營建專業管理

房 地 產 投 資 業 者，可 用 降 低 成 本 的 方 式 和 提 昇 品 質 的 建 築 物 以 創 造 價 值 ， 房 屋 價 格 的 費 用 中 包 括 土 地 費 用 、 規 劃 設 計 費 用 、 營 造 費 用、銷 售 費 用、稅 捐 及 公 寓 大 廈 管 理 基 金 等 (圖 8)。建 設 公 司 規 劃 設 計 階 段 的 時 間 最 短 ， 作 業 量 最 大 ， 若 在 規 劃 設 計 階 段 就 導 入 營 建 專 業 管 理 制 度 ， 就 設 計 內 容 、 施 工 計 畫 、 品 質 管 制 計 畫 進 行 檢 討 ， 可 以 同 時 提 附 加 價 值 與 降 低 工 程 成 本 。

土 地 支 出 及 仲 介 費 用

規 劃 、設 計 費 用

營 造 費 用

營 業 費 用

銷 售 費 用

保 固 售 後 服 務 費 用

費用代辦 : 瓦斯、外電、外水

稅捐 ： 契稅、土地增值稅 費 用

利 潤

房

屋 價 格

圖 8 建築物成本結構圖（修改自張俊利，2004）

公 寓 大 廈 管 理 基 金

營 造 費 用 佔 總 費 用 可 達 85%以 上 ， 可 分 為 建 築 土 木 工 程 和 機 電 工

地 段 、 產 品 、 設 計 與 品 質 單 獨 都 可 以 創 造 附 加 價 值 ， 四 者 都 同 時 達 成 就 能 創 造 最 高 附 加 價 值 。 對 成 本 的 控 管 同 時 思 考 設 計 成 本 面 ， 營 建 專 業 管 理 制 度 的 思 維 須 在 設 計 階 段 就 導 入 價 值 工 程 ， 將 設 計 重 心 集 中 於 目 標 購 屋 者 注 重 的 重 點 上 ， 使 其 設 計 感 到 貼 心 ， 對 品 質 感 到 滿 意 。 導 入 營 建 專 業 管 理 制 度 可 按 細 部 設 計 圖 做 更 精 細 的 估 算 ， 計 畫 合 理 成 本 以 可 降 低 成 本 。 進 度 管 理 使 工 期 縮 短 ， 搭 配 資 金 運 用 計 畫 ， 將 節 省 利 息 支 出 。 控 管 工 程 品 質，避 免 因 單 項 工 程 耽 誤 其 他 工 程 進 行，造 成 對 工 程 進 度 影 響 。 營 建 成 本 降 低 也 是 利 潤 的 提 高 ， 附 加 價 值 品 質 提 昇 ， 使 建 設 公 司 與 購 屋 者 雙 贏 。

第 三 章 研 究 方 法

之 價 值 。

與 觀 察 及 實 體 觀 察 等 方 式 取 得 。

本 研 究 資 料 蒐 集 包 括 次 級 資 料 及 初 級 資 料 之 取 得 兩 部 份 ， 次 級 資 料 泛 指 已 存 在 的 資 料 ， 先 進 行 蒐 集 ， 再 經 由 整 理 、 分 析 、 歸 納 ， 並 以 次 級 資 料 為 深 度 訪 談 問 項 設 計 之 參 考 。 初 級 資 料 的 獲 得 ， 是 由 半 結 構 式 訪 談 和 觀 察 而 來 ， 訪 談 的 重 點 整 理 結 果 列 於 附 錄 二 。 3.2.1 次 級 資 料 蒐 集

次 級 資 料 的 蒐 集 來 源 包 括 個 案 內 部 的 資 料，如 其 刋 物、文 件 等 ， 外 部 的 資 料 較 廣 泛 ， 如 網 站 資 料 、 報 紙 、 雜 誌 、 研 討 會 論 文 集 等 。 3.2.2 深 度 訪 談 架 構

蒐 集 次 級 資 料 的 訪 談 法，就 是 跟 研 究 對 象 或 知 情 人 士 進 行 訪 問 或 談 話 ， 受 訪 者 的 答 案 没 有 預 先 設 定 的 形 式 。 訪 談 可 分 非 結 構 式 、 半 結 構 式 和 結 構 式 三 種 。

本 研 究 採 半 結 構 式 深 度 訪 談 方 式，以 事 前 擬 定 的 訪 談 大 綱 為 主 ， 針 對 臺 中 似 水 年 華 的 決 策 者 及 相 關 人 員 行 訪 談 。

根 據 本 研 究 目 的 及 內 容，輔 以 相 關 文 獻 及 次 級 資 料 分 析 探 討，研 擬 深 度 訪 談 架 構 如 圖 10 新 建 築 物 加 值 模 式 深 度 訪 談 問 項 圖 所 示 。

表 1 訪談前、中、後準備及注意事項（黃仲天,2004）

本 研 究 在 訪 談 對 象 選 取 上， 選 擇 董 事 長、 總 經 理、 及 工 研 院 專 家 共 4 名 ， 前 置 作 業 為 完 成 以 次 級 資 料 及 價 值 加 值 模 式 為 依 據 的 深 度 談 訪 問 項 。 邀 請 及 訪 問 階 段 作 法 是 以 口 頭 或 書 信 邀 請 ， 確 定 時 間 和 地 點 後 ， 以 一 對 一 面 談 方 式 進 行 訪 談 。 在 記 錄 和 整 理 階 段 採 現 場 記 錄 ， 並 在 訪 談 後 迅 速 加 以 重 點 整 理， 避 免 遺 忘 失 去 資 訊 內 容。再 將 深 度 訪 談 資 料 成 果 彙 整 ， 在 個 案 分 析 時 予 以 運 用 。

整 個 深 度 訪 談 設 計 如 圖 11 深 度 訪 談 流 程 圖 所 示 ：

訪談目的

訪談對象選擇

訪談前準備

口頭、書信邀請

現場一對一面談

現場記錄

訪談後資料重點整理

資料分析

資料成果彙整

圖 11 深度訪談流程圖 訪

談前訪談中訪談後

第 四 章 個 案 研 究 與 分 析

造 出 安 全 堅 固 的 永 續 住 宅 ， 並 創 造 出 兼 具 美 學 與 科 技 的 新 生 活 環

年 屬 新 技 術 引 進 研 發 時 期 ， 從 高 層 化 住 宅 發 展 到 超 高 層 建 築 訴 求 ，

中 市 豪 宅 市 場 客 群 喜 歡 住 在 環 境 成 熟 的 地 區 ， 以 往 的 主 力 客 群 以 醫 師 、 律 師 、 高 級 公 務 員 及 企 業 主 為 主 ， 逐 漸 轉 變 為 臺 商 和 跨 國 傳 統 產 業 為 主 。 聯 聚 建 設 江 韋 崙 總 經 理 則 認 為 ， 中 科 高 階 經 理 人 將 成 為 臺 中 市 豪 宅 的 主 力 客 群 。

臺 中 市 七 期 新 市 特 區 內 108 公 頃 土 地 中，緊 鄰 新 市 政 府 與 市 議 會 預 定 地 ， 位 處 雙 十 字 綠 園 道 交 叉 口 的 四 塊 角 地 是 特 區 中 的 黃 金 地 段。四 塊 角 地 中 唯 一 座 北 朝 南 的 就 是 似 水 年 華 的 基 地，占 地 面 積 755 坪 ， 規 劃 為 地 上 22 層 的 住 宅 。 似 水 年 華 開 工 不 到 一 年 ， 就 拿 下 臺 灣 建 築 界 首 次 的 大 獎 ： 全 國 首 座 SRC（ 鋼 骨 鋼 筋 混 凝 土 ） 標 章 、 德 國 之 工 業 設 計 大 獎 和 美 國 @Idea 設 計 獎 。 頂 樓 兩 個 樓 層 合 併 戶 整 層 325 坪 ，每 坪 34 萬 元 ， 總 價 1.3 億 元 賣 給 某 上 市 公 司 董 事 長 ， 創 下 中 部 地 區 房 地 產 市 場 單 次 購 買 總 價 、 單 價 及 面 積 紀 錄 。 (中 聯 不 動 產 估 價 師 聯 合 事 務 所 網 站 )。

4.1.5 建築物規劃特色

臺中市七期新市政特區，成為高總價的頂級別墅與大樓豪宅集中區，108 公頃土地擠入 10 多家建商競爭，建築物須有特色才能脫穎而出。

似 水 年 華 開 始 就 以 問 卷 方 式 收 集 潛 在 客 戶 的 意 見 ， 問 卷 的 問 題 有 三 大 項 ： A、 請 問 您 對 未 來 生 活 的 期 許 是 什 麼 ？ B、 請 問 您 期 許 的 住 宅 規 劃 是 什 麼 ？ 和 C、 請 問 您 期 許 的 大 樓 規 劃 是 大 麼 ？ 每 個 大 項 各 分 幾 個 小 項。問 卷 統 計 結 果 按 期 望 比 例 高 低 排 列 如 下：（ 張 芳 民 ， 2005）

表 2 似水年華問卷結果表（張芳民，2005）

全 國 首 棟 TSRC 耐 震 標 章。這 個 標 章 的 取 得 就 是 讓 我 們 的 專 業 團 隊 建 築

全 辨 識 系 統、數 位 燈 控 數 位 保 全 防 災。在 社 區 服 務 方 面 規 劃 IC 晶 片 卡

7.音樂建築：建築體內外分成八大情境區塊，每天以不同優美音樂，結合場所

這 將 是 一 棟 素 質 整 齊 的 人 文 社 區 ，

給 人 希 望 ， 給 人 方 便 。

讓 這 棟 大 樓 落 成 啓 用 之 後 ， 能 帶 給 入 住 的 精 英 們 幸 福 美 滿 ， 能 幫 助 社 區 的 居 民 們 平 安 和 樂 ，

能 吸 引 親 朋 好 友 們 歡 喜 往 來 ， 能 迎 接 諸 上 善 人 們 聚 會 一 處 。

慈 悲 偉 大 的 上 蒼 ！

宇 宙 全 體 的 生 命 也 像 房 屋 一 樣 ， 需 要 因 緣 的 助 成 ，

才 能 堅 強 牢 固 ； 需 要 細 心 呵 護 ， 才 能 發 揮 功 能 。

希 望 大 家 在 慶 賀 大 樓 開 工 時 ， 也 不 要 忘 記 為 心 房 獻 上 祝 福 。 讓 我 們 以 分 享 為 基 石 ，

讓 我 們 以 專 注 為 鋼 樑 ， 讓 我 們 以 創 新 為 水 泥 ， 讓 我 們 以 謙 卑 為 砂 石 。

願 似 水 年 華 CRYSTAL HOUSE，

能 為 主 人 增 加 喜 悅 ；

願 似 水 年 華 CRYSTAL HOUSE，

能 為 主 人 增 加 庇 蔭 。 慈 悲 偉 大 的 上 蒼 ！

請 求 您 接 受 我 們 至 誠 的 祈 願 ， 請 求 您 接 受 我 們 至 誠 的 祈 願 。

在 上 述 祈 願 文 內 容 中 ， 強 調 出 似 水 年 華 規 劃 階 段 中 之 特 色 ： 藝 術 美

學 、 舒 適 健 康 和 智 慧 科 技 ， 尤 其 以 分 享 和 創 新 方 式 貫 穿 創 造 價 值 。 4.2 個 案 價 值 創 造 模 式

經 二 手 資 料 及 一 手 資 料 的 分 析 ， 似 水 年 華 的 價 值 主 張 是 以 傳 家 的 百 年 珍 貴 經 典 帶 領 時 尚 的 名 宅 。 產 品 定 位 是 符 合 馬 斯 洛 Maslow 心 理 層 級 理 論 最 高 層 級 的 自 我 實 現 需 要 ， 如 圖 12 表 示 ， 比 豪 宅 更 高 級 。

在 全 產 品 的 三 個 層 次 的 價 值 塑 造 上 ， 第 一 個 層 次 核 心 產 品 也 是 最 基 礎 的 層 次 ， 即 購 屋 者 得 到 的 基 本 產 品 和 服 務 之 價 值 所 在 ， 似 水 年 華 提 供 保 值 、 使 用 價 值 、 收 益 價 值 和 增 值 的 利 益 。 第 二 個 層 次 有 形 產 品 ， 包 含 建 築 物 的 區 位 、 建 築 風 格 、 建 築 結 構 、 建 材 設 備 、 公 共 設 施 等 ， 似 水 年 華 提 供 了 稀 有 價 值、品 牌 價 值。第 三 個 層 次 附 加 產 品 的 利 益 上 ， 似 水 年 華 以 其 預 留 管 道 空 間 及 預 留 線 路 ， 可 因 應 未 來 技 術 發 展 成 熟 時 可 轉 換 系 統 空 間 ， 因 而 提 供 低 維 修 成 本 的 價 值 ， 提 供 物 業 管 理 和 物 流 服 務 ， 土 地 和 建 築 材 料 亦 有 資 源 化 價 值 ， 如 圖 13 表 示 。

受尊重 自我實現

圖 12 依馬斯洛心理需求產品定位

一般住宅 高級住宅 豪 宅

名

宅

︵似水年華︶

社 會 安 全 生 理

4.2.1 專 利 差 異 化 加 值

似 水 年 華 以 原 創 性 的 專 利 水 晶 陽 臺 和 環 保 工 地 圍 籬 專 利，區 隔 其 他 在 市 場 上 的 建 築 物 ， 以 差 異 化 的 方 式 替 似 水 年 華 的 獨 特 性 加 值 。 水 晶 陽 臺 是 由 設 計 團 隊 中 的 英 國 設 計 師 Clive John Eveleigh 提 出

核心產品 有形產品 附加產品

保

值

使用價值 收益價值 增 值 低維修成本

稀有價值 品牌價值

圖 13 似水年華產品層面價值塑造圖 物流服務

物料管理 資源化價值

構 想 ， 他 說 ：「 我 要 提 供 一 個 由 室 內 向 外 延 伸 的 舞 臺 ─ 水 晶 陽 臺 ， 讓 居

值 更 加 凸 顯 。 目 前 仍 在 施 工 中 ， 預 計 2007 年 12 月 完 工 。 未 來 完 工 後 在 使 用 裝 修 時 ， 使 用 者 可 享 受 到 因 科 技 和 藝 術 、 人 文 元 素 注 入 帶 來 的 使 用 價 值 ， 並 因 預 留 的 發 展 空間，將 有 使 用 維 護 階 段 低 維 修 成 本 的 效 益 ； 尤 其 是 高 品 質 的 材 料 、 設 備 和 結 構 體 使 用 折 舊 期 長 ， 又 可 期 望 此 稀 有 房 地 產 的 價 值 隨 著 時 間 逐 年 增 長 ， 滿 足 房 地 產 的 投 資 價 值 。 拆 除 回 用 階 段 中 ， 土 地 仍 有 再 利 用 價 值 ， 其 拆 除 的 材 料 可 再 回 收 利 用 ， 有 資 源 化 價 值 。 其 關 係 如 圖 14 表 示 。

․稀有價值 ․智權知識加值 ․智權知識加值 ․低維修成本加值 ․資源化加值 ․品牌價值 ․物流服務加值 ․土地價值

․物業管理加值

․使用價值 ․投資價值

圖 14 似水年華生命週期價值加值圖

土地獲得 規劃設計 施工建造 使用維護 拆除回用

第 五 章 結 論 和 建 議

5.1 研 究 結 論

1.新 建 築 物 的 創 新 加 值 模 式 以 創 新 為 本 ， 從 建 築 物 生 命 週 期 的 土 地 取 得 、 規 劃 設 計 、 施 工 建 造 、 使 用 維 護 和 拆 除 回 用 五 個 階 段 皆 可 加 值 。 差 異 性 和 永 續 性 是 創 新 要 表 現 出 的 效 果 ， 從 公 司 經 營 者 的 價 值 觀 和 價 值 主 張 開 始 ， 在 土 地 取 得 的 階 段 可 在 地 段 上 的 獨 特 稀 有 價 值 上 加 值 ， 在 規 劃 設 計 及 施 工 階 段 可 以 智 權 知 識 在 建 築 物 的 品 牌 價 值 上 加 值 ， 在 使 用 維 護 階 段 以 降 低 維 護 成 本 、 使 用 價 值 、 投 資 價 值 、 物 流 管 理 服 務 及 物 業 管 理 上 加 值 ， 在 拆 除 回 用 階 段 可 在 環 保 資 源 化 價 值 及 土 地 價 值 上 加 值 。

1.新 建 築 物 的 創 新 加 值 模 式 以 創 新 為 本 ， 從 建 築 物 生 命 週 期 的 土 地 取 得 、 規 劃 設 計 、 施 工 建 造 、 使 用 維 護 和 拆 除 回 用 五 個 階 段 皆 可 加 值 。 差 異 性 和 永 續 性 是 創 新 要 表 現 出 的 效 果 ， 從 公 司 經 營 者 的 價 值 觀 和 價 值 主 張 開 始 ， 在 土 地 取 得 的 階 段 可 在 地 段 上 的 獨 特 稀 有 價 值 上 加 值 ， 在 規 劃 設 計 及 施 工 階 段 可 以 智 權 知 識 在 建 築 物 的 品 牌 價 值 上 加 值 ， 在 使 用 維 護 階 段 以 降 低 維 護 成 本 、 使 用 價 值 、 投 資 價 值 、 物 流 管 理 服 務 及 物 業 管 理 上 加 值 ， 在 拆 除 回 用 階 段 可 在 環 保 資 源 化 價 值 及 土 地 價 值 上 加 值 。