不動產估價師之教育、考試與執業分析
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(2) 國家菁英季刊. 第四卷 第四期 (2008.12). Analysis on the Combination of Education, Examination and Employment of Real Estate Appraiser Fong Yao Chen. Abstract 394 realty appraisers have passed the professional and technical examinations and 239 of them are on work.. This article uses frequency distribution table/plot and correlative analysis to. analysis the grade stability of each subject between each year and to find the combination degree of education, examination and employment of real estate appraiser. examination participants’ education requirement is better since 1997.. The result shows this However, the grade. stability of each subject between each year is not so good, especially on the subject “Real Estate Economics”.. Finally, around 60% appraisers of who passed the examination are on work and. who graduated from relative departments is less than other departments.. This situation indicates. the most important on the requirement of continuing education. Keywords: Professional and Technical Examinations for Real Estate Appraisers, real appraisers, employment. 142.
(3) 不動產估價師之教育、考試與執業分析. 壹、前言. 本文嘗試以不動產估價師應考與執業者基 本資料進行分析，探討制度建立之初，教、. 我國的不動產估價業（早期稱鑑定業）. 考、用之間的相關課題。是以，本文除前. 發展，自民國47年開始為企業提供「不動. 言外，第二單元探討國內不動產估價師相. 產估價」服務，已經歷50年。民國85年經. 關的養成教育；第三單元分析不動產估價. 濟部於工商服務業中增列「不動產鑑定商. 師應試科目成績之穩定性及其與錄取率之. 業」 ，民國89年以前任何人僅需依公司法規. 關連；第四單元就錄取與實際執業之關連. 定，向經濟部申請設立不動產鑑定公司，. 性加以研析，最後為結論。. 即可從事不動產估價業務。民國85年台北. 貳、不動產估價師養成教育之 分析. 市成立「台北市不動產鑑定業商業同業公 會」 ，並於87年開始實施不動產鑑定師執業 登錄，約束執業之不動產鑑定師遵守自律. 不動產估價師制度，冀望透過證照考. 規範，當時通過不動產鑑定師檢定考試合. 試的專業建立，吸引更多、更優秀的從業. 格並登錄者僅40餘人。民國89年「不動產. 人員，以專業與專心的態度投入估價產. 估價師法」公布施行，正式建立不動產估. 業，提昇整體產業發展及其形象與社會地. 價師考試證照制度，並於90年舉辦第一次. 位。是以，對應考人的資格規範： （一）需. 不動產估價師考試。截至97年7月共舉辦七. 有大專以上相關科系畢業之學歷； （二）若. 次專技高考、三次特考，錄取不動產估價. 非相關科系畢業，則需修足18個相關學. 師394人。. 分。茲依「專門職業及技術人員高等考試 不動產估價師考試規則」民國90、92、95、. 依「不動產估價師法」規定，該法施. 96年歷次規定內容，依次摘述於後：. 行前已登記經營不動產估價業務者，於民 國94年10月後不得繼續經營，不動產估價. 一、大專以上相關科系畢業學歷之 部分. 師事務所代之而起，另依不動產估價師法 「業必歸會」規定，台北市、高雄市不動 產估價師公會於92年1月及4月分別成立；. 國內大專以上科系目前並無任一系所. 台中市不動產估價師公會於93年3月底成. 組學程以不動產估價為名，是以，此部分. 立；而中華民國不動產估價師公會全國聯. 之規定，過去係因應不動產估價相關系所. 合會則於94年3月12日正式成立，目前登記. 組學程之名稱變更而修正，如表1所示。惟. 開業者239人。. 該等系所組學程，是否開設不動產估價相. 不動產估價師專業制度建立已八年，. 關課程，應考人是否修讀，均一體適用，. 然更多未考上不動產估價師的應考人，是. 只要該等系所組畢業，即可直接取得應考. 否已深切體認名落孫山的原因？考試主辦. 資格，此就不動產估價之專業養成而言，. 機關是否深入瞭解該考試的穩定性？不動. 有欠允當。因而，民國96年修訂，自101年. 產估價師之教育與考用合一的情形如何？. 起認可之系所組學程，除需開設不動產或. 143.
(4) 國家菁英季刊. 第四卷 第四期 (2008.12). 土地估價之理論及實務二個必修學科外，. 內並無任一系所為其直接相關系所，豈不. 尚須修習不動產法、土地利用、不動產投. 遺憾。. 資與市場、不動產經濟等四大領域，每一. 二、非相關科系畢業修滿18個相關學 分之部分. 領域至少一學科（每一學科至多採計3學 分），合計至少6科18學分以上相關課程，. 非相關系所組學程認可之修習科目，林. 以期符合教育與考試之配合。 此項規定，除可避免以往缺乏標準. 林總總有近90個科目，觀察表2可發現，修. 下，各系所是否可認列之認知差異紛擾. 滿18學分之認定，90年開始只要求由眾多科. 外，且可強化不動產估價師應具備之核心. 目中任選18學分修畢即可；93年7月因應考. 專業基礎條件，其規範應是較佳的選擇。. 上不動產估價師卻未必修習過估價課程的. 而為符合此項規範的變化，國內原列為直. 怪異現象，而增加認證科目至少必須包括不. 接相關之系所組學程，勢必需調整課程因. 動產估價或土地估價；96年11月更加強要. 應。例如：估價理論與實務必須分別開. 求，自101年起，18學分必須包括不動產／. 課，且需為3學分以上的必修課程 1。雖然. 土地估價理論與估價實務二科，且要求兼備. 各系所未必配合因應調整，考試領導教學. 各領域學科的專長。此修正著實對非相關系. 未必合理；但不動產估價師專業考試，國. 所應考人的資格，有相對較周延的考量。. 表1：相關系所之應考資格 年. 期. 相關系所之應考資格. 90年9月. 不動產估價、地政、土地資源、土地管理、不動產經營、土地管理與開 發、建築科、系、組、所畢業，領有畢業證書者。. 95年1月. 不動產估價、地政、土地資源、土地管理、不動產經營、土地管理與開 發、建築、資產（管理）科學科、系、組、所畢業，領有畢業證書者。. 96年11月. 不動產估價、不動產與城鄉環境、地政、土地資源、土地管理、不動產 經營、土地管理與開發、建築、資產（管理）科學科、系、組、所畢業， 領有畢業證書者。. 1. 1. 96學年相關科系估價學分要求： 學校／科系. 不動產估價. 不動產估價實務. 國立政治大學／地政系. 必修／4學分. 選修／3學分. 國立臺北大學／不動產與城鄉環境學系. 必修／3學分. 必修／2學分. 私立逢甲大學／土地管理系. 必修／3學分. 必修／3學分. 私立中國文化大學／土地資源學系. 組核心／3學分. 私立長榮大學／土地管理開發學系. 土地估價理論與實務（必修／4學分）. 私立崑山科技大學／不動產經營系. 必修／3學分. 選修／2學分. 國立屏東商業技術學院／不動產經營系. 必修／3學分. 選修／4學分. 國立成功大學／都市計畫學系. 選修／3學分. —. 144. 組核心／3學分.
(5) 不動產估價師之教育、考試與執業分析. 年. 期. 96年11月 （101年起適用）. 相關系所之應考資格 不動產估價相當科、系、組、所、學程畢業，領有畢業證書者。所稱相 當科、系、組、所、學程係指其所開設之必修課程符合不動產估價（理 論）或土地估價（理論）及不動產估價實務二學科，及不動產法領域、 土地利用領域、不動產投資與市場領域、不動產經濟領域各領域相關課 程，每領域至少一學科規定2，且經考選部審議通過並公告者。. 表2：非相關系所之應考資格 年. 期. 90年9月. 非相關系所之應考資格 曾修習不動產估價（理論）等學科至少6科，每學科至多採計3學分，合 計18學分以上，有證明文件者。. 92年4月 曾修習須包括不動產估價或土地估價等學科至少6科，每學科至多採計3 （93年7月開始適用） 學分，合計18學分以上，有證明文件者。 96年11月 （101年起適用）. 曾修習不動產估價（理論）或土地估價（理論）及不動產估價實務二學 科，且所修學科分為不動產法、土地利用、不動產投資與市場、不動產 經濟等四個領域，每領域至少一學科，每一學科至多採計3學分，合計至 少6科18學分方得應考。. 參、不動產估價師考試之現況 分析. 動產估價理論、不動產估價實務、民法物. 我國的不動產估價師考試，與美、英. 科成績占10%，其他專業科目占90%，以總. 等 國 由 協 會 （ 美 國 估 價 協 會 ， Appraisal. 成績達60分為及格。若有一科目成績為0分. Institute、英國皇家測量師協會，The Royal. 或專業科目平均成績未滿50分，均不及. Institution of Chartered Surveyors）主辦課程. 格。截至民國97年7月，不動產估價師專技. 認證與考試的機制有別，係由政府部門舉. 高考與三次特考合計錄取394人。由於特考. 辦證照考試。. 因落日條款而不再舉辦，因此，以下僅就. 權與不動產法規、土地利用法規、不動產 投資分析與不動產經濟學等6科。目前國文. 應試科目除國文外，專業科目包括不. 高考考試成績之穩定性加以分析。. 2. 2. （一）不動產法領域相關課程：包括土地徵收、規畫法規或都市（及區域）計畫法規或不動產開發與管理法、不動產 法規或土地法規、租稅法或稅務法規或不動產稅（法）或土地稅（法）、不動產交易法規、不動產經紀法規、 民法或民法概要或民法物權、土地登記（實務）、不動產估價法規或估價技術規則。 （二）土地利用領域相關課程：包括不動產開發或土地開發（與利用）或 土地利用、土地使用計畫（與管制）或土 地（分區）使用管制、都市計劃（概論）或區域及都市計畫（概論）、土地重劃或市地重劃或農地重劃、都市 更新、建築法（規）或營建法（規）或建築技術規則、建築（學）概論或結構學、建築構造（與施工）或建築 設計或建築技術或基礎工程或鋼筋混凝土（設計及施工）、地籍管理、建築（改良）物估價、農作（改良）物 估價、特殊土地估價、施工（與）估價或施工計畫與估價或工程估價或土木工程估價或營建工程估價。 （三）不動產投資與市場領域相關課程：包括不動產（經營）管理或土地 （經營）管理或建築（經營）管理、不動 產投資（與管理）、不動產市場或不動產市場分析或不動產市場研究或不動產市場調查與分析、不動產金融或 土地金融、（不動產）財務分析、（不動產）財務管理、會計學、統計學。 （四）不動產經濟領域相關課程：包括不動產經濟分析或土地經濟（理論）與分析、經濟學或總體經濟學或個體經濟 學、不動產經濟學或土地經濟學。. 145.
(6) 國家菁英季刊. 第四卷 第四期 (2008.12). 本研究用以分析的應考相關資料由考. 的統計資料觀察（表3），各科之平均及格. 選部提供，資料內容包括歷年不動產估價. 率差異頗大，以90年為例，6科之平均及格. 師考試各科目的區間成績（以5分為一個級. 率為10.23%，最高及格率為43.3%，最低一. 距） ，報考人數、到考率、及格率與及格者. 科之及格率為0.3%，標準差16.8%，呈現90. 的性別、年齡、畢業學校等，由於缺乏應. 年高考各科及格率之相當不一致。基此分. 考人原始成績資料，故平均分數以各級距. 析方式，相同情形亦發生在各年。若進一. 最低分數乘上該級距的人數進行加權平均. 步加以歸類，則93年呈現高及格率低變. 而得。至於不動產估價師的執業相關資. 異；94、95年為高及格率高變異；90、91、. 料，則來自台北市不動產估價師公會、台. 92、96年屬低及格率高變異；而且90、91、. 中市不動產估價師公會以及高雄市不動產. 94、96年及格率之標準差更高於平均及格. 估價師公會。. 率，顯見這幾年各科的差異性更大。至於. 本研究受限於無法取得應考人基本資. 平均分數，90年最高一科為52.54分，最低. 料及其各科原始成績、命題委員和閱卷委. 一科為29.78分，各科平均分數為36.51分，. 員的名單，因此在無法就詳細資料加以分. 標準差8.63分，相對及格率變異較小，其他. 析判斷下，僅能以一概括趨勢觀之，如就. 各年亦呈現近似的現象。. 分析結果所呈現的訊息有任何疑惑，而能. 再者，若以各科之各年平均為分析單. 引發考選部進一步分析無法對外提供的資. 元，表4顯示，相對而言，不動產估價實務. 料，或可視為本文的另一貢獻。. 與不動產估價理論屬於高及格率但各年變. 一、整體考試成績之穩定性 分析. 異也相當大的科目，其各年期的穩定性相. 首先，就不動產估價師高考各年成績. 於平均數的科目。至於各科於各年的平. 對偏低。而不動產經濟學和民法物權與不 動產法規二科，則為低及格率且標準差大. 表3：不動產估價師高考歷年成績統計表 90年. 91年. 92年. 93年. 94年. 95年. 96年. 平均數. 10.23%. 16.50%. 15.13%. 23.91%. 24.65%. 26.89%. 15.59%. 及格率 標準差 （%） 最大值. 16.80%. 20.75%. 12.37%. 8.43%. 25.16%. 22.26%. 18.49%. 43.30%. 56.07%. 34.89%. 33.27%. 57.23%. 65.23%. 52.41%. 最小值. 0.30%. 0.88%. 1.69%. 8.16%. 0.00%. 0.31%. 1.27%. 平均數. 36.51. 41.48. 43.76. 44.64. 42.80. 45.83. 45.41. 平均分 標準差 數 （分） 最大值. 8.63. 10.48. 7.38. 4.26. 12.86. 8.71. 4.81. 52.54. 58.84. 49.68. 48.45. 57.32. 58.91. 54.44. 最小值. 29.78. 30.72. 30.17. 36.79. 28.45. 35.55. 39.92. 年. 期. 資料來源：考選部. 146.
(7) 不動產估價師之教育、考試與執業分析. 均分數，依序為不動產估價實務、不動產. 分布圖形也呈現類似的情形（表5） 。但就及. 估價理論、土地利用法規、不動產投資分. 格率而言，歷年出現相當大的差異，此由平. 析、民法物權與不動產法規、不動產經濟. 均數27.1%、標準差19.49%（表4）可窺其一. 學，顯見不動產估價實務與不動產估價理. 斑；就年度觀察，民國94年及格率居歷年之. 論對應考人而言，是屬於相對容易得分的. 冠（高達57.23%），90年亦達43.3%，但92. 科目，惟不動產估價實務平均分數的穩定. 年卻不及4%，呈現高度變異。. 性也是最低，各年也最不具一致性的。. 若進一步將高考成績與特考成績加以 比較可發現（綜合表4與表6） ，無論是及格. 二、個別科目考試成績之穩定性分析. 率或平均分數，不動產估價理論是所有科 目中差距最為明顯的一科，高考的平均及. （一）不動產估價理論 不動產估價理論成績分布，相對其他科. 格 率 （ 27.1% ） 遠 低 於 特 考 的 及 格 率. 目較為穩定，呈左偏分配（圖1） ，表示高分. （62.87%），平均分數亦相差有13.81分，. 群相對較多。民國92年的分數非常集中，落. 此現象或許是對既有估價從業人員擁有估. 在40-59分之間的占了85.93%，民國96年的. 價專業知識的一種肯定。. 表4：不動產估價師高考各科成績統計表 不動產 估價理論. 不動產 估價實務. 土地利用 法規. 不動產 投資分析. 不動產 經濟學. 平均數. 27.10%. 38.67%. 7.72%. 15.59%. 17.41%. 7.42%. 及格率 標準差 （%） 最大值. 19.49%. 23.89%. 8.50%. 9.74%. 13.19%. 9.63%. 57.23%. 65.23%. 24.54%. 27.97%. 34.89%. 24.69%. 最小值. 3.99%. 1.69%. 0.88%. 1.24%. 0.30%. 0.00%. 平均數. 47.89. 49.27. 38.89. 42.86. 40.83. 37.78. 平均 標準差 分數 （分） 最大值. 5.82. 10.90. 5.02. 7.05. 8.31. 8.27. 57.32. 58.91. 46.66. 48.45. 50.11. 47.90. 最小值. 40.46. 30.17. 30.87. 30.78. 30.72. 28.45. 科目. 民法物權與 不動產法規. 表5：不動產估價師高考不動產估價理論成績歷年分配表 90年. 91年. 92年. 93年. 94年. 95年. 96年. 90. 0.00%. 0.00%. 0.00%. 0.00%. 0.00%. 0.00%. 0.00%. 80. 2.58%. 0.38%. 0.00%. 1.25%. 0.62%. 0.15%. 0.00%. 70. 20.93%. 4.77%. 0.00%. 5.73%. 20.87%. 8.35%. 0.17%. 60. 19.79%. 14.50%. 3.99%. 17.03%. 35.74%. 26.89%. 5.93%. 50. 21.03%. 17.37%. 39.08%. 23.48%. 24.17%. 30.14%. 36.47%. 分. 數. 147.
(8) 國家菁英季刊. 第四卷 第四期 (2008.12). 90年. 91年. 92年. 93年. 94年. 95年. 96年. 40. 15.88%. 22.52%. 46.85%. 20.07%. 11.98%. 19.01%. 34.38%. 30. 10.62%. 15.84%. 7.35%. 15.77%. 4.13%. 7.11%. 15.01%. 20. 5.15%. 12.02%. 2.31%. 11.65%. 1.65%. 4.17%. 4.71%. 10. 2.99%. 7.44%. 0.42%. 3.76%. 0.41%. 3.09%. 2.44%. 0. 1.03%. 5.15%. 0.00%. 1.25%. 0.41%. 1.08%. 0.87%. 及格率. 43.30%. 19.66%. 3.99%. 24.01%. 57.23%. 35.39%. 6.11%. 平均分數. 52.54. 40.46. 44.76. 57.32. 50.48. 分. 數. 45.89. 43.80. 比 50% 率 40% 90年 91年. 30%. 92年 93年. 20%. 94年 95年 96年. 10%. 0% 0. 10. 20. 30. 40. 50. 60. 70. 80. 90. 分數. 圖1：不動產估價師高考不動產估價理論成績歷年分配圖 表6：歷次特考各科成績平均分數統計表 特 科. 目. 及格率（%）. 考 平均分數（分）. 平均數. 標準差. 平均數. 標準差. 不動產估價理論. 62.87%. 13.26%. 61.70. 5.77. 不動產估價實務. 41.52%. 10.58%. 52.75. 4.34. 民法物權與不動產法規. 26.35%. 4.59%. 58.24. 4.66. 土地利用法規. 16.72%. 4.14%. 44.78. 2.33. 不動產投資分析. 15.31%. 8.56%. 38.69. 7.91. 不動產經濟學. 14.62%. 10.58%. 45.06. 6.91. 148.
(9) 不動產估價師之教育、考試與執業分析. （二）不動產估價實務. 其原因可能是估價實務的試題類型相. 誠如前述，不動產估價實務無論在平. 似，經過前幾年的考試與學習，後四年的. 均分數或及格率，都是各科中最高卻也是. 及格比率都相當高，民國95、96年都超過. 變異最大的一科。其主要成因在於民國90. 50%以上，且分配趨於穩定（表7）。事實. 年與92年的低平均與低錄取率，事實上其. 上，不動產估價實務歷年的平均分數有一. 餘各年的差異並不大。首先就分數的分布. 半以上高於50分，其高平均分數與高及格. 觀察，民國93年之後的分數大多呈現左偏. 率，是成就應考人考上估價師的重要科. 的態樣（圖2） ，表示高分群相對較多，窺. 目。. 表7：不動產估價師高考不動產估價實務成績歷年分配表 分數. 90年. 91年. 92年. 93年. 94年. 95年. 96年. 90. 0.00%. 0.00%. 0.00%. 0.18%. 0.00%. 0.00%. 0.00%. 80. 0.00%. 8.86%. 0.00%. 0.55%. 2.43%. 6.00%. 3.28%. 70. 1.86%. 18.69%. 0.00%. 8.73%. 13.18%. 21.69%. 21.72%. 60. 10.24%. 28.52%. 1.69%. 23.82%. 34.28%. 37.54%. 27.41%. 50. 20.17%. 28.52%. 6.77%. 24.36%. 26.57%. 17.08%. 17.93%. 40. 23.68%. 8.29%. 19.24%. 18.73%. 12.78%. 10.00%. 13.79%. 30. 21.61%. 2.70%. 30.87%. 11.64%. 6.09%. 3.38%. 8.10%. 20. 12.10%. 2.50%. 26.64%. 6.36%. 3.04%. 1.23%. 2.76%. 10. 7.45%. 1.35%. 11.21%. 4.55%. 1.22%. 1.23%. 2.07%. 0. 2.90%. 0.58%. 3.59%. 1.09%. 0.41%. 1.85%. 2.93%. 及格率. 12.10%. 56.07%. 1.69%. 33.27%. 49.90%. 65.23%. 52.41%. 平均分數. 39.20. 58.84. 30.17. 48.18. 55.13. 58.91. 54.44. 比 50% 率 40% 90年 91年. 30%. 92年 93年. 20%. 94年 95年 96年. 10%. 0% 0. 10. 20. 30. 40. 50. 60. 70. 80. 90. 分數. 圖2：不動產估價師高考不動產估價實務成績歷年分配圖. 149.
(10) 國家菁英季刊. 第四卷 第四期 (2008.12). （三）民法物權與不動產法規. 基本上，不動產估價師高考民法物權. 民法物權與不動產法規歷年高考的及格. 與不動產法規的成績呈現右偏（圖3），低. 人數只有362人，其中95年的及格人數174人. 分群多，約有50%以上的應考人成績落在30. 與其他6年的及格人數總額188人相當，91年. 分至50分之間，沒有任一年的平均成績高. 的及格率甚且不及1%（0.88%）（表8）。觀. 於50分。但是很奇特的地方是，特考的成. 察70分以上的人數，歷年來僅38人，91年與. 績卻呈現左偏，三次特考成績的平均分數. 96年均無人得分超過70分。歷年的考試中，. 為58.24分，平均的及格率達26.35%（參見. 以94年的平均分數為最低30.87分，本科目. 表6），是歷年民法物權與不動產法規高考. 有76.86%的應考人考試成績不及40分。. 成績所不及，分別為38.89分與7.72%。. 表8：不動產估價師高考民法物權與不動產法規成績歷年分配表 分數 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 及格率. 90年 0.00% 0.00% 0.18% 3.83% 14.77% 28.53% 26.62% 16.59% 8.02% 1.46% 4.01%. 91年 0.00% 0.00% 0.00% 0.88% 23.64% 50.09% 19.79% 4.38% 0.53% 0.70% 0.88%. 92年 0.00% 0.37% 2.99% 9.14% 21.27% 26.12% 20.52% 12.31% 5.60% 1.68% 12.50%. 93年 0.00% 0.00% 0.33% 7.83% 10.11% 28.06% 31.81% 17.13% 3.43% 1.31% 8.16%. 94年 0.00% 0.00% 0.38% 2.29% 5.35% 15.11% 37.28% 32.50% 6.69% 0.38% 2.68%. 95年 0.00% 0.28% 1.69% 22.57% 28.77% 22.57% 13.96% 7.90% 1.83% 0.42% 24.54%. 96年 0.00% 0.00% 0.00% 1.27% 25.44% 39.59% 21.30% 7.15% 3.50% 1.75% 1.27%. 平均分數. 35.68. 41.71. 40.59. 36.79. 30.87. 46.66. 39.92. 比 50% 率 40% 90年 91年. 30%. 92年 93年. 20%. 94年 95年 96年. 10%. 0% 0. 10. 20. 30. 40. 50. 60. 70. 80. 90. 分數. 圖3：不動產估價師高考民法物權與不動產法規成績歷年分配圖. 150.
(11) 不動產估價師之教育、考試與執業分析. （四）土地利用法規. 穩定。除了民國90年與94年低於50分的人. 土地利用法規歷年的平均分數為. 數較多，分別為93.9%、80.7%外（表9），. 42.86 分 、 標 準 差 7.05 分 ； 平 均 及 格 率. 其餘大多維持有50%以上的應考人得分高. 15.59%、標準差9.74%，比較其他各科相對. 於50分。. 表9：不動產估價師高考土地利用法規成績歷年分配表 分數. 90年. 91年. 92年. 93年. 94年. 95年. 96年. 90. 0.00%. 0.00%. 0.00%. 0.00%. 0.00%. 0.00%. 0.00%. 80. 0.00%. 0.18%. 0.97%. 0.50%. 0.19%. 0.29%. 0.33%. 70. 0.10%. 2.15%. 4.26%. 7.54%. 1.16%. 3.50%. 2.80%. 60. 1.14%. 12.01%. 17.79%. 19.93%. 5.21%. 19.68%. 9.38%. 50. 4.86%. 37.63%. 33.08%. 28.48%. 12.74%. 30.32%. 27.14%. 40. 17.35%. 26.34%. 26.31%. 22.95%. 23.36%. 24.20%. 36.68%. 30. 37.75%. 12.90%. 11.41%. 12.40%. 23.75%. 10.35%. 17.93%. 20. 30.51%. 6.27%. 4.64%. 5.03%. 22.01%. 5.83%. 4.11%. 10. 6.86%. 2.15%. 1.16%. 2.18%. 10.04%. 4.08%. 1.15%. 0. 1.43%. 0.36%. 0.39%. 1.01%. 1.54%. 1.75%. 0.49%. 及格率. 1.24%. 14.34%. 23.02%. 27.97%. 6.56%. 23.47%. 12.50%. 平均分數. 30.78. 46.11. 48.34. 48.45. 34.91. 46.48. 44.92. 比 50% 率 40% 90年 91年. 30%. 92年 93年. 20%. 94年 95年 96年. 10%. 0% 0. 10. 20. 30. 40. 50. 60. 70. 80. 90. 分數. 圖4：不動產估價師高考土地利用法規成績歷年分配圖. 151.
(12) 國家菁英季刊. 第四卷 第四期 (2008.12). （五）不動產投資分析. 上下，95年僅四分之一強，90年更只有. 不動產投資分析歷年的平均分數為. 5.7%。民國90、94、96年的分布較為集中呈. 40.83 分 、 標 準 差 8.31 分 ； 平 均 及 格 率. 高狹峰，但偏態仍有不同，民國90年集中在. 17.41%、標準差13.19%，觀察表10與圖5可. 20分至49分之間占86.8%；民國94年集中在. 發現，各年分數的分布型態差異性頗大，民. 40分至69分之間占75.25%；96年則集中分布. 國92、93、94、96年大於50分的比例約在50%. 於30分至59分之間占80.85%。. 表10：不動產估價師高考不動產投資分析成績歷年分配表 分數. 90年. 91年. 92年. 93年. 94年. 95年. 96年. 90. 0.00%. 0.00%. 0.00%. 0.69%. 0.00%. 0.00%. 0.00%. 80. 0.00%. 0.00%. 2.73%. 2.26%. 1.20%. 0.46%. 0.00%. 70. 0.00%. 1.68%. 14.04%. 7.64%. 7.19%. 2.60%. 0.85%. 60. 0.30%. 5.22%. 18.13%. 14.76%. 23.15%. 9.31%. 9.66%. 50. 5.40%. 12.13%. 22.42%. 21.01%. 29.94%. 13.44%. 35.25%. 40. 18.30%. 13.25%. 17.54%. 19.44%. 22.16%. 17.86%. 30.85%. 30. 40.20%. 21.27%. 13.26%. 11.63%. 9.98%. 21.07%. 14.75%. 20. 28.10%. 20.71%. 7.60%. 9.72%. 4.39%. 18.17%. 5.59%. 10. 6.80%. 18.47%. 4.29%. 9.55%. 1.60%. 14.20%. 2.20%. 0. 0.90%. 7.28%. 0.00%. 3.30%. 0.40%. 2.90%. 0.85%. 及格率. 0.30%. 6.90%. 34.89%. 25.35%. 31.54%. 12.37%. 10.51%. 平均分數. 31.09. 30.72. 49.68. 43.88. 50.11. 35.55. 44.78. 比 50% 率 40% 90年 91年. 30%. 92年 93年. 20%. 94年 95年 96年. 10%. 0% 0. 10. 20. 30. 40. 50. 60. 70. 80. 90. 分數. 圖5：不動產估價師高考不動產投資分析成績歷年分配圖. 152.
(13) 不動產估價師之教育、考試與執業分析. （六）不動產經濟學. 及格人數只有282人，其中92、93、96三年. 觀察表11與圖6可發現，不動產經濟學. 占了95.74%共270人，換言之，其餘各年的. 竟是所有科目中最難拿分，又無規則可循. 及格人數都是個位數字。以不動產估價師. 的科目，此結果與一般認知有相當大的落. 考試之相關科系，大多將土地經濟學或不. 差。其歷年的平均分數僅37.78分、標準差. 動產經濟學列為必修科目來看（表12），如. 8.27分；平均及格率亦只7.42%、標準差. 此低的及格率，似乎不盡合理。雖然缺乏. 9.63%甚且比平均值還高，且多數年都出現. 所有應考人的詳細資料分析，但是若以不. 右偏的高狹峰。. 動產估價師之背景資料觀察，相關科系畢. 該科目民國90、94、95年之及格率，. 業所占比例不及五成，顯然在非相關科系. 接近於0分別為0.4%、0%、0.31%，民國94年. 畢業需修滿18個相關學分之教育部分，仍. 甚至無人及格。不動產經濟學歷年高考的. 有很大的改進空間。. 表11：不動產估價師高考不動產經濟學成績歷年分配表 90年 0.00% 0.00% 0.00% 0.40% 5.15% 19.90% 30.00% 31.01% 12.32% 1.21% 4 0.40% 29.78. 分數 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 及格人數 及格率 平均分數. 91年 0.00% 0.00% 0.00% 1.13% 9.07% 19.85% 30.43% 24.57% 13.23% 1.70% 6 1.13% 31.04. 92年 0.00% 0.00% 1.47% 13.21% 41.30% 30.82% 9.64% 2.94% 0.42% 0.21% 70 14.68% 47.90. 93年 0.00% 1.07% 6.98% 16.64% 23.08% 24.87% 14.49% 8.05% 3.22% 1.61% 138 24.69% 45.79. 94年 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 3.71% 13.40% 31.34% 42.06% 9.07% 0.41% 0 0.00% 28.45. 95年 0.00% 0.00% 0.00% 0.31% 12.50% 41.20% 29.01% 11.57% 3.70% 1.70% 2 0.31% 36.88. 比 50% 率 40% 90年 91年. 30%. 92年 93年. 20%. 94年 95年 96年. 10%. 0% 0. 10. 20. 30. 40. 50. 60. 70. 80. 90. 分數. 圖6：不動產估價師高考不動產經濟學成績歷年分配圖. 153. 96年 0.00% 0.00% 0.87% 9.90% 31.08% 36.46% 15.10% 5.03% 0.87% 0.69% 62 10.76% 44.60.
(14) 國家菁英季刊. 第四卷 第四期 (2008.12). 表12：不動產估價師考試相關科系之不動產經濟學相關學分 學校／科系. 相關科目. 必選修／學分. 國立政治大學／地政系. 土地經濟學. 必修／6學分. 國立臺北大學／不動產與城鄉環境學系. 土地經濟學. 必修／4學分. 私立逢甲大學／土地管理系. 土地經濟學. 必修／6學分. 私立中國文化大學／土地資源學系. 土地經濟學. 選修／3學分. 私立長榮大學／土地管理開發學系. 土地經濟理論與分析. 必修／4學分. 私立崑山科技大學／不動產經營系. 土地經濟學. 必修／3學分. 國立屏東商業技術學院／不動產經營系. 土地經濟學. 選修／6學分. 註：本表僅顯示土地經濟學的學分，各校仍可能因專長而有其他不動產經濟相關課程，例如：中國文化大學／土地資源 學系另有農業及資源經濟學，必修／6學分。. 整合前述與表13，90年至96年錄取. 果，合計錄取394人，其中通過高考取得. 率與各科及格率之相關性，以土地利用. 不動產估價師資格者268人，平均錄取率. 法規為最高，相關係數0.7033；不動產估. 6.69%；通過特考者126人，三次特考及. 價實務之0.4258居次，而不動產投資分析. 格人數占總錄取人數的31.98%，平均錄. 則趨近於0。截至民國97年7月，不動產. 取率25.22%。整體之平均錄取率為8.52%. 估價師專技高考與三次特考之考試結. （表14）。. 表13：不動產估價師考試錄取率與各科及格率之相關分析 90年. 91年. 92年. 93年. 94年. 95年. 96年. 相關係數. 當年錄取率. 1.88%. 12.13%. 4.49%. 12.27%. 2.70%. 10.92%. 3.01%. —. 不動產估價理論. 43.30% 19.66%. 3.99%. 24.01% 57.23% 35.39%. 6.11%. -0.1665. 不動產估價實務. 12.10% 56.07%. 1.69%. 33.27% 49.90% 65.23% 52.41%. 0.4258. 12.50%. 8.16%. 2.68%. 24.54%. 1.27%. 0.3604. 6.56%. 23.47% 12.50%. 0.7033. 科. 目. 民法物權與不動產法規 4.01%. 0.88%. 土地利用法規. 1.24%. 14.34% 23.02% 27.97%. 不動產投資分析. 0.30%. 6.90%. 34.89% 25.35% 31.54% 12.37% 10.51%. -0.0566. 不動產經濟學. 0.40%. 1.13%. 14.68% 24.69%. 0.2441. 0.00%. 0.31%. 10.76%. 表14：不動產估價師考試報考人數與錄取率統計表 年期／考試類型. 報考人數. 到考人數. 到考率. 及格人數. 錄取率. 2002年專技特考. 274. 196. 71.53%. 83. 42.35%. 2004年專技特考. 172. 124. 72.09%. 25. 20.16%. 2005年專技特考. 187. 137. 73.26%. 18. 13.14%. 154.
(15) 不動產估價師之教育、考試與執業分析. 年期／考試類型. 報考人數. 到考人數. 到考率. 及格人數. 錄取率. 小計. 633. 457. 72.29%. 126. 25.22%. 2001年專技高考. 1791. 958. 53.48%. 18. 1.88%. 2002年專技高考. 1089. 511. 46.92%. 62. 12.13%. 2003年專技高考. 988. 468. 47.37%. 21. 4.49%. 2004年專技高考. 1052. 546. 51.90%. 67. 12.27%. 2005年專技高考. 906. 481. 53.09%. 13. 2.70%. 2006年專技高考. 1210. 641. 52.98%. 70. 10.92%. 2007年專技高考. 1090. 565. 51.83%. 17. 3.01%. 小計. 8126. 4170. 51.08%. 268. 6.69%. 合計. 8759. 4627. 52.83%. 394. 8.52%. 肆、不動產估價師執業之現況 分析. 表15：各縣市登記開業不動產估價師人數 區別 縣市別 人數. 台中縣. 12. 台北縣. 14. 台中市. 38. 基隆市. 1. 南投縣. 1. 桃園縣. 4. 彰化縣. 3. 新竹縣. 2. 雲林縣. 0. 新竹市. 1. 嘉義縣. 1. 苗栗縣. 1. 嘉義市. 7. 小計. 127. 小計. 62. 台南市. 9. 宜蘭縣. 1. 台南縣. 5. 花蓮縣. 5. 高雄市. 22. 小計. 6. 南區 高雄縣. 5. 屏東縣. 3. 澎湖縣. 0. 小. 44. 師開業執行業務前，需設立事務所並向各 縣市政府登記。截至97年7月底止向各縣市 北區. 239人。以開業區域區分，北區占53.14%、 中區25.94%、南區18.41%，東區僅2.51%； 各縣市開業情形詳見表15，基本上仍以台 北市登記開業之估價師人數最多。表16更 顯示，通過考試之394人中有239人開業， 占60.66%；如扣除近兩年考上可能尚未具 備二年經驗的錄取人數54人後，開業比例 達70.29%。然而，就高考及格的執業人數 觀之，近幾年開業人數幾乎不到五成，考 用未能合一的原因實有待進一步探討。尤 其，開業的不動產估價師中有181人開設單. 縣市別 人數. 台北市 104. 依不動產估價師法規定，不動產估價. 政府登記開業之不動產估價師，全國總計. 區別. 計. 中區. 東區. 全國總計. 239. 資料來源：內政部地政司（資料截止時間：97年7月31日）. 獨事務所，占75.73%，58人開設聯合事務. 目前不動產估價業面臨「同行的惡性. 所，占24.27%，個人型態的單獨事務所占. 競爭」 、估價品質參差不齊、專業形象欠佳. 四分之三強（表17）。. 155.
(16) 國家菁英季刊. 第四卷 第四期 (2008.12). 等問題（陳奉瑤、梁仁旭，2008） ，是否因. 新加坡、韓國等外國不動產估價產業走向. 聯合事務所或單獨事務所之執業成本差異. 大型化的趨勢下，是否意味著我國小型化. 所致？中華民國不動產估價師全國聯合會. 估價產業競爭力的相對弱勢？此等課題皆. 推廣與宣導各項不動產估價理念時，面臨. 需後續深入研究觀察。. 整合不動產估價師共識之高難度，是否因. 目前執業不動產估價師中估價相關科系. 單獨事務所的數量太多意見紛歧所致？在. 畢業者占46.86%，非本科系畢業者占53.14%. 表16：不動產估價師執業與考試之關係 類型. 錄取年. 特考. 人數. 執. 業. 執. 業. 總. 計. %. 人數. %. 人數. %. 91. 9. 10.84%. 74. 89.16%. 83. 100%. 93. 5. 20.00%. 20. 80.00%. 25. 100%. 94 小計. 3. 16.67%. 15. 83.33%. 18. 100%. 17. 13.49%. 109. 86.51%. 126. 100%. 90. 10. 55.56%. 8. 44.44%. 18. 100%. 91. 21. 33.87%. 41. 66.13%. 62. 100%. 92. 10. 47.62%. 11. 52.38%. 21. 100%. 93. 35. 52.24%. 32. 47.76%. 67. 100%. 94. 8. 61.54%. 5. 38.46%. 13. 100%. 95. 44. 62.86%. 26. 37.14%. 70. 100%. 96 小計. 10. 58.82%. 7. 41.18%. 17. 100%. 138. 51.49%. 130. 48.51%. 268. 100%. 計. 155. 39.34%. 239. 60.66%. 394. 100%. 高考. 總. 未. 表17：不動產估價師執業類型與考試之關係 類型. 特考. 高考. 錄取年 91 93 94 小計 90 91 92 93 94 95 96 小計 總計. 單. 獨. 聯. 合. 總. 計. 人數 49 17 9. % 66.22% 85.00% 60.00%. 人數 25 3 6. % 33.78% 15.00% 40.00%. 人數 74 20 15. % 100% 100% 100%. 75 4 35 9 29 4 19 6. 68.81% 50.00% 85.37% 81.82% 90.63% 80.00% 73.08% 85.71%. 34 4 6 2 3 1 7 1. 31.19% 50.00% 14.63% 18.18% 9.38% 20.00% 26.92% 14.29%. 109 8 41 11 32 5 26 7. 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%. 106. 81.54%. 24. 18.46%. 130. 100%. 181. 75.73%. 58. 24.27%. 239. 100%. 156.
(17) 不動產估價師之教育、考試與執業分析. （表18）。若以畢業科系觀察執業情形可. 修法時程過長，權宜之計或可由估價專業. 知，非本科系取得不動產估價師資格者，. 團體（公會或學會）舉辦估價助理的考試、. 67.91%現正執業中；本科系取得估價師資. 認證。. 格者，執業比例相對較少，占54.11%。配 表18：不動產估價師執業與畢業科系之關. 合前一單元之分析可發現，目前執業不動. 係. 產估價師有半數以上係以非相關科系畢業. 科系別. 修滿18學分之最低考試門檻後取得執業資. 人 數. 格；而經過相對較長養成教育的所謂相關. 執業. 未執業. 總計. 112. 95. 207. 相 關 科 系 執業% 54.11% 45.89% 100.00% 科系% 46.86% 61.29% 52.54% 人 數 127 60 187 非相關科系 執業% 67.91% 32.09% 100.00%. 科系畢業者，在執業所占比重卻相對較 少，此現象透露的訊息，實令人擔憂。 如果開業後四年內換照所需的教育訓. 科系% 53.14% 38.71% 47.46% 人 數 239 155 394 計 執業% 60.66% 39.34% 100.00% 科系% 100.00% 100.00% 100.00%. 練時數可以補充養成教育的不足，或許可 以減緩該問題的嚴重性。然而，依不動產 總. 估價師法第二十條規定，開業後4年間只要 完成中央主管機關認可之機關（構）、學. 註：相關科係指不動產估價、地政、土地資源、土地管理、 不動產經營、土地管理與開發、建築、資產（管理） 科學科、系、組、所畢業，領有畢業證書者。. 校、團體專業訓練36個小時以上，或取得 與專業訓練相當之證明文件，即可換證繼 續執業。換言之，平均一年只要參加9小時. 伍、結語. 的再訓練課程，或在期滿前密集參加四天 半的專業訓練，即可滿足最低時數要求。. 不動產估價師考試證照制度建立已八. 顏愛靜（2006）亦提及不動產估價師專業. 年，近年之應考資格變革，應可緩和以往專. 訓練換證設計猶有不足，因此期望能透過. 業教育不足的問題；而考試部分，無論年. 教育訓練課程填補養成教育之不足，似仍. 度或科目均呈現不穩定現象。由於缺乏命. 有一段落差。. 題委員的資料，難以就命題委員專長與所命. 此外，本文之分析對象為登記開業之. 題科目之成績進行交叉分析，因而無法解構. 不動產估價師，事實上在估價產業中，有. 該等不穩定現象，是否存有系統性誤差。. 更多執行估價業務卻不具不動產估價師資. 至於執業者約為六成，但相關科系錄取者. 格之所謂估價助理，他們執行除了簽字以. 執業比例偏低，此一則以喜一則以憂。如果. 3. 外的估價工作 ，但卻無須接受前述教育、. 有其他專長領域者一起豐富估價產業，這是. 考試、執業中任何一項的規範。如果估價. 促使不動產估價產業走向諮詢顧問的良好. 助理是必需的，勢必於現有體制下另外設. 契機；但令人擔憂的是，教育與考用合一程. 計規範的機制，長期之計宜修訂不動產估. 度尚有努力空間，此亦引發專業訓練時數不. 價師法增設不動產估價士，再由考選部辦. 足的課題。如果能因應多變的環境增加時. 理專技人員普考不動產估價士考試。如果. 數，應該是不動產估價產業與全民之福。. 3. 3. 有些不動產估價師仍會要求估價助理於估價報告書中簽字，一起負責。. 157.
(18) 國家菁英季刊. 第四卷 第四期 (2008.12). 參考書目 一、中文 陳奉瑤、賴靖雯、邱信智、王姿尹（2008） ：台灣不動產估價師評鑑機制之建立。2008全國 不動產管理論壇，政治大學地政系。 陳奉瑤、梁仁旭（2008） ：台灣之不動產估價發展。國際不動產估價論壇，屏東商業技術學 院。 梁仁旭、翁業軒（2008）：不動產估價業。2008台灣地區房地產產業年鑑，頁151-167，行 義文化出版有限公司，台北。 顏愛靜（2006）：由知識經濟談不動產估價師專業技術人才證照制度。國家菁英季刊，第2 卷第2期，頁81-106。. 158.
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