第二章 文獻回顧
第一節 徵收理念及補償機制
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第二章 文獻回顧
本章共分為二節，第一節回顧英國以及日本之徵收補償的理念及機制，以探 討我國地價補償制度與土地投機炒作之關連；第二節則將上述歸納之理念落實至 具體的徵收補償價格，期以改正過往區段徵收範圍內頻仍交易之現象，使補償價 格回歸正常的市場交易價格。
第一節 徵收理念及補償機制 一、徵收補償理念
(一)英國
英國於 1845 年的土地條款法(The Land Clauses Act.1845)，對土地徵收補 償所採取之原則為「土地對所有權人的價值」(Value-to-the-owner)，而該原則 曾被定義為「土地所有權人於其土地被徵收之當時，被視為無該土地之所有權，
但其他情況對他而言均相同，身為一個小心謹慎的人，其在同樣的時刻中，於無 任何強迫時，他願意支付購買該地之價格。在 1919 年的土地取得法公布，土地 徵收補償才改採願意買者與願意賣者之「市價」(Market Value)為補償之基準，
將補償價格定義為：在公開市場中，由願意出售者出售之期望價格，也就是公開 市場價格。
由「土地對所有權人的價值」之原則改變以「市價」為補償原則之理由有四：
一、 個別土地所有權人之情感價值雖然重要，但在實務上無法也沒有客觀的 衡量標準。
二、 同一相類似的土地，對不同的土地所有權人而言，其補償往往會有很大 的差別。
三、 以土地所有權人的價值為補償原則，可能導致超額的補償請求，因而增 加納稅人的負擔。
四、 反對以「土地對所有權人的價值」為補償原則，係基於土地所有權人於 社會公共使用需要時，有放棄其土地之社會責任。
(二)日本
日本之徵收補償理念，一般上僅適用於基於適法行為之損失補償而已。日本
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之限制，如認為對財產權所加之限制有必要補償時，則斟酌社會、經濟 的情況來算定，只要達到相當或者是合理之金額即可」。
3. 折衷說：此學說是把須完全補償之情形與僅須相當補償即足夠之情形分 開來考量。但此學說也可以說是屬於相當補償說之一種。在此，姑且稱 它為折衷說。茲舉高原賢治教授之論點，以作為佐證。高原教授：「較 小之財產被侵害時，理應承認完全之補償，不過假如是較大之財產被侵 害時，只要相當之補償即足夠」。但高原教授之論點是有瑕疵的，因根 據對方之經濟狀況，來決定財產權補償之多寡，與現行憲法第二十九條 第三項及第十四條第一項規定之意旨有所違背。另外應依據什麼標準，
來區別較小財產與較大財產之間的差異，恐怕也無法自圓其說。
(三)臺灣
臺灣之徵收理念，係國家因公共事業之需要，對人民受憲法保障之財產權，
經由法定程序予以剝奪之謂。規定此項徵收及其程序之法律必須符合必要性原 則，並應於相當期間內給予合理之補償。土地徵收，雖是確保公共事業之實施上 不可欠缺之重要制度，且為憲法所容許；但其畢竟是以公權力強制剝奪私人財產 權之行政手段，故於憲法關於私人財產權保障（第十五條）及比例原則（第二三 條）規定之意旨下，土地徵收絕非公共事業用地取得之優先手段，更非唯一手段。
而臺灣之徵收補償學說，依其補償內容之不同再區分為以下三種補償學說：
1. 完全補償說，因為理論基礎的不同，尚可分為：
(1) 第一說認為，損失補償之目的在於實現平等原則。本說主張憲法所保障 之財產權內雖得依據法律自由定之，但是基於「法律之前，人人平等」
之原則，徵收侵害是對於平等原則之破壞，為矯正不平等的財產權侵 害，自應給予完全的補償。此說著重於「平等」的概念，亦即國家須 保障人民之財產權，不容許國家以公益為由恣意破壞人人應享有的平 等，完全補償可謂破壞平等原則之對價關係。
(2) 第二說認為，損失補償是為因應適合財產權之保障之旨趣而設。本說以 私有財產權之不可侵犯性為前提，雖然財產權不具絕對性，而負有社 會責任，可以基於公益上之必要，而依法律加以限制；但是對於財產
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奪的對價關係。(楊松齡，1999：470)(3) 通說乃認為應對被徵收人因公用徵收所生之損失，予以完全之填補。而
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性之徵收，是因被徵收人不善加利用而有養地之嫌。此時，相當補償 可謂公平。(楊松齡，1999：470)
(3) 依據楊松齡(2012)的補償原則，相當補償說的論點，就被徵收的立場而 言，則是考量社會、經濟之情況；補償之價格基準則是由客觀的市場 價值決定；補償之範圍則只考慮被徵收財產之價值為限。
3. 折衷說：係區分標的之性質或徵收目的，而分採完全補償或相當補償。
如屬財產權性質者，認其負擔之社會義務較重，給予相當補償即可；對於 具有「生存權」性質之土地權利，應本於「基本人權」或「公平保障平等 權」之觀點，認其負擔之社會義務極為薄弱，故應給予完全補償。有認為 除例外地對於政策性徵收得採相當補償外，關於公用徵收，其補償原則上 應以採用完全補償為妥當。(李鴻毅，2001：924)
二、徵收補償機制
(一)英國
依據土地條款法由過去的經驗與判例，而有以下土地徵收補償原則之建立：
1. 補償 － 以相等為原則(Equivalence)
2. 損害 － 以恢復原狀為原則(Restitutio in integrum)於此二原則下，
土地徵收補償之項目：
(1) 土地地價之補償：原則上須依據以下六大原則進行。
原則一、不得因徵收而給予救濟或其他優惠。
原則二、被徵收土地之價值應是該土地於公開市場中，土地所有權人願 意出售而可得之市價。
原則三、被徵收之土地特別適合某種使用目的，而此種使用目的僅於有 權徵收之機關才能實現或沒有此種特殊使用目的之市場時，此種價值不 列入考慮。
原則四、土地之增值如係來自於有法院禁止、違法之建物或對佔有人或 公眾有損健康之改良物時，該增值不列入評估。
原則五、土地除了被徵收外，將為原來之繼續使用者，然於公開市場上
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並無此類土地之需求或市場時(例如教堂)，如果土地法庭(Lands Tribunal)同意，可以其他地區之合理而相等之重置成本予以補償。
原則六、規則二之規定不得影響對於幹擾或任何其他未涉及地價本身之 查估。
1967 年 Ricket v. Metropolitan Rail Co.的案例建立了一個補償的基 本原則：補償就是要使被徵收人的位置和他沒被徵收時一樣（compensation is the amount required, so far as money can do so, to put the owner in the same position as if his property had not been acquired）（Baum
& Sams, 1997, p.192）。英國的土地徵收補償理念認為，所謂公平合理的補 償是要讓被徵收人在被徵收前後處於一個相同的地位，不因徵收得利，也不 因徵收而遭受損失。這個想法成為英國土地徵收補償的核心思想，不僅是負 面影響與干擾補償的立論基礎，更是法律的修改準則。並且應使被徵收人可 在市場上買到與被徵收不動產非常相似的不動產，故以市場價格為補償基 準。另外，在英國的土地徵收補償制度中，有一個重要的概念：開發計畫不 存在（no scheme）原則。此指在估計補償時，應忽略因徵收後的開發計畫 對不動產造成的跌價、漲價影響，故估算補償時，應假設徵收計畫不存在時 的各種情況，以之為估價基礎。
(2) 部分土地之徵收導致土地分割或損害之補償：徵收機關於評估土地徵收 補償時，不僅應查估欲取得土地之地價，而且應注意到土地被徵收後對原土 地所有權人之土地分割或其他因徵收引起的損害。此項損失補償之標準係以 市場價值為基礎，可由圖 2-1 予以說明。
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資料來源：林森田(1989：97)
圖 2-1 部分土地徵收之前後價值 權人之價值」(Valve to owner)的原則。
(4) 其他支付：於一九六五年強制收買法第二十三條規定，因土地征收而移 轉所需之費用應由征收機關負責。此外，被征收人於接到征收通知(Notice to treat)時，他可能需要土地估價師的建議來準備和支持他對土地被征收 後之補償請求，雖然這種專業顧問費用於法律上並未規定為補償範圍，但於 一九六五年的法院判例中，丹寧法官(LordDenning M. R.)裁決對於土地征 收而言，土地估價師之專業顧問費應包括在補償範圍內。在此之後，土地估 價師之顧問費即列入補償範圍，於實務上則依照皇家協會(Royal
Institution of Chartered Surveyors)的第五級收費標準支付。
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資料來源：林森田(1989：97)。
以上各種價格皆由民間或是政府的估價師於以估計，若有爭議則由土地法庭
資料來源：林森田(1989：102)。
圖 2-2 英國土地徵收補償爭議上訴程序
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(二)日本
日本依據土地收用法，徵收補償之方法有兩種。一為現金補償，主要是依據
「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」的第 6 條。即損失補償，是以金錢 補償為原則。而第 7 條規定事業者對於取得的土地，須以正常的取引(交易)價格 作為補償。而所謂的「正常取引價格」相當於土地的客觀交換價值。二為現物補 償。現物補償的來源是由於不動產市場無法貼切的反應地域的機能，所以會產生 以金錢補償無法維持從前的生活的情況。此時，現物補償或是工事代行(施工代 理)亦是金錢補償以外的方式。再者，由於公共用地的取得會引起社會的摩擦，
所以事業者的出資不限定在補償費額的限度內，但以不顯著超過補償額為準，而 提供的現物補償的價額亦如此。
至於日本之土地價額估算方式，主要是依據「土地評価事務処理要領」第 10 條，即標準地的評價，以取引事例比較法為基準，収益還元法或原価法求得 之價格作為參考。以下說明如何以取引事例比較法、収益還元法及原価法以估算 補償價格：
至於日本之土地價額估算方式，主要是依據「土地評価事務処理要領」第 10 條，即標準地的評價，以取引事例比較法為基準，収益還元法或原価法求得 之價格作為參考。以下說明如何以取引事例比較法、収益還元法及原価法以估算 補償價格：