一、日本都市再開發有關高度利用地區之劃設與容積獎勵
日 本 為 使 都 市 更 新 (都 市 再 開 發 )能 達 到 預 期 的 願 景 ， 對 更 新 地 區
的 容 積 獎 勵 是 相 當 慎 重 的 ， 不 任 意 給 予 容 積 獎 勵 ， 即 使 是 位 於 東 京 都
市 中 心 區 內 ， 有 關 日 本 住 宅 及 都 市 整 備 公 司 所 開 發 的 案 例 ， 其 容 積 都
未 曾 獎 勵 ， 至 多 是 以 商 業 區 開 發 ， 用 商 業 區 容 積 規 劃 之 。 只 有 經 都 市
計 畫 法 定 程 序 通 過，被 指 定 為〈 高 度 利 用 地 區 〉，才 設 計 乙 套 容 積 獎 勵
制 度 ， 主 要 基 準 有 二 ： (一 )原 都 市 計 畫 所 訂 定 的 基 準 容 積 率 (Vo)小 於
300%時 ， 更 新 後 最 大 容 積 率 (Vmax)等 於 基 準 容 積 率 (Vo)加 200% (以
台 北 市 為 例 ， 住 3 容 積 率 225%小 於 300%， 則 更 新 後 最 大 為
225%+200%，可 達 425%)；(二 )原 都 市 計 畫 容 積 以 大 於 300%時，則
更 新 後 最 大 容 積 率 (Vmax)=Vo+300%(以 台 北 市 為 例 ， 住 3 之 一 容 積
400%， 大 於 300%， 則 更 新 後 Vmax=400%+300%=700%)。 從 表 面
數 字 而 言 ， 其 容 積 獎 勵 高 於 國 內 之 規 定 (國 內 一 般 規 定 為
Vmax=1.5Vo)， 但 是 其 中 有 下 列 重 要 差 異 ， 值 得 國 內 省 思 ：
(一 )欲 獲 得 更 新 容 積 獎 勵，必 須 先 劃 定 為〈 高 度 利 用 地 區 〉，高 度 利 用
地 區 有 相 當 嚴 謹 之 評 估 標 準 ， 此 機 制 正 是 國 內 所 缺 乏 。
(二 )雖 然 國 內 粗 略 獎 勵 值 較 日 本 為 低 ， 但 是 國 內 另 外 附 加 許 多 獎 勵 措
施，例 如 停 車 獎 勵 、開 放 空 間 容 積 獎 勵 等， 這 些 附 加 者 全 部 累 計
遠 超 過 日 本 的 獎 勵 基 準 。
(三 )國 內 都 市 更 新 地 區 僅 依 據 更 新 條 例 之 精 神 去 劃 定 更 新 地 區 ， 但 每
一 更 新 地 區 均 未 擬 定 該 地 區 之 願 景 計 畫，以 台 北 市〈 大 理 街 地 區 〉
更 新 計 畫 為 例，其 重 點 只 在 於 劃 設 範 圍 及 粗 略 都 市 設 計 準 則 之 訂
定 ， 但 對 於 更 新 地 區 劃 定 有 關 之 1.防 災 安 全 ； 2.環 境 衛 生 ； 3.公
園 綠 地；4.交 通 衝 擊 …..等，均 絲 毫 未 改 變。換 句 話 說：國 內 都 市
更 新 僅 有 地 區 劃 定 ， 再 來 就 是 建 築 行 為 ， 其 間 缺 乏 地 區 改 造 計
畫 ， 以 致 任 何 6 米 寬 之 巷 道 均 不 敢 改 變 (廢 巷 及 道 路 整 備 更 缺
乏 )，公 園 綠 地 不 敢 擴 大 及 移 位，所 以 國 內 更 新 僅 止 於 基 地 更 新 ，
缺 乏 都 市 層 面 之 地 區 更 新， 以 致 獎 勵 缺 乏 基 礎，所 以 含 混 規 定 全
國 統 一 。
二、國內既有容積獎勵基準的檢討 (一 )台 北 市 既 有 獎 勵 基 準
國 內 有 關 都 市 更 新 計 畫 之 推 動，僅 台 北 市 較 為 成 熟，也 擬 定〈 台
北 市 都 市 更 新 實 施 辦 法 〉， 及 〈 容 積 獎 勵 基 準 〉 等 ， 有 關 容 積 獎 勵 要
點 如 下 所 示 ：
1.本 要 點 根 據 台 北 市 都 市 更 新 實 施 辦 法 第 三 十 九 條 規 定 訂 定 之 。
2.本 要 點 僅 適 用 於 重 建 更 新 單 元 之 建 築 容 積 獎 勵 。
3.都 市 更 新 事 業 計 畫 範 圍 內 建 築 基 地 ， 得 視 都 市 更 新 事 業 需 要 ，
依 下 列 原 則 給 予 適 度 之 建 築 容 積 獎 勵 ：
(1)實 施 容 積 管 制 前 已 興 建 完 成 之 合 法 建 築 物 ， 其 原 建 築 容 積
高 於 法 定 容 積 者 ， 依 原 建 築 容 積 建 築 。
(2)因 都 市 更 新 之 實 施 ， 致 更 新 後 多 數 員 土 地 及 建 築 物 所 有 權
人 分 配 之 建 築 物 樓 地 板 面 積 低 於 當 地 居 住 樓 地 板 面 積 平 均
水 準 者 ， 得 在 不 增 加 總 住 宅 單 位 之 原 則 下 ， 適 度 增 加 其 建
築 容 積 。
(3)更 新 後 提 供 社 區 使 用 之 公 益 設 施 ， 該 公 益 設 施 之 樓 地 板 面
積 不 予 計 算 容 積 。
(4)其 他 為 促 進 都 市 更 新 事 業 之 辦 理 ， 經 本 府 報 中 央 主 管 機 關
核 准 者 。
4.第 一 種 重 建 更 新 單 元 得 依 下 列 規 定 給 予 獎 勵 ：
(1)容 積 獎 勵 額 度 依 下 列 公 式 核 計 ：
v=v0+△ v1+△ v2+△ v3+△ v4+△ v5+△ v6
v:放 寬 後 總 容 積 。
v0： 法 定 容 積 。
△ v1： 因 捐 贈 本 市 都 市 更 新 基 金 之 獎 勵 容 積 。
△ v2： 基 地 面 積 規 模 之 獎 勵 容 積 。
△ v3： 提 供 公 益 設 施 (對 社 區 或 本 市 具 有 貢 獻 之 設 施 )使 用
之 獎 勵 容 積 。
△ v4： 為 妥 善 安 置 現 住 戶 (尤 其 針 對 違 建 密 集 之 住 宅 區 )之
獎 勵 容 積 。
△ v5：經 本 府 核 定 具 有 保 存 維 護 價 值 之 建 築 物 之 獎 勵 容 積。
△ v6： 依 更 新 事 業 計 畫 環 境 影 響 說 明 評 定 之 容 積 增 減 。
(2)前 款 容 積 獎 勵 之 基 準 上 限 如 下 ：
v：「 v0×1.5」 與 「 v0＋ 200％ ×基 地 面 積 」 二 項 中 取 值 較 小
者 。
△ v1：捐 贈 本 市 都 市 更 新 基 金 金 額 得 核 算 應 得 之 容 積 獎 勵。
△ v2： 更 新 基 地 規 模 大 於 1000 平 方 公 尺 部 分 之 20％ 。
△ v3： 提 供 公 益 設 施 之 樓 地 板 面 積 不 計 入 放 寬 後 總 容 積
內 ； 公 益 設 施 捐 贈 本 市 者 ， 其 建 築 成 本 得 核 算 應 得
之 容 積 獎 勵 ， 在 △ v3 內 核 計 。
△ v4： c實 施 更 新 人 以 建 築 成 本 讓 售 基 地 內 違 建 護 所 需 樓
地 板 面 積 (按 更 新 前 違 建 戶 之 原 有 樓 地 板 面 積 核
計 )； 其 違 章 建 築 以 七 十 七 年 八 月 一 日 前 者 為 限 。
d實 施 容 積 管 制 前 已 興 建 完 成 之 合 法 建 築 物 ， 其 原
建 築 容 積 高 於 法 定 容 積 部 分 之 樓 地 板 面 積 。
e更 新 事 業 採 異 地 安 置 時 ， 應 由 實 施 者 提 出 安 置 成
本 ， 供 本 府 評 估 並 核 定 其 獎 勵 容 積 。
△ v5： 經 本 府 核 定 具 有 保 存 維 護 之 建 築 物 該 部 分 樓 地 板 面
積 。
△ v6： 經 由 環 境 影 響 說 明 作 業 評 定 該 更 新 事 業 計 畫 產 生 之
正 、 負 面 影 響 ， 對 應 給 予 相 對 之 容 積 增 加 或 減 少 ；
其 額 度 應 由 本 市 都 市 更 新 審 議 委 員 會 審 查 之 。
5.但 若 其 況 特 殊，經 本 市 都 市 更 新 審 議 委 員 會 無 異 議 通 過，並 由
本 市 市 長 以 專 案 方 式 核 准 者，其 獎 勵 容 積 得 予 增 加，不 受 前
述 上 限 管 制，但 更 新 單 元 基 地 之 容 積 率 仍 應 在 其 法 定 容 積 率 之
二 倍 以 內 。
(三 )檢 討
1.依 內 政 部 都 市 更 新 建 築 容 積 獎 勵 辦 法 草 案 之 規 定，這 種 齊 頭 式
的 容 積 獎 勵 基 準，且 不 規 定 各 土 地 使 用 分 區 之 容 積 上 限，不 能
塑 造 地 區 的 願 景。台 灣 地 區 面 積 雖 然 不 大，但 原 有 都 市 計 畫 容
積 存 在 著 許 多 不 合 理 之 計 畫，例 如 (1)高 雄 市 之 容 積 率 比 台 北 市
高 ； (2)人 口 稀 少 的 台 東 市 住 宅 區 容 積 與 人 口 稠 密 的 基 隆 市 相
同。再 以 這 種 不 合 理 的 都 市 計 畫 容 積 用 齊 頭 式 的 加 碼 作 為 更 新
地 區 容 積 獎 勵 基 礎，則 台 灣 省 較 低 度 發 展 之 鄉 鎮 市 會 呈 現 一 些
量 體、紋 理、形 式 等 均 破 壞 原 有 該 都 市 風 貌 的 建 築，如 此 更 新，
不 但 未 能 塑 造 該 鄉 鎮 市 之 願 景，且 加 速 破 壞 地 區 都 市 機 能，如
此 都 市 更 新 意 義 何 在 ？ 值 得 深 思 。
2.政 府 劃 定 更 新 地 區 與 民 間 提 出 之 更 新 申 請 悖 離 。 台 北 市 劃 設
167 多 處，面 積 高 達 262 公 頃，很 有 趣 的 事 實 是，民 間 開 發 家
所 提 出 的 更 新 計 畫 案 例 (含 目 前 已 開 發 者 )與 政 府 的 劃 定 範 圍 相
當 悖 離，用 經 驗 法 則 判 斷 主 因 是 (1)政 府 劃 定 地 區 問 題 複 雜，民
間 不 易 整 合 ； (2)政 府 劃 設 地 區 未 見 創 新 的 地 區 意 象 ； (3)民 間
自 擬 更 新 計 畫 門 檻 偏 低 ， 導 致 民 間 完 全 以 「 利 益 」 為 出 發 點 ，
對 待 都 市 更 新 之 嚴 肅 課 題 ， 不 理 會 未 來 的 都 市 機 能 。
3.民 間 自 行 提 出 之 案 例 越 多，都 市 風 貌 越 缺 乏 秩 序 感，公 共 設 施
之 不 均 勻 衝 擊 越 嚴 重，且 民 間 建 築 基 地 不 尋 都 市 計 畫 所 規 定 之
容 積 改 建，都 欲 以 都 市 更 新 手 法 改 建，為 的 是 謀 取 經 濟 利 益 的
容 積 獎 勵 (在 日 本 這 是 不 容 許 的 )， 這 以 失 落 都 市 更 新
三、都市更新容積獎勵基本理念再確立
從 前 述 理 論 與 檢 討 ， 對 國 內 都 市 更 新 的 基 本 理 念 應 再 確 立 ， 要 點
如 下 ：
(一 )容 積 獎 勵 非 都 市 更 新 獎 勵 的 不 二 法 門 。 容 積 的 增 加 應 建 立 在 公 共
設 施 的 容 受 力 範 圍 內，或 是 以 權 利 移 轉 制 度，透 過 都 市 更 新 容 積
獎 勵 之 價 值 ， 轉 換 公 共 設 施 ， 以 提 昇 都 市 機 能 。
(二 )不 同 的 都 市 及 不 同 的 土 地 使 用 分 區 應 訂 定 容 積 最 高 限 制 。 例 如 ，
台 灣 省 住 宅 區 容 積 率 一 般 為 200%， 基 於 地 區 公 共 設 施 容 受 力 限
制 ， 假 設 容 積 率 400%為 住 宅 區 之 最 大 極 限 值 ， 目 前 引 用 建 蔽 率
精 神 ， 加 上 開 放 空 間 容 積 獎 勵 ， 其 容 積 以 高 達 600%以 上 ， 遠 超
過 法 定 容 積 的 三 倍 ， 也 超 過 極 限 容 積 400%的 1.5 倍 ， 若 辦 理 更
新 時 再 給 予 0.3 倍 之 法 定 容 積 再 加 上 其 原 建 築 容 積 (600%以 上 )，
那 豈 不 是 使 地 區 環 境 之 惡 化 ， 雪 上 加 霜 嗎 ？
(三 )都 市 更 新 容 積 增 加 值 之 訂 定 應 回 歸 至 都 市 環 境 的 基 本 面 ， 整 合 如
下 ： (1)依 都 市 環 境 不 同 ， 建 立 最 大 容 積 極 限 ； (2)依 地 區 環 境 (公
共 設 施 )容 受 力 不 同 ， 給 予 不 同 獎 勵 值 ； (3)依 建 築 規 劃 品 質 的 優
劣 給 予 不 同 獎 勵 值；及 (4)依 開 發 回 饋 公 共、公 益 設 施 的 貢 獻 度 給
予 不 同 獎 勵 值 ， 如 此 才 能 塑 造 地 區 願 景 ， 對 21 世 紀 的 住 居 環 境
才 有 願 景 。
四、容積增加值之研訂基準
(一 )訂 定 原 則 ：
依 據 都 市 更 新 條 例 44 條 ， 及 前 述 理 論 研 究 成 果 ， 整 個 容 積 增 加
應 依 該 地 區 之 特 色、公 共 設 施 容 受 力，建 築 規 劃 與 設 計 品 質 及 公 益 設
施 之 回 饋 等 條 件 賦 予 合 理 的 容 積 增 加 值 。
(二 )基 本 觀 念
都 市 空 間 的 建 築 容 積 不 是 逐 次 調 升，也 有 調 降 的 時 刻，其 原 因 是：
1.容 積 調 升 在 求 取 土 地 資 源 的 內 部 經 濟 性
2.容 積 調 降 在 求 取 外 部 環 境 之 品 質 提 昇
(三 )訂 定 方 法 ：
容 積 率 增 加 值 訂 定 的 方 法 ， 依 前 述 之 研 究 ， 可 區 分 為 三 個 階 段 ，
第 一 階 段 先 訂 定 住 宅 區 與 商 業 區 之 更 新 的 容 積 率 調 升 標 準 值 與 極 限
值 ， 第 二 階 段 再 依 (1)地 區 環 境 許 可 容 受 力 ； (2)基 地 規 劃 及 建 築 設 計
品 質；及 (3)公 益 設 施 回 饋 等 三 項 分 別 評 估 該 基 地 所 能 獲 取 之 容 積 率 增
加 值；第 三 階 段 再 由 都 市 更 新 審 議 委 員，根 據 開 發 家 (或 都 市 更 新 公 司 )
所 提 出 之 更 新 計 畫 及 更 新 之 容 積 增 加 值 ， 加 以 審 核 是 否 合 理 ， 並 以 開
發 許 可 方 式 確 定 本 次 更 新 開 發 之 容 積 增 加 值 與 相 關 計 畫 措 施 。
(四 )容 積 增 加 值 之 訂 定 解 說
標 準 訂 定 可 區 分 為 1.實 施 容 積 率 地 區 ； 2.未 實 施 容 積 率 地 區 ； 3.
原 有 建 築 容 積 以 超 過 都 市 計 劃 容 積 或 超 過 容 積 獎 勵 值 等 三 種 情 況 ， 分
別 說 明 如 下 ：
1.已 實 施 容 積 率 地 區 比 照 台 北 市，依 都 市 計 劃 所 規 定 之 容 積，給
予 50％ 之 容 積 獎 勵 值 。
2.未 實 施 容 積 獎 勵 地 區，辦 理 都 市 更 新，引 用 建 蔽 率 及 開 放 空 間
獎 勵 辦 法，容 積 值 反 而 比 獎 勵 值 大，以 都 市 更 新 名 義 獎 勵，只
獎 勵 稅 賦 減 免 問 題 不 獎 勵 容 積 。
3.若 原 有 建 築 容 積 已 經 超 過 都 市 計 畫 規 定 容 積 時，其 容 積 獎 勵 值
可 分 為 兩 方 面 思 考，二 者 取 其 大 值：(1)以 原 都 市 計 畫 容 積 值 ，
再 加 50%之 容 積 獎 勵 值 ； (2)既 有 建 築 容 積 增 加 20%之 獎 勵
值 ， 合 計 後 最 高 容 積 不 得 超 過 該 土 地 使 用 分 區 之 極 限 制 。
以 台 北 市 住 三 為 例 說 明 ：
1.若 更 新 地 區 為 既 有 四 層 公 寓 建 築，原 建 蔽 率 為 60%，容 積 已 達
240%， 其 更 新 容 積 之 計 算 方 式 為 ：
(1)以 都 市 計 畫 容 積 計 算：更 新 後 最 大 容 積 V＝ V0×1.5＝ 225%
×1.5＝ 337.5%
(2)以 原 有 建 築 容 積 計 算 ： 更 新 後 最 大 容 積 為 V＝ V1×1.2＝
240%×1.2＝ 288%， 二 者 取 其 大 值 ， 則 更 新 後 最 大 容 積 值
240%×1.2＝ 288%， 二 者 取 其 大 值 ， 則 更 新 後 最 大 容 積 值