影響臺北市住宅供給之因素探討 -土地細碎與開發政策的觀點 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系. 碩士論文私立中國地政研究所. 影響臺北市住宅供給之因素探討 -土地細碎與開發政策的觀點 A Study of the Factors that Influence Housing Supply in Taipei –The Perspectives of Land Fragmentation and Land Development Policy. 研究生：周昱賢. 中. 華. 民. 指導教授：林子欽. 博士. 林士淵. 博士. 國. 一. ○. 五. 年. 六. 月.

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(3) 謝誌. 兩年碩士班時光恍如白駒過隙，一下子就到了結尾的時刻。寫下謝誌的心情當下是激動不捨的，也代表著碩士班生涯告一個段落與下一個人生階段的開始。首先兩年來，最要感謝的是指導老師林子欽老師，在每次論文討論中，不論是觀念的引導或是技術面的處理都讓我看見老師嚴謹的治學態度和對於研究的熱忱，一步步引領著我一窺學術的殿堂。在研究所後期也時常跟老師去信義運動中心打壁球，並漸漸的愛上這項運動，釋放許多研究所的壓力。另一位指導老師林士淵老師，礙於過去我在空間分析方面的基礎薄弱，士淵老師恰好彌補我在空間分析方面的不足。還要感謝口試委員金家禾老師和彭建文老師，給我許多寶貴的建議，讓我反思更多的研究細節，使論文內容更臻嚴謹。感謝政大地政研究所的夥伴們，於構思或是撰寫論文的過程中，給我的各種建議和幫助，尤其感謝經濟組的承曄和士郁，分享撰寫論文的技巧以及計量分析軟體上的協助。特別感謝子欽家的至千和孝恩，所謂關關難過關關過，一路從去年的期初報告、今年的期末報告到最後的口試，總是一起和老師討論各自的論文方向，讓研究的方向在每次的討論後更加明確。感謝子欽家的學長姊，與我們分享撰寫論文的寶貴經驗，不至於讓我們漫無目的地往前邁進。另外也要感謝昇陽精磚獎的夥伴們，竑廷和語真，慶幸去年的此刻決定攜手參賽，雖與論文的完成無直接相關，但參與過程當中的團隊合作精神以及學習到實務界操作的知識，也算是研究所生涯中的意外收穫。研究之餘，地政系棒大家庭也是我鍛鍊體魄和排解壓力的地方，回首這待了六年的地政系棒，從菜鳥學弟變成老鳥學長，一起和隊友們經歷過大大小小的比賽，牽動著我的喜怒哀樂，畢業後還是希望每年都能回來和學長學弟們重拾紅土球場上的樂趣。生活方面，感謝顯智在成為忙碌的幼兒園老師後，還能在論文壓力大的時候給予我適時的精神鼓勵，認真聽我每次的簡報練習，並指出可能的改進空間。最後要感謝在背後默默支持我的家人，當初繼續支持我攻讀碩士學位，沒有爸媽的支持和哥哥的鼓勵，我就無法義無反顧的完成研究所學業，家人永遠是我最堅實的靠山與避風港。回首來時路，心裡總覺得，得之於人者太多，出之於己者太少，我會帶著研究所兩年來學習到的知識和感恩的心，勇敢奔向未知的前程，還有很多來不及感謝的人們，謝謝你們出現在我人生當中，成為幫助過昱賢的生命貴人。. 昱賢謹誌於臺北市文山區中華民國一百零五年八月.

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(5) 摘要. 過去一般認為，土地供給是固定不變，故價格彈性為零。這樣的思考方式背後隱含需求面才是不動產市場的主導力量，因此土地供給面往往被忽略。不動產僵局的議題近年來不斷出現在世界各國，臺灣社會也不例外。由此觀之，都市住宅供給過程中，似乎不完全由市場需求面主導，尤其都市進入成熟發展階段後，土地供給面的重要程度更應該被突顯。故本研究從供給角度出發，並認為土地面積和產權在都市住宅供給過程中，可能扮演關鍵的角色。透過本研究提出之二維向度分析，也確實發現開發難度和住宅區開發量間存在一定的負向關係，為後續迴歸分析的立論基礎。市場力量或政府力量是否能克服基地面積過小和產權複雜問題，亦是本研究關注之重點。利用臺北市民國 94 年到 103 年的使用執照和拆除執照，以里為分析單元，計算臺北市各里住宅區的樓地板面積淨增加率，並觀察其在空間上之高低分布。影響樓地板面積淨增加率的因素除包含土地面積和產權因素，亦應包括總體因素，區位與政策因素。一般迴歸模型和空間迴歸模型之實證結果顯示：各里中住宅供給多寡主要受到總體因素影響。此外，劃定都市更新地區之政策亦具有吸引建築投資之效果。然而土地面積並非是影響住宅供給之關鍵因素。但本研究進一步發現，在相同條件之下，產權單純對於住宅開發供給多寡的差異，因臺北市區位而有不同，住宅開發供給量由多至少依序為早期發展區、郊區和市中心。且在早期發展地區，產權越複雜的里比起產權較單純的里，住宅供給確實有較少的趨勢，顯示土地產權仍然在臺北市部分地區，造成開發上的問題。關鍵字：住宅供給、不動產僵局、土地面積、土地產權、空間迴歸模型.

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(7) Abstract It is understood that land supply is fixed and the price elasticity is zero, which implies that the side of demand is the dominant force in the real estate market. Because of this the supply side of land is often ignored. The issues of gridlock of real estate development are emerging in recent years worldwide, and Taiwan is no exception. In these instances the market does not seem entirely dominated by demand in the process of housing supply. Especially in cities which have entered a mature stage of development, the importance of land supply should be highlighted. This study is taking the perspective of supply and considering that lot size and land property key roles in the process of housing supply. Throughout this study, we proposed a two-dimensional analysis and indeed found that there was a negative relationship between development difficulty and the amount of residential development, which was the theoretical basis for the subsequent regression analysis. Whether market force or government force can overcome the problems of small lot size and complex land property was also a focus of attention in this study. We used Building Use Permit and Demolition Permit from the year2005 to2014 in Taipei and the analysis units were individual neighborhoods. We calculate net increasing rate of floor area in residential sections of Taipei and observe its distribution in space. Factors affecting net increasing rate of floor area in residential sections include lot size and ownership factors, as well as general factors, region and policy factors. According to ordinary least squares (OLS) and spatial regression, the empirical results show that housing supply in each neighborhood in Taipei is dominated by general factors. In addition, the policy of the delineated renewal areas has the effect of attracting construction investment. However, the lot size was not a key factor in the process of housing supply. Furthermore, the study found that under simple land property conditions, housing supply discrepancies over location in Taipei and supplied quantity in order was the old core, periphery and center. And in the old core, compared to the neighborhoods of simple land property, the housing supply in neighborhoods of complex land property has a decreasing trend which reveals that land property is still causing development problems in parts of Taipei. Keyword: Housing supply, Gridlock of real estate, Lot size, Land property, Spatial regression.

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(9) 目錄. 第一章緒論 ..............................................................................................................1-1 第一節研究動機與目的...................................................................................1-1 第二節研究架構與流程...................................................................................1-4 第二章文獻回顧 ......................................................................................................2-1 第一節影響都市住宅開發供給之因素...........................................................2-1 第二節土地細碎化起因與影響.......................................................................2-9 第三節衡量土地面積產權細碎度指標........................................................ 2-13 第四節小節.................................................................................................... 2-15 第三章研究設計 ......................................................................................................3-1 第一節研究地區...............................................................................................3-1 第二節研究方法...............................................................................................3-3 第三節資料說明與處理................................................................................ 3-18 第四節迴歸模型變數選定與說明................................................................ 3-22 第四章實證結果與分析 ..........................................................................................4-1 第一節臺北市住宅開發供給概況...................................................................4-1 第二節樓地板面積淨增加率空間自相關檢測...............................................4-4 第三節土地細碎度分析...................................................................................4-7 第四節迴歸模型實證結果與說明................................................................ 4-19 第五章結論與建議 ..................................................................................................5-1 第一節結論.......................................................................................................5-1 第二節研究限制與後續研究建議...................................................................5-5. 參考文獻. I.

(10) II.

(11) 圖目錄. 圖 1圖 1圖 3圖 3圖 3圖 3圖 3圖 3-. 1 臺北市各行政區依屋齡結構區分...............................................................1-2 2 研究流程.......................................................................................................1-5 1 臺北市四至地理位置圖...............................................................................3-2 2 車相鄰與后相鄰關係示意圖.......................................................................3-6 3 吉尼係數計算示意圖................................................................................ 3-11 4 土地面積、產權二維向度示意圖............................................................ 3-13 5 空間迴歸檢測流程.................................................................................... 3-17 6 地籍資料彙整流程圖................................................................................ 3-20. 圖 4- 1 臺北市各里住宅區開發程度分布圖...........................................................4-3 圖 4- 2 全域型空間自相關檢測與顯著性檢定結果...............................................4-4 圖 4圖 4圖 4圖 4圖 4圖 4圖 4-. 3 臺北市住宅區開發程度之局部聚集型態與空間分布...............................4-6 4 臺北市各行政區土地面積組界百分比.......................................................4-8 5 臺北市各里住宅區土地面積對數平均分布圖...........................................4-9 6 臺北市各行政區 HHI 組界百分比分配型態 .......................................... 4-11 7 臺北市各里平均 HHI 分布圖 .................................................................. 4-12 8 臺北市各行政區之土地面積、產權二維向度散佈圖............................ 4-16 9 各自變數於空間上之分布情形................................................................ 4-24. III.

(12) IV.

(13) 表目錄. 表 1表 1表 2表 3表 4表 4表 4表 4-. 1 臺北市都市更新事業計畫核定案件...........................................................1-2 2 臺北市各屋齡住宅與占存量比例...............................................................1-3 1 影響都市內部住宅開發供給之因素整理...................................................2-6 1 依變數與自變數性質說明以及自變數係數預期符號............................ 3-27 1 依變數各部分之敘述統計...........................................................................4-1 2 樓地板面積淨增加率之全域型空間自相關檢測結果...............................4-4 3 臺北市住宅區相關統計結果.......................................................................4-7 4 臺北市各行政區土地面積組界累積百分比...............................................4-8. 表 4- 5 臺北市各行政區 HHI 組界百分比 .......................................................... 4-11 表 4- 6 二維向度之敘述統計................................................................................ 4-13 表 4表 4表 4表 4表 4表 4-. 7 臺北市各行政區土地於四象限分布百分比............................................ 4-17 8 臺北市各行政區開發難度排名與新建樓地板面積總量排名................ 4-17 9 自變數之敘述統計.................................................................................... 4-20 10 自變數允差值與 VIF 值 ......................................................................... 4-25 11 空間相依性檢定...................................................................................... 4-26 12 一般迴歸模型與空間迴歸模型分析結果.............................................. 4-29. V.

(14) VI.

(15) 影響臺北市住宅供給之因素探討-土地細碎與開發政策的觀點. 第一章緒論過去一般認為土地面積過於細碎以及產權較複雜以至於都市內部住宅供給受到影響（Bourne,1976;Eckart,1985;Adams 等,1988），然而土地面積和產權因素究竟是否為臺北市於都市住宅開發供給過程當中所遇到的阻礙，須進一步依據相關資料佐證以窺全貌。目前研究土地市場的主流仍為需求面分析，為回歸土地供給面的探討，Adams 等（1993）試圖從土地供給面出發，主要關心市中心土地供給困難的原因，並指出都市土地供給困難主要係因所有權的限制、規劃的限制、實質條件的限制以及價格的限制等。本章首節將提出本研究動機與目的，本章第二節則為研究架構與流程，說明本研究各章節的主要內容安排與流程。. 第一節研究動機與目的一、研究動機土地供給有限及土地產權複雜是台灣土地市場的特性，然而土地供給及其與地主行為間的關係，並未得到太多的注意（林子欽,2004）。Blarel（1992）即指出一塊土地具有多重的利益即會限制土地的潛在供給，此與Heller於1998年提出的「反共有財的悲劇」（Tragedy of the Anticommons）概念不謀而合。為何土地身為天然資源之一，卻受到社會高度的重視？根據Heller之研究，「反共有財的悲劇」源於現代自由社會中產權過度分散的結果。反共有財的悲劇常未被當事人或外界所察覺，因此許多資源未被充分利用的僵局常隱蔽在黑洞中而易為社會所忽略。一旦土地相關資源的產權分散在太多人手中，加上土地具有易分難合的特性，由於任何一個權利人都可以阻止許多有利於公眾的發展，開發案合作或土地整合就會變的窒礙難行，財富也無從產生，即衍生「集體的貧乏」。我國於民國101年3月發生「文林苑都市更新案」抗爭，歷經多名警力驅離現場抗議民眾及後續抗爭衝突，引發臺灣社會輿論之關注。同樣保護財產權與開發之間的土地僵局早就發生在美國。根據Heller（2010）於書中指出，25條新機場跑道就能解決美國航班延誤的問題，為何無法完成這些建設？答案即不動產僵局，因為太多地主有能力阻止機場興建計畫。另根據臺北市政府都市更新處1資料顯示，從民國 88 年都市更新條例實施以 1. 臺北市都市更新處：http://uro.gov.taipei/ct.asp?xItem=94603613&CtNode=12897&mp=118011. 1-1.

(16) 第一章緒論. 來截止民國 104 年底，事業計畫、事業計畫及權利變換計畫案核定實施案共計僅 240 件，對比臺北市居住資訊服務網2揭露的資料顯示，臺北市各行政區屋齡 30 年以上的住宅存量明顯偏高，根據表 1-2，臺北市屋齡 30 年以上的住宅存量已突破六成，顯示臺北市住宅屋齡平均偏高的事實之下，都市更新事業計畫核定案數量卻依然偏低。換言之，臺北市都市更新的迫切性與需求日益趨高，但都市內部住宅供給量卻尚未跟上腳步，除與都市更新條例制度安排有關外，細碎的土地與複雜的土地產權亦可能扮演關鍵的因素，突顯都市土地供給困難的困境。表 1- 1 臺北市都市更新事業計畫核定案件都更案件辦理年度. 事業計畫、事業計畫及權利變換計畫案經審議會審議（件）. 核定實施（件）. 迄民國 95 年底民國 96 年. 41 18. 35 19. 民國 97 年民國 98 年民國 99 年民國 100 年民國 101 年民國 102 年民國 103 年民國 104 年. 24 17 24 24 33 33 38 36. 19 19 16 18 14 40 26 35. 合計. 311. 240. 資料來源：臺北市都市更新處 70,000 60,000 50,000 40,000. 1-5年. 30,000. 6-30年. 20,000. 30年以上. 10,000 (筆). 圖 1- 1 臺北市各行政區依屋齡結構區分資料來源：臺北市居住資訊服務網. 2. 臺北市居住資訊服務網：http://www.housing.gov.taipei/. 1-2.

(17) 影響臺北市住宅供給之因素探討-土地細碎與開發政策的觀點. 表 1- 2 臺北市各屋齡住宅與占存量比例. 屋齡臺北市. 1-5 年. 6-30 年. 30 年以上. 筆數. 比例. 筆數. 比例. 筆數. 比例. 30,452. 3%. 312,079. 35%. 543,661. 61%. 資料來源：臺北市居住資訊服務網. 二、研究目的一般而言，都市老化須透過更新才能重塑都市機能與風貌，但目前臺北市的都市更新數量明顯不足，是否因土地細碎或產權複雜所導，則為本研究的重點。故擬藉由土地供給角度出發，在所有影響住宅供給的因素當中，聚焦於土地面積與產權因素，並結合臺北市地籍資料以及使用執照與拆除執照資料為基礎，搭配空間資訊系統觀察土地的面積、產權結構和住宅供給狀況於臺北市空間上的分布型態，且透過建立迴歸模型，瞭解影響住宅供給背後之可能因素，有助於理解都市內部土地產權結構與其他影響因素對於都市住宅供給之影響關係。故本研究之研究目的整理如下：. (一)臺北市住宅開發供給量存在空間上的差異，為測試都市住宅開發供給之外溢效果，進一步分析都市內部住宅區樓地板面積淨增加率有無存在空間自相關，亦即一個地區的住宅區樓地板面積是否會影響鄰近地區住宅區樓地板面積淨增加率，可初步得知臺北市住宅區樓地板面積出現的聚集地方與程度。 (二)透過呈現臺北市住宅開發供給之土地結構，並分析其空間分布型態，以瞭解臺北市土地面積與產權的全貌。進一步觀察土地面積、產權結構與臺北市住宅開發供給間是否具有關連性。 (三)藉由探討影響都市住宅開發供給之相關因素，將分析重點聚焦於土地面積與產權結構是否會顯著影響都市住宅區樓地板面積供給量，透過釐清其間之關係，有助於理解整體土地市場之結構性問題。. 1-3.

(18) 第一章緒論. 第二節研究架構與流程本節將基於前節的研究動機與目的，建立本研究的研究架構與流程。研究架構將概要性說明本研究後續各章節的安排與內容，並將之圖示於研究流程中。. 一、研究架構本研究共包含五個章節，內容依序為緒論、文獻回顧、研究設計、實證結果分析、結論與建議。第一章緒論除闡述本研究之研究動機與目的外，也將簡要介紹本研究之整體分析架構。第二章則回顧過去影響住宅開發之因素與土地細碎的相關文獻，其中又可分為三個部分：第一節回顧影響都市住宅開發供給之影響因素並探討土地細碎與住宅開發供給間之關係；第二節將回顧國內外有關土地細碎化的起因並探討其正負面影響；第三節則著重各地區衡量土地細碎化所適用的方法與指標。研究設計及實證分析部分，本研究選定臺北市配置住宅區的 420 個里為研究地區，以民國 103 年臺北市地政局提供之地籍資料進行整理分析，藉由呈現土地面積、所有權權屬型態（所有權人數、持分情形）以瞭解臺北市土地產權的樣貌，並進一步透過敘述統計、空間自相關檢測與迴歸模型之建立，試圖回答土地面積與產權結構是否會影響都市住宅開發供給之重要命題。而最後立基於前述章節之實證結果，提出研究結論與後續研究建議。. 1-4.

(19) 影響臺北市住宅供給之因素探討-土地細碎與開發政策的觀點. 二、研究流程本研究之研究流程如圖 1-2 所示。反共有財悲劇提出並指出臺北市都更牛步似與土地供給困難有關. 研究動機. 研究目的. 聚焦於住宅區土地面積與產權結構是否會顯著影響都市住宅區樓地板面積供給量. 文獻回顧. 都市住宅供給與土地細碎度關係及其影響. 土地細碎化起因與影響. 衡量土地面積產權細碎度指標. 研究設計. 資料說明與處理. 研究方法. 空間自相關檢測. 面積產權細碎度指標. 迴歸模型設定. 空間自相關分析. 地籍屬性資料. 使用執照與拆除執照. 土地細碎度衡量. 結論與建議圖 1- 2 研究流程. 1-5. 迴歸模型變數選定. 總體因素. 政策與區位因素. 迴歸模型分析. 個別因素.

(20) 第一章緒論. 1-6.

(21) 影響臺北市住宅供給之因素探討-土地細碎與開發政策的觀點. 第二章文獻回顧. 第一節影響都市住宅開發供給之因素一、影響都市內部建築物開發供給面之因素由於在都市住宅供給的過程中，除土地面積與產權因素可能扮演土地整合開發與否的重要角色外，亦存在其他影響住宅供給之因素。在都市內部當中，土地是建築物的生產要素之一，因此都市住宅開發的概念可能包含都市素地開發以供建築與建築物重開發，兩者內涵以及影響因素略有不同，然而本研究以臺北市為研究地區，又臺北市都市內部多為已建築土地，故土地開發供給往往係由拆除地上既有建物而來，僅少數由素地提供建築開發。為能夠全面探討都市土地開發的過程，本研究將重點放在影響素地開發與都市內部住宅重開發之因素。故本節擬將影響都市內部住宅開發供給之因素，分成總體因素、區位與政策因素、個別因素三部分來進行回顧。（一）總體因素消費者對建築物樓地板面積的需求與房屋興建與否，與下列因素有關：所得、房屋存量、房價、人口成長、財產稅率和利率等。當所得水準提高，縱令人口不增加，建築物樓地板面積的需求亦會隨之增高。住宅為人類生活四大需求之一，故只要所得水準提高，為改善居住品質，無自有房屋者傾向購置房屋，而原本居住於樓地板面積較小的居住者有傾向購置樓地板面積較大的住宅。此外，所得增加後，閒暇（leisure）時間亦會隨之增加，購置第二屋的需求增加，故對於建築物樓地板面積的需求亦隨之增加（殷章甫, 2004）。 Bourne（1969）指出高房屋興建量明顯出現於不動產面積大、高所得和高租金地區，並經實證後發現該地區居民每增加十億美元的所得，當地將增加房屋興建投資量約 2,750 萬美元。換言之，一個地區的所得水準提升，當地居民對於土地及建築物的購買力也將提高，建築物樓地板面積之需求隨之上升，將會追求居住品質更好、更高價、更大面積之住宅（Whitehand ,1978）。 Barlev & May（1976）指出消費者對於房屋的需求主要依賴租金率與所得水準。因不動產本身具昂貴性，如該地區的所得水準高於其他地區，開發者於此區興建之新建物較容易被該地區所得水準較高之居民所消費。而一地區的所得水準上升會連帶提高該地區的租金水準。由於租金與房價呈現正向關係，故租金提升 2-1.

(22) 第二章文獻回顧. 也促使房價上升。故所得水準上升與房價上升對於都市內部建物供給應為正向關係，使建築物興建的可能性增加。Bourne（1971）利用加拿大多倫多市的各行政區進行因素分析，並分成 8 個群集，研究指出高所得較容易吸引鄰里開發商注意，且所得較高水準之地區同時出現較高密度的新建物與轉變成高強度使用的土地變更。 Bourne（1969）指出房屋存量決定新建築的組成地區。當該地區的房屋存量越高表示房屋供給可能有過多的情況，供過於求可能使房價下跌，進一步使得都市內部該地區的房屋興建可能性下降。故房屋存量與房屋興建應為負向關係。 Barlev & May（1976）研究發現房屋存量越高的地區，建築物拆除量將會越低。在高度發展成熟的都市當中，如欲興建新建物則必須拆除現有的房屋，故當都市內部的建築物拆除量越少，則建物重開發數量亦減少。Smersh et al.（2003）以美國佛羅里達州內的 Alachau 縣為研究對象，分析不同時期的房屋存量是否會影響下一期該地區之住宅開發量，實證結果指出該地區隨著時間經過，住宅區開發量會下降，亦得出與上述文獻相同之結論。地價上漲有助於低度利用的老舊房屋實施更新重建，使都市內部之建築密度提高，供給更多的樓地板面積，亦即地價上漲，具有促進土地利用之作用。當地價仍然偏低時，按建築法令之規定，縱令可興建四五層樓住宅之建地，實際上可能只興建二三層樓之住宅，興建至法令許可的最高樓層為少數情形。但當地價上漲時，此等低層樓房的低度土地利用而有違資源的有效利用原則時，都市內部建築物重開發的可能性也將提高（殷章甫, 2004）。另外房價上漲幅度較大之地區通常為都市內部的市中心，也伴隨著較高的房屋興建量。蔡友翔（2012）即指出因為都市內部之市中心或是區域中心會提供較多的服務，如交通樞紐、購物、商業辦公機能常常僅出現於市中心或區域中心，而造成都市內部區域地價之空間差異性。由於這些地區提供較多的服務，都市內部的人口活動以及各項經濟活動容易聚集於此，導致市中心對於土地需求提高，地價因而上漲，進一步促使都市內部重開發的可能性提高。Smersh et al.（2003）以負擔能力變數（affordability variable）表示一地區之不動產價值，實證結果發現開發頻率較高之地區通常是遠離不動產價值較低之區域。 Whitehand & Whitehand（1983）以英格蘭市鎮中心為研究對象，經實證發現，都市內部之市中心地區確實擁有較多的建築物重建。一個都市的房價也會跟該都市的內部人口數量變化有關。當都市內部之人口數量上升，因為對於建築物樓地板面積之需求增加，將導致房價上漲。當都市人口持續增加，建築物樓地板面積的需求將不斷擴大，於是住宅區的需要亦必跟著增加。臺灣地區的人口成長率雖已呈現下降趨勢，並自 1994 年起來到 0.99%，. 2-2.

(23) 影響臺北市住宅供給之因素探討-土地細碎與開發政策的觀點. 但每年的自然增加率平均仍達 0.8%，即每年大約新增 18 萬人口，而新增加的人口都需要居住的住宅，故建築物樓地板面積的需求亦隨之增加（殷章甫,2004）。在特定的都市空間範圍內，居民對於建築物樓地板面積需求提高，將使都市內部房價上漲，並使建築物樓地板趨向集中化，亦即藉由提高建築密度的方式，來創造更多的樓地板面積。 Barlev & May（1976）以紐約曼哈頓住宅建物為對象進行實證研究，發現房屋興建會受到財產稅率以及利率影響，顯示建築開發商在都市內部進行住宅區選址開發時，偏好選擇取得土地成本與其他費用較低之處，以達到較高的開發利潤，並進一步實證發現，當一個地區內部每增加一單位的財產稅率，房屋興建投資量將降低 9 億美元，並增加 4 倍的房屋拆除量。主要係因為拆除房屋而讓地上不存在建築物，能降低財產稅負擔。（二）區位與政策因素影響住宅供給之區位與政策因素，與下列有關：空地、大眾捷運系統、區段徵收、市地重劃等。 Bourne（1971）指出研究都市學者多關注在於，都市空間中土地使用模式的不連續性。都市重開發的三種不同水準的空間決定區位因素：區域（region）、地區（area）、位置（site）。地區與整個都市的基礎設施與可及性有關。區域則和地方和鄰里環境有連結性。位置則源自每個不動產本身地點的不同。蔡友翔（2012）即指出由於都市空間會被區隔成數個獨立的不動產次市場，並藉由土地使用分區管制和過去的土地使用方式，來對都市發展型態重新作用，產生不連續的空間發展模式，此模式並無法單純的使用「可及性」此類連續變數來衡量。都市內部的住宅開發也會因為這些不連續的空間發展模式，亦即由現存土地與建築物區位分配所形成的鄰里環境，讓建築物重開發之使用類型轉變以及區位變化受到影響，故鄰里環境對於都市內部之建築物重開發為最直接的區位影響因素。探究都市不連續性的發展成因，須瞭解何種因素主導鄰里環境的組成狀態，並考慮對於鄰里環境產生變化的背後因素。都市內部各地區的鄰里環境組成，最主要是由各種政府以及私人開發所形成建築物以及各種公共設施，包含交通建設、商圈劃設、文教機構、公園綠地、建築物開放空間等因素，如此多元的土地利用規劃，促使都市內部空間的異質性產生。蔡友翔（2012）指出空間異質性係一種相對概念，每個地點均擁有各自的鄰里環境組成情況，代表不同地點擁有不同的鄰里環境，並透過空間異質性影響到個別地點之建築物重開發。其概念類似應用特徵價格法來衡量不動產的價值，購買一不動產時，除擁有該不動產之整體結構外，亦同時擁有鄰里環境所帶來的效益，彼此為不可分割之一束權利，將共同影. 2-3.

(24) 第二章文獻回顧. 響該地區不動產價值。前述提及房屋存量越高之地區，可能使得都市內部該區域房屋興建的機會下降，雖然於都市內部區域出現空地的多寡與房屋存量並無直接關係，但 Bourne （1969）說明若研究缺乏討論空地與新建築物之間的關係可能會出現誤導，並指出許多研究顯示新建築進行區位選擇時，傾向於空地較多的地區，因為比起要拆除重建現有建物，於空地進行建築行為將節省拆除成本，因此空地出現的位置將影響新建築的區位。蔡友翔（2012）指出，除了都市內部之市中心地區擁有較多的建築物重開發，從市中心地區向外延伸到都市內部各個區域中心，也會出現較多之建築物重開發；而區域中心通常是地鐵站所在的地區。都市內部範圍中地鐵站之周圍區域，其土地使用分區管制一般都容許土地做為較高強度之使用，並因為地鐵站周圍區域之交通可及性高，故也是人口活動和經濟活動聚集之處，所以這些地區的地價也會較高，導致建築物重開發的可能性增加。Bourne（1969）以多倫多市為研究對象，發現建築物樓地板面積出現越多的區域，在地鐵站附近的區域明顯較多。新設都市地區為實施開發建設，或舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通、促進土地利用；或在都市開發新社區等，得報請實施市地重劃。市地重劃被視為一種綜合性土地改良的工具，政府希望透過市地重劃加速都市特定地區的土地開發（林子欽、許明芳, 2003）。經由政府主導市地重劃之地區，其實施可取得區內必要的道路、公園、廣場、國中、國小、市場等 10 項公共設施用地，俾利於興建公共設施，改進居住鄰里環境。由於區內的道路網已開發完成，原本不便興建住宅的土地將陸續興建開發，並發還土地所有權人一定比例之未建築土地，且能在財政支出最小的情形之下，透過變更成適合居住的住宅區，大幅提供都市內部住宅供給。Bourne（1976）經由實證結果顯示開發商對於建築物的開發區位選址決策會受到該地區之空地比例所影響。故由政府主導之土地開發，將提供可直接建築開發之空地，於都市內部形成特定之區位條件，有利於都市內部建築行為之產生。市地重劃被期待能解決都市內部土地供給問題，然而重劃後土地之發還分配畢竟不是以土地市場開發需求為主要考量，就個別地主而言，其土地面積與地主人數未必適合立即開發，土地共有產權的問題依然存在。但經由公共設施之配置與規劃，重劃區內的土地整體來說開發潛力大幅增加（林子欽、許明芳,2003）。 Lin（2005）就以臺北市內湖五期重劃區為研究對象，利用土地面積產權資料進行分析，其研究結果顯示市地重劃某種程度能減少土地共有情形，降低土地整合成本，並使個別建築基地面積變大，故經由政府主導土地開發之區域，個別建築基地面積增加，將提升土地利用的規模經濟，有利地價之上升。雖然區段徵收和. 2-4.

(25) 影響臺北市住宅供給之因素探討-土地細碎與開發政策的觀點. 市地重劃發生的區位條件並不完全相同，但一樣能透過都市計畫使用分區的變更，使低強度使用之分區變更至較高使用強度之分區，進一步促使地價上漲。故經由政府主導的土地開發地區，蔡友翔（2012）指出由於興建完善公共設施與道路規劃改善居住鄰里環境、發還給土地所有權人之未建築土地可供直接建築使用、平均建築基地面積變大，土地共有關係單純化、土地使用強度提升，皆能使市地重劃或區段徵收完成後的區域地價上升，有利於都市內部之建築物樓地板面積之供給。（三）個別因素影響住宅供給之個別因素，與下列有關：土地使用分區管制、屋齡、土地面積、土地產權等。 Barlev & May（1976）指出影響都市內部房屋興建投資的重要因素為土地使用分區管制，而管制行為通常以兩種方面來影響。其一為土地使用分區管制決定該地區的房屋總數量與建築位置，故當分區管制越鬆散，則建築成本越低。其二為土地使用分區管制的預期改變有時可能會提前影響目前房屋興建投資者的行為，如當土地使用分區管制預期會變得更加嚴格，興建投資者將會比原先計畫還要更加迅速的去進行建築行為，以適用目前較鬆散的管制規定。但土地使用分區管制一直沒改變，就能對於房屋興建量保持中立性。建築物屬不動產之一部分，具有耐久財之特性，但經過一段時間難免遭受損壞而造成折舊。在正常客觀情況下，建築物若未經維護或修繕且隨使用年限逐漸增加，會因為折舊而減損建築物的經濟價值，故在觀察建築物開發的過程中，建築物本身價值會越來越低，將導致建築物的維護管理成本提高，繼續使用的價值將逐漸降低，故拆除重建新建物將增加不動產淨現值（Bourne,1976）。不過實證結果卻有不同的看法。Bourne（1969）利用加拿大多倫多市於 1952 年到 1962 年建築物新建之資料進行實證，結果顯示新建物出現較少的地區出現在屋齡高、人口密度高、小基地地區和混合使用地區，並進一步指出屋齡與新建築出現的區位存在顯著的負向關係，顯示私人於再開發的過程當中，並無明顯拆除老舊和退化房屋之行為。蔡友翔（2012）指出建築物的品質以及建築物本身的價值，實際上難以用確實的數字或價格來表達，故可用建築物的屋齡來替代建築物品質與建物使用價值之變數。土地產權複雜度將影響建築開發商取得土地之難易度與土地取得成本，並進一步影響建築物開發之選址決策。Bourne（1969）指出當都市內部土地及建物的產權狀態複雜，進行土地整合的時間與金錢成本提高，將會降低重開發後之淨現值，導致住宅開發的可能性降低。Bourne（1971）指出土地細碎、產權的異質性. 2-5.

(26) 第二章文獻回顧. 以及財產義務法則讓大規模的開發變得窒礙難行，此等概念與反共有地悲劇理論可互相呼應。Bourne（1976）對加拿大多倫多市的建築開發商進行問卷調查，發現建築開發商於住宅興建選址決策當中，認為前四大決定因素選項分別為土地使用分區管制開發可行性、現存土地的產權狀況、土地取得難易度以及基地面積大小。其中現存土地的產權狀況、土地取得難易度皆與土地取得成本有關，如建築開發商能有效降低土地整合成本，於建物重開發時將會帶來更多開發利潤。除土地產權部分，土地面積大小於土地整合開發過程中也扮演重要的角色。Bourne （1969）研究發現新建築的出現與住宅區土地的面積大小有正向關係，並指出降低土地整合成本的重要性，使得基地較大的地區較能吸引投資興建開發。Bourne （1976）指出土地取得難易度的重要性，除表現於產權狀態外，土地面積大小亦是成本面因素當中相當重要的一環。一個開發基地規模如果相同，建築開發者偏好土地面積較大者來進行土地整合，也代表接觸的地主較少，能有效降低土地取得成本。表 2- 1 影響都市內部住宅開發供給之因素整理回顧之文獻. 文獻分析方法. 影響都市內部住宅開發供給之因素. Barlev&May（1976）. 一般迴歸. 所得、房屋存量、土地使用分區管制. Bourne（1969）. 一般迴歸. 房屋存量、土地使用分區管制、屋齡、混合使用、空地、鄰近地鐵站. Bourne（1971）. 變異數分析矩陣（卡方檢所得、土地使用分區管定）、因素分析制、鄰里環境. Bourne（1976）. 因素分析、一般迴歸、問屋齡、鄰近捷運站、空卷訪談地、土地取得難易度. Whitehand（1978）. 事前事後比較分析（Before and After Analysis）. 所得、人口成長率、地價. Whitehand& Whitehand （1983）. 事前事後比較分析. 距市中心距離. 蔡友翔（2012）. 一般迴歸. 人口成長率、所得、屋齡、鄰近捷運站、政府主導之土地開發、空屋率. Smerch et al.（2003）. 追蹤資料分析（Panel Data Analysis）. 資料來源：蔡友翔（2012）；本研究整理. 2-6. 時間長短、房屋存量、離 CBD 距離、不動產價值.

(27) 影響臺北市住宅供給之因素探討-土地細碎與開發政策的觀點. 二、都市住宅開發供給與土地面積產權細碎度關係根據上節末回顧發現，土地面積產權細碎化可能會影響都市住宅的開發。面積產權細碎化儼然已成為各國普遍的土地利用問題，而歷來國內外研究的重心多放在如何衡量土地細碎度以及其對於農業部門的正負面影響（Bentley,1987; Brazel,1992;Tan 等,2006;Van Hung et al.,2007;Ranman,2008;Kawasaki,2010 ），較少將其影響反映在都市土地，尤其是都市住宅開發與供給的部分。Eckart（1985）指出若一地區土地越細分，須合併開發的地主人數越多或個別地主持分越低，則開發將面對多數地主問題，造成地主要價上升、協商成本增加，最後可能導致開發不效率。Adams 等（2000）指出英國對於棕地（brownfield）的爭論有逐漸增多的趨勢，且越來越多人也意識到在都市更新的過程中，產權所扮演的重要角色。 Adams 等（1988）以曼徹斯特（Manchester）市中心作為研究範圍，於 1978 年至 1984 年期間內，針對已開發與空閒土地之差異進行比較，並指出複雜的土地所有權、實體條件及價格限制均阻礙土地開發過程，進一步延長土地空閒時間，故雖然市中心存在許多空閒土地，但相關限制致其難以立即開發。 Adams 等（2001）則以蘇格蘭及英格蘭四城市（Aberdeen、Dundee、Nottingham、 Stoke）的 80 筆潛在重開發土地作為研究對象，研究方式係透過向土地所有權人進行問卷，探討 1991 年至 1995 年當中土地所有權限制對開發之影響。研究結果顯示土地所有權限制將阻礙土地使用、土地市場與土地開發等，其中最主要之所有權限制型態為所有權之分散（Ownership rights divided），此型態之所有權限制包含信託、出租、設定抵押、限制性契約等。然而因此類所有權限制往往具有時效限制故影響較小，相較之下，共有產權除非面對高價值之商業開發誘因或政府直接介入外，其為最難解決之所有權限制。近年來我國國內研究逐漸重視都市土地面積產權細碎度與都市土地開發間之關係，並證實土地面積產權細碎度與都市土地開發供給間存在負向關係。黃方欣（2013）以臺北市萬華區部分地段為研究範圍，認為住宅供給彈性小的原因，係來自土地面積產權細碎造成土地供給較少，因而限制供住宅使用的土地數量，並指出若土地細碎度高，則可能隱含單筆土地的規模較小，需要經過整合，才可達到一定的開發規模。其中實證部份透過計算 SI 與 JI 值，發現研究地區內的土地出現高度細分的情況，於此情形下可能導致土地開發進度緩慢，進而以研究地區為例，從 1970 年起開始開發萬華車站地區共需耗時 76 年。曾禹瑄（2014）則以臺北市信義區為研究地區，同樣以 SI 與 JI 值計算，也得出與黃方欣（2013）類似之結論，進一步由 Logistic 迴歸模型實證開發與否與產權條件之關聯，其研究結果顯示土地面積越大或所有權人人數越少、持分越單純、屬於完整所有權者，. 2-7.

(28) 第二章文獻回顧. 則開發機率越高。從以上的文獻皆顯示土地產權面積複雜度可能是阻礙都市住宅供給的關鍵因素之一，但國內研究以土地面積整合所需年數以及 Logistic 模型實證土地產權條件影響土地開發機率大小，皆屬間接的方式論證土地面積產權細碎度與都市土地開發供給間存在負向關係，故國內欠缺直接論證土地面積產權細碎度與都市土地開發供給間存在負向關係之方式。蔡友翔（2012）以全臺北市為研究範圍，利用一般迴歸模型和空間迴歸模型，衡量影響臺北市建築物重開發程度之因素，依變數為樓地板面積淨增加率，而自變數可分為三個類別，依序為總體經濟因素、建物個別因素以及區位因素。總體經濟因素包括人口變動率、戶口數變動率、中所得與高所得之虛擬變數，建物個別因素包含平均屋齡、屋齡變異係數與空屋率，區位因素包含捷運站、土地開發。綜觀整體模型，雖投入模型內之自變數大致上均呈現顯著，但模型的配適度 adj-𝑅 2 僅 0.358，尚存在許多的提升空間，顯示該模型仍有許多會影響都市內部建築物重開發且未考量到之因素。根據以上相關文獻的回顧，紛紛指出在都市住宅供給的過程中，土地面積與產權因素可能扮演某種程度的重要角色，因此自變數忽略重要的土地面積、產權因素，可能使得解釋都市住宅供給之因素無法更加全面與完善。為探究土地細碎化內涵及其對於都市住宅供給開發之影響，於下一節將進行土地細碎化之相關回顧。. 2-8.

(29) 影響臺北市住宅供給之因素探討-土地細碎與開發政策的觀點. 第二節土地細碎化起因與影響土地細碎化的概念在土地利用領域被廣泛討論，至今卻尚無一個統一完整的名詞定義。土地細碎化係指土地所有權人的土地在空間上被分割成許多相互分裂坵塊的土地結構形式（King & Burton,1982）。蘇旭霞（2002）認為土地細碎化係指每個土地所有權人的土地分為零碎的坵塊，土地所有權人擁有的土地坵塊大小不一，距離遠近不等。綜合學者對於土地細碎化之定義，土地細碎化應當同時具備以下特徵：一是土地所有權人擁有多塊相鄰與不相鄰的土地；二是坵塊平均面積過小致使缺乏規模經濟；三是坵塊的細碎包含土地面積與產權，故土地細碎化乃為一種社會科學的現象描述，並非以實際數字定義土地細碎化。在許多國家當中，不論是農地或市地，細碎化是土地結構中普遍的現象。總體來看，土地細碎產生原因分為自然條件和人為因素兩方面，本研究主要探討人為因素之土地細碎化起因。因造成土細碎化之成因眾多，本研究試圖將對於土地細碎化產生的原因進行文獻回顧，並區分成三大部分以涵蓋土地細碎化之成因。. 一、土地細碎化起因（一）土地制度因素 1.財產繼承制度一般多數認為：繼承是土地分散細碎的主要原因。在大多數國家採用的繼承法，將財產公平的均分給所有繼承人（如孟加拉、印度、巴基斯坦和中國）或部分國家僅長子能繼承被繼承人的一切（如法國、日本）。其中土地繼承的諸子均分制被許多學者歸為導致土地細碎化的主要原因。在古老國家的法律，這種傳統具深厚的歷史淵源（如拿破崙和伊斯蘭的繼承法），法律要求須平均分配給繼承人間。幾代下來，土地持有和坵塊面積越來越小。Bentley（1987）指出有實證分析顯示，在許多地方，繼承制度是土地分散的主要因素，例如在中世紀的英國、荷蘭和賽普勒斯（Cyprus）。 2.國家的土地均分制 Falco 等（2010）指出，在一些國家，土地細碎化並不是由財產繼承制度造成的，而是由以實現公平為目標的土地分配制度造成的。Bellon（1996）發現，土地所有權的分散是作為一種維持墨西哥中部契阿帕斯州（Chiapas）一個村社的土地分配機制。. 2-9.

(30) 第二章文獻回顧. 陳培勇、陳風波（2011）指出在中國農村，從 20 世紀 70 年代末開始，家庭聯產承包責任制逐漸取代人民公社，農戶成為最基本的生產單位。此制度的實行有效解決人民公社體制中存在的缺乏監督機制和激勵機制的問題，大幅提高農民生產的積極性，為 20 世紀 70 年代末到 80 年代中期中國農業的迅速發展和農民收入的快速提高做出貢獻。然而此一制度安排是以實現土地在農民之間公平分配的土地均分制為基礎的，因此它被許多學者歸為導致中國土地細碎化現象再次出現的直接原因。（二）市場交易因素由於土地是一種多功能、多用途的資源，土地市場在所有權結構調整的過程中扮演重要的作用，因土地所有權人希望一塊土地不僅用於農業活動，還可以用於其它原因，如投資、提高個人社會聲望和地位，並確保現在和未來家庭的生活條件。Grigg（1983）指出，在不同的社會當中，取得土地是許多人民在人生中最重要的目標。原則上，土地市場的出現有助於進一步的土地細碎化，因為在大多數情況下，農民不繼續購買既存土地上的持份，而是購買其他細碎土地的持份。然而，在某些情況下，當農民獲得相鄰的土地以擴大其持分，購買土地可以減少土地細碎化。（三）其他因素 1.人口成長人口增長經常被列為土地細碎化的原因，通常和繼承制度也有關（Burton &King ,1982）。Grigg（1983）指出在拿破崙民法典之下的人口增長和繼承制度導致十九世紀法國的土地細碎化。 Bentley（1987）指出，繼承制度如果沒有伴隨著人口增長，就不會導致土地細碎化，並提到學者 McCloskey 使用數學模型模擬，一個假想村裡面並沒有人口的增長，但具有分散的土地產權結構制度，土地就不會再繼續細碎化。 2.歷史和文化的角度歷史和文化的角度，普遍存在於老舊的社區與國家（如歐洲），而此是土地細碎化不可避免的原因。現代土地細碎化的問題係源自於傳統的農場結構，是歷史遺留問題造成的。在當時的時空背景，土地細碎化是為適應當時的條件，就能足夠一家之生活、動物養殖、廉價的勞動力。然而，這些條件並不適合當前現代農業機械化的需求（Bentley,1987）。. 2-10.

(31) 影響臺北市住宅供給之因素探討-土地細碎與開發政策的觀點. 二、土地細碎化影響雖然土地細碎化存在許多負面影響和衝擊，而通常被認為是農業部門與都市土地部門的根本問題，但並非所有情況下皆存在負面影響，亦可能存在正面的效益。以下將土地細碎化產生的正負面影響依據農業部門與都市土地部門進行討論，以瞭解不同空間結構下所產生的不同影響。. （一）農業部門 1.正面影響農業部門與其他產業不同點在於除了須承擔市場風險外，亦須承擔自然風險。農民在面對市場風險和自然風險雙重壓力下，透過多樣化種植來分散風險就成為可能的選項。Blarel（1992）認為土地細碎化可使農戶透過多樣化經營降低農業生產風險。Bentley（1987）認為土地細碎化不僅可以分散農業生產風險，還能充分利用勞動力資源，因此土地細碎化現象的存在是必要的。但也有學者對此存疑，陳培勇、陳風波（2011）認為農戶並非只能在分散的土地上才能實現多元化種植，農戶同樣可以在同一塊地上種植多種經濟作物達到相同目的。或者即便農民擁有多塊不相鄰的土地種植同種作物，一樣能降低農業生產中的各種風險，如病蟲害或澇害，降低農藥和植保費用等生產成本後，提升農戶淨收益。 2.負面影響 Van Hung 等（2007）透過越南河西和安沛兩省188個農戶的實地調查研究發現，小型農場的土地更加細碎化，進而增加家庭勞動力使用和其他費用支出，提高農戶從事農業的生產成本。Tan等（2006）利用中國江西省三個村331個農戶調查數據探討土地細碎化對水稻生產成本的影響，發現土地細碎化對水稻的總生產成本存在顯著的負面影響。國內外有許多文獻在探討農業生產效率與其它因素間之關係，此方面研究主要可以分成兩方面，一方面為農場規模與生產效率，另一方面則為土地面積與生產效率間的關係。本研究則將重點放在土地面積與生產效率間關係的回顧。 Rahman（2008）利用孟加拉水稻生產者的調查數據，針對土地細碎化對水稻生產力和效率影響進行實證研究，其研究顯示土地細碎化對水稻生產力和效率存在顯著的負面影響。透過對土地細碎化彈性的估計，當土地細碎化程度每增加1%，水稻產量減少0.05%，效率降低0.03%，故土地細碎化對於糧食生產造成負面的影響。. 2-11.

(32) 第二章文獻回顧. （二）都市部門 1.正面影響根據 Eckart（1985）與 Colwell &Munneke（1999）提出土地面積與地價存在非線性關係，兩者間的非線性關係源自於土地整合或分割的交易成本並非等於零。面積與地價之非線性關係是指隨著土地面積增加，土地價格將先以遞增的速率增加，之後再以遞減的速率增加。以遞增速率增加的方式稱作「面積規模報酬遞增」（plottage or convex）；而其後以遞減速率增加的方式稱作「面積規模報酬遞減」（plattage or concave）。基於以上概念，地塊較大的國家可能透過土地分割的方式使得土地總價增加，因此將土地加以細碎化存在價格提升之誘因。林子欽與許明芳（2003）即指出北美地區由於個別土地面積較大，土地開發前較常見土地分割過程。但此種分割土地模式則較不適用於地塊較小之國家，如臺灣或日本。 2.負面影響都市土地內關於土地細碎化研究多著重在其與開發行為間之關聯。黃禹嘉（2012）利用臺北市都市更新相關資料，研究結果顯示商業區與都市更新通過事業核定計畫的機率呈現負向關係，因商業區土地面積和產權普遍零碎程度高，土地所有權人過多導致協商成本增加，進而影響事業核定計畫通過之程序，故土地所有權人多寡與產權簡單與否，與都市更新核定機率息息相關。黃方欣（2013）即運用T檢定、WMW檢定以及K-S檢定，分析已開發土地與未開發土地在面積規模上是否存在顯著差異，其研究結果顯示已開發土地與未開發土地在單筆土地面積與面積分配型態上確實存在統計上顯著的差異。雖無法直接得知土地細碎與開發行為間之關聯性，仍可得知在土地市場上，開發者偏好面積較大之土地或未達一定開發規模故須進行土地整合動作，致使已開發土地平均面積大於未開發土地平均面積。如後者情形居多，則可間接推論因存在土地細碎化現象使得開發者在開發前須進行多次土地整合動作，土地越細碎，整合的次數就越多。最後並指出在萬華研究區域內若欲開發全數未開發土地須耗時76年整合。曾禹瑄（2014）除利用產權複雜度指標檢視研究地區土地權屬狀況外，進一步以Logistic迴歸模型檢視土地開發與否與土地產權條件之關聯性。由實證結果可發現，土地產權條件變數之預期符號皆與預期相同且顯著，顯示土地面積越大、權屬條件越單純（即所有權人人數越少、持分狀態越集中、為完整所有權）的土地開發機率將越大。. 2-12.

(33) 影響臺北市住宅供給之因素探討-土地細碎與開發政策的觀點. 第三節衡量土地面積產權細碎度指標許多外國文獻作者試圖用單一的平均土地面積來衡量區域土地面積細碎程度，然而盲點可能出現在無法得知區域內土地面積分配情形。Demetriou（2013）指出，學者 Edwards 計算不相鄰農莊土地的百分比當作坵塊細碎指標，學者 Dovring 計算農夫從自己的農莊出發到自己坵塊土地的距離當作坵塊細碎指標。雖然這些獨立指標在衡量單一屬性時適用，但也只呈現出土地細碎度的單一面向。在此之後，國際間許多學者發展出各種指標包含多種面向，例如 Simmons （1964）、Januszewski（1968）以及 Igbozurike（1974）。Simmons（1964）提出的面積細碎度指標考量區域間的坵塊數量，來衡量區域間面積大小差異程度，成為分析土地細碎度之主要指標，並被廣泛使用。在農業部分，土地細碎化係指一農場當中存在許多細小的坵塊，此為多數發展中國家的農業共同特色。以下許多文獻利用辛普森指標（Simpson index，簡稱 SI）和計量模型來分析土地細碎化的發生機率與起因。Natalia （2013）利用 2003 年保加利亞（Bulgaria）家戶資料，利用 SI 指標來衡量土地細碎度，並提及 1991 年的土地改革主要是針對國內農地細碎化的問題，然而本篇研究顯示跟過去保加利亞國內未經國內實證研究結論相反，反而在後共時期（Post-communist period）土地細碎度急遽下降，但未見其說明原因。然而土地細碎與農作物生產力之間的關聯性，歷年來不同區域的學者產生迥異的結論。Blarel（1992）利用南非洲迦納（Ghana）與盧安達（Rwanda）的家戶與土地資料，並檢驗土地細碎化和土地生產力之間的關係，雖然土地細碎在迦納與盧安達是普遍現象，但研究結果顯示土地細碎似乎不會對於土地生產力產生負面影響，並非過去普遍認為的存在不效率問題，並指出土地重劃無法顯著提升土地生產力，更應根本的關注在降低土地細碎度。不過亦有其他學者與此論點持不同意見。Van Hung 等（2007）研究範圍為越南北部，其指出在七千五百萬筆的土地當中，每家農戶約擁有 7 到 8 筆土地。越小的農地越有可能變的更細碎。根據迴歸分析除證實土地細碎化和稻米生產量之間存在負向關係外，亦增加勞動使用量與其他費用支出。並提出當農業生產能力越高，土地細碎程度就會降低。依據經濟理論，當提高農業勞動力的機會成本和降低土地交易成本有利促進土地整合。Kawasaki（2010）指出目前對於衡量土地細碎化的影響會呈現正效果或反效果應取決於成本與效益的程度比較，致使解決土地細碎問題並無出現共識，最後利用日本農場的追蹤資料（panel data）對於土地細碎化所造成之成本與效益進行實證，其結論為土地細碎化對於日本的稻作生產將會產生阻礙，土地細碎的效益在發展中國家將降低。 2-13.

(34) 第二章文獻回顧. 為得知區域內土地面積分配情形，可透過吉尼係數（Gini Coefficient）的概念來衡量。吉尼係數的衡量方法不僅可以用在所得平均度的衡量上，也可以用在土地利用領域上。黃方欣（2013）與曾禹瑄（2014）即利用學者趙岡所提出的概念，將吉尼係數應用於衡量土地面積分散程度，趙岡（2008）即指出過去研究傳統社會的地權是史學界多年來的熱門話題之一，原本係為實證的課題，但絕大多數的研究者並不以實證方式來處理，僅引用文人筆記中的隻言片語，如某軍「廣置田產，地連阡陌，為本鄉首富」此類記載，並批判無具體數據，根本非統計上所謂的「分配」，故吉尼係數的應用提供一個較強而有力於衡量地權分配均度的證據。並進一步指出由於吉尼係數為無單位指數，有助於比較分析不同時空地區的地權分配情形。綜合目前既有衡量土地細碎度僅包含土地實體屬性，亦即土地面積面向。過去文獻衡量土地細碎度多用來估計農業（第一級產業）相關用地，也確實存在其衡量之必要性，因此經由多篇國外文獻皆顯示土地面積條件確實能影響農業生產效率與農業生產規模（Tan 等,2004; Van Hung 等,2007）。然而為進一步衡量土地細碎，其意涵除土地面積細碎外，亦應包含土地產權細碎，才能得知土地細碎的全貌。曾禹瑄（2014）即以賀芬達指數（Herfindahl-Hirschman Index，HHI）來衡量土地所有權細碎程度。因此土地面積產權細碎度指標應至少包含兩種面向，即評估土地面積與所有權持份狀態。故 Demetriou（2013）進一步指出一種新的綜合方式來衡量土地細碎，其衡量面向包含坵塊離散程度、坵塊面積、坵塊形狀、坵塊可及性以及坵塊共有產權型態，但其衡量方式須給予主觀權重，因此從地主角度或規劃者角度出發即可能出現不同的衡量結果。. 2-14.

(35) 影響臺北市住宅供給之因素探討-土地細碎與開發政策的觀點. 第四節小節本章欲藉由各節安排之文獻回顧來得知，影響都市住宅供給之因素當中，都市土地細碎問題往往較容易被忽略，因此將更進一步聚焦探討都市住宅供給與土地面積產權細碎之關係。經國內外研究皆發現土地面積產權細碎與都市住宅開發供給間確實存在負向關係，但亦多屬間接之方式論證，因此欲以直接方式證實土地面積產權細碎與都市住宅供給間存在負向關係，須試圖將土地面積產權細碎程度予以量化，並以迴歸模型分析。然根據蔡友翔（2012）研究臺北市建築物重開發之影響因素，投入模型內的自變數雖大致上呈現顯著，但整體模型的配適度 adj-𝑅 2 僅 0.358 左右，尚存在許多的提升空間，顯示該模型仍有許多未考量到之關鍵因素，將會影響都市內部之住宅供給。根據以上相關文獻的回顧，紛紛指出在都市住宅供給的過程中，土地面積與產權因素可能扮演某種程度的重要角色，因此自變數若能考慮重要的土地面積、產權因素，進一步使解釋都市住宅供給之影響因素能更加全面且完善。本章第二節指出土地面積、產權細碎化在各國的各種面向及影響。土地細碎化存在許多負面影響與衝擊，而通常被認為是農業部門的根本問題，但並非所有情況下皆存在負面影響，亦可能存在正面的效益。然而其中關注焦點多放在農業土地，較少關注在都市土地，因此無法突顯土地面積、產權細碎度於都市土地當中的重要程度。本章第三節著重在國內外研究係如何衡量土地面積產權細碎度，雖然這些獨立指標在衡量土地的單一屬性時適用，但也只呈現出土地面積產權細碎度的單一面向。因此在近年來有新的綜合方式來衡量土地細碎度，包括坵塊離散程度、坵塊面積、坵塊形狀、坵塊可及性以及坵塊共有產權型態，以呈現較完整之土地細碎面貌，並有助於規劃者和政策制定者抑制可能有害的土地細碎問題。故本章進行文獻回顧的目的乃在於從現有的文獻當中找到可能的研究缺口，並將其陳列如下。第一，過往的文獻大多在衡量農業土地之細碎程度並探討其正反面影響，在此情況下，本研究可從都市土地出發來探討土地面積產權細碎度，藉此突顯土地面積產權細碎在都市土地結構當中的地位與重要性。第二，國內文獻在論證都市住宅供給與土地面積產權細碎關係時，大多以小地區之實證推論以上兩者之關聯性，本研究可從全臺北住宅區土地出發，而不僅限於某地段或行政區，以避免陷入樣本不足以代表母體之疑慮。第三，國內欲證實都市住宅供給與土地面積產權細碎關係多以土地整合所需年數以及 Logistic 模型實證土地產權條件影響土地開發機率大小之間接論證方式，雖能得到類似之結論，但若能直接以一般迴歸模型或空間迴歸模型比較分析，並經文獻回顧整理出影響都市住宅開發供給之自變數，另加入本研究著重的土地面積產權因素，必能更進一步以全觀的角度來觀察都市住宅開發供給背後之影響因素。. 2-15.

(36) 第二章文獻回顧. 2-16.

(37) 影響臺北市住宅供給之因素探討-土地細碎與開發政策的觀點. 第三章研究設計. 第一節研究地區為探討土地面積、產權是否為都市住宅供給過程中的主要影響因素，研究地區則須具土地面積過小或產權較複雜的問題傾向，加上須有龐大的建築物再開發需求與壓力。目前臺北市為臺灣早期發展的都市之一，利用臺灣行政區面積表及臺灣行政區人口列表的資料所計算出的人口密度，臺北市居冠，成為臺灣人口密度最高之都市，也是臺灣地狹人稠特色的典型代表城市。吳佳儒（2015）根據臺北市建管處統計數據指出，臺北市平均每件推案的基地面積僅在 300 坪左右，平均每件推案的戶數於近年來確實呈現漸減趨勢，並以我國土地開發市場偏好整合開發的特性觀之，此常態現象即代表臺北市恐長期面臨土地整合的困境。從都市生長的觀點來看，臺北市已到達發展成熟之階段，都市內部土地多已建築使用，僅存少部分土地為素地未建築之型態，而土地市場上所留存之空地也多從拆除舊有建物而來，成為在等待開發之型態。另根據臺北市都市更新處之資料，經本研究統計，臺北市自行劃定更新單元核准件數從民國 89 年至 103 年以來共累計 1042 件，亦居全臺之冠，突顯臺北市具有龐大的建築物再開發需求與壓力之特色。故從以上觀之，臺北市相對於臺灣其他縣市較具有土地面積過小或產權較複雜的特色。為決定本研究之理想研究對象，綜上因素，本研究選擇臺北市 12 個行政區當中的住宅區作為研究標的。於實證分析章節，前部份以臺北市 12 個行政區為最小分析單元，對於進行臺北市住宅區當中的土地面積、產權因素分析；後部份更進一步以里為最小分析單元，臺北市配置有住宅區之里共計 420 個，俾能使分析結果更加細緻。本研究以全臺北市 12 個行政區當中的住宅區作為研究範圍，臺北市 12 個行政區總面積為 27,179.97 公頃，區域內共計 418,367 筆土地，其中公有土地 123,879 筆，私有土地 280,342 筆。而可供都市建築土地當中的住宅區總面積為 3,799.58 公頃，約占臺北市總土地面積 13.98%。臺北市 12 個行政區範圍極東為南港區舊庄里，極西為北投區關渡里，極南為文山區指南里，極北為北投區湖山里，並由此四極點所形成之研究範圍，如圖 3-1 所示。. 3-1.

(38) 第三章研究設計. 圖 3- 1 臺北市四至地理位置圖資料來源：臺北市政府地政局. 3-2.

(39) 影響臺北市住宅供給之因素探討-土地細碎與開發政策的觀點. 第二節研究方法本節分為三部份，首先針對都市住宅區樓地板面積淨增加率進行空間自相關檢測，因都市住宅供給可能存在某種空間特性，而非隨機分布，故將進行全域型空間自相關與區域型空間自相關檢測，前者欲掌握觀察值的整體空間分布狀況，後者則欲檢測個別觀察值於空間之聚集特性，以瞭解每一空間單位之都市住宅供給與鄰接單位之相關性。下一部分則以土地面積產權細碎度初步勾勒出臺北市各行政區的土地面積產權條件，以對於各行政區內之土地條件有概括性的掌握與瞭解。此部份土地面積產權細碎度指標又可分為面積細碎度指標與產權細碎度指標，除資料的敘述統計外，前者應用之衡量方法為 J I 指標、S I 指標與吉尼係數（Gini Coefficient）；後者則以賀芬達指數（Herfindahl-Hirschman Index, HHI）進行量化計算，並提出綜合評估土地面積產權細碎度之二維向度分析。最後迴歸模型設定則採用一般迴歸分析與空間迴歸分析。一般迴歸分析是使用甚廣的統計分析技術，其主要用途有二：一為解釋，二為預測。解釋的功能主要在於說明依變數與自變數間的關聯強度及方向；預測的功能則是使用迴歸模型，利用已知的自變數來預測未知的依變數。所以為了增加迴歸分析的估計能力，所有自變數間的相關性要越低越好，而每個自變數與依變數的相關性則要越高越好（陳正昌, 2005）。故經由前章文獻回顧，整理歸納出都市住宅供給之可能影響因素，並透過一般迴歸分析掌握臺北市都市住宅供給之影響因素與影響程度。然而一般迴歸模型係假設自變數間皆獨立，如分析對象受空間上鄰近對象影響，則存在空間相依性，分析對象彼此間具有某種程度之相關性，則不符合一般迴歸模型之自變數間須獨立之前提假設，可能發生估計式之殘差項並非呈現隨機分佈之狀態，而使一般迴歸模型之係數估計產生偏誤。若本研究之都市住宅供給存在空間相依性或遺漏具空間特性之變數使誤差呈現非常態分佈，則須利用空間迴歸分析，考量空間相依性之特性於模型中，而建立合適之空間迴歸模型，俾能使估計結果更加精確。. 3-3.

(40) 第三章研究設計. 一、空間自相關檢測方式在一般的傳統統計學，欲探討兩變數間之關係，常利用共變異數與相關係數為兩變數間關係提出敘述測度。共變異數為兩變數間線性相關的敘述測度，當共變異數為正值，表示兩變數關係為正的線性相關，當一變數增加，另一變數也隨之增加；當共變異數為負值，則反之；當共變異數趨近於零，即表示兩變數不存在線性相關，所有的値呈現平均隨機分布，表示兩變數間相關性微弱甚至沒有相關性。而共變異數最大的問題即是相依於兩變數的衡量單位，而能夠避免這種差異的方法即為相關係數（correlation coefficient）。而當相關性的討論加入空間因素，即空間相關性，係為檢測空間上兩種統計量（某兩種現象的屬性值）的變化是否存在相關性（張雅華, 2007）。在空間分析上，除探討屬性值的相關性外，亦會進一步分析相同屬性在不同空間單元是否有聚集的效應或僅單純的隨機分佈。因為在空間上，常會存在著「鄰近事物通常比距離較遠的事物具有較高相似性之空間現象」（Tobler, 1970）故空間自相關即是探討空間分佈特性，並研究不同空間單元的同一屬性於空間上的相互關係。空間相關性與空間自相關並不僅就單一屬性值或單一地理位置而進行分析，而是一種同時考慮屬性值與地理位置兩者的空間分析方法，找出區域間彼此可能隱藏的涵義。空間統計（spatial statistics）係關於地理關係（geo-referenced）的統計分析，屬於統計的分支，包括空間分配、空間自我相關等類型，主要將空間相依性（spatial dependence）的觀念加入統計分析當中，藉以提供更多貼近真實狀態的資料，進而產生較佳的的預測或更有效的參數估計（Grifith,1991）。所謂空間相依性即在地理上互相靠近的地方，其特性也會較為接近。而相互靠近的地物之間常出現相似的屬性值，可能性有兩種，其一係因為處於相似的環境當中，其二係可能因為同性質的事物相互吸引，而與其他外在環境狀況較無關係。（溫在弘,2015）然而若資料存在空間相依性，將會對一般迴歸模型產生影響。主要係因為建立在獨立樣本假設上的一般迴歸分析方法，並不適合用來探討空間的問題。當空間相依性存在時，同一空間範圍內的觀察值可能包含相似的訊息，導致變數之間關係被重複觀測或誇大，使參數估計表現的更為顯著，從而造成統計上不顯著的參數估計轉為顯著，進一步導致變數關係的錯誤判斷，因此在對空間資料進行統計分析之前，必須要先檢測是否有空間自相關的存在。（蔡友翔,2012）. 3-4.

(41) 影響臺北市住宅供給之因素探討-土地細碎與開發政策的觀點. 計算空間相關性有許多種的方法，最常使用的有：Moran's I、Geary's C、Getis 等。在空間自相關分析中，以功能來區分共可分為兩大類：全域型空間自相關（ Global spatial autocorrelation ）與區域型空間自相關（ Local spatial autocorrelation）。全域型空間自相關首先瞭解某特定屬性值在一個特定的區域空間中，其分佈呈現聚集分布、均勻分布或僅是單純的隨機分佈之情況後；若具有空間聚集性則進一步利用區域型空間自相關中特定的統計量分析熱區（hot spot）、冷區（cold spot）及異常值的地區。但如何定義鄰近地區是空間分析的第一步，並可能影響到最後的分析結果。 (一)定義鄰近地區由於空間自相關可同時檢測空間單元間位置的鄰近性（locations proximity）以及與其鄰近區域的屬性值之間的相似程度，所以如何定義鄰近地區將會是接下來空間分析的首要步驟，不同的定義方式將可能呈現不同的分析結果。若在區域內有 n 個空間單元，每個空間單元皆有一個觀察值 x，空間單元ｉ與空間單元ｊ的空間關係構成𝑤𝑖𝑗 矩陣，i 與 j 的關係以 0 和 1 表示，以 1 表示 i 和 j 於空間上相鄰，以 0 表示 i 和 j 於空間上不相鄰。通常為便於解釋，會將空間權重矩陣的列進行標準化（row-standardized），即將每個元素除以未進行列標準化前該列的元素總和，如此每列的元素總和等於 1 （Anselin,1999）。定義現象的空間鄰近關係是透過空間權重矩陣（spatial weights matrix）如下表示: ﹝𝑊𝑖𝑗 ﹞. 𝑛×𝑛. …式 3.1. 𝑊𝑖𝑗 ：區域相鄰矩陣 Wij = 1 ：表示區位相鄰 Wij = 0 ：表示區位不相鄰 n ：空間單元數ｉ＝1,2,……n j ＝1,2,……n 而相鄰與否的判斷又可分為以距離為基準（distance-based）與以鄰接為基準（contiguity-based），其設定方式又可細分如下：（胡立諄,2007） 1.以距離為基準第一種方式是設定一門檻距離 d，若兩空間單元的質心（centroid）相距在所設定的門檻距離 d 之內者，便為鄰域；第二種稱為最近鄰法（K-nearest neighbor ），設定 K 值，距離空間單元ｉ最近的 K 個空間單元便是空間單元 i 的鄰域，使用此種定義時，空間單元 i 的鄰域包括空間單元ｊ，但空間單元ｊ的鄰域不一定包. 3-5.