研究限制

由 於 研 究 時 間 有 限 ， 無 法 將 其 他 建 案 創 新 的 作 法 納 入 ， 或 有 一 些 可 再 增 進 之 處 。

第 二 章 文 獻 探 討

2.1 價 值

黃 啟 榮（ 2002）指 出，價 值 是 某 個 事 物 的 相 對 功 能 或 重 要 性。以 經 濟 角 度 而 言 ， 價 值 一 般 分 為 使 用 價 值 ， 即 事 物 滿 足 慾 望 的 性 質 ； 和 交 換 價 值 ， 即 事 物 得 以 交 換 他 物 的 能 力 ， 以 貨 幣 表 現 出 來 的 就 是 價 格 。 以 哲 學 角 度 而 言，價 值 係 指 事 物 令 人 追 求、珍 視 和 保 愛 的 程 度，包 括 倫 理 價 值 、 藝 術 價 值 和 其 他 實 用 價 值 。 消 費 者 在 市 場 中 比 較 各 產 品 以 確 定 某 一 特 定 產 品 的 價 值 ， 並 且 希 望 追 求 的 價 值 有 更 多 的 產 品 效 益 和 較 少 的 成 本 。 2.1.1 價 值 創 造

吳 思 華 (1996)認 為 價 值 是 廠 商、商 品、顧 客 三 者 的 交 集：廠 商 活 動 創 造 價 值 ， 商 品 組 合 傳 遞 價 值 ， 顧 客 認 知 價 值 大 小 。 廠 商 活 動 、 商 品 組 合 和 顧 客 與 價 值 的 關 係 可 由 圖 2 表 示 之 。

顧客

價值

廠商 商品/服務

圖 2 價值三要素關聯性 (吳思華,1996)

回饋 滿足

認

知

傳遞

創造

提 供

廠 商 為 價 值 的 創 造 者 ， 運 用 各 種 資 源 整 合 成 商 品 /服 務 ， 滿 足 顧 客 的

武 田 哲 男 (1994)提 出 ， 為 滿 足 顧 客 ， 廠 商 必 須 提 供 高 品 質 的 附 加 價

2.2 建 築 物

(2)保 值 性 ： 價 格 較 易 漲 難 跌 。

(3)增 值 性 ： 需 求 大 於 供 給 ， 增 值 性 強 。

(4)效 用 收 益 性 :所 有 人 可 依 法 使 用，收 益 處 分 所 有 物，並 禁 止 他 人 干 涉。

(5)高 價 性 ： 與 其 他 物 品 相 較 ， 屬 高 價 之 首 。

(6)地 段 性 :政 府 實 施 都 市 計 畫 與 公 共 建 設 ， 形 成 地 段 屬 性 。 (7)複 雜 性 ： 交 易 過 程 複 雜 ， 完 成 交 易 時 間 較 長 。

(8)安 全 性 ： 不 會 遺 失 、 失 竊 、 被 變 造 ， 具 安 全 性 。

(9)時 間 性 ： 建 築 物 有 時 間 性 ， 如 建 造 年 份 、 使 用 年 限 、 屋 齡 、 價 格 漲 跌 等 。

(10)循 環 性 ： 房 地 產 價 格 的 漲 跌 ， 長 期 以 經 濟 景 氣 為 最 主 要 因 素 。 (11)高 稅 費 ： 房 地 產 買 賣 稅 費 至 少 在 千 分 之 二 十 以 上 。

3.房 地 產 的 交 易 特 性

(1)隱 藏 性 交 易 ： 交 易 金 額 、 數 量 行 情 難 統 計 ， 無 正 確 行 情 可 循 。 (2)單 一 性 交 易 ： 每 幢 建 築 物 、 土 地 具 不 同 特 性 價 值 ， 形 成 不 同 價 位 ；

產 權 也 具 獨 立 性 ， 難 以 同 等 價 位 交 易 ， 更 難 以 批 購 方 式 買 賣 。

(3)零 散 式 交 易 ： 散 佈 在 各 地 ， 由 買 賣 雙 方 協 議 或 透 過 掮 客 介 紹 買 賣 交 易 。 預 售 屋 採 集 中 銷 售 ， 易 成 參 考 指 標 。

(4)居 間 式 交 易 ： 所 有 權 須 依 法 登 記 才 具 效 力 ， 一 般 難 由 當 事 人 自 買 賣 到 交 易 獨 力 完 成 ， 通 常 須 居 間 人 、 仲 介 、 代 書 、 律 師 等 協 助 。

2.2.2 建 築 物 的 價 值

不 動 產 的 生 命 週 期 包 括 投 資 開 發 、 生 產 、 交 易 和 使 用 維 護 階 段 ， 在 新 建 築 物 使 用 階 段 成 古 屋 後 也 可 能 多 次 交 易，新 案 再 投 資 開 發，形 成 不 動 產 生 命 週 期 的 循 環 ， 如 圖 5 不 動 產 生 命 週 期 循 環 圖 所 示 。

吳 家 德 （ 2003） 指 出 新 建 築 物 的 產 製 過 程 由 土 地 開 發 、 規 劃 設 計 ， 廣 告 企 劃 、 工 程 發 包 ， 至 完 工 交 屋 和 售 後 服 務 ， 其 中 銷 售 和 工 程 是 同 步 進 行 ， 其 產 製 流 程 如 圖 6 所 示 。

圖 5 不動產生命週期循環圖 投資開發

使用維護 建造

交易 (中古屋)

土地開發 市場研究調查 規劃設計

銷售

工程

廣告企劃工程發包 業務銷售營造施工 完工交屋 售後服務

圖 6 新建築物產製流程圖 （吳家德，2003）

房 地 產 包 括 房 屋 建 築 物 、 土 地 和 財 產 權 ， 其 相 關 權 利 (如 地 上 、 地 役 、 抵 押 、 典 權 等 )都 有 其 空 間 和 時 間 的 價 值 。 新 建 築 物 在 交 易 的 過 程 可 分 為 成 屋 和 預 售 屋 兩 種 型 態 ， 閆 俊 龍 (2002)提 出 ， 營 建 流 程 中 ， 如 銷 售 委 由 代 銷 公 司 作 業 ， 在 設 計 規 劃 階 段 就 要 納 入 。 不 同 的 銷 售 階 段 ， 其 建 築 物 定 價 不 同 ， 成 交 價 格 則 買 賣 雙 方 議 定 而 成 。

設 計 規 劃 土地開發評估

銷 售

銷售結案、開工

營 建 施 工

二次銷售

興 建 服 務

完 工 交 屋

公 設 點 交

售 後 服 務

餘 屋 銷 售

中 古 屋 交 易

圖 7 建築物銷售階段圖(修改自閆俊龍，2002) 是

否

銷 售

房 地 產 的 估 價 依 房 地 產 仲 介 業 的 估 價 方 法 ， 以 建 築 物 型 態 的 不

2.2.3 營 建 專 業 管 理

房 地 產 投 資 業 者，可 用 降 低 成 本 的 方 式 和 提 昇 品 質 的 建 築 物 以 創 造 價 值 ， 房 屋 價 格 的 費 用 中 包 括 土 地 費 用 、 規 劃 設 計 費 用 、 營 造 費 用、銷 售 費 用、稅 捐 及 公 寓 大 廈 管 理 基 金 等 (圖 8)。建 設 公 司 規 劃 設 計 階 段 的 時 間 最 短 ， 作 業 量 最 大 ， 若 在 規 劃 設 計 階 段 就 導 入 營 建 專 業 管 理 制 度 ， 就 設 計 內 容 、 施 工 計 畫 、 品 質 管 制 計 畫 進 行 檢 討 ， 可 以 同 時 提 附 加 價 值 與 降 低 工 程 成 本 。

土 地 支 出 及 仲 介 費 用

規 劃 、設 計 費 用

營 造 費 用

營 業 費 用

銷 售 費 用

保 固 售 後 服 務 費 用

費用代辦 : 瓦斯、外電、外水

稅捐 ： 契稅、土地增值稅 費 用

利 潤

房

屋 價 格

圖 8 建築物成本結構圖（修改自張俊利，2004）

公 寓 大 廈 管 理 基 金

營 造 費 用 佔 總 費 用 可 達 85%以 上 ， 可 分 為 建 築 土 木 工 程 和 機 電 工

地 段 、 產 品 、 設 計 與 品 質 單 獨 都 可 以 創 造 附 加 價 值 ， 四 者 都 同 時 達 成 就 能 創 造 最 高 附 加 價 值 。 對 成 本 的 控 管 同 時 思 考 設 計 成 本 面 ， 營 建 專 業 管 理 制 度 的 思 維 須 在 設 計 階 段 就 導 入 價 值 工 程 ， 將 設 計 重 心 集 中 於 目 標 購 屋 者 注 重 的 重 點 上 ， 使 其 設 計 感 到 貼 心 ， 對 品 質 感 到 滿 意 。 導 入 營 建 專 業 管 理 制 度 可 按 細 部 設 計 圖 做 更 精 細 的 估 算 ， 計 畫 合 理 成 本 以 可 降 低 成 本 。 進 度 管 理 使 工 期 縮 短 ， 搭 配 資 金 運 用 計 畫 ， 將 節 省 利 息 支 出 。 控 管 工 程 品 質，避 免 因 單 項 工 程 耽 誤 其 他 工 程 進 行，造 成 對 工 程 進 度 影 響 。 營 建 成 本 降 低 也 是 利 潤 的 提 高 ， 附 加 價 值 品 質 提 昇 ， 使 建 設 公 司 與 購 屋 者 雙 贏 。

第 三 章 研 究 方 法

之 價 值 。

與 觀 察 及 實 體 觀 察 等 方 式 取 得 。

本 研 究 資 料 蒐 集 包 括 次 級 資 料 及 初 級 資 料 之 取 得 兩 部 份 ， 次 級 資 料 泛 指 已 存 在 的 資 料 ， 先 進 行 蒐 集 ， 再 經 由 整 理 、 分 析 、 歸 納 ， 並 以 次 級 資 料 為 深 度 訪 談 問 項 設 計 之 參 考 。 初 級 資 料 的 獲 得 ， 是 由 半 結 構 式 訪 談 和 觀 察 而 來 ， 訪 談 的 重 點 整 理 結 果 列 於 附 錄 二 。 3.2.1 次 級 資 料 蒐 集

次 級 資 料 的 蒐 集 來 源 包 括 個 案 內 部 的 資 料，如 其 刋 物、文 件 等 ， 外 部 的 資 料 較 廣 泛 ， 如 網 站 資 料 、 報 紙 、 雜 誌 、 研 討 會 論 文 集 等 。 3.2.2 深 度 訪 談 架 構

蒐 集 次 級 資 料 的 訪 談 法，就 是 跟 研 究 對 象 或 知 情 人 士 進 行 訪 問 或 談 話 ， 受 訪 者 的 答 案 没 有 預 先 設 定 的 形 式 。 訪 談 可 分 非 結 構 式 、 半 結 構 式 和 結 構 式 三 種 。

本 研 究 採 半 結 構 式 深 度 訪 談 方 式，以 事 前 擬 定 的 訪 談 大 綱 為 主 ， 針 對 臺 中 似 水 年 華 的 決 策 者 及 相 關 人 員 行 訪 談 。

根 據 本 研 究 目 的 及 內 容，輔 以 相 關 文 獻 及 次 級 資 料 分 析 探 討，研 擬 深 度 訪 談 架 構 如 圖 10 新 建 築 物 加 值 模 式 深 度 訪 談 問 項 圖 所 示 。

表 1 訪談前、中、後準備及注意事項（黃仲天,2004）

本 研 究 在 訪 談 對 象 選 取 上， 選 擇 董 事 長、 總 經 理、 及 工 研 院 專 家 共 4 名 ， 前 置 作 業 為 完 成 以 次 級 資 料 及 價 值 加 值 模 式 為 依 據 的 深 度 談 訪 問 項 。 邀 請 及 訪 問 階 段 作 法 是 以 口 頭 或 書 信 邀 請 ， 確 定 時 間 和 地 點 後 ， 以 一 對 一 面 談 方 式 進 行 訪 談 。 在 記 錄 和 整 理 階 段 採 現 場 記 錄 ， 並 在 訪 談 後 迅 速 加 以 重 點 整 理， 避 免 遺 忘 失 去 資 訊 內 容。再 將 深 度 訪 談 資 料 成 果 彙 整 ， 在 個 案 分 析 時 予 以 運 用 。

整 個 深 度 訪 談 設 計 如 圖 11 深 度 訪 談 流 程 圖 所 示 ：

訪談目的

訪談對象選擇

訪談前準備

口頭、書信邀請

現場一對一面談

現場記錄

訪談後資料重點整理

資料分析

資料成果彙整

圖 11 深度訪談流程圖 訪

談前訪談中訪談後

第 四 章 個 案 研 究 與 分 析

造 出 安 全 堅 固 的 永 續 住 宅 ， 並 創 造 出 兼 具 美 學 與 科 技 的 新 生 活 環

年 屬 新 技 術 引 進 研 發 時 期 ， 從 高 層 化 住 宅 發 展 到 超 高 層 建 築 訴 求 ，

中 市 豪 宅 市 場 客 群 喜 歡 住 在 環 境 成 熟 的 地 區 ， 以 往 的 主 力 客 群 以 醫 師 、 律 師 、 高 級 公 務 員 及 企 業 主 為 主 ， 逐 漸 轉 變 為 臺 商 和 跨 國 傳 統 產 業 為 主 。 聯 聚 建 設 江 韋 崙 總 經 理 則 認 為 ， 中 科 高 階 經 理 人 將 成 為 臺 中 市 豪 宅 的 主 力 客 群 。

臺 中 市 七 期 新 市 特 區 內 108 公 頃 土 地 中，緊 鄰 新 市 政 府 與 市 議 會 預 定 地 ， 位 處 雙 十 字 綠 園 道 交 叉 口 的 四 塊 角 地 是 特 區 中 的 黃 金 地 段。四 塊 角 地 中 唯 一 座 北 朝 南 的 就 是 似 水 年 華 的 基 地，占 地 面 積 755 坪 ， 規 劃 為 地 上 22 層 的 住 宅 。 似 水 年 華 開 工 不 到 一 年 ， 就 拿 下 臺 灣 建 築 界 首 次 的 大 獎 ： 全 國 首 座 SRC（ 鋼 骨 鋼 筋 混 凝 土 ） 標 章 、 德 國 之 工 業 設 計 大 獎 和 美 國 @Idea 設 計 獎 。 頂 樓 兩 個 樓 層 合 併 戶 整 層 325 坪 ，每 坪 34 萬 元 ， 總 價 1.3 億 元 賣 給 某 上 市 公 司 董 事 長 ， 創 下 中 部 地 區 房 地 產 市 場 單 次 購 買 總 價 、 單 價 及 面 積 紀 錄 。 (中 聯 不 動 產 估 價 師 聯 合 事 務 所 網 站 )。

4.1.5 建築物規劃特色

臺中市七期新市政特區，成為高總價的頂級別墅與大樓豪宅集中區，108 公頃土地擠入 10 多家建商競爭，建築物須有特色才能脫穎而出。

似 水 年 華 開 始 就 以 問 卷 方 式 收 集 潛 在 客 戶 的 意 見 ， 問 卷 的 問 題 有 三 大 項 ： A、 請 問 您 對 未 來 生 活 的 期 許 是 什 麼 ？ B、 請 問 您 期 許 的 住 宅 規 劃 是 什 麼 ？ 和 C、 請 問 您 期 許 的 大 樓 規 劃 是 大 麼 ？ 每 個 大 項 各 分 幾 個 小 項。問 卷 統 計 結 果 按 期 望 比 例 高 低 排 列 如 下：（ 張 芳 民 ， 2005）

表 2 似水年華問卷結果表（張芳民，2005）

全 國 首 棟 TSRC 耐 震 標 章。這 個 標 章 的 取 得 就 是 讓 我 們 的 專 業 團 隊 建 築

全 辨 識 系 統、數 位 燈 控 數 位 保 全 防 災。在 社 區 服 務 方 面 規 劃 IC 晶 片 卡

7.音樂建築：建築體內外分成八大情境區塊，每天以不同優美音樂，結合場所

這 將 是 一 棟 素 質 整 齊 的 人 文 社 區 ，

給 人 希 望 ， 給 人 方 便 。

讓 這 棟 大 樓 落 成 啓 用 之 後 ， 能 帶 給 入 住 的 精 英 們 幸 福 美 滿 ， 能 幫 助 社 區 的 居 民 們 平 安 和 樂 ，

能 吸 引 親 朋 好 友 們 歡 喜 往 來 ， 能 迎 接 諸 上 善 人 們 聚 會 一 處 。

慈 悲 偉 大 的 上 蒼 ！

宇 宙 全 體 的 生 命 也 像 房 屋 一 樣 ， 需 要 因 緣 的 助 成 ，

才 能 堅 強 牢 固 ； 需 要 細 心 呵 護 ，

才 能 堅 強 牢 固 ； 需 要 細 心 呵 護 ，