充 滿 智 慧，使 用 者 必 然 是 未 來 生 活 的 引 領 者 。 6.工 藝 建 築 ： 採 用 德 、 日 工 藝 技 術 及 設 備 ， 使 本 建 築 體 成 為 建 築 工 藝 典 範 。
7.音樂建築：建築體內外分成八大情境區塊，每天以不同優美音樂，結合場所 需求，創造心靈愉悅。 8.藝術建築：黃永洪建築大師及析宮晉(日籍)、莊普、余燈銓等名家建築藝術 裝置藝術、觀點藝術的結合，創造中部始無前例的藝術建築。 9.飯店建築：門廳 13 米高，各樓高 3.5 米，並設第二門廳、生活館等私密豪門 設施，讓購屋者，享受飯店式的全機能服務。 10.傳家建築：在 22 公頃綠地上的景觀陽台藝術空間，是最好的居家環境，是值 得傳家的〝國際資產型建築〞。 行銷分四期，分別為萌芽期、潛銷期、促銷期及完成期。 1.萌芽期(2004 年 5 月-8 月) 以社會領袖、股東朋友為主，預計銷售 30%。 2.潛銷期 (2004 年 9 月-12 月) 以社會領袖及朋友、三年來累積換屋及主動來電潛在客戶為主，預計銷售 20%。 3.促銷期(2005 年 1 月-2006 年 4 月) 以廣告客戶，以成交客戶朋友，臺北、新竹社會領袖為主，預計銷售 20%。 4.完成(2007 年 7 月-12 月) 以嚮往本區之客戶，中科高階主管、臺南成功經營者為主，預計銷售 30%。 4.1.7 施 工 建 造 2005 年 6 月 ， 似 水 年 華 開 始 建 造 。 在 開 工 日 ， 似 水 年 華 向 外 宣 告 其 開 工 祈 願 文 如 下 ： 慈 悲 偉 大 的 上 蒼 ！ 我 們 要 以 興 奮 喜 悅 的 心 情 告 訴 您 ， 似 水 年 華 CRYSTAL HOUSE 今 天 開 工 了 ！ 感 謝 參 與 團 隊 的 辛 苦 設 計 ， 感 謝 訂 戶 們 的 支 持 指 教 ， 感 謝 一 切 因 緣 的 成 就 ， 當 然 ， 更 要 感 謝 上 蒼 您 的 庇 佑 。 在 我 們 的 想 像 中 ， 這 將 是 一 棟 藝 術 美 的 百 年 大 樓 ，
這 將 是 一 棟 素 質 整 齊 的 人 文 社 區 ， 這 將 是 一 棟 舒 適 健 康 的 生 態 名 宅 ， 這 將 是 一 棟 智 慧 科 技 的 未 來 建 築 。 慈 悲 偉 大 的 上 蒼 ！ 祈 禱 您 繼 續 加 持 ， 讓 這 棟 大 樓 在 施 工 期 間 ， 工 程 順 利 ， 萬 事 都 能 吉 祥 如 意 ； 也 祈 求 您 庇 佑 參 與 建 設 的 團 隊 ， 身 體 健 壯 ， 一 切 都 能 平 安 幸 福 。 啊 ！ 上 蒼 ！ 我 們 是 多 麼 的 歡 喜 啊 ！ 因 為 ， 一 棟 百 年 大 樓 即 將 完 工 ， 可 以 作 為 許 多 家 庭 事 業 發 展 的 立 足 點 ； 一 棟 永 續 建 築 即 將 落 成 ， 可 以 成 為 期 待 家 人 天 倫 歡 樂 的 暖 窩 了 。 我 們 都 知 道 ， 似 水 年 華 在 市 政 特 區 的 綠 地 上 ， CRYSTAL HOUSE 在 護 城 池 内 高 聳 著 ， 每 個 家 庭 在 美 好 的 空 間 裡 雀 躍 ， 社 區 居 民 在 優 雅 的 環 境 中 精 進 ， 我 們 也 深 信 ， 吉 人 必 定 會 居 住 吉 宅 ， 吉 宅 必 定 會 庇 蔭 吉 人 。 原 生 產 力 建 設 的 團 隊 們 能 本 著 上 蒼 您 的 精 神 ， 給 人 信 心 ， 給 人 歡 喜 ，
給 人 希 望 ， 給 人 方 便 。 讓 這 棟 大 樓 落 成 啓 用 之 後 ， 能 帶 給 入 住 的 精 英 們 幸 福 美 滿 ， 能 幫 助 社 區 的 居 民 們 平 安 和 樂 ， 能 吸 引 親 朋 好 友 們 歡 喜 往 來 ， 能 迎 接 諸 上 善 人 們 聚 會 一 處 。 慈 悲 偉 大 的 上 蒼 ！ 宇 宙 全 體 的 生 命 也 像 房 屋 一 樣 ， 需 要 因 緣 的 助 成 ， 才 能 堅 強 牢 固 ； 需 要 細 心 呵 護 ， 才 能 發 揮 功 能 。 希 望 大 家 在 慶 賀 大 樓 開 工 時 ， 也 不 要 忘 記 為 心 房 獻 上 祝 福 。 讓 我 們 以 分 享 為 基 石 ， 讓 我 們 以 專 注 為 鋼 樑 ， 讓 我 們 以 創 新 為 水 泥 ， 讓 我 們 以 謙 卑 為 砂 石 。 願 似 水 年 華 CRYSTAL HOUSE， 能 為 主 人 增 加 喜 悅 ； 願 似 水 年 華 CRYSTAL HOUSE， 能 為 主 人 增 加 庇 蔭 。 慈 悲 偉 大 的 上 蒼 ！ 請 求 您 接 受 我 們 至 誠 的 祈 願 ， 請 求 您 接 受 我 們 至 誠 的 祈 願 。 在 上 述 祈 願 文 內 容 中 ， 強 調 出 似 水 年 華 規 劃 階 段 中 之 特 色 ： 藝 術 美
學 、 舒 適 健 康 和 智 慧 科 技 ， 尤 其 以 分 享 和 創 新 方 式 貫 穿 創 造 價 值 。 4.2 個 案 價 值 創 造 模 式 經 二 手 資 料 及 一 手 資 料 的 分 析 ， 似 水 年 華 的 價 值 主 張 是 以 傳 家 的 百 年 珍 貴 經 典 帶 領 時 尚 的 名 宅 。 產 品 定 位 是 符 合 馬 斯 洛 Maslow 心 理 層 級 理 論 最 高 層 級 的 自 我 實 現 需 要 ， 如 圖 12 表 示 ， 比 豪 宅 更 高 級 。 在 全 產 品 的 三 個 層 次 的 價 值 塑 造 上 ， 第 一 個 層 次 核 心 產 品 也 是 最 基 礎 的 層 次 ， 即 購 屋 者 得 到 的 基 本 產 品 和 服 務 之 價 值 所 在 ， 似 水 年 華 提 供 保 值 、 使 用 價 值 、 收 益 價 值 和 增 值 的 利 益 。 第 二 個 層 次 有 形 產 品 ， 包 含 建 築 物 的 區 位 、 建 築 風 格 、 建 築 結 構 、 建 材 設 備 、 公 共 設 施 等 ， 似 水 年 華 提 供 了 稀 有 價 值、品 牌 價 值。第 三 個 層 次 附 加 產 品 的 利 益 上 ， 似 水 年 華 以 其 預 留 管 道 空 間 及 預 留 線 路 ， 可 因 應 未 來 技 術 發 展 成 熟 時 可 轉 換 系 統 空 間 ， 因 而 提 供 低 維 修 成 本 的 價 值 ， 提 供 物 業 管 理 和 物 流 服 務 ， 土 地 和 建 築 材 料 亦 有 資 源 化 價 值 ， 如 圖 13 表 示 。 受尊重 自我實現 圖 12 依馬斯洛心理需求產品定位 一 般 住 宅 高 級 住 宅 豪 宅 名 宅 ︵ 似 水 年 華 ︶ 社 會 安 全 生 理
4.2.1 專 利 差 異 化 加 值
似 水 年 華 以 原 創 性 的 專 利 水 晶 陽 臺 和 環 保 工 地 圍 籬 專 利，區 隔 其 他 在 市 場 上 的 建 築 物 ， 以 差 異 化 的 方 式 替 似 水 年 華 的 獨 特 性 加 值 。 水 晶 陽 臺 是 由 設 計 團 隊 中 的 英 國 設 計 師 Clive John Eveleigh 提 出
核心產品 有形產品 附加產品 保 值 使 用 價 值 收 益 價 值 增 值 低維修成本 稀有價值 品牌價值 圖 13 似水年華產品層面價值塑造圖 物流服務 物料管理 資源化價值
構 想 ， 他 說 ：「 我 要 提 供 一 個 由 室 內 向 外 延 伸 的 舞 臺 ─ 水 晶 陽 臺 ， 讓 居 住 在 這 裡 的 人 們 有 一 個 連 接 現 實 與 自 我 的 中 繼 站 ， 一 個 可 以 親 近 大 自 然 又 可 隨 時 抽 離 的 場 域 。 」 有 六 種 與 水 晶 陽 臺 對 話 方 式 ： 1、 沐 浴 ： 在 陽 臺 裏 讓 陽 光 給 予 身 心 洗 禮 ， 緩 和 火 候 洗 心 滌 慮 。 2、 工 作 ： 在 陽 臺 裏 工 作 ， 讓 視 野 的 廣 度 增 加 ， 反 觀 自 照 ， 回 歸 初 衷 。 3、 慢 活 ： 在 陽 臺 中 坐 著 。 放 鬆 、 慢 是 真 正 的 品 味 時 尚 ， 是 一 種 自 我 完 成 。 4、 旅 行 ： 在 家 中 陽 臺 有 確 定 感 ， 有 一 方 可 以 完 全 獨 占 發 想 。 5、 閱 讀 ： 陽 臺 中 閱 讀 ， 是 種 緩 慢 的 步 調 ， 是 自 我 超 越 的 一 種 方 式 。 6、 家 庭 ： 在 陽 臺 中 和 家 人 共 處 ， 談 笑 餐 飲 及 觀 賞 。 環 保 工 地 圍 籬 是 由 設 計 團 隊 中 的 謝 榮 雅 設 計 師 設 計 ， 他 起 心 動 念 只 為 了 協 助 生 產 力 建 設 營 建 過 程 中 更 加 環 境 友 善 ， 珍 惜 資 源 。 張 芳 民 (2006)指 出 ， 傳 統 的 工 地 常 用 鐵 皮 圍 籬 ， 不 美 觀 易 生 鏽 無 法 回 收 。 強 風 吹 襲 時 ， 因 無 縫 密 閉 ， 常 造 成 倒 塌 導 致 壓 人 壓 車 危 險 。 若 工 期 長 ， 常 遭 兩 、 三 次 颱 風 ， 每 次 須 重 新 架 設 ， 浪 費 人 力 及 資 源 。 環 保 工 地 圍 籬 是 由 ABS(丙 烯 晴 、 丁 乙 烯 、 苯 乙 烯 )材 質 製 作 ， 60 公 分 見 方 ， 透 個 4 個 螺 絲 鎖 在 鋼 架 上 ， 磚 間 有 2 公 分 縫 隙 ， 不 會 被 風 吹 倒 。 整 個 環 保 工 地 圍 籬 保 留 幾 塊 磚 位 ， 可 擺 置 植 栽 、 圖 畫 。 在 夜 間 也 因 ABS 材 質 會 發 光 ， 使 工 地 安 全 性 提 昇 。 環 保 工 地 圍 籬 以 質 輕 美 觀 、 耐 用 、 容 易 裝 置 、 環 境 友 善 及 環 保 可 以 回 用 ， 2006 年 獲 得 德 國 International Forum Design 和 Red Dot 設 計 大 奬 。 是 臺 灣 首 度 以 建 築 類 獲 得 該 兩 項 的 設 計 大 奬 ， 更 創 新 了 土 地 週 遭 鄰 人 及 過 路 人 的 生 活 樣 態 。 4.2.2 建 築 物 生 命 週 期 加 值 從 建 築 物 生 命 週 期 而 言 ， 由 土 地 取 得 階 段 開 始 ， 歷 經 規 劃 設 計 階 段 、 施 工 建 造 階 段 、 使 用 維 護 階 段 至 拆 除 回 用 階 段 。 似 水 年 華 由 土 地 取 得 階 段 開 始 ， 以 區 段 奠 定 身 份 定 位 ， 提 供 稀 有 價 值 ， 符 合 房 地 產 中 最 重 視 的 地 段 。 在 規 劃 設 計 階 段 ， 引 領 時 尚 以 永 續 建 築 、 綠 建 築 和 智 慧 社 區 為 特 色 ， 運 用 技 術 領 域 專 家 的 知 識 加 值 ， 和 本 身 獨 特 發 展 且 獲 國 際 大 奬 的 水 晶 陽 臺 專 利 ， 成 了 業 界 的 典 範 。 在 施 工 建 造 階 段 續 以 自 行 發 展 且 獲 國 際 大 獎 綠 色 圍 籬 專 利 施 工 法 和 堅 持 施 工 品 質 ， 使 品 牌 價
值 更 加 凸 顯 。 目 前 仍 在 施 工 中 ， 預 計 2007 年 12 月 完 工 。 未 來 完 工 後 在 使 用 裝 修 時 ， 使 用 者 可 享 受 到 因 科 技 和 藝 術 、 人 文 元 素 注 入 帶 來 的 使 用 價 值 ， 並 因 預 留 的 發 展 空間，將 有 使 用 維 護 階 段 低 維 修 成 本 的 效 益 ； 尤 其 是 高 品 質 的 材 料 、 設 備 和 結 構 體 使 用 折 舊 期 長 ， 又 可 期 望 此 稀 有 房 地 產 的 價 值 隨 著 時 間 逐 年 增 長 ， 滿 足 房 地 產 的 投 資 價 值 。 拆 除 回 用 階 段 中 ， 土 地 仍 有 再 利 用 價 值 ， 其 拆 除 的 材 料 可 再 回 收 利 用 ， 有 資 源 化 價 值 。 其 關 係 如 圖 14 表 示 。 ․稀有價值 ․智權知識加值 ․智權知識加值 ․低維修成本加值 ․資源化加值 ․品牌價值 ․物流服務加值 ․土地價值 ․物業管理加值 ․使用價值 ․投資價值 圖 14 似水年華生命週期價值加值圖 土地獲得 規劃設計 施工建造 使用維護 拆除回用
