2-5-1住宅設計與物業管理的連結住宅設計與物業管理的連結 住宅設計與物業管理的連結住宅設計與物業管理的連結
隨著近年都市的發展、人口的增加與土地的取得不易，使得集合住宅逐漸成 為都市住宅發展的趨勢之一。然而住宅的設計應該不僅僅是提供需求者一個庇護 的場所，透過良好的空間設計，以及完善的住宅管理方式，不僅能為居住者提供 優良的住家環境，也能為住宅建築創造回饋的效益，並進一步的對居住者產生利 益。而此回饋的效益該如何創造，本研究以住宅設計的考量為出發點，檢核建築 住宅設計對空間的規劃上是否考量了「人本」的觀點。其中「人本」的考量即以 物業管理的營運方式為主，在大樓的管理上該如何創造出住戶的利益。並且可以 藉由「異業結合」（田金信，2004）的方式，提供住宅大樓一套完善的管理維護 方式。在住宅區中要如何與物業管理相互運用，首先要了解住宅區所具下列特性：
一、 區域的獨立性：住宅區通常被都市的幹道或自然區域與其他都市區域 分隔，在小區中，各種建築和設施結合較緊密，在整體的外觀上呈現 獨立性與完整性。
二、 居住的密集性：以台灣住宅區的居住戶數而言，一般依照大廈設計的 空間而不定，但居住密集度高，人口數都是以百人計算。
三、 使用功能的多樣性：伴隨著都市建設的發展與人民生活水平的提高，
住宅區的功能已經由傳統的單一功能朝向現代化方向發展，以新建的 住宅區而言，大多建有商業、服務業、文化教育等設施，以滿足人們 的居住、生活、休息、娛樂、購物及教育等需求。
因此，在前述的情形下，住宅的物業管理需考量下列層面：
一、物業經營與財務管理 二、空間管理
在住宅區的空間管理上主要包含有：
(一) 公共走道、樓梯的空間管理。
(二) 建築小品：室外空間的利用是相當重要的，可由建設各種建築小 品來增加室外空間的多樣性與趣味性。
(三) 違章建築的管理。
(四) 裝修的管理。
三、物業維護及更新
物業維護及更新：包括對關係到物業穩定與安全的結構體系和構建 的維護與加固、對建築裝修的保養、建築設備系統（電氣、空調、給排 水、傳輸、消防、通訊等）的維護與管理。可由以下途徑來實施：
(一) 加強對住戶的宣傳教育。
(二) 與住戶簽定住戶使用公約。
(三) 依靠住戶的自覺、愛護及社區的向心力。
(四) 建立社區報修制度。
四、場地與環境管理
建築環境與場地管理的範圍包含了室外道路、綠地、停車場等公共 區域的保護、綠化、安全，以及停車場管理等。而對於建築基地的大小，
環境與場地的範圍也有所不同，在保護管理上指的是為物業管理區域內 公用物品和公共場地的整潔的管理服務，具體包括：
(一) 物業管理區域內公共通道：走廊、安全走道、欄杆、電梯、樓梯、
公共空間的門與牆、人行道及水溝等。
(二) 物業管理區域內的公共設施：會議空間、中央監控室、休閒空間、
資源回收室及水箱等。
(三) 物業管理區域內的公共照明設施：路燈、庭院燈及建築物外牆照 明器具等。
五、用戶服務與管理
物業管理必須有一套用戶服務系統，具體的內容應該包括用戶投訴 以及物業管理查詢系統。用戶投訴是物業管理中經常遇到的問題，如大 樓空調設備制冷效果不好，居民屋頂、牆壁或地面漏水等，甚至是配套 設施不足、物業管理服務不周到等的投訴都是常見的。
而物業管理查詢系統應包含物業資料查詢（如住戶情況、收費項目 和標準等），財務資料的查詢、投訴資料查詢、物業維修情況查詢（如 維修記錄、維修清單、維修費用、維修單位或人員）等等。
六、小結
本研究由住宅設計需考量的一般通則，以及法規上對於住宅設計的限 制，對於集合住宅在規劃時需注重的層面進行探討以及相關文獻分析。接著 再將物業管理與住宅設計結合，最主要是期望由物業管理的方式，提供集合 住宅一套完善的管理機制檢核，預期能由所建構出的檢核方法中，探討是否 能對大樓住戶所繳交的管理費有所助益，在符合檢核機制的情形下，能否降 低住戶所繳納的管理費，並且回饋到住宅區中公共建設的投資，讓集合住宅 的環境品質再度提升。
第二章 文獻回顧
2-6目前業界的物業管理公司服務事項目前業界的物業管理公司服務事項比較目前業界的物業管理公司服務事項目前業界的物業管理公司服務事項比較比較比較
物業管理定義相當廣泛，所包含業務也相當多元，從不動產經營管理、建築 管理與維護到大樓保全清潔管理等，了解物業管理公司服務項目，除了可得知其 服務範圍外，還有助於檢討如何減繳或免繳大樓管理費之可能。
2-6-1物業管理公司服務項目分類物業管理公司服務項目分類：物業管理公司服務項目分類物業管理公司服務項目分類：：：
物業管理公司因管理對象、公司屬性不同，而有不同的管理服務方式，
但比較幾家物業管理公司服務項目，我們可大致將其服務分為下列幾項：
(一) 建築物、環境維護與管理：建築物基本維護，如建築物管理維護、
建築物清潔、特殊建材清潔、石材養護、建築物外牆清洗、廢棄 物處理…等項目。
(二) 機電設備檢修與維護：建築物與設備維護佔建築物生命週期費用 的百分之八十三，而設備維護在於維持大樓日常機能正常運作，
提供住戶一定生活品質，其工作包含水塔清洗、電氣設備維護修 繕、空調設備維護修繕、弱電設備維護修繕、給排水設備維護修 繕、消防設備點檢維護、防災設施維護與管理及監控防盜設備系 統維護等。
(三) 保全服務：居住環境安全與否與居住品質有相對之關係，對住戶 心理層面亦有相當之影響。所以在保全服務上，許多公司在此項 服務著墨較多，其服務內容有：大樓門禁管制勤務、訪客登記、
大樓安全與安寧維護、住戶委託事務性服務、警衛執勤工作日報、
大樓裝潢施工管制、監控系統設備操作、緊急狀況通報處理管制、
錄影機錄影管理、紀錄、緊急意外突發應變處理、車道出入口管 制、尖峰進出交通指揮、停車場車籍資料建置、例行巡邏檢查勤 務、夜間巡邏勤務及各樓層公共區域巡邏等。
(四) 生活服務：生活服務提供社區便利生活與社區情感聯繫，也可看 出一公司服務項目的精緻度，其內容包含餐務服務、安全服務、
特約專屬服務、社區教室、社區保姆、社區旅遊活動、宅急便配 送、精緻搬家、室內裝修、民生用品採購、各類票務服務及安養 終老事業…等，依公司不同而有不同的服務規模。
(五) 人事行政：物業管理公司此項服務包含前期建物規劃階段、物業 管理規劃與興建完成後物業管理公司正式介入管理兩個階段，其 服務項目包含先期規劃、裝修規劃、資產管理、社區管委會籌辦，
社區文書表單建檔、執行管委會交辦事項、大樓財務預算評估、
管理費規劃與執行、委員會務、組織報備及法律諮詢…等。
(六) E 化服務：隨著電腦科技的發達，物業管理服務也有虛擬服務平台
第二章 文獻回顧
14遠企物業管理公司 http://www.fealty.com.tw/
保潔國際物業管理集團 http://www.tbca.org.tw/chiehtest/index1.asp 漢衛物業管理機構. http://www.cbmc.com.tw/category/home.htm 東京都物業管理機構 http://www.tokyonet.com.tw/
8558 生活服務 http://www.8558.com.tw/
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物業管理公司依定位不同，所提供的服務也不同，但一致的目標都是提供良 好的服務。統計幾間物業管理公司的業務範圍及目前物業管理公司介入時機，我 們可以發現，目前介入時機都屬第四期。
物業管理公司應是具高專業服務性質之公司，現況幾乎是在末端才介入。其 介入時間及服務項目屬於末端，即建築物完成之後，依建物狀況，物業管理公司 再擬定服務計畫，這個現象顯示了目前物業管理公司發展的方向與需再改進之範 圍。參考前述生命週期理論相關論述，從建築物生命週期來看，營運階段成本佔 整個生命週期的 83%，這也表示如果建築物在規劃設計階段即有完善的營運計 劃，則可以減少相當程度之花費。所以如果要針對減繳管理費為目標，在建築物 規劃設計階段時即要參與介入，並針對設計時會影響管理階段的各項因子給予適 時的建議。物業管理公司應在早期即介入，以減少成本的資出，並易於往後維護 管理。
考量目前逐漸高齡化之社會，服務項目應針對年長人日常生活所需,訂定特 別為年長者的服務計畫，提供舒適以及方便的生活空間。比較幾家物業管理公 司，此項目服務還有發展空間。
而從 e 化服務、社區資源整合、建立線上服務平台等項目而言，目前物業管 理公司沒有這一向度服務，這也顯示，未來物業管理公司在服務規劃上應需將此 項度服務納入服務範圍。如前所述，物業管理公司提供的就是服務管理，而整合 社區資源除了易於管理，也有助於服務品質的向上提升。