五、資料來源說明與樣本描述統計量

(一)資料來源說明

本研究住宅成交資料來源為台灣不動產交易中心吉家網所發行之「台灣不動產成 交行情公報」2008 年度 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日，總共 4 個年度之住宅交易原 始資料為樣本來源。台灣不動產交易中心自 2005 年開始提供成交行情的查詢，資料 收集來自全國跨品牌知名房屋仲介業者，包括信義房屋、太平洋房屋、21 世紀、中 信房屋、住商不動產、大豐富房屋、早安房屋、ERA 不動產、永春不動產、僑茂不 動產等之經過履約保證的買賣成交行情資料。本研究從該公報中取得住宅類型為公寓 及大樓的成交資料，另其他資料包括，住宅成交價格、樓地板面積、屋齡、樓層數等，

以做為本研究所需之住宅屬性資料。本研究是以台北市為研究範圍，依地理區域可分 為中正區、大同區、中山區、松山區、大安區、萬華區、信義區、士林區、北投區、

內湖區、南港區、文山區，共十二個行政區為分析對象，包括台北市 12 個行政區供 住家使用的住宅不動產，共計 10,930 筆資料。

本研究所蒐集之成交資料並不全然為住宅成交資料，所以本研究扣除成交資料之 非住宅筆數，包括土地、車位、廠房、辦公室、樓中樓、店面與資料不完全之遺漏筆 數。由於各筆住宅成交資料特徵差異大，而使價格差異大，導致成交資料可能出現異 常點(outlier)，所以本研究剔除各行政區住宅價格最高與最低 5%的異常樣本數，以避 免異常點影響統計運算結果。最終剩餘 8,871 筆資料，作為本研究實證分析之用。住 宅成交資料之位置如圖 4。

圖 4 2008 年至 2011 年台北市住宅成交位置

本研究自行整理

表 3 為分析豪宅的出現是否影響其鄰近地區住宅價格之豪宅案例。本研究所蒐集 之豪宅案例共 5 筆，皆位於台北市，包括中正區、松山區、大安區。豪宅案例之蒐集 來源，大多是使用內政部不動產交易實價查詢服務網、各建設公司主力推案網站及網 際網路上其他住宅資訊網站⁹，並根據本研究依台北市稅捐稽徵處與中央銀行所認定 之豪宅標準，即獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、

保全嚴密、管理周全等八項指標，並每戶總價新台幣 8,000 萬元以上，每坪單價新台 幣 100 萬元以上，經由交叉比對後以蒐集台北市豪宅的實際案例，本研究所蒐集之豪 宅座落位置如圖 5。

本研究以 2010 年 7 月至 12 月此段期間內，取得建造執照的豪宅，作為研究的案 例。選定此段期間是由於，本研究蒐集的住宅成交資料為 2008 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日，使用差異中之差異法時，需將樣本資料劃分為事件發生前與事件發生 後，若以蒐集的所有豪宅案例作為研究案例，在時間點劃分的設定上需橫跨三個年 度，可能有較早的豪宅已動工或竣工，而較晚的豪宅則才剛請領到建造執照，會造成 資料擷取上的不完整性或不一致性。為了達到樣本事件發生前後資料擷取的完整性與 一致性，本研究僅以 2010 年 7 月至 12 月此段期間取得建造執照的豪宅案例作為研究 案例。

9 內 政 部 不 動 產 交 易 實 價 查 詢 服 務 網 ， 查 閱 日 期 ： 2013 年 6 月 21 日 ， 網 址 如 下 ： http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/homePage.action。住展房屋網，查閱日期：2013 年 6 月 21 日，網址 如下：http://www.myhousing.com.tw。博客網，查閱日期：2013 年 6 月 23 日，網址如下：

http://www.park.com.tw/index.php

表 3 豪宅案例表 編號 建造執照

取得日期 案名 行政區 建築類型

1 2010/07/05 敦南大安 大安區 大樓

2 2010/08/02 明日博 大安區 大樓

3 2010/08/11 天昴 大安區 大樓

4 2010/08/17 天玥 中正區 大樓

5 2010/12/20 敦南樞苑 松山區 大樓

本研究自行整理

圖 5 豪宅案例位置

本研究自行整理

(二)樣本描述統計量與母體平均數檢定

由表 4 樣本描述統計量表可得知，住宅價格取自然對數(ln

PRICE

)平均為 7.06，

標準差為 0.59。住宅面積( AREA )平均為 31.63 坪，標準差為 15.93。屋齡(AGE)平均 為 20.86 年，標準差為 11.62。屋齡平方(AGE2)平均為 570.23，標準差為 490.04。房 間數( ROOM )平均為 2.47 間，標準差為 0.91。廳堂數(LIVROOM )平均為 1.77 間，標 準差為 0.49。衛浴數( BAHT )平均為 1.48 套，標準差為 0.60。居住樓層位於一樓者 (

FLOOR

1)佔 6.0%，位於四樓者(

FLOOR

4)佔 21.0%，其他樓層佔 73.0%。住宅類型 (TYPE )大廈佔 56.0%，公寓則佔 44.0%。至捷運站最近距離(

MRT

)平均為 588.55 公 尺，表示樣本各成交之住宅與其最近捷運站之平均距離為 588.55 公尺，標準差為 461.25。至最近火車站距離(

TRAIN

)平均數為 3,713 公尺，表示樣本各成交之住宅與 其最近火車站之平均距離為 3,713 公尺，標準差為 2,524.00。至最近國小距離( PRIM ) 平均數為 401.92 公尺，表示樣本各成交之住宅與其最近國小之平均距離為 401.92 公 尺，標準差為 226.59。至最近國中距離( JUNI )平均數為 586.60 公尺，表示樣本各成 交之住宅與其最近國中之平均距離為 586.60 公尺，標準差為 324.91。

表 4 描述性統計量(N=8,871)

平均數 標準差 最小值 最大值

PRICE

1397.83 997.18 44.00 23100.00

PRICE

ln 7.06 0.59 3.78 10.05

AREA

31.63 15.93 5.67 174.43

AGE

20.86 11.62 0.10 49.90

2

AGE

570.23 490.04 0.01 2490.01

ROOM

2.47 0.91 1 5

LIVROOM

1.77 0.49 1 5

BAHT

1.48 0.60 1 5

1

FLOOR

0.06 0.23 0 1

4

FLOOR

0.21 0.41 0 1

TYPE

0.56 0.50 0 1

MRT

^{588.55 461.25 2.71 5146.07}

TRAIN

3713.33 2524.00 53.75 11284.55

PRIM

401.92 226.59 0.07 2275.23

JUNI

586.60 324.91 0.24 3099.66

其次將本研究之樣本以母體平均數檢定，檢驗豪宅鄰近地區與非豪宅鄰近地區之 間的住宅價格，是否存有差異。由表 5 可得知，母體平均數檢定之結果，可看出豪宅

在文檔中 豪宅對鄰近地區住宅價格之影響-以台北市為例 (頁 42-49)