(一)豪宅定義
林潤華(2004)認為都市中的豪宅區對於城市發展是相當具有指標意義。過去對於 豪宅在不動產市場的定義，因受到不動產市場變動的影響，所以無法明確的界定清楚 豪宅的意義。然普遍對於豪宅的認知大多以獨戶別墅、高總價、建坪大、且位於區域 環境品質佳的區位等為基本的特徵條件，但是這樣的條件界定標準尚且模糊不明並無 法明確說明豪宅的市場價值。許獻叡(2005)認為形成豪宅市場的基本標準包括地段條 件，環境條件，規劃設計，施工水準，社區管理，住戶層次等要項。Lin and Jou (2005) 認為豪宅通常是只佔有特定稀少空間資源、高總價、高坪數、設施豪華、且高知名度 的住宅，常被當成房地產市場的指標，且其住宅型式與推案方式也會引領都市住宅商 品的產品規格與行銷方式，具市場指標與象徵性意義。Wu (2010)認為高品質的住宅 形式是一種身份地位的象徵，具有豪宅的社區呈現的是群聚與炫耀性的住宅商品特 性。即使豪宅與一般住宅不動產特質相似，同樣具有耐久、昂貴、異質、消費與投資、
區位固定性及市場供需彈性小的特性，但豪宅藉由建材、設備、規劃設計、安全舒適、
氣派豪華等層面，創造出豪宅有別於一般住宅的地段稀少性、建築不可重複性、品質 極其舒適性，使豪宅受到建築基地的地理與人文環境影響，產生追求建築風格和建 材、豪宅住戶素質等，進而形成豪宅與一般住宅最大的差異特質，「尊爵」般的頂級 居住空間(許獻叡，2005)。綜上所述，豪宅價格的形成條件除本身所擁有的頂級建材、
大坪數、設備豪華、公共設施完善、區位環境品質佳等條件，亦包括豪宅所帶來的獨 特性與炫耀性，因此深具市場指標與象徵性，是一種社會經濟身分地位的象徵。
隨著高價住宅在不動產市場快速崛起，2012 年政府為遏止不動產投資客炒作房 價，台北市稅捐稽徵處自 2012 年 7 月 1 日起實施高級住宅加價課徵房屋稅，7又稱豪
72011 年 1 月 24 日，臺北市修正「北市 0 三-0 三-三 0 一二 臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業 要點」，第 15 點，豪宅認定之標準。
宅稅。並依台北市不動產評價委員會審議通過之認定標準，8高級住宅係為獨棟建築、
外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理周全等八項 指標，另經參考社會各界及專家意見，增訂以下要件：(1)每戶總價 8000 萬元以上。
(2)每坪單價 100 萬元以上或每戶面積 80 坪以上。(3)每棟房屋符合上述要件之戶數達 70%以上者，則整棟列入。另中央銀行對豪宅之定義亦主要參照台北市「豪宅稅」之 課徵基準，課徵範圍針對台北市及新北市總價在 8,000 萬元以上的房地產，雙北地區 以外的豪宅認定基準以 5,000 萬元為門檻。
本研究認定之豪宅標準亦參照台北市稅捐稽徵處發布與中央銀行所定義之豪宅 認定標準，即獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保 全嚴密、管理周全等八項指標，並以每戶總價新台幣 8000 萬元以上，每坪單價新台 幣 100 萬元以上，做為豪宅認定標準。
(二)豪宅發展現況
國內從 1960 年住宅逐漸轉向為能被交換的商品形態，隨著住宅商品的與日俱增 及建築形式的多元化，為了強化住宅商品及區隔市場，進而出現了頂級住宅又俗稱豪 宅的名詞。此外，豪宅市場鎖定客群多是具社會經濟地位者，不過由於地理環境與文 化差異，豪宅的定義在各地並無一定的標準。國內以台北市為台灣的政治、經濟中心，
商業活動也最為活躍，因此房地產交易相對其他地區更加活絡，而豪宅市場也是相對 其他地區更為成熟，台北市所有擁有的豪宅數量為全台最多，且其成交價格亦為全台 最高。國人對於豪宅型態的認知亦隨著年代的不同而有不同的認知，國內豪宅的型態 主要分為郊區型與都市型，以台北市而言，早期多為位於陽明山之郊區型豪宅，強調 擁有自家庭院、佔地廣闊的獨棟住宅也稱做別墅型豪宅。隨著都市的發展與高樓層建 築的出現，豪宅逐漸轉變為位在都市且區位優良的獨棟大樓型與多棟電梯大樓組合而 成的複合社區型集合式住宅，強調其擁有超大坪數、一層一戶、同時強調建材、設備、
8台 北 市 稅 捐 稽 徵 處 ， 對 高 級 住 宅 之 認 定 標 準 ， 查 閱 日 期 2013 年 9 月 12 日 ， 網 址 如 下 ：
設計品味、豪華舒適、私密安全、開放空間與景觀等(Lin and Jou, 2005)。台北市都市 型豪宅主要分布於中正區、中山區、士林區、大安區與信義區，皆為生活機能條件完 善具增值潛力與未來發展性高，為房地產業界投資興建豪宅的熱門地區。
本研究所蒐集之豪宅案例多為位在都市地區之豪宅，分布於中正區、松山區、中 山區、士林區、大安區、信義區與內湖區。案例所在地點均為地段區位佳、交通便捷 與鄰里環境舒適且同時具備生活機能條件完善、建築具有規劃設計與增值的潛力。豪 宅在規劃上多會連同其外觀、外牆、街道景觀等做一定程度的規劃，如圖 3 所示，為 本研究所選定研究案例之現況，雖部分案例至今尚未建築完工，從建築完工的案例大 致上可看出其規劃會重視建築周圍開放空間的景觀，在街道、外牆等會做美化讓建築 外觀整體看起來更為整潔一致。
圖 3 豪宅周遭環境現況