第四章 實證分析
第三節 不同時點之土地成交價格比較
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第三節 不同時點之土地成交價格比較 一、桃園航空城之市場資訊
由以上兩節可得知徵收範圍內外同側之同種使用分區、同種使用地，確實會 受到開發計畫之影響，導致徵收範圍內之土地成交價格隱含甚多之炒作幅度；以 及不同使用管制亦會受到桃園航空城計畫之影響，造成徵收範圍內之各種使用管 制之成交價格皆會隱含不同幅度之炒作。本研究除了以徵收範圍內外之同側、使 用管制外，亦欲探究徵收範圍內外之土地成交價格是否會受到相關之市場消息之 影響，導致其成交價格呈現不同之差異。由於數量足以分析比較的僅有農牧用地 這個類別，故本研究將一般農業區農牧用地以及特定農業區農牧用地，全部合併 為農牧用地單一類別後，僅分析徵收範圍內外之農牧用地是否會受到相關之市場 消息之影響，導致其成交價格呈現不同之差異，表 4-11 為本研究所蒐集案例時 間內之市場資訊。
二、桃園航空城範圍內外之成交案例(2012 年到 2013 年)
(一)桃園航空城範圍內之土地平均成交價格
徵收範圍內之農牧用地的平均成交價格在 2012 年為 10,446 元/m2，在 2012 年第 3 季市場傳出交通部建議成立桃園航空城推動小組，且待航空城特定實施計 畫通過之後，最快明年就可開始區域徵收作業前，農牧用地之平均成交價格從 10,446 元/m2，緩慢地上漲至 12,632 元/m2；直到 2012 年 9 月 18 日即 2012 年 第 3 季行政院宣布啟動「桃園航空城計畫」後，農牧用地之平均成交價格在 2012 年第 4 季上漲至 15,770 元/m2；到了 2013 年第 1 季繼續上漲至 21,251/m2，明 顯可看出此段時間內的漲幅程度最為劇烈。之後農牧用地之平均成交價格在 2013 年第 2 季繼續小幅上漲到 22,647 元/m2，之後市場傳出青埔、南崁、八德 已成最佳投機炒作之溫床，於是 2013 年第 3 季農牧用地之平均價格持續上漲，
其成交價格已來到 26,380 元/m2，直到第 4 季其平均成交價格為 26,740 元/m2， 才略顯趨緩之勢，請參照表 4-12 以及圖 4-1。
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表 4-12 範圍內農牧用地之平均成交價格
單位：元/m2
交易時間 成交價格
2012 年第 1 季 10,446 2012 年第 2 季 11,807 2012 年第 3 季 12,632 2012 年第 4 季 15,770 2013 年第 1 季 21,251 2013 年第 2 季 22,647 2013 年第 3 季 26,380 2013 年第 4 季 26,740 資料來源：本研究整理。
單位：元/m2
資料來源：本研究整理。
圖 4-1 範圍內農牧用地平均成交價格直方圖
由表 4-12 可得知，範圍內之農牧用地之平均成交價格在 2012 年第 1 季至 2013 年第 4 季期間，受到相關市場消息之影響，導致平均成交價格不斷上升。
在 2012 年 9 月 18 日行政院發布啟動桃園航空城計畫前，農牧用地之平均成交價
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格僅些微上漲 13%以及 7%，但在宣布啟動航空城計畫後，等同確保此開發計畫之 推動，農牧用地之平均成交價格在此段時間立刻上漲 25%的幅度。之後市場陸續 放出桃園縣將升格為直轄市，必定會帶動周邊土地增值之消息，以及桃園航空城 周邊插滿房仲廣告之消息，可見土地市場交易之熱絡，平均成交價格又上升 35%
的幅度。在 2013 年第 1 季後，市場仍不斷推高桃園航空城周邊之成交價格，更 有報章直接報導大園鄉已從以往的窮鄉僻壤，成為桃園縣最有錢的鄉鎮，使得其 區內之農牧用地的平均成交價格，一路再上升 7%以及 16%，直到 2013 年第 4 季 上漲情況才趨於緩和，僅上漲 1%左右。回顧 2012 年農牧用地之平均成交價格為 10,446 元/m2，到 2013 年第 4 季已飆漲為 26,740 元/m2，由此可知此段時間的 土地成交價格皆受到相關市場消息之影響，根本已脫離客觀的市場價值，實在不 宜以此價格作為徵收補償之基準，而農牧用地之平均成交價格在各時點之上漲幅 度，請參照表 4-13。
表 4-13 範圍內農牧用地之平均成交價格上漲幅度
交易時點 上漲幅度
2012 年第 1 季~第 2 季 13%
2012 年第 2 季~第 3 季 7%
2012 年第 3 季~第 4 季 25%
2012 年第 4 季~2013 年第 1 季 35%
2013 年第 1 季~第 2 季 7%
2013 年第 2 季~第 3 季 16%
2013 年第 3 季~第 4 季 1%
資料來源：本研究整理。
(二)桃園航空城範圍外之土地平均成交價格
內政部在 2012 年 9 月 18 日發布桃園航空城之都市計畫後，徵收範圍外之農 牧用地的平均成交價格從 2012 年第 3 季的 12,458 元/m2，僅緩慢上升至 12,545 元/m2；到了 2013 年第 1 季平均成交價格逐漸上漲至 14,955 元/m2；之後到 2013 年第 2 季平均成交價格又飆升至 17,531 元/m2，但很快地在 2013 年第 3 季，平 均成交價格回跌至 12,882 元/m2，最後到 2013 年第 4 季，其農牧用地的平均成
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交價格已停滯在 12,558 元/m2，請參照表 4-14 及圖 4-2。
表 4-14 範圍外農牧用地之土地平均成交價格
單位：元/m2
交易時間 成交價格
2012 年第 3 季 12,458 2012 年第 4 季 12,545 2013 年第 1 季 14,955 2013 年第 2 季 17,531 2013 年第 3 季 12,882 2013 年第 4 季 12,558 資料來源：本研究整理。
單位：元/m2
資料來源：本研究整理。
圖 4-2 範圍外農牧用地平均成交價格直方圖
由表 4-14 以及圖 4-2 可得知，範圍外之農牧用地之平均成交價格在 2012 年第 3 季至 2013 年第 2 季期間，受到相關市場資訊之影響，導致平均成交價 格不斷上升。由於 2012 年第 1 季及第 2 季桃園航空城區域計畫範圍外之土地 成交案寥寥可數，故從 2012 年第 3 季開始觀察。
在 2012 年 9 月 18 日行政院宣布啟動桃園航空城計畫，區外土地成交價格
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不如區內農牧用地之平均交易價格立刻呈現顯著之漲幅。到了 2013 年第 1 季，
區外之農牧用地之平均交易價格大漲了 19%，而至 2013 年第 2 季，區內土地 成交價格已緩漲之際，區外平均交易價格相對大幅上漲了 17%。然而到 2013 年第 3 季，區外的平均成交價格開始下跌，到第 3 季為止下跌 27%，下一季繼 續小幅下跌 1%，其平均成交價格為 12,882 元/m2，顯見區外價格已回跌至行 政院宣布啟動航空城計畫前之價格水準，請參照表 4-15。
表 4-15 範圍外農牧用地之平均成交價格上漲幅度
交易時點 上漲幅度
2012 年第 3 季~第 4 季 1%
2012 年第 4 季~2013 年第 1 季 19%
2013 年第 1 季~第 2 季 17%
2013 年第 2 季~第 3 季 -27%
2013 年第 3 季~第 4 季 -2.6%
資料來源：本研究整理。
同樣是農牧用地，在受到相關市場資訊影響後，區內土地成交價格在 2012 年第 3 季到 2013 年第 3 季間，連季上漲了 25%、35%、7%、16%，直到 2013 年第 4 季才明顯趨緩僅小幅上漲 1%，其平均成交價格為 26,740 元/m2；不如區外土 地成交價格直至 2013 年第 1 季，才看出其成交價格受到行政院宣布啟動桃園航 空城計畫之影響，比起區內土地成交價格之飆升整整緩了半年之久，推究其原因 除了徵收範圍內外之農牧用地受到同樣之市場資訊影響後，會在不同時點呈現不 同之漲幅情形外，許多原地主將農地售予第二手的農民或投資客，將其資金用來 購置區外的農地，造成區外農地價格延遲半年上漲之結果。觀察 2013 年第 4 季 區內外之價格波動情形可得知，區內上漲情形已明顯趨緩時，區外平均成交價格 雖持續下跌 2.6%，但其價格為 12,882 元/m2亦趨於平穩，顯示無論區內抑或區 外，其平均成交價格若無重大政策或消息之影響，其價格波動已逐漸緩和，請參 照表 4-16。
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成交價格 12,632~15,770 12,458~12,545
上漲幅度 25% 1%
2012 第 4 季~2013 年第 1 季
成交價格 15,770~21,251 12,545~14,955
上漲幅度 35% 19%
2013 年第 1 季~第 2 季
成交價格 21,251~22,647 14,955~17,531
上漲幅度 7% 17%
2013 年第 2 季~第 3 季
成交價格 22,647~26,380 17,531~12,882
上漲幅度 16% -27%
2013 年第 3 季~第 4 季
成交價格 26,380~26,740 12,882~12,558
上漲幅度 1% -2.6%
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本文在文獻回顧中，分析合理的徵收補償為在符合現行法令下，交易市場中 最可能的價格，而上述價格即是不論由時間軸，亦或地區範圍軸作觀察，都應為 合理之價格，不存在非正常上漲之情形，如實反映該土地真正價值之合理價格。
然觀察桃園航空城之成交價格，無論是乙種建築用地、甲種建築用地抑或農牧用 地，其成交價格皆存在非正常上漲之情況，須藉由拉長時間軸及擴大地區範圍軸 以觀察價格變化，使成交價格回歸合理水準。