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第五章 結論與建議 第一節 結論
民國 102 年 9 月 1 日，土地徵收將改採「市價」作為地價補償之基準，期以 實現土地之公平正義。回顧過去無論是公告土地現值，亦或再加四成，都囿於某 些因素，導致一直無法貼近市價，造成許多民眾抗爭，於是政府改為適用「土地 徵收補償市價查估辦法」，期以給予被徵收人更為合理的地價補償。本研究依據 實證結果，試圖歸納出合理的地價補償應包含以下指標：
1. 補償須以相等為原則且由全體公平負擔其補償
「相等」的意思為使被徵收人在被徵收前後處於一個相同的地位，不因徵收 得利，也不因徵收而遭受損失。如同英國的開發計畫不存在原則，亦是為避 免估計補償時，會受到因徵收後的開發計畫對不動產造成的跌價、漲價影 響，造成對被徵收人或是納稅的國民不公平的情況。亦即估算補償價格時，
應剔除因開發計畫所造成之人為影響。而當人民之財產權因公權力之行使而 不能保障時，應由全體公平負擔被徵收人因公權力的行使所造成的特別犧 牲。
2. 損害以「恢復原狀」為原則
確保被徵收人之損失與獲取補償相當，主要目的在使被徵收人回到徵收前的 完整情況。當人民之財產權因公權力行使而不能保障時，政府給予補償是為 了避免被徵收人因徵收陷入困境，以確保其等同於未被徵收之狀態。而確保 其等同於未被徵收之狀態，應確保被徵收人之損失與所獲取之補償是否相 當，而所謂損失應為剔除因開發計畫所造成之人為影響之價格，以作為檢視。
3. 補償價格應為被徵收土地之市場價值
政府不得利用公共利益的目的，壓低被徵收土地應有的市場價值。同時人民 也不應因為買家是政府，則肆無忌憚地頻繁交易範圍內土地，影響該區的土 地市場價值，造成社會大眾共同承擔價格泡沫之情況。
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4. 補償價格之基準應參考不受影響之客觀價格
例如日本於取得公共區域內作為該事業之用的土地時，其訂定該土地的取得 價格，必須以公示價格為基準。其理念與英國開發計畫不存在原則相同，避 免徵收價價格受到開發計畫對不動產造成的跌價、漲價影響。
綜上所述，前兩點之理念相去不遠，目的皆為確保被徵收人可得到之補償與 其損失能夠相等，回復其原有之生活狀態。但以金錢補償想在當地取得相同之 地，在現實上來說是相當之困難。但給予足以在當地購置相似之土地等額之補償 金，等同默許土地投機炒作之情形，違反了全體公平負擔其補償之原則，故應參 考徵收區外不受開發計畫影響之土地價格，給予區外市場價格，以延續被徵收人 之財產權謂之妥適。而後兩點亦有相同之旨趣，目的在剔除人為影響土地價值之 部分，以給予客觀的市場價值，故本研究認為符合正常交易價格的徵收補償即是 被徵收土地在符合現行法令下交易市場中最可能的價格，即不論由時間軸，亦或 地區範圍軸作觀察，都應為合理之價格，不存在非正常上漲之情形，如實反映該 土地真正價值之合理價格。。
本研究在實證中，不論是從同側、不同使用管制，抑或不同交易時點觀察範 圍內之平均成交價格，皆明顯受到航空城計畫及相關市場資訊之影響，導致同一 使用分區及使用地，僅僅一線之隔，其平均成交價格卻有如此大的差異！此外，
現行的市價查估辦法囿於以下法令適用之限制，無疑加劇補償價格與上述合理價 格間的差異：
1. 案例蒐集期間為當年三月二日至九月一日
估計實例土地正常單價時，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實 例。亦即以不動產估價技術規則中的比較法為主，並得同時參考收益實例。
但以比較法估算補償價額時不得適用不動產估價技術規則之規定，而應依據 市價查估辦法辦理。即於同一地價區段內選擇一至三件比較標的蒐集而來的 土地正常單價應調整至估價基準日，而估價基準日指每年九月一日，實例蒐 集期間為當年三月二日至九月一日。
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2. 估算補償價格時蒐集調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收 益實例。
市價查估辦法明定應於同一地價區段內選擇一至三件比較標的蒐集而來的 土地正常單價應調整至估價基準日，而估價基準日指每年九月一日，案例蒐 集期間為當年三月二日至九月一日。然依據第四章的實證結果，假設徵收標 的為農牧用地，徵收公告時間為 2013 年 9 月，此時應蒐集 2013 年 3 月 1 日到 9 月 2 日期間徵收範圍內農牧用地的土地成交價格，2013 年第 2 季的 平均成交價格為 26,861 元/m2，到了第 3 季其平均成交價格上漲為 28,423 元/m2。然上述價格是適用農地的客觀市場價值嗎？若答案為肯定，那上述 價格與 2012 年第 1 季徵收範圍內農牧用地的平均成交價格 10,446 元/m2 間，為何存在兩倍以上的價格差異？考量總體及區域因素的有限影響下，恐 難不將上述結果視為非正常交易情況，體認土地市場之成交價格已脫離符合 現行法令下交易市場中最可能的價格。
此外，市價查估辦法未規定須用兩種以上的估價方法以估算補償價格，以蒐 集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。然而，以桃園航空城為例，本研 究所蒐集之成交案例時間距離徵收公告尚且有一大段之間隔，徵收範圍內之平均 成交價格已整整翻了兩倍之多，但其農地收益亦有兩倍之成長嗎？然土地的生產 力恐難在短短幾年內有大幅度的增長，顯見平均交易價格皆是受非正常交易以及 相關市場消息之影響所致。而市價查估辦法規定以蒐集市場買賣實例為主，並得 蒐集市場收益實例，等同將收益法視為一配角之地位，忽略市場收益實例之權衡 作用，以比較法為主之估價方法，在評估補償價格時實在難以避免上述之影響，
最後導致蒐集實例之成交價格皆非合理價格之情形。
再者，雖市價查估辦法有規定比準地之查估，若地價區段內無法選取或不宜 選取比較標的者，得於其他地區選取。其立法目的為台灣於都市計畫整體開發區 內或重大建設工程之鄰近地區，常見投機炒作及隱含期待因素之交易，以致成交 價格非屬市場正常交易價格，該實例應不予採用。然依據本文第四章的實證結 果，桃園航空城徵收範圍內，不論是北側、西側、南側，亦或東側成交價格皆呈 現非正常上漲之情形，惟其上漲程度不一，故在成交價格普遍上漲之情形下，如
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易價格，決定該實例應不予採用，實有須釐清該法條之適用問題。
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第二節 建議 一、政策建議
市價查估辦法限制比較案例的蒐集時間，如以桃園航空城為例，蒐集到的比 較案例恐皆是非正常交易以及計畫消息影響後的市場價值，而非符合現行法令下 交易市場中最可能的價格。而比準地等同於徵收補償的地價水平，亦未規定比準 地的價格查估需用兩種以上的估價方法，則無法確保估算價格之合理性。此外，
市價查估辦法在價差異調整係數上亦不受不動產估價技術規則單項調整率不得 大於 15%及總調整率不得大於 30%規定之限制，其查估價格著實令人難以信服。
最後，估算補償價格時蒐集調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場 收益實例。如可蒐集到市場買賣案例，就得以買賣案例為主，等同將收益法視為 一配角之地位，忽略市場收益實例之權衡作用，以比較法為主之估價方法，在評 估補償價格時實在難以避免上述之影響，最後導致蒐集實例之成交價格皆非合理 價格之情形。。
在兼顧被徵收人之財產權及生活權保障以及納稅人負擔補償費用兩者考量 下，本研究認為應給予被徵收人之地價補償應參酌徵收區外之土地成交價格，一 來可大致剝離徵收區內非正常交易以及受到計畫消息之影響部分；二來與日本之 現物補償理念相同，亦即地價補償不僅應回復至正常土地市場的成交價格，政府 也至少應給予被徵收人足以在徵收區外購置相似不動產之補償金，才能達到「恢 復原狀」之理念，保障被徵收人之財產權以及生活權。故本研究給予市價查估辦 法以下幾點之建議：
1. 案例蒐集期間應仿照估價技術規則不再侷限為當年三月二日至九月一日 市價查估辦法明文規定以比較法估算補償價額時不得適用不動產估價技術 規則之規定，而應依據市價查估辦法辦理，但收益法及成本法卻皆可適用估 價技術規則。唯有主要用來估價的比較法無法適用之原因為何？難道適用估 價技術規則或市價查估辦法所估出的市價會有所不同？故本文認為為避免 產生爭議，應一併適用估價技術規則。另外，更重要的是，案例蒐集期間應 仿照估價技術規則不再侷限為當年三月二日至九月一日，否則蒐集之案例恐
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市場中最可能的價格。
2. 增加徵收區外比較案例的選定與評估
比準地為確立地價水平之重要依據，應採二種以上之估價方法，以確保估算 價格之合理性。且在價差異調整係數上應效仿估價技術規則中，單項調整率
比準地為確立地價水平之重要依據，應採二種以上之估價方法，以確保估算 價格之合理性。且在價差異調整係數上應效仿估價技術規則中，單項調整率