資料內容與處理

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第二節 資料內容與處理

誠如前述，本文欲以桃園航空城驗證徵收範圍內外以及各個時點區內或區外 之農地成交價格是否存在價格非正常上漲情況。因此擬藉由研究地區之相關資料 驗證以下三個假說：

研究假說一：不同側之區內或區外同種使用地之成交價格，以統計方法檢視會存 在顯著差異。

研究假說二：不論是何種使用分區，區內或區外之成交價格亦將反映顯著差異。

研究假說三：在各個時點上，區內或區外之農地成交價格，將呈現明顯之價格差 異。

一、資料內容

本研究分析需用的桃園航空城之土地交易價格，取自內政部不動產實價交易 查詢網，總共蒐集之土地成交案例扣除非正常交易情況共有 4,190 筆。本研究以 圖 1-1 中的紅色邊界，將所蒐集之大園鄉、蘆竹鄉各小段之土地成交案例區分為 徵收範圍之內外，以分析徵收範圍內之土地成交價格是否會受到開發計畫之影 響，而在土地交易價格上呈現與區外成交價格顯著之差異。

在 4,190 筆可分析的土地成交案例中，屬於徵收範圍內之土地成交筆數為 3,102 筆，而徵收範圍內共區分為機場北側、機場西側、機場南側，以及機場東 側四側，如圖 3-3。

資料來源；桃園縣政府入口網http://www.tycg.gov.tw/aerotropolis/main.html。

圖 3-3 桃園航空城範圍內各側範圍圖

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而在 4,190 筆可分析的土地成交案例中，由於大園鄉以及蘆竹鄉內多為農牧 用地，如無重大開發計畫並不會頻繁交易，但徵收範圍外之土地成交筆數仍有 1,088 筆。而同樣徵收範圍外亦分為北側範圍外、西側範圍外、南側範圍外，以 及東側範圍外共四側，如圖 3-4。

資料來源：桃園縣政府入口網http://www.tycg.gov.tw/aerotropolis/main.html。

圖 3-4 桃園航空城範圍外各側範圍圖

由於本研究取得土地成交案例皆是以每筆土地所屬小段作為徵收範圍內外 之區分標準，故先說明徵收區內各側包含小段如下：機場北側包括竹圍段竹圍小 段、竹圍段海方厝小段、沙崙段坡堵小段、沙崙段埔頂小段、沙崙段後厝小段、

圳股頭段圳股頭小段，以及竹圍段海口小段。機場西側包括橫山段湳子小段、橫 山段尖山小段、橫山段橫山小段、埔心段海豐坡小段、埔心段埔心小段，以及埔 心段三塊厝小段。機場南側包括大牛稠段大牛稠小段、大牛稠段倒厝子小段、竹 圍段三塊石小段、竹圍段田寮小段、竹圍段拔子林小段，以及蘆竹鄉的八股段、

內興段及大竹圍段。最後，機場東側則是包括竹圍段崁腳小段、竹圍段崁下小段、

貨運段、坑子口段頭前小段，以及坑子口山腳小段。

徵收範圍內之土地成交筆數 3,102 筆中，機場北側可分析土地成交筆數有 821 筆，使用分區包含鄉村區乙種建築用地、一般農業區甲種建築用地、一般農 業區農牧用地、一般農業區水利用地，以及一般農業區交通用地。其中，一般農 業區農牧用地佔 712 筆，為機場北側範圍內最多之用地；至於最少的則是一般農

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而徵收區外各側包含小段如下：北側範圍外包括沙崙段沙崙小段、內海墘 段，以及圳股頭段古亭小段。西側範圍外包括照鏡段、雙溪口段下縣厝子小段，

以及雙溪口段溪洲子小段。南側範圍外包括五塊厝段下埔小段、五塊厝段大埔小 段，以及新庄子段。最後，東側範圍外僅包括坑子口段海湖小段而已。

在徵收範圍外之土地成交筆數 1,088 筆中，北側範圍外可分析土地成交筆數 有 469 筆，使用分區包含鄉村區乙種建築用地、一般農業區甲種建築用地，以及 一般農業區農牧用地。其中，一般農業區農牧用地為數最多，佔此區總成交量的 90%以上；成交數量最少的則是鄉村區乙種建築用地，僅有 8 筆之成交案例。而 西側範圍外可分析土地成交筆數有 278 筆，使用分區僅有特定農業區甲種建築用 地以及特定農業區農牧用地，又以特定農業區農牧用地佔多數，成交案例有 244 筆。

至於南側範圍外可分析土地成交筆數有 254 筆，使用分區包括特定農業區甲 種建築用地、特定農業區農牧用地占，以及特定農業區水利用地。其中特定農業 區農牧用地佔 218 筆，為南側範圍外中最多之用地；而特定農業區水利用地僅有 4 筆之成交案例。最後，東側範圍外可分析土地成交筆數有 87 筆，使用分區包 括鄉村區乙種建築用地、一般農業區甲種建築用地、一般農業區農牧用地，以及 工業區農牧用地。其中為數最多的是一般農業區農牧用地，但也僅有 44 筆之成 交案例而已，請參照表 3-4。

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資料來源：內政部不動產資訊平台 http://pip.moi.gov.tw/NET/E-Statistics/E1-1.aspx。

此外，表 3-8 及 3-9 則係依據每年 1 月 1 日所公布之公告土地現值，呈現桃

50%、83%及 80%；區外的公告現值在北側、西側、南側及東側亦有 73%、267%、

76%以及 66%的漲幅。在區域條件無顯著的改變下，顯見價格的成長大多來自頻

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本研究在第三節將分析重點放在不同時點之徵收範圍內外之土地成交價 格，是否會受到開發計畫之影響，使其成交價格在徵收範圍內外呈現顯著之差 異。由於在案例蒐集時間內，雖然徵收範圍內之土地成交案例數量足以分析，但 徵收範圍外之成交案例大多落在 2012 年第 3 季至 2013 年第 4 季之期間，且數量 足以分析比較的僅有農牧用地這個類別，故本研究將一般農業區農牧用地以及特 定農業區農牧用地，全部合併為農牧用地單一類別後，同時考量區域因素之前提 下，僅就徵收範圍內外於上述之期間內農牧用地之平均成交價格進行比較，表 3-12 為各時點徵收範圍內外之農牧用地成交筆數。

表 3-12 範圍內外農牧用地之成交筆數

交易時點 2012 年第 3 季 2012 年第 4 季 2013 年第 1 季

區內筆數 232 473 89

區外筆數 59 145 44

總筆數 291 618 133

交易時點 2013 年第 2 季 2013 年第 3 季 2013 年第 4 季

區內筆數 414 324 157

區外筆數 158 93 91

總筆數 572 417 248

資料來源：本研究整理。

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