第六章 結論與建議
第一節 結論
工業區土地為台灣地區產業經濟的重心，惟國內有關工業區不動產價格的研 究至為缺乏，因此本研究嘗試以土地使用角度出發，探討對房地價的影響。故首 先回顧競租理論以及國外工業區不動產價格相關研究，藉以確立本研究基礎與操 作方式。其次，以工業區土地使用與政府地價標準調查著手，瞭解研究範圍內工 業區各項現況，作為未來估價分析之參考。實證研究則選取各面向變數作為特徵 屬性，測試土地混合使用與聚集經濟對房地價之影響，最後對影響台北縣工業區 房地價格之因素與其政策意涵加以分析。
綜上所述，本研究主要貢獻在於建立具有土地使用面向的工業區不動產特徵 價格模型，藉由土地混合使用探討工業區土地之競用效果、藉由聚集經濟測試土 地使用後之價格變動與不經濟現象。各項結論詳列如下：
壹、影響工業區不動產價格之因素
本研究依據特徵價格理論設計多元迴歸實證模型，另外調查台北縣工業區實 質房地特徵，測試工業區土地使用與不動產價格之關係。實證結果顯示各種特徵 屬性對價格具有不同的影響，整理歸納如下：
一、廠房宗地基本屬性與不動產價格之關係
屋齡、總樓層數、臨街狀況與臨街道路寬度皆屬廠房宗地特徵屬性，納入本 研究實證後，結果顯示僅臨街道路寬度於工業區房地價格模式中未具有顯著性。
屋齡與樓層數之實證符號皆為負向，臨街狀況與臨街道路寬度則為正向，皆符合 不動產估價先驗資訊。再者，各變數估計之參數值亦高，代表廠房宗地等基本條 件，於工業區交易市場中仍屬重要特徵屬性，對價格影響力大。
二、街廓環境屬性與不動產價格之關係
街廓廠房型態、各產業廠家數對工業區房地價具有負向關係，證明不同廠房 建築型態將能影響工業區房地價格；藉由測試街廓聚集廠家數，瞭解工業區內過 多的廠商聚集，其擁擠性將有損生產空間品質。本研究選取此部分之特徵屬性，
驗證估價原則中區域條件同樣適用於工業區不動產。
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三、可及性條件與不動產價格之關係
本研究納入與台北市距離、與高速公路交流道距離進行實證研究，皆對工業 區房地價格具有負向且顯著的關係，符合理論與先驗資訊。故證明可及性條件為 廠商重要的區位選擇因素或為購買工業區不動產特徵屬性之一。
四、都市（市鄉鎮）層級與不動產價格之關係
藉由蒐集台北縣工業區相關資料，選取市鄉鎮工業區面積、區段地價以及二 級產業就業人口比例為測試都市層級的變數。實證結果顯示前兩者對工業區房地 價有顯著關係，亦即地方政府後續規劃設置工業區時，應考慮供需比例與區段地 價標準，避免造成工業區不動產實際交易價格的不合理變動。而二級產業就業人 口比例方面，因台北都會區儼然成形，造成台北縣各市鄉鎮勞力流動性並非固 定，故無法以此變數合理解釋與工業區不動產價格之間的關係。
貳、工業區不動產之特徵價格
本研究基於實證結果分別探討工業區房地價最適函數模式之經濟意義，進一 步依據特徵價格理論，針對每項特徵屬性偏微分，即可獲得隱含之邊際價格，推 估台北縣工業區特徵價格。本研究發現建坪價模式中，以各項街廓特徵屬性與廠 房宗地條件具有較高的價格，市鄉鎮特徵與街廓聚集廠家數隱含的邊際價格則最 低。於地價模式中，以臨街狀況與街廓屬性具有較高的特徵價格，其次為可及性 條件的特徵價格，市鄉鎮資料則隱含較低的價格。由此可知，台北縣工業區房地 價之組成，主要以廠房宗地特徵佔有較高的比例，交通運輸或區位代表的可及性 特徵屬性亦有其重要地位。
參、土地混合使用對不動產價格之影響
因土地混合使用型態普遍出現於台灣地區，且政府近年來藉由容許放寬工業 區相關土地使用管制規則，作為促進產業用地使用效率的方式之一，因此本研究 特別納入工業區土地混合使用的議題，透過房地價的實證研究，證明不同土地使 用型態，反映於價格上的變動情形。
建坪價模式中驗證出兩種不同使用分區，將對工業區土地使用具有不同的競 爭壓力：住宅使用因土地使用競爭能力高於工業使用，若入侵至工業區內，將造 成競用現象，壓迫工業使用的空間與品質，造成工業區房地價格下跌。另一方面，
與商業使用距離之特徵屬性說明一般鄰里性商業或小型零售業對工業區房地價 的負向影響，顯示工業區不動產離商業、服務業使用越近，其價格將有所提昇。
換言之，現今政府放寬工業區容許使用組別，使一般商業與生產性服務業得以進 入，實質上是有助於廠商生產。
由此可知，不同土地使用型態於工業區混合使用時，將對房地價產生不同影 響，故為產業用地價格之合理性與使用空間之完整性，實需針對工業區土地混合 使用給予不同的管制內容與監控機制。
肆、聚集經濟對不動產價格之影響
藉由本研究理論與文獻回顧後可知，聚集經濟需透過主要產業廠家數於工業 區內的密度加以呈現，且不同於以往探討產值與聚集經濟關係的研究，而是進一 步驗證廠商聚集使用的土地對房地價是否造成影響。故本研究基於地價理論，以 土地的使用價值作為理論基礎，以及製造業廠商因聚集經濟效果，提高廠商對工 業區土地之需求，假設工業區房地價格將因此有正向的影響關係。
經由兩次實證研究後結果顯示，工業區主要產業廠家數的聚集經濟變數對房 地價有正向影響，平方項則將造成價格下跌的結果。由此可知，工業區土地使用 之聚集程度對房地價造成影響，不僅提高土地使用價值，而且主要產業廠家數的 集中亦將帶動地方經濟發展，因而提高不動產之需求，價格亦逐漸成長。另一方 面，可由納入平方項的實證結果證明，若聚集規模不斷擴大，將會產生不經濟的 現象，因此主要產業廠家數於工業區內聚集至某一程度時，工業區房地價格將轉 變為下跌趨勢，代表廠商生產不再具有外部經濟效果，或因過度擁擠造成的生產 環境品質降低等因素，影響廠商進駐該工業區的意願，對工業區房地價的需求因 此減少，而相對的引起價格的下滑結果。
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第二節 建議與政策意涵
壹、工業區不動產實際交易價格的資料庫
台灣地區以往缺乏工業區不動產之估價研究，實因工業區的實際交易價格不 易取得，故建議政府部門建立工業區不動產交易價格簡訊，除納入一般廠房宗地 基本資料之外，可進一步配合廠商屬性資料，例如：該筆交易價格廠商之產業別、
產值等欄位，不僅能避免過多主觀調查的資料造成實證結果偏誤，更有利於工業 區不動產市場估價，以及健全工業區交易資訊，對於後續產業經濟研究更將有所 助益。
貳、實證模式之檢討
本研究受限於資料內容，僅應用估價原則中的土地貢獻原則進行房地價分 離，若能取得樓層效用等資料，進一步配合建物貢獻原則或聯合貢獻原則，整理 各項工業區房地價格資料，將可獲得不同結果並減少資訊遺漏的可能，建立更具 解釋力之實證模型。
再者，隨著時代與產業的變遷，工業區土地使用型態不斷轉變，若能建立長 期實證模式或運用不同的計量模型，將可處理時間序列資料，亦能說明土地使用 變遷過程對房地價格之影響。
參、工業區土地使用與不動產價格相互影響之分析
本研究僅探討工業區土地使用對房地價的影響，建議後續研究可運用不同實 證方法，探討房地價如何影響工業區土地使用，進而綜合歸納雙方面彼此交互影 響的關係，將有助於工業區發展與不動產市場估價之進行。
肆、工業區土地使用對不動產價格影響之政策意涵
一、土地混合使用
本研究針對工業區土地使用產生的房地價影響進行分析，主要分為土地混合 使用（競用）與聚集經濟兩大面向。前者一方面為土地使用分區管制中原有的混 合使用情形，以及因都市計畫法台灣省施行細則修改後的政策效應。藉由本研究 實證分析後，得知若工業區面臨住宅使用的競爭而反映於房地價格上時，將形成 入侵且降低價格的結果。由此結果可發現三方面意涵：工業區土地使用方面，若
出現住宅與工業混合使用，不僅改變廠商的生產環境，在整體地價結構上，更因 面臨較高競租能力的住宅使用，而壓縮工業使用未來可競價的空間，影響廠商未 來可使用之空間。其次，於廠商生產成本方面，在其他成本條件不變時，住工混 合使用將能減低廠商的土地持有成本，提高生產的利潤，對產業發展出現正面效 益。最後於房地價影響土地使用方面，若進一步建立管控機制與長期土地使用計 畫，維持兩者間的平衡，將可促進未來工業區發展。
此外，本研究以一般商業與台北市中心高階商業探討工商混合使用情形對工 業區房地價的影響，結果顯示若一般鄰里性或生產服務性質的商業進駐工業區時 將提昇價格水準，代表意義為廠商設廠將選擇具有多樣化或生活消費的區位，享 受更為便利的生產性服務以增進廠商生產績效。因此，因應政府放寬工業區土地 使用容許項目組別，一般商業、展示業、金融商務等行業可進駐工業區，顯示實 際工業區土地使用將帶動整體房地價格上漲；以產業發展為考量時，如此的土地 混合使用方式則對生產具有正面助益，未來若能詳加研擬商業進駐工業區的總量 管制機制，即可避免壓縮工業使用的空間，一方面維持產業用地基本的完整性，
亦能同時促進產業成長。
二、聚集經濟
創造工業區聚集經濟一直為政府產業部門的重點工作之一，對應於工業區房 地價格上，聚集經濟將帶動工業區房地價格水準，至某一規模時則呈現不經濟的 價格下跌結果。由實證研究反映的價格趨勢可知，工業區土地使用朝向聚集經濟 的發展實屬必須，不僅因需求增加，連帶提高廠商進駐該區的意願，進而促進產 業與地方經濟成長，惟另一方面亦需考量工業區聚集的最適規模為何，以維持外 部經濟的效益。
