第一節 研究地區
為探討土地面積、產權是否為都市住宅供給過程中的主要影響因素，研究地 區則須具土地面積過小或產權較複雜的問題傾向，加上須有龐大的建築物再開發 需求與壓力。目前臺北市為臺灣早期發展的都市之一，利用臺灣行政區面積表及 臺灣行政區人口列表的資料所計算出的人口密度，臺北市居冠，成為臺灣人口密 度最高之都市，也是臺灣地狹人稠特色的典型代表城市。吳佳儒（2015）根據臺 北市建管處統計數據指出，臺北市平均每件推案的基地面積僅在 300 坪左右，平 均每件推案的戶數於近年來確實呈現漸減趨勢，並以我國土地開發市場偏好整合 開發的特性觀之，此常態現象即代表臺北市恐長期面臨土地整合的困境。
從都市生長的觀點來看，臺北市已到達發展成熟之階段，都市內部土地多已 建築使用，僅存少部分土地為素地未建築之型態，而土地市場上所留存之空地也 多從拆除舊有建物而來，成為在等待開發之型態。另根據臺北市都市更新處之資 料，經本研究統計，臺北市自行劃定更新單元核准件數從民國 89 年至 103 年以 來共累計 1042 件，亦居全臺之冠，突顯臺北市具有龐大的建築物再開發需求與 壓力之特色。故從以上觀之，臺北市相對於臺灣其他縣市較具有土地面積過小或 產權較複雜的特色。
為決定本研究之理想研究對象，綜上因素，本研究選擇臺北市 12 個行政區 當中的住宅區作為研究標的。於實證分析章節，前部份以臺北市 12 個行政區為 最小分析單元，對於進行臺北市住宅區當中的土地面積、產權因素分析；後部份 更進一步以里為最小分析單元，臺北市配置有住宅區之里共計 420 個，俾能使分 析結果更加細緻。
本研究以全臺北市 12 個行政區當中的住宅區作為研究範圍，臺北市 12 個行 政區總面積為 27,179.97 公頃，區域內共計 418,367 筆土地，其中公有土地 123,879 筆，私有土地 280,342 筆。而可供都市建築土地當中的住宅區總面積為 3,799.58 公頃，約占臺北市總土地面積 13.98%。臺北市 12 個行政區範圍極東為南港區舊 庄里，極西為北投區關渡里，極南為文山區指南里，極北為北投區湖山里，並由 此四極點所形成之研究範圍，如圖 3-1 所示。
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圖 3- 1 臺北市四至地理位置圖 資料來源：臺北市政府地政局
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第二節 研究方法
本節分為三部份，首先針對都市住宅區樓地板面積淨增加率進行空間自相關 檢測，因都市住宅供給可能存在某種空間特性，而非隨機分布，故將進行全域型 空間自相關與區域型空間自相關檢測，前者欲掌握觀察值的整體空間分布狀況，
後者則欲檢測個別觀察值於空間之聚集特性，以瞭解每一空間單位之都市住宅供 給與鄰接單位之相關性。
下一部分則以土地面積產權細碎度初步勾勒出臺北市各行政區的土地面積 產權條件，以對於各行政區內之土地條件有概括性的掌握與瞭解。此部份土地面 積產權細碎度指標又可分為面積細碎度指標與產權細碎度指標，除資料的敘述統 計外，前者應用之衡量方法為 J I 指標、S I 指標與吉尼係數（Gini Coefficient）；
後者則以賀芬達指數（Herfindahl-Hirschman Index, HHI）進行量化計算，並提出 綜合評估土地面積產權細碎度之二維向度分析。
最後迴歸模型設定則採用一般迴歸分析與空間迴歸分析。一般迴歸分析是使 用甚廣的統計分析技術，其主要用途有二：一為解釋，二為預測。解釋的功能主 要在於說明依變數與自變數間的關聯強度及方向；預測的功能則是使用迴歸模型，
利用已知的自變數來預測未知的依變數。所以為了增加迴歸分析的估計能力，所 有自變數間的相關性要越低越好，而每個自變數與依變數的相關性則要越高越好
（陳正昌, 2005）。故經由前章文獻回顧，整理歸納出都市住宅供給之可能影響因 素，並透過一般迴歸分析掌握臺北市都市住宅供給之影響因素與影響程度。然而 一般迴歸模型係假設自變數間皆獨立，如分析對象受空間上鄰近對象影響，則存 在空間相依性，分析對象彼此間具有某種程度之相關性，則不符合一般迴歸模型 之自變數間須獨立之前提假設，可能發生估計式之殘差項並非呈現隨機分佈之狀 態，而使一般迴歸模型之係數估計產生偏誤。若本研究之都市住宅供給存在空間 相依性或遺漏具空間特性之變數使誤差呈現非常態分佈，則須利用空間迴歸分析，
考量空間相依性之特性於模型中，而建立合適之空間迴歸模型，俾能使估計結果 更加精確。
3-4 異的方法即為相關係數（correlation coefficient）。而當相關性的討論加入空間因 素，即空間相關性，係為檢測空間上兩種統計量（某兩種現象的屬性值）的變化