商用不動產市場分析
崑山科技大學不動產經營系
陳淑美 教授
一.動機(why)
一般購屋之動機可以區分為自住消費型與投資類型兩種。
二.人(who)
針對銷售客源層進行偏好和需求分析來決定產品之類型與規 劃內容。
三.產品(what)
針對購屋者之動機類型、社會階層、所得、性別、年齡、教 育程度與偏好來規劃產品。
不動產消費者行為分析
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不動產消費者行為分析
四.時(when)
指購屋之時點，一般在臺灣分別有青年節與教師節兩大檔期，
而農曆七月則較少人購屋，有淡、旺季之分。
五.地(where)
依據人口、工作、生活機能條件和都市發展條件計算出可能 的客源來源地。
六.如何(how)
分析購屋者如何搜尋購屋資訊，透過各類傳播媒體、仲介或 親友介紹，來判斷消費者可接受之房屋類型與價格。
以行銷學之SWOT分析不動產投資個案
一.優勢
指個案具有哪些優勢，如交通、生活、工作機能完善，依山傍海 景觀佳等。
二.劣勢
指個案有哪些缺點，如基地不方整、緊鄰鄰避設施等。
圖1 維多利亞馬頭商圈
以行銷學之SWOT分析不動產投資個案
三.機會
如附近未來有大型公共設施建設或開發案，長期可帶動個案與地 區之發展。
四.威脅
如緊鄰相似之開發案，或地區人口外移等不利因素均屬之。
圖2 維多利亞馬頭商圈
高級辦公大樓、百貨公司、一般零售商店，
各屬於的層級之市場範圍
一. 高級辦公大樓：全國或國際性市場。
二. 百貨公司：區域性市場。
三. 一般零售商店：地方市場。
圖3 加拿大綜合商場
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房地產市場分析的功能以及與投資分析的關聯性
一. 透過價格機制，不動產市場的主要功能在交易 空間和金錢。
二. 決定土地使用的型態。
三. 市場中，買賣雙方最後決定的價格是一致的市
場價格。
以住宅市場為例，其需求與供給分析各應 分析之項目
(一)影響有效需求的因素(願意且有能力購買)
1.新家戶形成、消費者數目增加、或當地廠商家數擴張
會促使房地產的需求增加。
2.新家戶的年齡組成不同、生命週期類型的差異，會產 生異質的住宅需求。
3.家戶所得是決定房地產消費與投資的關鍵經濟因素，
所得增加，購買力提昇，房地產的需求量增加。
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以住宅市場為例，其需求與供給分析各應 分析之項目
(一)影響有效需求的因素(願意且有能力購買)
4.貸款條件愈寬鬆，可以刺激部份的購買力較低的需求 者進入市場。
5.房地產的持有成本愈高會增加房地產擁有者的負擔，
降低持有的意願。
6.對於未來房地產增值的預期，會影響房地產的投資需 求，如果預期房地產未來增值潛力較高，會使得房地 產的投資需求增加。
以住宅市場為例，其需求與供給分析各應 分析之項目
(二)影響市場供給的因素
1.新屋的價格
2.替代產品的價格 3.生產要素的價格
4.生產要素的生產力和技術 5.建商家數
6.建商對未來銷售額的預期 7.更新使用
8.信用條件
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圖4 加拿大惠斯勒商圈
產品訂價與投資可行性分析的關係
(一)產品訂價
產品的定位與訴求與定價考慮:應配合公司本期投資目標和 基地本身的實質條件，但最主要的考慮仍是根據市場供需 發展和價格變化之趨勢。圖5 加拿大惠斯勒商圈
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產品訂價與投資可行性分析的關係
(二)投資可行性分析
投資可行性分析:從財務性分析與非財務性分析角度來衡量 個案投資獲利與銷售能力，作為投資決策的主要參考依據。
產品訂價的高低，關係到投資可行性的高低，訂價過低，銷售率高，投資的銷售總收入較高，但是報酬率較低。
市場分析與行銷策略之關係
行銷策略定義:是一種加速或刺激，甚至在創造消費需求的 產品銷售的系統過程，其應用範圍很廣。
最終的目標:在求取相關風險下的最大報酬。
對房地產市場而言:銷售是包含從開發設計到交易完成一連 串的過程。
最常見的是預售屋的行銷:首先企劃者須對市場進行各項分 析外，尚包含市場區隔、產品定位、訂價策略、廣告等等。www.krema.org.tw
市場區隔與市場細分
市場區隔 ( 需求面 )
“市場區隔” ( market segmentation ) 按潛在使用者之 消費特性，將市場加以區分成較小卻較均質的次市場。
區隔可按下列屬性進行 :1.消費者之年齡、性別等人口特性。
2.消費者之收入等經濟特性。
3.消費者之品味、態度、偏好、宗教信仰、道德觀念等心 理特性。
市場區隔與市場細分
市場細分 ( 供給面 )
不動產市場商品之異質性高。
”市場細分” ( market disaggregation ) :將一地區之不 動產市場，按土地使用機能、權屬、建物型態、價位、面 積、房間數、建築式樣、衛浴設備、附屬設備等因素，將 其區分為較小且較均質之次市場，而影響該次市場之供需 因素較為同質，俾利市場分析。www.krema.org.tw
影響零售空間範圍之因素
（一）地理因素
影響零售空間範圍之地理因素，常指空間範圍之幅度。即 由對象不動產到市場邊緣之距離或時間。圖6 溫哥華市中心旅館
影響零售空間範圍之因素
（二）街道及近接因素
街道及近接因素多方面影響零售空間範圍：( a ) 高速公路降低旅行時間，故可延伸零售空間範圍之 地理界限。
( b ) 近鄰之街道特色，例如單行道無形中降低近接性。
( c ) 道路品質、交通號誌數量及運作方式、平交道等軟 硬體設施，均直接影響交通之順暢。
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影響零售空間範圍之因素
（三）宗地近接因素
消費者透過街道系統來到對象宗地前，不保證一定登堂入 室，因為引道坡度、界石設置地點及數目、有無迴旋道、宗地與街道之高低差等因素，均可能影響消費者光臨該宗 地之意願。
影響零售空間範圍之因素
（四）道路環境及旅行之渴望程度因素
消費者旅行時，喜歡沿路的環境風景幽美、街道乾淨、安 全衛生，因此這些因素也間接影響零售空間之市場範圍。圖7 義大利米蘭購物商圈
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影響零售空間範圍之因素
（五）經濟因素
零售業經營者基於經濟考量，除要求銷售額能夠涵蓋所有 營運成本外，並有足夠的合理利潤，以為其承擔風險之對 價。圖8 加拿大惠斯勒商家
商圈（trade area）評估指標
（一）高度指標 （total height index, THI）
THI=總樓地板面積/基地面積 （二）中心商業高度指標 （central business height index, CBHI）
CBHI＝全部中心商業使用的樓地板面積/基地面積
選擇大於1之街廓。www.krema.org.tw
