由於在都市住宅供給的過程中，除土地面積與產權因素可能扮演土地整合開 發與否的重要角色外，亦存在其他影響住宅供給之因素。在都市內部當中，土地 是建築物的生產要素之一，因此都市住宅開發的概念可能包含都市素地開發以供 建築與建築物重開發，兩者內涵以及影響因素略有不同，然而本研究以臺北市為 研究地區，又臺北市都市內部多為已建築土地，故土地開發供給往往係由拆除地 上既有建物而來，僅少數由素地提供建築開發。為能夠全面探討都市土地開發的 過程，本研究將重點放在影響素地開發與都市內部住宅重開發之因素。故本節擬 將影響都市內部住宅開發供給之因素，分成總體因素、區位與政策因素、個別因 素三部分來進行回顧。
（一）總體因素
消費者對建築物樓地板面積的需求與房屋興建與否，與下列因素有關：所得、
房屋存量、房價、人口成長、財產稅率和利率等。
當所得水準提高，縱令人口不增加，建築物樓地板面積的需求亦會隨之增高。
住宅為人類生活四大需求之一，故只要所得水準提高，為改善居住品質，無自有 房屋者傾向購置房屋，而原本居住於樓地板面積較小的居住者有傾向購置樓地板 面積較大的住宅。此外，所得增加後，閒暇（leisure）時間亦會隨之增加，購置 第二屋的需求增加，故對於建築物樓地板面積的需求亦隨之增加（殷章甫, 2004）。 Bourne（1969）指出高房屋興建量明顯出現於不動產面積大、高所得和高租金地 區，並經實證後發現該地區居民每增加十億美元的所得，當地將增加房屋興建投 資量約 2,750 萬美元。換言之，一個地區的所得水準提升，當地居民對於土地及 建築物的購買力也將提高，建築物樓地板面積之需求隨之上升，將會追求居住品 質更好、更高價、更大面積之住宅（Whitehand ,1978）。
Barlev & May（1976）指出消費者對於房屋的需求主要依賴租金率與所得水 準。因不動產本身具昂貴性，如該地區的所得水準高於其他地區，開發者於此區 興建之新建物較容易被該地區所得水準較高之居民所消費。而一地區的所得水準 上升會連帶提高該地區的租金水準。由於租金與房價呈現正向關係，故租金提升
也促使房價上升。故所得水準上升與房價上升對於都市內部建物供給應為正向關
Barlev & May（1976）研究發現房屋存量越高的地區，建築物拆除量將會越低。
在高度發展成熟的都市當中，如欲興建新建物則必須拆除現有的房屋，故當都市 內部的建築物拆除量越少，則建物重開發數量亦減少。Smersh et al.（2003）以 美國佛羅里達州內的 Alachau 縣為研究對象，分析不同時期的房屋存量是否會影
地價因而上漲，進一步促使都市內部重開發的可能性提高。Smersh et al.（2003）
以負擔能力變數（affordability variable）表示一地區之不動產價值，實證結果發 現 開 發 頻 率 較 高 之 地 區 通 常 是 遠 離 不 動 產價 值 較 低 之 區 域 。 Whitehand &
但每年的自然增加率平均仍達 0.8%，即每年大約新增 18 萬人口，而新增加的人 口都需要居住的住宅，故建築物樓地板面積的需求亦隨之增加（殷章甫,2004）。
在特定的都市空間範圍內，居民對於建築物樓地板面積需求提高，將使都市內部 房價上漲，並使建築物樓地板趨向集中化，亦即藉由提高建築密度的方式，來創 造更多的樓地板面積。
Barlev & May（1976）以紐約曼哈頓住宅建物為對象進行實證研究，發現房 屋興建會受到財產稅率以及利率影響，顯示建築開發商在都市內部進行住宅區選
響該地區不動產價值。
市地重劃發生的區位條件並不完全相同，但一樣能透過都市計畫使用分區的變更，
Barlev & May（1976）指出影響都市內部房屋興建投資的重要因素為土地使 用分區管制，而管制行為通常以兩種方面來影響。其一為土地使用分區管制決定 結果卻有不同的看法。Bourne（1969）利用加拿大多倫多市於 1952 年到 1962 年 建築物新建之資料進行實證，結果顯示新建物出現較少的地區出現在屋齡高、人
以及財產義務法則讓大規模的開發變得窒礙難行，此等概念與反共有地悲劇理論 Barlev&May（1976） 一般迴歸 所得、房屋存量、土地使
用分區管制
Bourne（1969） 一般迴歸 房屋存量、土地使用分區 管制、屋齡、混合使用、
空地、鄰近地鐵站 Bourne（1971） 變異數分析矩陣（卡方檢
定）、因素分析
所得、土地使用分區管 制、鄰里環境
Bourne（1976） 因素分析、一般迴歸、問 卷訪談
屋齡、鄰近捷運站、空 地、土地取得難易度 Whitehand（1978） 事前事後比較分析
（Before and After Analysis）
所得、人口成長率、地價
Whitehand& Whitehand
（1983）
（Panel Data Analysis）
時間長短、房屋存量、離 CBD 距離、不動產價值 資料來源：蔡友翔（2012）；本研究整理