本研究採用台灣不動產成交行情公報 2008 年度至 2011 年度共 4 個年度之住宅交 易資料，並以 2010 年 7 月 1 日到 12 月 31 日期間為劃分時機點。以台北市住宅價格 為研究對象，探討興建豪宅對於其鄰近地區的住宅價格影響。由於地區上興建豪宅，
其建築設計在視覺景觀上具有的吸引力對鄰近住宅帶來的視覺衝擊，與美化其鄰里周 圍地區的街道景觀及整潔，為鄰近地區的住宅帶來的環境改善的效益，並增加了鄰近 地區的住宅價格。本研究利用差異中之差異法將豪宅取得建造執照時間做為劃分事件 影響的時間點，及以地理空間範圍的差異劃分為鄰近地區與非鄰近地區，探討豪宅對 於其鄰近地區住宅價格的影響程度是否會高於非豪宅鄰近地區之住宅價格。使用差異 中之差異法可較有效控制實驗組與控制組間的系統性差異，排除實驗組與控制組的共 同成長趨勢及其他無法觀察到之因素所造成的差異，可準確估計豪宅對住宅價格所造 成的真正影響。
(一)理論意涵
本研究實證顯示在豪宅不同距離範圍的鄰近地區與非鄰近地區，兩地區間的住宅 價格是有顯著的差異，且經由獨立樣本 t 檢定得知，豪宅鄰近地區之住宅價格會高於 非鄰近地區，且達顯著水準，表示鄰近地區與非鄰近地區間的住宅價格是有差異的。
過去的研究鮮少有以豪宅為主題並探討豪宅影響住宅價格的研究，多是以大型的公共 建設開發或大型的住宅開發為主題探討其對於住宅價格的影響，如 Kiel and McClain (1995)、Dehring, Depken and Ward (2007) 、Ooi and Le (2013)。
O’Sullivan (2000)認為鄰里環境品質提升，其效果對於鄰里住宅價格影響仍然有 限，這種鄰里環境變好的效果通常侷限於某特定區域，可能僅限於特定區域內的住宅 產生外溢效果。Ooi and Le (2013)以距離填入式開發主體 500 公尺劃分鄰近地區與非 鄰近地區，其他研究如 Armstrong and Rodriguez (2006)、Voicu and Been (2008)。本研 究根據上述劃分影響距離的文獻，又將豪宅影響的鄰近地區及實驗組地區劃分為 100
公尺以內、100 公尺到 300 公尺與 300 公尺到 500 公尺進行分析。
Bourssa, Hoesli and Sun (2004)研究認為具有吸引力的建築會增加鄰近地區的住 宅價格，但在實證上僅是估計出建築物主體對於鄰近地區住宅價格的影響，並未將建 築物出現時的時間趨勢與地理空間所造成的區位差異從估計結果內扣除，可能高估實 證的結果。本研究所採用之差異中之差異法可同時探討因事件發生時間前後與地理空 間區位造成的差異對住宅價格的影響，藉由時間與空間的互動變數，即變數豪宅取得 建造時間與豪宅鄰近地區的交互項，提供了更精確的估計結果。另外並加入內部的住 宅基本屬性如住宅面積、屋齡、房間數、廳堂數、衛浴數、居住樓層、總樓層數等與 以地理資訊系統測量而得的外部鄰里環境屬性如至捷運站、火車站、國小、國中等距 離等控制變數探討對住宅價格的影響，使估計能更為符合實際狀況。
(二)實務意涵
由一般化最小平方法模型實證結果可得知，各變數之係數方向均如本研究所預 期。在住宅基本屬性，住宅面積、屋齡、屋齡平方、房間數、廳堂數、衛浴數、居住 樓層、總樓層數等會顯著影響住宅價格。鄰里環境屬性，至捷運站距離、至火車站距 離、至國小距離、至國中距離等變數會負向顯著影響住宅價格，表示住宅到至捷運近 距離、至火車站距離、至國小距離及至國中距離之距離增加，則住宅價格將減少。符 合 Ahlfeldt and Maennig (2010)、Gibbons et al. (2014)的研究結果。本研究的實證結果 可發現，住宅基本屬性與鄰里環境屬性會顯著影響住宅價格。
差異中之差異屬性方面，取得建造執照時間、鄰近豪宅地區及取得建造執照時間
×豪宅鄰近地區，經迴歸結果指出與住宅價格皆有正向顯著影響。首先，取得建造執 照時間會顯著正向影響住宅價格，表示在豪宅決定興建後非鄰近地區之住宅價格會高 過於豪宅決定興建前之住宅價格增加約為 313 萬元。其次，鄰近豪宅地區會顯著正向 影響住宅價格，表示豪宅決定興建之座落地點的鄰近地區，將因為豪宅的關係，使實 驗組之住宅價格高於控制組之住宅價格，即豪宅鄰近地區之住宅價格會高過於非豪宅
鄰近地區之住宅價格增加約為 149 萬元。
本研究著重的差異中之差異效果，取得建造執照時間與豪宅鄰近地區之交互項會 顯著正向的影響住宅價格，實證結果顯示，建造執照取得前後之時間差異與豪宅鄰近 地區與非鄰近地區之差異的住宅價格差異，即差異中之差異估計之住宅價格約為 156 萬元，表示豪宅取得建造執照後的豪宅鄰近地區住宅價格的真正影響，為豪宅鄰近地 區在豪宅取得建造執照後其住宅價格增加約為 156 萬元。而豪宅取得建造執照後且位 在豪宅鄰近地區之住宅價格會高於取得建造執照前且位在非豪宅鄰近地區之住宅價 格，高出約為 617 萬元。從豪宅鄰近地區之實驗組再細分為 100 公尺以內、100 公尺 到 300 公尺與 300 公尺到 500 公尺，也能得知豪宅鄰近地區內之住宅與豪宅之距離愈 近其住宅價格亦會越高，反之與豪宅距離愈遠其住宅價格將會降低。也說明了台北市 地區因豪宅的出現，而使豪宅鄰近地區住宅的住宅價格增加的幅度高於非鄰近地區住 宅的住宅價格。換言之，從差異中之差異法分析可得知，豪宅決定興建後，因為其本 身的高價性、建築具吸引力與美化周圍街道等特性提升了鄰里環境的舒適性(Des Rosiers et al., 2002；Bourssa et al., 2004)，進而對其鄰近地區產生正向的外溢效果，提 高其鄰近地區的住宅價格且高過於非鄰近地區的住宅價格。豪宅取得建造執照後，鄰 近地區的住宅價格變動程度會隨著離豪宅的距離增加而減少，也就是說，離豪宅距離 越近的鄰近地區住宅價格的提升，是因與豪宅距離較近而造成其變動程度會高於距離 較遠的鄰近地區。
過去國內外以差異中之差異法大多是使用在一項法案或法律實施前後之差異效 果，用於不動產市場多是以一項重大公共建設，如宣告興建捷運場站、奧運場館為主 題，探討建設前後對於鄰近地區住宅價格之影響。本研究以豪宅為主體，因豪宅近幾 年在國內不動產市場快速的崛起，坐擁其本身的獨特性與高價位等特性，近幾年在住 宅市場上已經成為地區住宅價格之重要指標，據此，本研究探討豪宅決定興建前後對 於鄰近地區的住宅價格會產生正向或是負向的影響。根據本研究結果可知，豪宅的興 建除了重視本身的建築主體外，對於其建築主體周遭的環境品質亦會同時作一定程度
的改善及街區美化，以符合其建築規劃的完整性。豪宅的諸多特性會藉由改善鄰里環 境品質，以增加鄰里環境的寧適性，將有助於提升本身的價值，更創造出有別於一般 住宅的優越感，且豪宅所產生的高價位效益擴散到鄰近地區，亦有助於提升其鄰近地 區之住宅價格。
(三)研究限制與後續研究建議
本研究在實證上仍有部分的研究限制。所選定之豪宅案例以 2010 年 7 月 1 日至 12 月 31 日，請領到建造執照的豪宅為研究案例，若時間劃分的設定為多個或時間過長，
將造成迴歸的錯誤或樣本在擷取時會有較晚請領到建造執照的案例涵蓋在建造執照 較早的案例中，產生樣本資料重疊而導致估計不準確。
其次因本研究受限於資料處理，僅能測量各住宅到各公共設施之最近直線距離，
並未考量實際的地理環境(如河流、地形坡度等)與都市道路規劃，若後續研究能以測 量住宅與公共設施之實際距離，並考量到上述的地理環境與都市道路等障礙，方能以 更準確且更貼近現實環境的方式估算住宅價格。
本研究僅以台北市作為分析對象，探討台北市之豪宅決定興建後，對其所座落鄰 近地區之住宅價格的影響。然而，各建商對於其產品定位，從原先的傳統住宅大樓逐 漸轉型為具規劃且高價的高級住宅，在高價位住宅推案的推陳出新下，建議未來研究 可探討台北市以外之地區進行研究，以瞭解在不同的城市，豪宅鄰近地區之住宅價格 影響幅度是否會高於非豪宅鄰近地區。