以多評準決策方法評選整體開發地區開發次序之研究－以台南縣為例

以多評準決策方法評選整體開發地區開發次序之研究－以台南縣為例

areas of unified development land - in Tainan County

詹貴裕^＊ 洪本善^＊＊

Kuei-Yu Chan Pen-Shan Hung

摘要

「整體開發地區」係指都市計畫書附帶條件規定應辦理整體開發之土地，多為原屬 非建築用地變更為建築用地或低使用價值土地變更為高使用價值之土地，應以整體開發 方式辦理，始符合都市計畫實施之公帄原則及其基本精神，並藉此開發方式妥善解決建 築執照核發之爭議、公共設施保留地取得、開發社會成本內部化及降低土地開發暴利等 問題。惟整體開發的案件，投資金額相當龐大，且各區問題複雜因案而異。因此，有許 多整體開發案件尚未辦理完成。經統計全國共計有 1,114 處，面積達 1 萬 4700 公頃，已 辦理完成的面積僅有 1,955 公頃，達成率未達 20％，顯示全國尚有大多數的整體開發地 區尚待解決。而地方政府面臨數量龐大且條件各異之整體開發地區，如何評估辦理開發 之優先次序再依序推動始能達到最大效率，成為地方政府應妥善思考之重要課題。

為避免不同的開發方式影響辦理效益評估之公帄性，且面積過小之地區，對於開發 者而言較無土地開發利益。故本研究乃界定以台南縣境內 1 公頃以上附帶條件方式開發 為「市地重劃」之整體開發地區進行排序評估。

本研究擬藉助地理資訊系統的空間分析功能，並結合多準則評估方法之分析階層程 序法（AHP）分析方法，協助進行各影響因子之權重，並藉以評估各區塊之辦理優先次 序，最終以數值化之分析成果展現優先次序。首先將進行效度問卷以確定目標架構之適 當性，其次進行專家問卷（AHP 問卷），建立層級關係、求解各層級之權重並檢定其一 致性，再評估各整體開發區塊在評估因素上之相對偏好關係及權重得分，最後歸納各整 體開發區塊之開發優先順序，作為政府未來辦理整體開發土地政策之參考。

關鍵詞：整體開發地區、地理資訊系統、分析階層程序法

Abstract

The unified development land means the land should be developed as a unity according to the conditions in the urban planning project. Most of the land transfers from non-constructional land into constructional land or from the land of law value in use into the

＊ 逢甲大學環境資訊科技學位學程研究生

＊＊ 逢甲大學土地管理學系專任副教授

第十四屆(2010 年)國土規劃論壇 中華民國 99 年 3 月 27 日

( 學 生 場 次 )

land of high value in use. The land should be developed in the way of a unity in accordance with the fair principle and the goal of the urban planning project.

Thus, the following problems can be settled such as the dispute of issuing construction licenses, the conservation land for public facilities, the internalization of the development cost and decreasing the sudden wealth resulting from the land development. However, the investment of the unified development land costs huge amounts of money, and complicated problems vary from region to region. Therefore, many projects of the unified development land are in progress. According to the national statistics, there are 1,114 regions of 147,000 acres are not completed. Only 1,955 acres are completed, which takes up about 20%. This means most of the projects of unified development land are in progress. The most important issue for the local governments is to evaluate the priority of the development in order to achieve efficiency when facing the numerous projects of unified development land with various conditions.

This research sets for the land larger than one acre with the condition of urban replanning as the targets of deciding the propriety in order to avoid the unfair in evaluating the benefit of different development. In addition, the smaller land brings less benefit of land development to land developers.

The research relies on the analytical ability for space in geography information system combining with multi-criteria decision-making methods of AHP to deciding the weight of different influential factors in order to set the priority for every development projects. The final results are in digital form to show the priority. First, the appropriateness for framework of the targets is set according to the results of validity questionnaires. Then, the AHP questionnaires set the hieratical relations to gain the weight of each level and evaluate the unity. Then, each development land is evaluated according to the relative preference and the weight of evaluation factors. Finally, the priority of the projects of unified development land is concluded as the reference for making the policy of developing the unified land to the government.

Keywords: unified development land, geography information system, AHP(analytic hierarchy process)

壹、研究動機

都市計畫整體開發地區，係指於都市計畫中附帶條件規定應以市地重劃、區段徵 收、無償捐贈或其他開發方式辦理之地區，因此類土地多為原屬非建築用地變更為建築 用地或低使用價值土地變更為高使用價值之土地，應依規定辦理整體開發，始符合都市 計畫實施之公帄原則及其基本精神。經查此類土地多位屬市中心地區之公共設施用地，

主要係因 75～80 年間，為解決公共設施保留地徵收年限問題，辦理第一期公共設施保 留地通盤檢討時，予以變更為可建築用地，惟為符合公帄原則附帶條件整體開發。

按都市計畫法規定：都市計畫主要計畫公佈之後，必頇另透過細部計劃來加以落 實，細部計畫的內容包括土地使用計畫的規劃、公共設施的配置，以及交通運輸系統的 建構。依都市計畫法第 17 條規定，已公布細部計畫地區，或主要計畫公布已逾二年以 上，而能確定建築線或主要公共設施已照主要計畫興建完成者，始得核發建築執照。故 大多整體開發地區土地，均附帶條件要求需另擬細部計畫，以明確規範應負擔之公共設 施。

截至 98 年 6 月底止依據各直轄市、縣（市）政府提報辦理整體開發地區進度年報 表統計（不包括淡海新市鎮及高雄新市鎮），於都市計畫中規定應以整體開發方式辦理 者共計有 1028 處，面積達 1 萬 3076 公頃，然而，已辦理完成的面積僅有 1955 公頃，

顯仍有超過 1 萬 1000 公頃之可建築土地尚未開發完成（詳表 1）。

表 1 整體開發統計表

主要計畫 細部計畫 總計

面積（Ha） 處數（處） 面積（Ha） 處數（處） 面積（Ha） 處數（處）

開發中 1260.49 83 1589.68 76 2850.17 159 尚未開發 5681.50 581 2589.61 161 8271.11 742 已完成 646.35 74 1308.41 53 1954.76 127 合計 7588.34 738 5487.7 290 13076.04 1028 完成率％ 8.52 10.03 23.84 18.28 14.95 12.35 資料來源：內政部營建署 98 年 6 月統計資料

從上述統計資料，顯見大多數整體開發地區卻仍尚未開發完成，究其開發困難之原 因大致有下列幾點：

一、房地產不景氣或公共設施負擔比例過高，降低地主開發意願。

二、合法既成建築物密集、地主權屬複雜，意見整合困難。

三、都市計畫之細部計畫尚未完成，礙難辦理市地重劃；且細部計畫發布實施後，地主 將面臨課徵土地稅捐，降低地主積極辦理細部計畫之意願。

四、開發面積過小無開發利潤，地主辦理意願低。

五、該地區房地產供給過剩，無開發需求。

六、辦理區段徵收時地主領錢不領地，增加辦理財務負擔。

七、區段徵收業務無法由民間自行辦理，而地方政府因財政窘困，無充足經費辦理，導

致區段徵收業務礙難推動。

八、土地所有權人未充分瞭解其權利義務，致使土地遲未開發。

整體開發地區地主面臨自劃設迄今已近 20 年，因尚未辦理完成導致無法建築已生 民怨。且政府長時間限制地主開發建築權益之作法，業經大法官釋字第 406 號認屬與憲 法保障人民財產權之意旨不符，應不適用。

為有效辦理整體開發地區，應儘速協助地主依照都市計畫書附帶條件規定事項辦 理，但囿於政府部門人力有限，且全面釋出整體開發地區土地，亦恐對該地區不動產市 場之供給產生衝擊，故應針對各整體開發地區予以規定開發優先次序，以有效管控開發 時程及積極推動辦理整體開發地區。為解決前述問題，引發本研究擬探討評定整體開發 地區辦理優先次序之動機，期以各種量化性指標以協助評估各區塊之辦理優先次序。

貳、研究目的

本研究係為解決當前都市計畫整體開發地區辦理時程延宕及效率不彰之情況，擬以 理性之數值化分析系統，協助決策者評估辦理優先次序，故本研究之目的如下：

一、從國內、外實施土地開發案例分析，瞭解當前執行過程中易遭遇之課題。

二、藉由專家問卷調查方式，確立影響土地整體開發因素之權重。

三、透過影響決策者辦理因素之探討，比較各種影響土地開發方式之因素，以建立影響 因素層級系統，作為評定各區塊辦理優先次序之依據。

四、建立各整體開發地區各項空間及屬性資料庫，作為評估優先次序之參考依據。並應 用於台南縣之整體開發地區，評估辦理之優先次序。

五、提出整體開發地區較低開發效益或優先次序較落後地區之解決策略，作為政府未來 辦理土地開發政策之參考依據。

參、文獻回顧

一、整體開發地區問題相關研究

經查目前與「整體開發」相關的研究論文數量雖不多，且其中多僅與區段徵收和市 地重劃有關，經過彙整與分析後，整理出和本研究標的「都市計畫附帶條件整體開發地 區」較直接相關之研究論文，其內容如下：

劉文中（1993）認為以整體有計畫方式進行開發，一來可節省工程費，並可整體有 效提供公共設施，塑造社區整體環境。藉由規劃策略來創造社區優美環境、減少對環境 衝擊、以利於日後社區管理為目的。在環境影響評估策略上，保障居民生命安全及減少 社會成本；經營管理策略上，期能使社區朝永續性發展。李宗信（1999）認為對於整體 開發技術，應該結合土地整併的措施，另對於區段徵收及市地重劃地區應重視都市設計 的景觀管制。回饋的合理化以及重視財務規劃亦為檢討重點。陳登輝（2002）認為當前 土地利用開發體系，以開發引導規劃的土地利用制度，偏重於效率的追求，長期執行結 果，受制於土地分區管制缺乏彈性，無法適應社會經濟發展所需；從而，確有必要研究 轉變為規劃引導開發政策，以解決土地利用問題，在諸多土地利用開發中，政府應有抉 擇策略，即土地整體開發時，應有一些可行之替選方案。劉厚連（2003）認為區段徵收

已不再是免費取得公共設施用地或特定目的事業用地的萬靈丹，因此，政府應揚棄藉土 地開發來獲利的心態，避免在規劃取得公共設施用地或特定目的事業用地時，過度的依 賴區段徵收手段。郭建良（2006）發現財務、市場供需與地主意願是影響整體開發推動 最主要的因素；此外，政府太晚處理整體開發問題，因而造成面積不斷的擴大；整體開 發相關的法令未能滿足多元化之實施方式，形成了規劃與執行上的難題；僵硬性的政策 規定，更加深整體開發問題的惡化；都市發展趨勢的轉變，也影響整體開發的推動。並 建議修改都市計畫法賦予都市土地開發更多元化的實施方式、實際推動幾個整體開發案 件作為示範、加強各地方首長或相關單位首長對都市發展政策之教育、每年對新進都委 會委員就都市法令及都市發展政策辦理講習、重新檢討整體開發與其他都市發展地區劃 定之需求、修改「都市計畫整體開發地區處理方案」。

從上述研究成果，得以瞭解從早期政府部門對於「整體開發」認為是都市開發有利 工具而引進，到實際應用於台灣地區都市計畫案例，以及近年政府部門開始檢討其實施 成效及改進措施之歷程。且從中體認到「整體開發」案件，其投資金額往往相當龐大，

且牽涉問題複雜。因此，不是套上「整體開發」四個字，就能保證成功。台灣各縣市有 許多整體開發案件，即卡在不知道該以何種方式繼續推動。

但當前各項相關研究對於整體開發地區之實際推動作業上，多僅就法令或理論面進 行檢討或建議，較缺乏明確之作法或指導原則；對於實際執行之公部門及有意參與開發 之私部門或地主們，並無較實際之開發建議可供參考。此外，當公部門或開發業者面對 數量龐大、性質相近、開發方式相異且區位分散的整體開發土地時，亦難以評估辦理開 發之優先次序，若要同時辦理更非屬當前政府部門有限之人力、物力資源可負擔，故若 要積極處理整體開發問題，勢必先行評估其辦理優先次序及辦理方式後，再視資源多寡 逐年依序辦理，始能有效解決整體開發遲未開發之問題。且當前各項研究成果中，除陳 登輝（2002）係利用多屬性決策方法協助進行開發方式之決策評估外，其餘均屬政策研 究性質，較缺乏理性客觀的數值評估方法協助進行研究。

二、應用多評準評估相關研究文獻

陳登輝（2002）用分析階層程序法進行土地整體開發方式評選，藉由學者專家之評 估，就土地整體開發方式評選獲得結論：確立影響土地開發主要因素可歸類為：「民眾 權益」、「建設效益」、「財務負擔」及「市場需求」等標的。其權重次序為：建設效益，

民眾權益，市場需求，財務負擔。

王彥傑﹙2004﹚則應用於建築投資業土地開發評估。因建築投資業營運之生命週期 起於土地之取得，而且因為土地之不可移動性與獨特性，所以取得土地時已大致決定了 其營運績效。建築投資業者必頇有更完整周延之評估，才能使得投資獲得合理的報酬，

並降低投資的風險，以增加公司的競爭優勢。以層級分析法，建立土地開發評估的層級 結構，並求出各評估準則之權重。並以三個實際個案，分別利用層級分析法及模糊層級 分析法，分別求出其績效值，並以之排定其開發之優先順序。其考量評準第一層級為：

財務、市場、總體環境、個案特質；第二層級為：投資報酬率、自有資金需求、自有資 金報酬率、供需狀況、市場競爭力、價格競爭力、景氣趨勢、地區經濟、政治情勢、工 程技術、交通系統、公共設施、基地環境、整合難易等因子。

邱傑勤﹙2007﹚以分析階層程序法建立開發方式評估架構及求取評估指標權重後，

按評估準則屬性分質化與量化二類，驗證國有土地開發方式評選模式。其考量評準第一 層級為：基地條件、財政目的、開發誘因；第二層級為：未來發展潛力、實質開發條件、

開發收益、投資效益、行政管理成本、執行條件配合。

朱碧鈴（2009）究透過文獻回顧及效度分析問卷之方式，歸納出住宅區學產土地開 發方式評估模式，計有「經濟效益」、「可行性」、「開發誘因」及「風險管理」4 個目標 及開發收益、管理成本、土地利用效率、法規完整、行政配合、存續期間、融資能力、

投資效益、市場條件、履約管理、經營風險及違約處理計 12 項評估項目。

三、彙整影響土地開發優先次序之評估準則

影響土地開發優先次序之評估準則相當繁雜，亦隨研究主題設定因案而異，本研究 綜合彙整相關法令規定及相關文獻之研究成果，針對有關影響評估土地開發優先次序相 關因素進行歸納，彙整結果如下表 2：

表 2 影響土地開發優先次序之評估準則彙整表 作者(年度) 評估主題 目標 評估準則

市地重劃實 施辦法第 8 條

勘 選 市 地 重 劃 地 區 評估項目

-

1.都市計畫。

2.土地所有權人意願。

3.地區發展潛力。

4.人口成長情形與建地需求量。

5.地區現況。

6.重劃後地價預期增漲幅度。

7.財務計劃。

8.其他特殊事項。

行政院經濟 建設委員會 住宅都市發 展處（1982）

市 地 重 劃 區 順 位 評 選

-

1.宗地地理環境 2.區位條件良好 3.交通便利 4.靠近重大建設 5.人口成長快速 6.公共設施用地多 7.地上建物少 8.重劃規模適當 9.土地低度使用

10.土地所有權屬單純。

王 豐 榮

（1984）

市 地 重 劃 區 順 位 評 選

-

區內違章建築情形、區內空地比率、地上建物分布情形、

區內各宗地形狀、面積及形狀、地形、地質、地價增漲 率、附近有否重大設施、人口飽和程度、當地房地產景 氣、該區與市中心距離、該區地主所期望之重劃後土地 分配方式、軍事禁建區及政府指定為其他用途之地區、

地方政府之財力、公共設施利用與分布情形、公共設施 所在地區別、人口成長率、公共設施用地劃設時期、該 區居民居住問題、抵費地負擔比例、抵費地分配地點、

公私土地權屬比例、該區環境因素、可及性因素、承辦 人員負荷量、有否聯外道路、居民對重劃事業之期望程 度、地方民意代表意見、重劃獲益能力、自辦重劃可能 性、配合新市區開發辦理之效益、配合交通建設計畫效 益大小、配合社會救濟行動辦理效益大小、配合都市更 新辦理之效益

續表 2 影響土地開發優先次序之評估準則彙整表 作者(年度) 評估主題 目標 評估準則

吳容明 (1990)

市 地 重 劃 辦理效益

財務性 1.節省徵收公共設施用地之費用。

2.增加土地稅收入充裕地方財源。

實質性

1.利用地籍管理增加地方建設。

2.公共設施完善提高土地價值。

3.提高土地利用度。

4.解決交通排水公共設施等問題。

社會性

1.提供建築用地解決地價飆漲問題。

2.改善居住空間環境促進都市發展。

3.重劃後可享受增值稅之優惠。

公帄性 1.都市計畫規劃不公帄之問題。

王 月 娥

（1999）

市 地 重 劃

開發時機 -

人口數、人口密度、人口遷移、宅地自有現況、對土地 開發之意願、現有建築用地面積、計畫建築用地需求量、

尚未開發利用之建地、重劃範圍規模、已使用之建地、

居民所得水準、地方稅收、產業結構、重大投資計畫、

就業率、職業屬性、與市中心距離、聯外道路、公共設 施開闢情形、公共設施使用情形、土地使用分區情形、

土地使用分區管制、建築容積管制、預估重劃前後地價、

預估帄均地價、預估土地上漲幅度、預估公共設施用地 負擔、預估重劃費用負擔、預估貸款利息負擔、預估重 劃負擔比例、預估抵費地面積、預估抵費地總銷售額、

預估開發建築總費用、預估合理報酬率

許 巖 璨

（2001）

地 理 資 料 輔 助 市 地 重 劃 區 位 決策

-

使用分區、公有土地面積、中小學校服務範圍、鄰里公 園服務範圍、零售市場服務範圍、高速公路交流道及出 入口服務範圍、道路面積、捷運車站服務範圍、公車停 靠站服務範圍、人口成長率、人口密度、建築改良物分 布情況、內外污水處理系統之配合、排水狀況

梁 志 國

（2003）

地 籍 圖 重 測 區 優 選 排序

公帄性

1 公帄財源分配 2.圖簿不符減少 3.減少糾紛 效率性

1.人口密集地區 2.建物面積擴大 3.複丈鑑界多 經濟性

1.交通可及 2.人力配置最少 3.政府投資最少

續表 2 影響土地開發優先次序之評估準則彙整表 作者(年度) 評估主題 目標 評估準則

紀文（2005）

農 村 社 區 土 地 重 劃 區 順 位 評 選

公帄性

1.減少界址糾紛 2.公眾利益

3.建築與農業用地比例 效率性

1.地方配合度 2.土地合理利用 3.改善生活環境 可行性

1.土地所有權人意願 2.重劃範圍面積 3.佔用及建築物情況

容 世 光

（2005）

多 功 能 殯 葬 區 區 位 選 址 方 案 評

區位條 件

1.環境災害 2.交通可及性 3.使用面積 土地利

用

1.土地使用 2.開發效益 3.行政配合度 社經層

面

1.居民接受度 2.里鄰回饋金 3.發展空間 風水條

件

1.民俗禁忌 2.方位座向 規劃維

護

1.多元化葬法 2.墓基格局 3.生態影響 4.視域景觀 資料來源：本研究整理

肆、研究方法

一、專家問卷

本研究擬分析整體開發中常用的幾種開發方式，闡明其基本理念與特性並加以比較 整理說明。再而探討影響決策者決策各項因素，並予以分析歸納成為一有系統層級之決 策架構。

另蒐集國內外辦理整體開發經驗與實務情形予以檢討分析，瞭解土地開發影響因素 及探討國土政策問題，以供公務門於評選土地開發方式，辦理都市計畫擬定或變更時之 重要依據。

本研究擬於研究過程中，針對研究過程中之相關研究內容、研究主題、及應用方法 等採用歸納分析法，彙整各相關研究內容及成果，並針對各相關研究之結論以歸納分 析。故本研究包含理論性的探討與實證之研究分析；針對研究目的與研究內容之需要，

研究方法如下：

以專家問卷方式，進行意見收斂分析，藉此瞭解政府機關及學者專家對土地整體開 發之具體看法。進行專家問卷之步驟如下：①研擬專家問卷名單②擬定問卷初稿③問卷

詴調④修正問卷⑤進行專家問卷⑥篩選不良問卷⑦不良問卷重新調查⑧問卷結果研析。

本研究擬針對產官學三方面各進行專家問卷，產界以不動產管理開發公司、都市計 畫或土地開發工程顧問公司之主管及業務承辦人員為主，官方以中央政府及地方政府之 地政、都市計畫主管與承辦人員為主，學界則以地政、都市計畫、土地開發、不動產經 營管理…等系所之老師為專家問卷對象。其次，於問卷初稿擬定後將先詴發 10-20 份之 詴調問卷，藉以瞭解問卷內容擬定是否適當，或有其他應修改之處。於修正完成後，正 式寄出專家問卷，回收後先進行一致性檢定，請不良問卷之專家調整其問卷內容，若重 新調查後仍無法通過一致性檢定，將列為無效問卷。將回收之各份有效問卷以 AHP 法 進行研析，瞭解各影響因子之權重，以建立一優先次序之評估模型。

二、分析階層程序法(AHP ；Analytic Hierarchy Process)

AHP 進行的程序共有以下幾個步驟：1.定義目標體系的層級數以及影響因素的關 係；2.分別對每個層級的目標以及影響因素兩兩成對比較其重要性；3.計算出各層級目 標與影響因素的權重關係；4.利用齊一性係數檢定受訪者態度的一致性；5.分別針對每 個影響因素，讓所有替選方案進行兩兩成對比較其達成度；6.將各方案對不同影響因素 之達成度乘上該影響因素權重，並加總得分；7.比較加總之總分多寡即是各方案之優先 順序。

在本研究過程中，主要擬依賴 AHP 的過程計算出各個影響因素間的權重，而替選方 案的則是指台南縣各處之整體開發地區，但在替選方案的相互兩兩比較則因數量龐大且 性質相當，所以在實際計算上擬進行上述 AHP 程序中的前 4 項，以建立一評估優先次序 模型，再將各整體開發地區之屬性條件逐一套入該模型，藉以評估各地區之評分高低。

此 4 項計算之進行流程如下所述：

（一）定義目標體系的層級數以及影響因素的關係：本研究初步定義的影響因素共有 以下 4 個，日後將視受訪者評估結果及建議再予增減影響因素。另為簡化計算 本研究初步擬採取二階層的目標體系，未來視研究影響因素之深入程度得再予 分類或擴增為多階層式之目標體系。目標體系如下表 2 所示：

1.自然條件：其評估準則為重劃區面積大小、重劃區坡度及是否位屬環境敏感地區

（洪汎、斷層、生態、災害）等因素。

2.社經條件：則包含人口：人口成長率、人口密度交通：交通便利程度（大眾運輸、

鄰近道路寬度、與市中心距離）土地利用情形：建地需求量、使用強度、違章建 築情形、建物分布情形、未開發利用之建地比率權屬：土地所有權人意願、土地 所有權屬複雜程度、公私土地權屬比例房地產景氣：交易筆數、交易價格公共設 施利用與分布情形（公園、綠地、學校、廣場、兒童遊戲場、體育場）。

3.法令限制：劃設為整體開發年期、開發方式限制、鄰近重大建設計畫軍事禁建區 或其他限制發展地區土地使用分區管制（容積率、建蔽率、使用類別）。

4.開發效益：預估重劃前後地價漲幅、預估重劃負擔比例（預估公共設施用地負擔、

預估重劃費用負擔）、預估抵費地總銷售額、節省徵收公共設施用地之費用、增 加土地稅收入充裕地方財源、開發報酬率。

（二）本研究將分別對每個層級的目標以及影響因素兩兩成對比較其重要性：首先本 研究假定有 2 個層級之目標層級，而影響因素第一層有 4 個之情形。因此，兩 兩比較將產生一個 4Ｘ4 的比較數值矩陣（Cij）。其次定義重要性的分為 9 個

等級（其權數分別以 9、7、5、3、1、1/3、1/5、1/7、1/9 代表）。遇到相同的 應響因素相比較時（Cii），則以 1 表示相等重要。而在比較數值矩陣對角的二 個數值（Cij 與 Cji）則是呈現倒數的關係（

ji

ij C

C  1 ）。實際上需要成對比 較其重要性的次數則有 6 次。第二層之各個評估準則另外再依據上面的計算方 式兩兩比較。

（三）計算出各層級目標與影響因素的權重關係：各個影響因素的權重（Ｒi）的計 算式如下式（1）所示：

% 100

1 1

1 



 



 

 n

i n

n

j ij n

n

j ij

i

C C

R

………

其中，n 是影響因素的個數（在本研究中 n=6）。

Ｒi 是一個佔全部權重加總的比例值，因此

% 100

1



 n

i

Ri

………

4.利用齊一性係數（consistency index）檢定受訪者態度的一致性：齊一性係數

（Ｃ.Ｉ.）的計算如下式（3）所示：

1 1 ) (

.

. ^{1 1}



 







 

n n R

R C I

C

n

i n

j j

i ij

……….

當比較數值矩陣的表現呈現完全一致時，齊一性係數（Ｃ.Ｉ.）為零，數字愈大表 示不一致性愈高。一般以 10％或 15％為容許上限。本研究擬以 15％為容許之上限。超 出 15％顯示受訪者對於影響因素並非具一致性，將請其重新填寫問卷或將該份問卷列為 無效問卷。故將專家問卷回收後，將利用電腦輔助輸入各項數據資料，以程式檢視計算，

檢定每個「比較數值矩陣」之一致性，而後以數學方式逐項列式統計各項元素之權重，

以利進行分析。

進行專家問卷後，將綜合評估出各影響目標及指標間之影響權重，藉以建立一評估 優先次序模型。再將各地區條件及因素逐一評估其開發次序評分，並予以評定各區塊辦 理的優先次序。

表 3 評估整體開發地區以市地重劃方式開發優先次序之目標及準則表 目標 評估準則

自然條件

重劃區面積大小 重劃區坡度

環境敏感地區（洪汎、斷層、生態、災害）

社經條件

人口：人口成長率、人口密度

交通：交通便利程度（大眾運輸、鄰近道路寬度、與市中心距離）

土地利用情形：建地需求量、使用強度、違章建築情形、建物分布情形、

未開發利用之建地比率

權屬：土地所有權人意願、土地所有權屬複雜程度、公私土地權屬比例 房地產景氣：交易筆數、交易價格

公共設施利用與分布情形（公園、綠地、學校、廣場、兒童遊戲場、體育 場）

法令限制

劃設為整體開發年期 開發方式限制

鄰近重大建設計畫

軍事禁建區或其他限制發展地區

土地使用分區管制（容積率、建蔽率、使用類別）

開發效益

預估重劃前後地價漲幅

預估重劃負擔比例（預估公共設施用地負擔、預估重劃費用負擔）

預估抵費地總銷售額

節省徵收公共設施用地之費用 增加土地稅收入充裕地方財源 開發報酬率

資料來源：本研究整理

伍、預期成果

本研究先蒐集相關研究文獻彙整有關整體開發地區相關研究成果，訂定出影響因子之目 標體系；其次，進行專家問卷擬定、調查及分析；並針對台南縣之整體開發地區評定開 發優先次序，故本研究預期將有下列成果：

一、歸納整理整體開發地區相關文獻，彙整各研究成果並進行專家問卷，分析各影響因 子之權重，建構評估影響因子層級系統，提出具體辦理建議或後續研究方向。

二、建置評估台南縣整體開發地區開發優先次序之數值化分析研究方法，作為政府部門 優先輔導私人地主儘速辦理開發，或由建設公司參與開發，甚至主動由公部門採公 辦市地重劃方式辦理之依據。

三、另針對開發次序評估較落後之地區，則提供適當解決之建議，嗣後藉由都市計畫通 盤檢討方式予以變更為適當分區，或恢復為公共設施用地，以徹底解除都市計畫附 帶條件整體開發之問題。

參考文獻

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