一 、 日 本 市 街 地 再 開 發 有 關 施 行 地 區 之 劃 設 基 準
雖 然 近 年 東 京 都 各 地 之 建 築 物 不 斷 地 朝 向 不 燃 化 及 高 層 化 演 變 ， 然 老 舊 木 造 家 屋 密 集 、 商 店 ‧ 工 場 ‧ 住 宅 等 混 在 ， 甚 至 是 鋼 筋 水 泥 建 築 之 區 ， 因 基 地 分 割 過 細 以 至 於 使 用 效 率 降 低 之 情 形 仍 極 明 顯 ； 另 、 因 未 規 劃 道 路 、 公 園 ‧ 廣 場 等 設 施 ， 而 致 無 法 形 成 良 好 環 境 之 處 ， 亦 仍 所 在 多 有 。 為 改 善 此 種 現 況 ， 藉 由 都 市 機 能 之 更 新 及 土 地 之 高 度 利 用 ， 以 創 造 良 好 之 環 境 ， 在 昭 和 44 年 （ 1969 年 ） ， 制 訂 了 ： 以 整 體 進 行 市 街 地 整 建 為 目 的 、 並 採 用 「 權 利 變 換 」 之 權 利 調 整 手 法 的 「 都 市 再 開 發 法 」 。 本 法 係 由 ： 以 公 共 設 施 建 設 為 主 要 目 的 之 市 街 地 改 造 事 業 的 「 與 公 共 設 施 建 設 有 關 之 市 街 地 改 造 相 關 法 律 」 ， 及 土 地 所 有 者 為 促 進 不 燃 防 災 建 築 之 興 建 而 制 訂 之 有 關 防 災 建 築 街 區 造 成 計 畫 事 業 之 「 防 災 建 築 街 區 造 成 法 」 兩 法 發 展 延 伸 而 來 。 此 後 ， 本 「 都 市 再 開 發 法 」 經 過 了 數 次 的 修 正 ， 最 近 的 一 次 則 於 平 成 9 年 5 月 （ 1997 年 ） 。
(一 )市 街 地 再 開 發 事 業 之 種 類
依 據 都 市 再 開 發 法 ，所 謂 市 街 地 再 開 發 事 業 可 分 為 2 種 ：第 一 種 市 街 地 再 開 發 事 業 及 第 二 種 市 街 地 再 開 發 事 業 。
1.第 一 種 市 街 地 再 開 發 事 業 ：
第 一 種 市 街 地 再 開 發 事 業，係 採 用「 權 利 變 換 」手 法 進 行 之 事 業 。 所 謂 「 權 利 變 換 」 ， 係 指 ： 將 事 業 實 行 前 之 土 地 ‧ 建 物 所 有 權 、 借 地 權 、 借 家 權 等 權 利 ， 以 實 施 後 完 成 之 建 築 物 及 基 地 （ 土 地 ） 之 一 部 份 權 利 與 之 置 換 之 方 法 。 藉 此 手 法 ， 權 利 人 將 可 從 新 建 物
中 取 得 與 其 原 有 土 地 、 建 物 等 價 值 相 當 之 「 權 利 樓 地 板 面 積 」 ； 此 外 ， 因 該 地 能 興 之 建 物 容 積 較 原 建 物 為 大 ， 藉 由 出 售 增 加 之 樓 地 板 （ 稱 為 「 保 留 樓 地 板 」 ） 給 第 三 者 ， 能 產 生 事 業 資 金 ， 此 種 資 金 稱 之 為 「 保 留 樓 地 板 處 分 金 （ 處 分 保 留 之 樓 地 板 面 積 之 資 金 ） 」 。
2.第 二 種 市 街 地 再 開 發 事 業 ：
第 二 種 市 街 地 再 開 發 事 業 係 指 ： 公 益 性 較 高 、 且 為 第 一 種 再 開 發 事 業 之 權 利 變 換 手 法 難 以 實 行 之 大 規 模 市 街 地 再 開 發 事 業，為 求 將 之 儘 早 實 施 ， 而 以 「 用 地 收 買 」 之 方 式 進 行 者 ； 因 此 ， 實 施 之 主 體 僅 限 於 地 方 公 共 團 體 及 住 宅 ‧ 都 市 整 備 公 團 等 單 位 。
於 採 用 此 種 手 法 時，對 表 明 希 望 遷 入 該 地 區 興 建 完 成 後 之 再 開 發 建 築 物 內 之 權 利 關 係 人 ， 有 關 確 保 其 能 入 居 等 ， 對 於 權 利 關 係 人 權 益 之 保 障 ， 須 十 分 注 意 。
(二 )施 行 地 區
1.第 一 種 市 街 地 再 開 發 事 業
第 一 種 市 街 地 再 開 發 事 業 之 施 行 區 域 ， 須 位 於 市 街 地 再 開 發 促 進 區 域 內 ， 或 是 位 於 符 合 下 列 條 件 之 區 域 。
(1)位 於 高 度 利 用 地 區 （ 詳 29 頁 ） ， 或 位 於 特 定 地 區 計 畫 等 區 域 內 。
(2)樓 高 為 三 層 樓 以 上 之 耐 火 建 築 物 的 建 築 面 積，約 佔 區 域 內 所 有 建 築 之 建 築 面 積 的 １ ／ ３ 以 下 ； 或 其 （ 樓 高 為 三 層 樓 以 上 之 耐 火 建 築 物 ） 建 築 基 地 面 積 ， 佔 區 域 內 所 有 住 宅 地 面 積 的 １
／ ３ 以 下 。
(3)因 區 域 內 公 共 設 施 不 足、或 土 地 分 割 過 細，以 致 土 地 使 用 不 健 全 。
(4)謀 求 區 域 內 土 地 之 高 度 利 用 ， 將 有 助 於 都 市 機 能 之 更 新 。
2.第 二 種 市 街 地 再 開 發 事 業
第 二 種 市 街 地 再 開 發 事 業 之 施 行 區 域，除 須 符 合 上 述 第 一 種 市 街 地 再 開 發 事 業 施 行 區 域 之 條 件 外，其 施 行 區 域 面 積 須 達 0.5 公 頃 以 上 ， 且 須 為 符 合 下 列 1 或 2 所 述 條 件 之 區 域 。
(1)對 安 全 與 防 災 有 礙 之 建 築 物 的 比 例 佔 9／ 10 以 上 ， 且 建 築 物 密 集 、 明 顯 有 災 害 發 生 之 虞 、 或 環 境 不 良 者 。
(2)迫 切 需 要 儘 速 闢 建 避 難 廣 場 ‧ 公 園 等 公 共 設 施 ， 且 將 建 物 與 建 築 基 地 配 合 公 共 設 施 進 行 整 體 建 設 為 妥 當 者 。
(三 )檢 討
日 本 欲 劃 設 為 第 一 種 市 街 地 及 第 二 種 市 街 地 均 有 相 當 明 確 之 基 準，與 都 市 計 畫 相 結 合，基 準 主 要 為 安 全 考 量，包 含 (1)公 共 設 施 不 足；(2)土 地 過 度 細 分；(3)安 全 防 災 不 足；及 (4)環 境 品 質 不 良 者 。 再 開 發 後 之 目 的 為 (1)活 絡 都 市 機 能 ； (2)區 內 土 地 高 度 利 用 ； 及 (3) 增 闢 公 共 設 施 含 避 難 廣 場 、 公 園 或 道 路 。
二 、 國 內 更 新 地 區 劃 設 原 則 之 檢 討 (一 )更 新 地 區 劃 定 之 法 令 規 定
目 前 台 北 市 劃 定「 實 施 更 新 之 地 區 範 圍 」，於 不 同 法 規 中 有 部 分 差 異 ， 茲 分 述 如 下 ：
1.都 市 計 畫 法
在 「 都 巿 計 畫 法 」 之 法 定 名 詞 為 「 劃 定 」 「 更 新 地 區 」， 授 權 直 轄 巿 政 府 對 於 窳 陋 或 髒 亂 地 區，認 為 有 必 要 時，得 視 細 部 計 畫 劃 定 地 區 範 圍 ， 訂 定 「 更 新 計 畫 」 實 施 之 。
2.台 北 巿 都 巿 更 新 實 施 辦 法
該 實 施 辦 法 係 建 構 於「 都 巿 計 畫 法 」之 法 源 體 系 下 ， 其 後 為 獎 勵
民 間 興 辦 都 巿 更 新 建 設 事 業 ， 增 訂 「 選 定 」 「 都 巿 更 新 實 施 區 」 相 關 規 定 ， 無 須 經 由 都 市 計 畫 法 定 程 序 ， 以 縮 短 其 辦 理 之 程 序 ， 並 利 民 間 業 者 據 以 申 請 辦 理 都 市 更 新 事 業 。
3.都 市 更 新 條 例
「 都 巿 更 新 條 例 」 之 設 計 則 是 先 劃 定 「 更 新 地 區 」， 再 劃 定 「 更 新 單 元 」， 或 由 地 方 主 管 機 關 訂 定 「 更 新 單 元 」 劃 定 基 準 ， 由 民 間 自 行 劃 設 之 。 依 「 都 巿 更 新 條 例 」 第 六 條 規 定 ：
「 有 下 列 各 款 情 形 之 一 者 ， 直 轄 市 、 縣（ 市 ）主 管 機 關 得 優 先 劃 定 為 更 新 地 區 ：
(1)建 築 物 窳 陋 且 非 防 火 構 造 或 鄰 棟 間 隔 不 足，有 妨 害 公 共 安 全 之 虞 。
(2)建 築 物 因 年 代 久 遠 有 傾 頹 或 朽 壞 之 虞、建 築 物 排 列 不 良 或 道 路 彎 曲 狹 小 ， 足 以 妨 害 公 共 交 通 或 公 共 安 全 。
(3)建 築 物 未 符 合 都 市 應 有 之 機 能 。 (4)建 築 物 未 能 與 重 大 建 設 配 合 。
(5)具 有 歷 史 、 文 化 、 藝 術 、 紀 念 等 價 值 ， 亟 須 辦 理 保 存 維 護 。 (6)居 住 環 境 惡 劣 ， 足 以 妨 害 公 共 衛 生 或 社 會 治 安 。 」
故「 都 巿 更 新 條 例 」對 更 新 地 區 之 劃 設，著 眼 於 (a)公 共 安 全 ； (b)公 共 交 通 ； (c)都 巿 機 能 ； (d)重 大 建 設 ； (e)都 巿 保 存 ； (f) 公 共 衛 生 與 (g)社 會 治 安 ， 其 中 有 關 公 共 安 全 、 交 通 、 衛 生 與 治 安 是 為 避 免 都 巿 立 即 之 危 害 ， 重 大 建 設 、 建 築 機 能 與 都 巿 保 存 等 則 具 備 積 極 尋 求 更 佳 都 巿 生 活 品 質 之 意 義 。
(二 )台 北 市 都 市 更 新 實 施 地 區 選 定 原 則
依 「 台 北 市 都 市 更 新 實 施 辦 法 」 之 規 定 ， 都 市 更 新 實 施 地 區 之 選 定 ， 得 就 左 列 地 區 考 量 實 施 更 新 效 益 性 、 可 行 性 等 因 素 ， 擬 訂 優 先 次 序 如 下 ：
1.增 進 都 市 機 能 須 辦 理 都 市 更 新 地 區 。
選 定 實 施 地 區 選 定 準 則 選 定 指 標 指 標 訂 定
選 定 實 施 地 區 選 定 準 則 選 定 指 標 指 標 訂 定
選 定 實 施 地 區 選 定 準 則 選 定 指 標 指 標 訂 定
定 之 更 新 地 區 ， 得 就 符 合 左 列 規 模 之 一 者 ， 獎 勵 私 人 或 團 體 投 資 興 辦 建 設 事 業 ： (1)為 完 整 之 計 畫 街 廓 者 。 (2)面 積 在 2,000 平 方 公 尺 以 上 者。(3)臨 接 二 條 以 上 之 計 畫 道 路，面 積 大 於 該 街 廓 四 分 之 一 且 在 1,000 平 方 公 尺 以 上 者。(4)具 歷 史 文 化 價 值 須 保 存 維 護 之 建 築 物 及 其 建 築 基 地 範 圍 。
根 據 日 本 都 市 設 計 及 國 內 專 家 學 者 之 研 究 ， 500 平 方 公 尺 係 適 合 合 建 及 綜 合 設 計 之 面 積 規 模，惟 考 量 獎 勵 更 新 之 精 神 係 鼓 勵 大 面 積 開 發 ， 應 有 別 於 一 般 民 間 之 改 建 ， 因 此 在 此 次 修 法 時 仍 將 基 地 面 積 規 模 規 定 為 1,000 平 方 公 尺。本 市 都 市 發 展 情 形 及 老 舊 地 區 土 地 細 分 複 雜 特 性 ， 並 就 經 濟 規 模 及 合 建 意 願 考 量 ， 如 因 基 地 情 況 特 殊，致 面 積 較 小 而 不 符 規 定 者 (如 鄰 地 已 興 建 完 成，無 礙 市 容 觀 瞻 ， 或 因 土 地 細 分 零 碎 、 產 權 複 雜 ， 整 合 不 易 等 因 素 ， 確 無 法 合 併 更 新 )，為 使 執 行 不 致 僵 化，亦 同 意 其 面 積 規 模 經 本 市 都 市 更 新 審 議 委 員 會 審 查 通 過 者 得 酌 減 之 ， 但 仍 應 在 500 平 方 公 尺 以 上 。
「 都 巿 更 新 條 例 」中 ， 則 未 對 此 問 題 加 以 規 範 ， 因 為 更 新 單 元 一 旦 劃 設 ， 即 成 為 實 施 更 新 之 基 礎 單 元 ， 因 此 在 本 研 究 中 ， 可 將 此 問 題 簡 化 為 重 建 更 新 單 元 之 劃 設，是 否 有 最 適 規 模 之 開 發 基 地 面 積 。 本 研 究 認 為 ， 我 國 與 日 本 之 都 巿 同 屬 土 地 使 用 強 度 高 ， 且 土 地 分 割 細 密 類 型 ， 因 此 引 用 其 最 小 更 新 規 模 並 無 不 妥 ， 500 平 方 公 尺 之 用 地 ， 其 實 僅 能 提 供 一 棟 公 寓 大 廈 興 築 ， 因 此 也 不 宜 更 小 。 然 基 於 地 區 再 發 展 之 目 標 ， 此 類 更 新 單 元 之 劃 設 ， 應 遵 循 當 地 之 都 巿 更 新 計 畫 ， 並 適 度 給 予 大 面 積 開 發 之 獎 勵 ， 以 引 導 民 間 儘 可 能 整 合 較 大 基 地 進 行 更 新 。 此 外 ， 對 於 更 新 地 區 以 外 之 重 建 更 新 單 元 ， 本 研 究 建 議 仍 應 維 持 在 1,000 至 2,000 平 方 公 尺 ， 以 明 確 區 分 出 更 新 地 區 內 外 之 差 異 。
2.更 新 單 元 劃 設 原 則
更 新 單 元 係 可 直 接 實 施 都 巿 更 新 事 業 之 單 位，若 由 巿 府 劃 定，自 可 包 容 重 建、整 建 與 維 護 之 處 理 方 式 ，然 若 要 由 民 間 自 行 劃 定 ， 則 非 明 確 之 基 準 不 可。由 於 重 建、整 建 與 維 護 之 處 理 方 式 岐 異 甚 大 ， 對 建 築 物 狀 況 之 要 求 亦 不 相 同 ， 故 要 制 定 一 套 同 時 包 容 重 建 、 整 建 及 維 護 之 劃 定 基 準 ， 在 理 論 上 是 不 可 行 的 。
本 研 究 建 議 採 兩 制 並 行，即 巿 府 仍 可 劃 定 涵 蓋 重 建、整 建 與 維 護 之 更 新 單 元，但 在 制 定 更 新 基 準 時，則 分 重 建 更 新 單 元、整 建 更 新 單 元 及 維 護 更 新 單 元 三 種 劃 設 基 準 ， 以 便 民 間 依 循 及 巿 府 管 理 。
對 於 重 建 更 新 單 元 之 劃 定，亦 應 適 度 開 放 彈 性 劃 設 之 空 間，因 都 巿 之 發 展 具 區 域 相 對 性，同 一 窳 陋 程 度 之 建 築 物 在 巿 中 心 區 與 郊 區 之 存 在 意 義 截 然 不 同，若 以 絕 對 標 準 衡 量，或 許 無 法 劃 入 更 新 單 元，但 若 視 其 與 存 在 地 區 都 巿 發 展 之 落 差，則 亦 無 完 全 排 除 其 成 為 更 新 單 元 之 必 要 ， 故 本 研 究 建 議 劃 設 兩 種 重 建 更 新 單 元 ： (1)第 一 種 重 建 更 新 單 元 ： 即 依 傳 統 之 絕 對 標 準 認 定 其 窳 陋 程 度
決 定 是 否 劃 入 更 新 單 元 。
(2)第 二 種 重 建 更 新 單 元 ： 依 其 與 地 區 發 展 之 落 差 ， 及 事 業 計 畫 能 提 供 都 巿 再 發 展 之 貢 獻 ， 決 定 其 是 否 劃 入 更 新 單 元 。
三 、 更 新 地 區 劃 設 基 準 之 研 訂
整 個 更 新 地 區 劃 設 基 準 依 其 層 級 可 區 分 為 (一 )地 區 劃 定 基 準 ； (二 )更 新 單 元 劃 定 基 準 ； (三 )整 建 更 新 單 元 劃 定 基 準 ； 及 (四 )維 護 更 新 單 元 劃 定 基 準 等 四 項 。 基 本 上 依 據 都 市 更 新 理 論 ， 歐 美 各 國 實 施 更 新 前 ， 多 事 先 制 訂 一 套 建 築 物 狀 況 、 里 鄰 環 境 及 社 會 經 濟 狀 況 的