從物業管理前期介入觀點探討公寓大廈規劃設計階段減繳管理費的建築設計方法

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(1)國立高雄大學都市發展與建築研究所碩士論文. 從物業管理前期介入觀點探討公寓大廈規劃設計階段減繳管理費的建築設計方法 Architectural Design Methods to Decrease Management Fees: A Perspective from the “Interference in the Initial Phase of Property Management”. 研究生：李志明指導教授：黃世孟. 中華民國 96 年 7 月.

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(3) 從物業管理前期介入觀點探討公寓大廈規劃設計階段減繳管理費的建築設計方法指導教授：黃世孟教授國立高雄大學都市發展與建築研究所學生：李志明國立高雄大學都市發展與建築研究所. 摘. 要. 在整個建築物生命週期以及物業管理是一個動態過程，物業管理的內容應該是全方位的過程，即貫穿物業的全壽命過程，要達到提高物業的價值及減繳管理費目的，個人認為物業管理前期介入的階段，尤其是在物業的決策階段、規劃設計階段是最重要的，根據物業管理的經驗，從物業管理及建築設計的角度對物業的決策、設計和建造提出意見和建議，以便使物業建成後能更滿足住戶的需求。因此，本研究針對住宅為主的公寓大廈建築類型，擬導入「物業管理前期介入階段」，如何檢討建築師於「規劃階段、設計階段」的各方案，基於大樓管理委員會之營運立場，提出可能影響「減繳管理費」與「創收管理費」各種面向各項技法，具體提出一種逆向思維的建築設計方法。本研究成果可提供業主（建設公司、未來住戶）、建築師、物業管理公司在的實際案例應用，可基於「開源」與「節流」的建築設計之觀點（使用本碩論提出的檢核表），來檢討所屬案例，進行影響管理費收支之「開源」與「節流」對策。最後本研究預期成果有三，第一、初步提出物業管理前期介入公寓大廈在規劃設計階段減繳管理費的因子；第二、確認公寓大廈物業管理業務運作現況與需求，並進一步提供公寓大廈在規劃設計階段減繳管理費的建築設計方法；第三、則提出公寓大廈在規劃階段減繳管理費的建築設計方法考量要點表，讓業主（建設公司、未來住戶）、建築師、物業管理公司三者可以共創互利三贏的局面。關鍵詞：物業管理、前期介入、規劃設計階段、管理費、建築設計方法. I.

(4) Architectural Design Methods to Decrease Management Fees: A perspective from the “Interference in the Initial Phase of Property Management” Advisor: Dr. Shih-Meng, Huang Institute of Graduate Institute of Urban Development and Architecture National University of Kaohsiung. Student: Chih-Ming, Lee Institute of Graduate Institute of Urban Development and Architecture National University of Kaohsiung. ABSTRACT In a life cycle of architecture, property management is an ongoing and dynamic process. The content of property management needs to consider all aspects through the life cycle of the property. To accomplish the goals of increasing a property’s value and decreasing its management fees, it is important to interfere in its initial phase of property management. Among this, the decisive stage and planning stage are the most two important elements.. In. order to satisfy the residents’ needs, it is necessary to provide advises, from the viewpoints of property management and architectural design, when the property is making design and construction decisions. The main focus of this thesis is for condominium-type of property.. The purpose is to. criticize all kinds of planning and design alternatives commonly used by architects, and provide a detailed architectural design method, from the property’s management committee’s point of view, to achieve the goal in diminishing management fee and possibly increasing revenue. The finding of this thesis can provide a reference for property owners (construction company and future residents), architects and property management companies.. Based on. “increasing revenue” and “decreasing costs” viewpoints (one can see the index provided in this thesis), all interest groups can examine their own property and find a way to influence the financial status of the property.. II.

(5) There are three findings in this thesis.. First, this thesis identifies the factors that can. diminish management fees when the property is still on the planning and designing stage. Second, this thesis provides design methods to diminish management fees by exploring what a property management needs while it is implementing.. Third, this thesis provides all kind. of architectural design methods so that all stakeholders (construction company/future residents, architect, and property-management company) can participate together to reach a win-win status.. Keywords: Property Management, Interference in the Initial Phase, Planning and Design Phases, Management Fees, Architectural Design Methods. III.

(6) 謝. 誌. 大學畢業後在業界服務十多年，進入高大都建所重拾學生身份，這三年來，每天在工作與學業兩相忙碌之中，身心俱疲，但內心卻是非常愉悅，因從一個專業建築師及業主的角色，在都建所三年所接受的知識，將是我在未來建築從業生涯中一個重要的資產與能量。本論文之完成，承蒙恩師黃世孟教授之悉心指導與諄諄教悔，並不厭其煩引導斧正，使學生穫益匪淺。僅在此致上由衷感謝。而從論文初評至口試期間，承蒙劉安平所長、錢學陶老師、盧友義老師之指正與建議，使得本論文之架構得以嚴謹充實，尤其三位老師都能體會筆者擅長實務經驗，卻拙於論文寫作表達技巧而不吝指導，更是由衷感謝。感謝在研究所的師長：劉安平所長、曾梓峰老師、王瑞民老師、陳啟仁老師、吳文彥老師、蔡宗秀老師，於學術研究、專業知識的授業解惑，使我對都市發展、建築有更深的體會及不同的感覺。感謝恩師黃世孟教授悉心指導於高大都建所 95 年上學期所開「環境規劃設計實習 ﹙物業管理實習課﹚」的實習課參與同學-大樓組﹙206 研究室﹚的夥伴：郁婷、淑芬、郁淳、耀翔、建良、士彥共同調查、研究及討論，也感謝所有協助提供資料及耐心接受訪談的建設公司、大樓、建築師、管理公司。感謝在研究所的朋友及同學：英毅學長、杏珍、以勒、思玉、孟言、玉恩﹙漢堡﹚、佳靜、淑芬、書瑾、弘儒、素慧、姿葶等人，由於你們的適時協助及鼓勵讓研究進行中所面臨的挫折與瓶頸皆能順利渡過。最後特別感謝我最親愛的家人於求學期間對生活的關心及照顧，另外更要感謝我的妻子玫娟在生活上的協助與鼓勵，讓我無後顧之憂；同時也感謝皇苑建設郭敏能董事長、聯上實業蘇永義董事長以及工作上所有夥伴的支持及幫忙，使本論文能順利完成。本論文研究題目是筆者由一從事專業建築師及業主角色實務經驗以來關注之問題，希望能藉由個人之背景經驗及前期介入觀點，具體提出一種逆向思維的建築設計方法；但是從實務經驗落實到論文之研究，對個人來說無疑是一種嘗試與挑戰，論文中誤謬之處，尚祈諸位先進不吝指正。. 李志明謹誌於高雄高雄大學都市發展與建築研究所中華民國九十六年七月. IV.

(7) 目. 錄. 中文摘要..................................................................................................................................... I 英文摘要....................................................................................................................................II 謝. 誌.................................................................................................................................. IV. 目. 次....................................................................................................................................V. 表目錄................................................................................................................................VIII 圖目錄.................................................................................................................................. IX 第一章. 緒. 論..................................................................................................................... 1-1. 1-1 緣起-背景、動機................................................................................................... 1-1 1-1-1 研究動機......................................................................................................... 1-1 1-1-2 .關鍵詞............................................................................................................. 1-1 1-2 研究目的、預期成果 ............................................................................................ 1-4 1-2-1 研究目的......................................................................................................... 1-4 1-2-2 預期成果......................................................................................................... 1-4 1-3 研究對象 ................................................................................................................ 1-4 1-4 研究方法 ................................................................................................................ 1-5 1-5 架構與流程 ........................................................................................................... 1-6 1-5-1 研究架構流程圖............................................................................................ 1-6. 第二章文獻回顧................................................................................................................... 2-1 2-1 物業管理相關文獻探討 ........................................................................................ 2-1 2-2 建築住宅設計相關文獻探討 ................................................................................ 2-5 2-2-1 住宅設計居住環境品質................................................................................. 2-5 2-2-2 建築物生命週期............................................................................................. 2-8. V.

(8) 2-3 公寓大廈管理相關文獻探討 .............................................................................. 2-13 2-3-1 公寓大廈管理委員會之構成及運作模式................................................... 2-13 2-3-2 公寓大廈管理相關文獻............................................................................... 2-15 2-4 公寓大廈營運成本（管理費）相關文獻探討 .................................................. 2-16 2-4-1 名詞解釋....................................................................................................... 2-16 2-4-2 法規條文....................................................................................................... 2-16 2-4-3 住戶對管理維護費用的接受水準............................................................... 2-16 2-4-4 管理費的收支項目....................................................................................... 2-17 2-4-5 管理費之收取標準....................................................................................... 2-18 2-4-6 公寓大廈管理費相關文獻........................................................................... 2-19 2-5 住宅設計與物業管理之整合與連結 .................................................................. 2-21 2-5-1 住宅設計與物業管理的連結....................................................................... 2-21 2-5-2 建築設計與物業管理（軟硬體的整合）................................................... 2-23 2-6 目前業界的物業管理公司服務事項比較 .......................................................... 2-24 2-6-1 物業管理公司服務項目分類....................................................................... 2-24 2-6-2 物業管理公司服務項目比較....................................................................... 2-25 2-6-3 小結............................................................................................................... 2-25. 第三章規劃設計檢核表之建立......................................................................................... 3-1 3-1 規劃設計檢核表理論架構模式 ............................................................................ 3-1 3-2 檢核表編制原則 .................................................................................................... 3-2 3-3 規劃設計檢核表分級評估原則 ............................................................................ 3-2 3-4 規劃設計階段檢核表 ............................................................................................ 3-3 3-5 規劃設計檢核表使用說明 .................................................................................... 3-3 第四章案例現況調查探討................................................................................................... 4-1 4-1 各案現況調查、進行建檔分析 ............................................................................ 4-1 4-2 各案調查資料分析研究 ...................................................................................... 4-18 4-3 現存在於台灣房屋市場上具有開源、節流的案例調查、建檔及分析 .......... 4-18. VI.

(9) 4-4 公寓大廈如何增加社區收入之方式 .................................................................. 4-20. 第五章案例檢核驗證與分析及結果................................................................................... 5-1 5-1 規劃設計檢核表之驗證分析及結果 .................................................................... 5-1 5-2 規劃設計檢核表 .................................................................................................... 5-1 5-3 公寓大廈規劃設計減繳管理費的建築設計方法在開源部份說明 .................... 5-3 5-4 公寓大廈規劃設計減繳管理費的建築設計方法在節流部份說明 ................... 5-11. 第六章結論與建議............................................................................................................... 6-1 6-1 對業主（建築公司、未來住戶）而言 ................................................................ 6-1 6-2 對建築師而言 ........................................................................................................ 6-1 6-3 對物業管理公司而言 ............................................................................................ 6-1 6-4 後續研究 ............................................................................................................... 6-1 參考文獻............................................................................................................................... 參-1. 附錄：訪問資料-案例訪談 ................................................................................................. 附-1. VII.

(10) 表. 目. 錄. 表 2-1. 住宅性能項目表 ...................................................................................................... 2-6. 表 2-2. 住宅建築生命週期設備更新次數表 .................................................................... 2-12. 表 2-3. 委員職職責表........................................................................................................ 2-13. 表 2-5. 軟、硬體關係表 .................................................................................................... 2-23. 表 2-6. 物業管理公司提供服務項目 ................................................................................ 2-25. 表 4-1. A 案例具備條件表 .................................................................................................. 4-2. 表 4-2. B 案例具備條件表................................................................................................... 4-4. 表 4-3. C 案例具備條件表................................................................................................... 4-5. 表 4-4. D 案例具備條件表 .................................................................................................. 4-7. 表 4-5. E 案例具備條件表................................................................................................... 4-8. 表 4-6. F 案例具備條件表 ................................................................................................. 4-10. 表 4-7. G 案例具備條件表 ................................................................................................ 4-11. 表 4-8. H 案例具備條件表 ................................................................................................ 4-13. 表 4-9. 調查案例基本資料綜理表 .................................................................................... 4-13. 表 4-10 調查案例物業管理及管理費基本資料綜理表 .................................................... 4-14 表 4-11 具有開源、節流的案例基本資料調查表 ............................................................. 4-15 表 4-12 公寓大廈在生活服務及資產運用上增加收入之方式說明表 ............................. 4-16 表 4-13 公寓大廈在建築設計以開源、節流方法增加收入之方式說明表 ..................... 4-16 表 5-1. 規劃設計階段檢核 2-4-3 住戶對管理維護費用的接受水準............................... 5-2. VIII.

(11) 圖. 目. 錄. 圖 1-1 物業管理的範圍圖 .................................................................................................... 1-1 圖 1-2 規公寓大廈前期介入流程說明圖 ............................................................................ 1-2 圖 1-3 規劃設計階段三大關係圖 ........................................................................................ 1-3 圖 1-4 研究流程圖 ................................................................................................................ 1-6 圖 2-1 物業管理介入階段說明圖 ........................................................................................ 2-4 圖 2-2 建築物生命週期示意圖 ............................................................................................ 2-8 圖 2-3 住宅類建築物生命週期各階段二氧化碳比例圖 .................................................... 2-9 圖 2-4 住宅類建築物生命週期各階段耗能比例圖 ............................................................ 2-9 圖 2-5 建築生命週期冰山理論圖 ...................................................................................... 2-10 圖 2-6 建築物生命週期中設備維護修繕狀況圖 .............................................................. 2-11 圖 2-7 公寓大廈管委會之架構圖 ...................................................................................... 2-13 圖 2-8 維護管理模式之分類圖 .......................................................................................... 2-14 圖 3-1 規劃設計階段三大關係圖 ........................................................................................ 3-1 圖 3-2 規劃設計考量的四大要向圖 .................................................................................... 3-1 圖 3-3 研究分析架構圖 ........................................................................................................ 3-3 圖 3-4 規劃設計檢核表之說明圖 ........................................................................................ 3-4 圖 5-1 公寓大廈規劃設計減繳管理費的建築設計方法考量要點結果分析流程圖 ......... 5-1. IX.

(12) 第一章. 第一章、第一章、緒. 緒論. 論. 1-1 緣起-背景緣起背景、背景、動機 1-1-1 研究動機研究動機長期以來，台灣建築業與民眾對於物業管理的使用內涵與定義，仍停留在保全與清潔公司所成立的轉型產業概念裡，再加上過去台灣一直以商業開發為導向的房地產開發模式，導致大眾忽略居住後設計品質的回饋檢討，仍停留在「建造－售屋」階段，對於交屋後建築規劃與管理層面而言，如定期維護管理可延長建物壽命，及規劃設計或管理方式的調整有助於減繳管理費。在整個建築物生命週期及物業管理是一個動態過程，物業管理的內容應該是全方位的過程，即貫穿物業的全壽命過程，要達到提高物業的價值及減繳管理費目的，﹙Bogenstätter, U.2000﹚認為建築物的生命週期營運成本在設計規劃階段就決定了 80%。筆者也認為在物業管理前期介入的階段，尤其是在物業的決策階段、規劃設計階段是最重要的，根據物業管理的經驗，從物業管理及建築設計的角度對物業的決策、設計和建造提出意見和建議，以便使物業建成後能更滿足住戶的需求。因此，本研究擬導入「物業管理前期介入」之觀點，來探討公寓大廈在規劃設計階段減繳管理費的建築設計方法。 1-1-2 關鍵詞一、物業管理：物業管理：廣義定義為針對公寓大廈及社區人、事、物作維護、管理、經營和營造的服務工作。生活服務管理( 人). 建物使用管理( 物). 資產投資管理 ( 財). 圖 1-1 物業管理的範圍圖如圖 1-1 所示物業管理的範圍可以包括建物使用管理、生活服務管理、資產投資管理三大部份。這三大部份分別如下說明： (一) 建物使用管理 1.一般事務 2.土木修繕 3.機電維護 4.安全防災 5.清潔衛生。. 1-1.

(13) 第一章. 緒論. (二) 生活服務管理 1.宅配、宅修 2.鐘點傭人 3.社區場地租用 4.托兒、安親 5.代訂、代叫等。 (三) 資產投資管理 1.投資開發可行性評估 2.使用規劃及代理執行 3.租賃管理及仲介銷售等。二、前期介入：期介入：為了提高物業的價值，物業管理應介入物業的早期生產階段，物業管理公司應參與物業的決策階段、規劃設計和施工階段，根據物業管理的經驗，從物業管理的角度對物業的決策、設計和建造提出意見和建議，以便使物業建成後能更滿足用戶的需求。以下以三個方面分析物業管理前期介入的工作內容： 1、規劃設計階段。2、施工階段。3、驗收和動用前準備階段。物業管理前期介入的意義：1、可以使物業發揮最佳經濟效益，物業管理是以經濟為手段，從事對物業的保養、維修、經營和提供其他服務，使物業發揮最佳效益的一種管理形式。2、能促使那些竣工後不完善的工程質量提前得到妥善解決。3、物業管理公司參與全過程管理是對所管物業的全面了解。物業管理行為的實質是服務，然而要服務的好，使業主滿意，就必須對物業進行全面的了解。 4、便於提前對樓宇進行材質方面的保護，不留下因施工對材質造成的損傷。5、物業管理公司參與全過程管理可為以後管理做好準備。6、物業管理的早期介入有利於促進物業的銷售。. 傳統建築商主導規劃設計興建. 傳統物業公司介入階段. 銷售階段企劃. 階段. 規劃. 興建. 使用. 設計. 完成. 維護. 階段. 階段. 階段施工管理. 前期介入. 階段. 從物業管理前期介入觀點主導規劃設計興建. 圖 1-2 公寓大廈前期介入流程說明圖. 1-2.

(14) 第一章. 緒論. 三、規劃設計階段：規劃設計階段：藉由文獻的瞭解，針對公寓大樓的「設計規劃階段」，探討公寓大廈規劃設計時期，依據建築區位環境特性與住戶社經階層需求特性，分析「物的設備維護服務」、「人的生活商業服務」、「資產的投資管理服務」等各項可行機會，試著擬出一份「公寓大廈減繳管理費之可能性」的檢核表。. 圖 1-3 規劃設計階段三大關係圖在公寓大廈「規劃設計階段」，有三個重要的角色，如圖 1-3 所示：業主、建築師與物業管理公司。業主必須將其需求與建築師及物業管理公司作溝通；先期介入的物業管理公司，可以去瞭解業主的未來服務需求，提供未來的服務項目，與業主溝通與選擇決定之後，即可與建設公司協調未來服務空間的設計考量，並在施工期間可以適時監督；建設公司瞭解業主需求與未來物業服務的空間需求，結合基地的外在自然環境、市場定位與區位特性，並考量資產保值、開創收入、節能與人因來做建築設計，最後並提供相關圖面與養護說明書，讓未來住戶、公寓大樓管理委員會（簡稱：管委會）做為日後參考使用。由於目前物業管理概念尚未普及，規劃設計都由建設公司為主導居多，所以在該階段，本論文將對於建築規劃設計時應考量的面向與創造物業價值的可能性，提供給規劃設計專業人士。四、管理費：管理費：在正式管委會成立之前，由建商成立臨時管理委員會，待交屋大致完成時協助住戶成立正式管委會。因此基於維護各方面的安全與保養，故須依固定比例繳交大樓管理費，而此費用交由大樓管理委員會支配，用以維持大樓運作。物業管理費的內容包括：公共物業及配套設施的維修保養費、管理人員薪資、公用水電支出、必要機器工具支出、產物保險費、垃圾清理、水池清理、消毒等公共衛生支出、外牆清潔、植栽綠化養護費用、法律顧問、會計等外聘專業人員、預備金、節日裝飾費用、管理者酬金、行政辦公支出、有線電視系統維護費(不適用台灣)及其他為管理而產生的合理支出。. 1-3.

(15) 第一章. 緒論. 1-2 研究目的、究目的、預期成果 1-2-1 本研究的主要目的本研究的主要目的如下的主要目的如下：如下： (一) 本研究以減繳管理費為目的，探討大樓物業管理整合各可能的項目，針對公寓大樓建築設計之「規劃設計階段」，以建築設計觀點由外觀到室內為思考邏輯切入，經以開源、節流方法過後是否可保有或進而提升原生活服務品質為思考層面；接著於經營管理面探討異業結合之可能性，以達到減繳管理費之目的。 (二) 本研究試圖從物業管理前期介入觀點進行案例的現況調查、進行建檔、分析、參與觀察以及與相關人士進行訪談、問卷，找出物業管理前期介入公寓大廈在規劃設計階段影響減繳管理費的因子。. 1-2-2 預期成果承上述之論述與研究內涵，本研究預期之成果如下： (一) 初步提出物業管理前期介入公寓大廈在規劃設計階段減繳管理費的因子。 (二) 確認公寓大廈物業管理業務運作現況與需求，並進一步提供公寓大廈在規劃階段減繳管理費的建築設計方法。 (三) 提出公寓大廈在規劃階段減繳管理費的建築設計方法考量要點表。. 1-3 研究對象本研究基於筆者居住環境及資料取得便利之多重因素考量下，將研究範圍界定於高雄地區，抽樣調查以適用於公寓大廈管理條例的建築案例為研究母體，擬以既有建案及現存在於台灣房屋市場上具有開源、節流的案例為研究對象，並以上述二種分類屬性針對物業管理公寓大廈的管委會或住戶、物業管理公司及建築師、設計者為調查與訪談對象，了解公寓大廈管理費運作現況及需求。其次配合問卷調查，分析三者的各項意見。本研究擬採用文獻資料分析法、案例分析法（問卷調查、人員訪談、案例分析）、統計分析等三種方法，找出物業管理前期介入公寓大廈在規劃階段減繳管理費的因子，以協助本研究進行公寓大廈在規劃階段減繳管理費的建築設計方法。. 1-4.

(16) 第一章. 緒論. 1-4 研究方法 (一) 文獻回顧與歸納：針對集合住宅管理維護的基礎理論與相關文獻進行整理回顧，以協助研究假設的建立；並作為調查內容設計的基礎。 (二) 實證分析：本研究針對高雄市 1 到 10 年之既有建案 8 例及現存在於台灣房屋市場上具有開源、節流的案例進行實地調查分析，並將結果歸納整理與刪減分析，以期建立案例完整性。 (三) 相關人士訪談：物業管理公寓大廈的管委會或住戶、物業管理公司及建築師、設計者為調查與訪談對象，了解公寓大廈物業管理業務運作現況與需求，分析三者的各項意見。. 1-5.

(17) 第一章. 緒論. 1-5 研究架構流程 1-5-1 研究架構流程圖公寓大廈/集合住宅之管理費問題. 研究緣起與目的. 訂定研究範圍. 基礎資料收集. 管委會組織結構與. 物業管理. 住宅設計. 組成機制. 物業管理相關理論. 住宅設計理論. 管委會組織與形式. 定義. 生命週期相關理論. 管理費的運用與收支. 物業管理公司比較. 相關法規. 初擬檢核表. 規劃設計階段. 實證案例分析. 相關人士訪談. 檢核、驗證與分析. 檢核表擬定. 建築設計方法. 結論與建議圖 1-4 研究流程圖. 1-6.

(18) 第二章. 第二章. 文獻回顧. 文獻回顧. 2-1 物業管理相關文獻探討物業管理相關文獻探討 2-1-1 物業相關理論定義「物業」：乃指不同型態不動產之泛稱，包括土地型態或建物 (建築物) 型態皆可稱為「物業」，而1「物業管理」廣義的定義是「針對公寓大廈及社區人、事、物作維護、管理、經營和營造的服務工作」，其前端工作包括有：建築物功能導向、空間造景、生活功能系數等設計的參與，其後段服務包含各項生活所需，是一種多元化、科學化、全方位、數位化、多功能化的永續服務。國際組織也對物業管理有不同的定義： 1. 2International Facility Management Association(IFMA)提出物業管理是一種包含多項訓練的專業管理學門，藉由整合人、地、過程與技術，達到確保建築物與環境的功能運作正常。 2. Japan Facility Management Promotion Association(JFMA)指物業管理是以經營管理的觀點，對企業或團體所有之設施、設備、建築物與環境，綜合性的考量多方面的知識與技術，加以企劃、管理與經營。 3. British Institute of Facility Management(BIMA)認為物業管理是替有關建築物與其所屬環境內的各種專業性活動做整合物業管理主要是運用企業體在經營管理的理念及經驗，提供設備及設施等建立一套有系統的管理制度，需含有一定的整合、專業、規劃及經營的特性，其試圖將建築物視為一個有機體，並著重人與物業的互動關係，視為主要的考量因素，因此，物業管理為將有機體本身及行為，加以規劃、管理及經營。物業管理起源於英國，歐美國家發展物業管理多年成效卓著，亞洲地區的日本、新加坡、香港、澳門亦先後完成物業管理體系。尤以日本發展較早，已由以建築物為物業管理主體，進步到以人為主體的人本價值觀，並相當成熟。大陸在 2003 年 5 月已通過「物業管理條例」，並於當年 9 月 1 日正式實施。一、3「物業管理」之服務範疇可分為「投資管理」與「建物管理」。 (一) 投資管理：其目的是要創造或提高物業之附加使用效益與價值，為所有權人創造最大之不動產投資報酬，其主要之業務內容包括： 1. 1 2 3. 物業投資開發可行性評估：例如土地開發、使用型態可行性研究、. 中華物業管理協會網站 http://www.chpma.org/big5/index.asp 建立台灣物業管理內涵之基礎性研究，陳柏廷，台北大學地政所碩論，93 年台北建築月刊第 177 期 1992 年 6 月 15 日. 2-1.

(19) 第二章. 文獻回顧. 建物重建、改建或整修計劃及投資分析等相關作業項目，以提供業主作為投資決策之依據。物業使用規劃及代理執行：針對專案之管理，提供已設定使用型態. 2.. 之使用規劃作深度分析與建議，協助業主選聘各項工程專家顧問，並同時擔任業主代表以協調、監督所有計劃，確定能在預算中如期完工，以達成業主之目標。租賃管理及仲介銷售：包括提供出售、出租及抵押時不動產之價格. 3.. 鑑定、區域市場分析、交易程序之顧問諮詢等相關服務項目，促成業主達成取得或處置建物之目的。 (二) 建物管理：其目的是對物業之實體設施，作有效機能維持正常運作之監督控制，讓使用者擁有高品質之建物使用環境，並為所有權人維持且保有建物之最高價值，其主要業務內容包括： 1.. 安全管理：防災演練 (災難防範、避難訓練、救災演習) 、保全警戒 (崗哨警戒、巡邏警戒、機動警戒、集中監控) 及公共事務 (出入管理、傳達文書、公共安全檢修監督)等。. 2.. 設備管理：機電維修 (電氣設備、供水設備、消防設備、昇降設備、監控設備) 、空調維修 (冷凍主機、冷卻水塔、送排風機、配送管路) 及建物診斷 (設備診斷、修繕計劃、營繕工事) 等。. 3.. 衛生管理：廢棄物管理、病蟲防治、空氣診斷、水質管理、建材保養等。. 4.. 行政及財務管理：人員配置、會計制度、行政作業、年度預算、執行程序等。. 5.. 代理及生活服務：代繳水電費、諮詢顧問 (法律諮詢、稅務處理、代書服務) 、及社區活動 (社區社團、社區刊物、遊覽旅行、節慶聯誼) 等。 (台北建築月刊第 177 期 1992 年 6 月 15 日). 二、4依 2004 年行政院經建會核定通過的物業管理服務業對其產業服務項目可分為三類： (一) 第一類：建築物與環境的使用管理與維護提供建築物與環境管理維護、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設備及附屬設施設備檢修等服務。 4. 物業管理服務業發展綱領及行動方案，行政院經建會，93 年 12 月. 2-2.

(20) 第二章. 文獻回顧. (二) 第二類：生活與商業支援服務提供物業代辦及諮詢行業、事務管理、物業生活服務（社區網路、照顧服務、保母、宅配物流）、生活產品（食衣住行育樂）及商業支援等服務。 (三) 第三類：資產管理提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理等服務。三、物業管理介入階段中國物業管理協會將物業管理介入物業的時期分為，早期設計介入、前期施工介入時期、前期管理介入時期及繼續管理時期。 (一) 早期設計介入：物業若需專業、有系統經營及具高度整合等特性，則需於規劃設計時期，物業管理則需要介入，其從業主使用和物業管理的角度出發，參與規劃設計方案的討論，提合理的建議，完善設計每個細節，使物業在建成後，更能發揮其功能，並且可以有效地避免因設計欠缺給物業管理和業主使用帶來的困擾。 (二) 前期施工介入：參加物業的階段驗收和竣工驗收。透過施工介入和參與施工驗收，使物業管理企業能對物業本身的種種情況，包括管道和佈線的走向、設備的選型、性能及安裝情況，建築材料和防滲漏材料的選用情況，對那些地方容易發生品質問題都有詳細的瞭解，建立相應的檔案，加上應該配備給物業管理企業的一些設計、建築、設備的圖說和使用說明等檔案資料，以提供業主日後裝修使用和物業管理上的便利。 (三) 前期管理介入：物業管理公司在做好業主入住前的準備工作之外，首先應對員工進行物業管理相關知識培訓，使員工們明確本階段的工作重點，經常與業主取得聯繫，加強對業主室內裝修的監督指導，對裝修過程中暴露出來與設計和施工有關的問題及時收集匯總，並與開發商保持密切的聯繫，或者經開發商授權代表開發商與建築商聯繫，使暴露的問題能在建築商尚未完全撤離的時候，得到及時處理和排除。 (四) 繼續管理：物業管理週期最長的一段，可以延續到物業自身使用壽命的終結。台灣目前之物業管理尚位於摸索階段，因此於設計規劃階段則全權由建設公司主導，並於住戶移入七、八成後，才正式引導物業管理公司進入，容易產生使用需求與規劃設計上的落差，而造成日後維護管理的不便，因此如何使建築公司與物業管理公司的相互搭配得宜，並與業主的使用、管理需求相符，使得物業的壽命得以延長使用為主要的重點。 2-3.

(21) 第二章. 圖 2-1. 物業管理介入階段說明圖. 文獻回顧. 資料來源：中國物業管理協會，本研究整理. 物業管理所管理的範圍甚為廣泛，其中包含生活中的各個層面，且因應社會的需求變遷、建築物持續性的使用，更期望能健康並延長其使用壽命，不僅需藉由專業的、有系統的、有整合性的管理，更應於規劃設計時期即考量維護的方便性、實用性及重視工程品質，以確保建築物的健康性。. 2-4.

(22) 第二章. 文獻回顧. 2-2 建築住宅設計相關文獻建築住宅設計相關文獻探討住宅規劃設計之目的在於建立居住優質的生活環境體系，包含個人、家庭、住宅區與城市的相互關係，私人空間與公共空間的構築關係，生活單元設計與住宅設計系統的聯絡，所以，住宅設計之內涵需滿足居住者的個人需求、住宅單元品質、住宅環境品質三方面的要求5。而這些訴求與建築的規劃設計是密不可分的，因在建築規劃設計中應包含空間、顏色、紋理與模式、比例尺與尺度、知覺、氣候、社會與經濟因素，規劃設計者須由全盤的考量，顧及到各細節與整體關係。因此，住宅設計可說是建築規劃設計之延伸，本研究將對住宅設計中需考量之要點相關理論彙整如下，以利後續建立檢核表之考量。 2-2-1 住宅設計居住環境品質住宅設計居住環境品質目前我國正極力推廣住宅品質的評估機制，現有法令對於住宅品質之規定僅有「建築技術規則」及「中國國家標準 CNS 規範」，近年內政部對於住宅環境品質研究的評估項目共分為七項，包括音、光、溫熱、空氣、電磁、、等七項。國人對於住宅品質的概念和看法，大多傾向心理需求及實質設備、設施的優劣等方面，此方面的論述，國外的研究如 William G, Grigsky 於 1975 年提及的以住宅需求之觀點提出實質與非實質居住環境因素。以實務而言，包括傢俱尺度大小、室內居住空間、鄰里環境區位選擇及行動不便者設施等。而住宅設備與居住品質也是息息相關的，住宅設備與居住性能之關聯性及居住水準與設備水準的論述在日本杉浦進氏與國內陳嘉煥及張嘉祥等人之研究中已具體的展現。其中陳嘉煥所提之住宅設備序列表針對建築設備設置水準的考量，主要著眼於各項設備設置的數量、容量及型式予以分級；而張嘉祥等人所提之住宅性能評估表，除了針對設備設置數量外另針對設備使用性能評價，至於住宅設備使用後之問題改善及後續維護管理的手法仍未納入評估之項目6。雖然設備「量」的增加，對滿足使用者的需求可能有所幫助，然因應設備設置數量、位置增加後所造成的負面影響（如：設備組件與建築構造間配合的問題、過量設備設置所導致的維護與資源過度浪費等問題）。住宅設備在於配合居住空間，發揮環境控制、供給、處理、移動搬送、情報通信、安全防災等機能，達成提升生活空間的安全、快適、健康、便利等需求，以提高住宅的整體居住性能。因此，在探討住宅設計的考量時，本研究從以下觀點進行探討，並且將考量要點整理如下表 2-1 所列：. 5. 陳聰亨，從使用者觀點探討集合住宅之規劃設計原則以台北縣麗池樂章、綠如意昇陽立都三社區為例，2004 6. 趙志豪，高雄市高層大坪數住宅平面空間設計者所依循準則之調查研究，2003. 2-5.

(23) 第二章. 文獻回顧. 表 2-1 住宅性能項目表目標種類. 平面性能. 建築性能. 設備性能. 安全. 衛生. 便利. 舒適. 耐久性經濟性. 規模. 避難空間. 器具空間. 活動必要面積活動專用空間儲藏空間. 各空間的寬廣程度. 家具的收容能力. 空間互相位置構造架構空間構成構材. 避難空間. 空間的明亮度、照明及通風. 各空間的連續與分離. 外部空間開放性空間的連續性內外空間的緩衝各式的獨立性與私密性. 隔間的可變性（空間上）. 耐震、耐風耐火. 地面層高層. 平面的自由度. 樓層高度. 耐久性增改建的容易度. 耐震、耐風耐火墜落物的防護脫落防止防盜. 斷熱、防寒換氣防水防潮、防霧日照、明亮度噪音防止、隔音空氣污染的防止腐敗有害生物的防護. 天花板的高度樓板/壁/天花板的裝修窗、出入口的構成隔間的可變性（構成材）. . 斷熱、防寒通風日照、採光日射調節寧靜視野. 各部位組件的耐久性修補及替換的容易度與經濟性增改建的容易度維護費用. 造型的安全性安裝的安全性火災是否可能發生毒氣. 是否有臭氣產生. 是否便於架台的安裝架、工具台、廚具的尺寸、細部. . 空間構成造型、色彩觸感、質感裝飾. . 防火、消防設備避雷設備防止電氣事故防止瓦斯中毒. 換氣、排氣設施防止給水污染污排水廁所的衛生設備清掃、塵埃處理設備浴室、淋浴設備冷暖空調設備. 電氣、瓦斯、給水設備廚房設備、食品儲藏設備浴室、廁所、洗臉台、洗濯設備熱水設備. 空氣調節、冷暖房照明、照明器具. 設備組件及裝置耐久性與更換容易度新增設裝置的容易度電氣容量維護費用使用費用. 電梯電話、信箱. 電視音響裝置. 同上. 室內設計家具裝備物品能量供給處理設備移動通訊設備. 警報設備避難設備. 清掃的容易度可變性修補替換經濟性維護費用. 2-6.

(24) 第二章. 文獻回顧. 一、住宅環境品質須符合 (一) 安全性：防火、耐震安全 (二) 健康性：衛生、保健滿足 (三) 便利性：生活便利、使用方便 (四) 寧適性：光、聲音、熱、空氣、、等環境性能 (五) 可及性：達到方便、無障礙環境 (六) 美觀性：形象美、形狀美、空間美二、住宅品質方面應達到之要求如下 (一) 高品質住宅單元空間 (二) 安全結構 (三) 實用、質佳各項設備 (四) 寧適性：光、聲音、熱、空氣、、等環境性能 (五) 美觀庭園設施 (六) 獨特立面造型風格 (七) 嚴密保全設施 (八) 妥善消防安全設備 (九) 完善保全設施 (十) 良好管理維護規劃三、符合建築技術法規要求四、經濟性與社會性需達下列要求 (一) 合適的建材使用 (二) 低管理費 (三) 低維修費 (四) 有效空間規劃 (五) 實用性五、社會性 (一) 與周邊環境調和 (二) 符合社會習俗 (三) 配合政府政策以上為住宅設計顧及優質的生活品質原則性的考量. 2-7.

(25) 第二章. 文獻回顧. 2-2-2 建築物生命週期生命週期評估從 1960 年末期萌發至今，已成為全世界評估各類產品對地球環境負荷量的標準工具。在考慮建物的永續發展，應考量建物在建築生命週期各階段中，能源是如何被使用？瞭解每一階段環境衝擊的清楚輪廓，進而有效使用能源並減低能源的消耗，開源節流，才能降低對環境所造成的衝擊，也幫助減少不必要的經費支出。對於生命週期評估7之定義，如下：國際標準組織 ISO（ISO-14040）：生命週期評估是在產品的生命過程中（從搖籃到墳墓 Cradle to Grave），從原料的取得、製造、使用與廢棄等階段，評估其產生的環境衝擊。美國環境毒物化學協會 SETAC：生命週期評估是一種衡量產品生產或人類活動所伴隨之環境負荷的工具，不僅要知道整個生產過程的能源、原料需求量及環境的排放量，還要將這些能源、原料及排放量所造成的影響予以評估，並提出改善的機會及方法。以上使大家更加瞭解，環境衝擊需考量資源使用、人類健康與生態保護等面向，評估整個產品製程或活動之生命週期中的原料開採、提煉、製造、運輸、分佈、使用、保固、再使用及回收，到最終的棄置等階段。建築物生命週期8環境負荷量估算，係指從建築規劃設計階段、建材生產、建材運輸、建築施工營造階段、建築日常使用管理階段、維護修繕、更新再使用、建築拆除重建階段等各階段所產生的環境負荷量，進行全面性且詳細的環境負荷量估算。在建築設備生命週期（Life Cycle）圖 2-2 中，可分做「建設階段」、「使用階段」與「拆除階段」。. 圖 2-2. 7 8. 建築物生命週期示意圖 (本研究繪製). 林建隆，2003，住宅設備生命週期二氧化碳排放量解析，成功大學建築研究所，碩論張又升，2002，建築物生命週期二氧化碳減量評估，成功大學建築研究所，博論. 2-8.

(26) 第二章. 文獻回顧. 成功大學9西拉雅研究室，對於台灣住宅類建築物之生命週期，將建築物分成建材生產（含運輸）、營建階段、室內裝修、日常使用、拆除解體、廢棄土廢棄，共六個階段，並統計各階段產生二氧化碳與消耗能源之比例，統整出以下兩張圖。<住宅類建築物生命週期各階段二氧化碳比例圖>圖 2-3 中顯示出，日常生活階段所產生的二氧化碳佔全生命週期之 76.37%為最高。<住宅類建築物生命週期各階段耗能量比例圖>圖 2-4 中顯示，日常生活階段所耗損的能源佔全生命週期高達 81.37%之多，由此可見，日常生活階段的設備維護管理與節能，將有助於環境永續與減少維護費用的支出。. 圖 2-3 住宅類建築物生命週期各階段二氧化碳比例圖. 圖 2-4 住宅類建築物生命週期各階段耗能比例圖. 9. 國立成功大學建築學系，西拉雅研究室網頁：http://www.siraya.com.tw/. 2-9.

(27) 第二章. 文獻回顧. 依據各階段能源消耗與二氧化碳產生的比例，可以將整個建築生命週期簡化成一座「建築生命週期冰山」（見圖 2-5）。圖中很清楚的表達出在建物建成後，日常使用、增改建、維護保全與廢棄物污染所佔的比例，遠遠大過於建設階段（建築企畫設計、建材生產運輸、營建施工）所需的能源。所以建築在「規劃設計階段」，除了注重浮在水面上的部分的興建成本外，更需要去考量日後「使用維護管理階段」之日常使用與設備維護管理，以減低能源的消耗與二氧化碳的產生，更實際來說，可直接反映到未來管理費用支出的減低。. 圖 2-5 建築生命週期冰山理論圖瞭解「使用維護管理階段」在整個生命週期中的重要性後，接著下來，我們要探討此階段中，最關鍵的「建築設備」之生命週期與維護週期。<圖 2-6 10建築物生命週期中設備維護修繕狀況>中，縱軸為耗損率，橫軸為經年，所形成之曲線為建材及建物之損耗狀態的耗損曲線，但設備因種類不同，耐用年限也有差異，但均較建築物壽命短，因此在建築物生命週期內，在設備耐用年限內，會有持續性之維護及一般修繕，亦必經數次之更新或改良等重大修繕。設備會因平時的維護及一般修繕而使狀態保持在劣化的容許值之上，而回復至當初的效能及水準，雖經在正常使用下及長期的維護修繕下，仍會隨著時間增加而產生腐銹、耗損及老朽，因而導致無法回復之劣化，當劣化度超過容許界線時，此時即到達設備之耐用年限而需更新或加以改良。但在設備的維護修繕，甚至必要的更新之下，延長了建物的壽命及需要更換設備的時間，因此，無形中也節省了不少費用。經由定期的維護修繕甚至管理，可讓建物及設備處於較為穩定及健康的狀態下受到使用，並可以保證居住者及使用者可在較為舒適及不折損利益下使用建物 10. 徐春福，2002，公寓大廈共用部分機電設備維護費用支出之研究-以台中市為例，中華大學/科. 技管理研究所，碩論. 2-10.

(28) 第二章. 文獻回顧. 及設備。. 圖 2-6. 建築物生命週期中設備維護修繕狀況圖資料來源：徐春福，2002. 11. 在住宅建築物生命週期之設備更新方面，首先我們必須瞭解各設備於建築物生命週期中更新的次數。由於考量目前台灣地區建築物以「鋼筋混凝土」構造為主量，在參考張又升（2002）文獻，假設鋼筋混凝土建築物使用壽命為 40 年來進行計算，將各個設備平均耐用年限數值為基準，預估各類設備於建築物生命週期中的更新次數，整理如下表 <表 2-2 住宅建築生命週期設備更新次數表>，得知各個設備在建築生命週期中，該在哪個時間點做維護與更新之動作，以保持設備使用與運作之正常。前述對於建築物生命週期（Building Life Cycle）的瞭解，讓我們清楚地知道，建築物從企劃、計劃、設計、施工、營運維護到整建與拆除廢棄等不同階段，每個階段之「耗能」與「產生CO2」在整體生命週期中的比例，每個階段環環相扣，相互影響，也導致其管理模式與目標均呈現不同的差異性。回應到本研究主題「公寓大樓免繳管理費」，藉由瞭解建築物生命週期後，在企劃、計劃或設計階段即導入後續建成維護的考量，使後續建成維護能達到節能、經濟、健康、環保及便利等新時代維護特性，再如施工階段的品質確保，也同樣能降低建成後的維護頻率。良好的設計，將有助於維護與減少耗能，很真實的能回應到在人員：設備維護費用與水電費等之「後續生命週期階段維護費用的節省」，以達成「公寓大樓免繳管理費」之目標，這也是本研究探討的主要部分。特別是「維護管理」階段，超過一半以上比例的生命週期成本﹙Life Cycle Cost﹚也會發生在這個階段，故此階段的管理機制應予以重視，如何配合上營運良好的管理委員會與物業管理公司，將有助於管理成本的減低，使建築物壽命與 11. 林建隆，2003，住宅設備生命週期二氧化碳排放量解析，成功大學建築研究所，碩論. 2-11.

(29) 第二章. 文獻回顧. 價值延長，也是相當重要的課題。表 2-2 住宅建築生命週期設備更新次數表. 資料來源：張又昇，2002. 2-12.

(30) 第二章. 文獻回顧. 2-3 公寓大廈管理相關文獻公寓大廈管理相關文獻探討理相關文獻探討 2-3-1 公寓大廈管理委員會之構成及運作模式一、公寓大廈管理委員會組織構成及形式 (一) 公寓大廈管委會組織架構一般公寓大廈管理委員會中，除主任委員限一名外，其餘職務可依各公寓大廈個別需求調整名額及職權見圖 2-7，一般公寓大廈住戶公約中也都會針對委員的名額、產生方式等有所規定。而現在許多管委會將相關維護管理事務委外，於職位中除了主任委員、副主任委員、財務委員、監察委員外，其餘委員可由同一人同時擔任相近職務之委員職，如此不僅可有效整合人力，也可避免過多的職務、責任落在少數委員身上。. 主任委員. 副主任委員其他委員. 行政委員. 環保委員. 安全委員. 設備委員. 監察委員. 財務委員. 圖 2-7 公寓大廈管委會之架構圖. (二) 各委員職責說明於一般公寓大廈委員會之各委員之職務及日常例行事項，見列表 2-3 說明如下：表 2-3 委員職職責表委員職稱主任委員副主任委員財務委員監察委員設備委員安全委員環保委員行政委員其他委員. 說. 明. 對外代表委員會並負有公寓大廈所有事務成敗之責。負有襄助或代理主任委員處理社區事務與管委會運作之責。負有掌管社區公共基金管理費等之收取、保管及支出等事務。負有監督稽核管委會所有運作之責。負有社區公共設施軟硬體操作、修繕與監督保養之責。負有社區門禁公共社區安全與監督保全工作之責。負有社區環境清潔綠美化及督導清潔人員工作之責。負有監督管理中心行政及社區各種活動之責。負有對各層各棟住戶之一切事務諮詢及管委會運作之責。. 2-13.

(31) 第二章. 文獻回顧. (三) 委員的產生與任期區分所有權人會議選任出管理委員後，應由委員於管理委員會議上互推擔任主任委員、監察委員、財務委員各一人，其他職務之委員，則由主任委員指定適任者擔任。管理委員之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，主任委員任期一至二年，連選得連任一次。其餘委員連選得連任之。二、公寓大廈管理委員會之運作模式公寓大廈管理委員會的運作模式，主要以區分所有權人為主，由住戶或區分所有權人共同舉辦區分所有權人會議，選出管理委員會，並授權給管理委員會以訂定該公寓大廈公約及執行管理相關事務，並依該公寓大廈的需求決定是否委託物業管理公司管理維護相關事務，因此其依委託管理方式可分別分為：自行管理模式、部分委託管理模式及全部委託管理模式見圖 2-8。 (一) 自行管理模式：指成立管理組織後，由管理委員會自行做管理，且執行區分所有人會議決議相關事項及公寓大廈相關管理維護的工作，並未委託其他管理公司、清潔公司或保全公司等處理該公寓大廈的管理維護工作。 (二) 部分委託管理模式住戶（區分所有權人）或管理委員會，依事務不同的屬性及需求，分別委託不同的管理公司負責，除部分事務由管委會自行處理。 (三) 全部委託管理模式將公寓大廈管理以委託契約將管理相關事務全部委託給物業管理公司代為執行，公寓大廈的住戶及區分所有權人負擔管理費，由管理委員會負責監督。區分所有權人. 管理組織. 管理服務人. 自行管理模式. 區分所有權授權. 人會議. 需求分類委任. 管理委員會委任. 分別委託管理部分自行管理專業管理公司. 住戶或區分所有權人. ×. 模式. 公寓大廈管理維護公司. 部份委託管理模式. 全部委託管理模式. 事務管理與技術服務人. 圖 2-8 維護管理模式之分類圖. 2-14.

(32) 第二章. 文獻回顧. 2-3-3 公寓大廈管理相關文獻公寓大廈管理相關文獻 (一) 我國自民國八十四年公佈施行「公寓大廈管理條例」及相關施行細則等法令之後，對於公寓大廈管理組織之營運及管理維護有法可循。 (二) 集合住宅在管理維護其共用空間、設施以及公共事務的執行方式上大致分成「自行管理」與「委託管理」，其中前者又普遍為住戶輪流負責或是聘請總幹事與專職人員來協助；後者則依委外事項之多寡而分為〝全部委託〞與〝部分委託〞兩類﹙何友鋒，1992；吳毓勳，1993﹚。 (三) 賴榮平﹙1996﹚曾抽取 160 個案例進行調查，結果發現住宅建築管理維護方式中，自行管理佔 68%，部分委託管理佔 13%，全部委託管理佔 19%；而在溫豐文﹙1997﹚的調查結果中，公寓大廈的管理，只有一成五左右委託專業的大樓管理公司專責管理，其餘八成以上是由住戶自行管理。這樣的比例與日本、香港住宅大部分係屬委託管理的情形相差甚遠。 (四) 洪子茵﹙2002﹚，住宅類公寓大廈之共用部分管理維護工作分項普遍包含「保全防災管理」、「清潔衛生管理」、「設備管理維護」、「建築物維修」及「事務管理」等五項。 (五) 小結：近來建築物的內部構造與設備涉及專業技能之處非常多，已非往昔自行管理維護所能勝任，當設施故障時，一般住戶常束手無策，使住宅無法發揮應有的機能與效果，加上工商社會使得現代人的生活步調繁忙緊湊，住戶白天能待在家中的時間有限，管理維護乃尋求建立專業管理服務人的角色，委託專業公司來管理維護將是台灣公寓大廈未來必然的趨勢。. 2-15.

(33) 第二章. 文獻回顧. 2-4 公寓大廈營運成本公寓大廈營運成本﹙ 營運成本﹙管理費﹚ 管理費﹚相關文獻探討 2-4-1 名詞解釋名詞解釋： (一) 管理基金：政府規定建商需提撥固定比例的金額做為社區管理基金，用途在於維護大樓公設以及社區維護管理之用，住戶也得繳部份金額做為管理基金！ (二) 管理費：在正式管委會成立之前，由建商成立臨時管理委員會，等交屋大致完成時協助住戶成立正式管委會。因此基於維護各方面的安全與保養，故須依固定比例繳交大樓管理費，而此費用交由大樓管理委員會支配，用以維持大樓運作。 (三) 停車管理費：有購買車位的住戶得先預繳 1~3 個月不等之停車費，甚至如果購買機械式停車位也會預收管理基金，以利未來機械保養。 2-4-2 法規條文：法規條文： (一) 依照公寓大廈管理條例第三條第八款規定，所謂管理委員會係指住戶為執行區分所有人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。所以管理委員會只是執行公寓大廈全體住戶組成的「區分所有權人會議」的決議，或關於公寓大廈日常性的管理維護工作的管理性組織。並非在未經區分所有權人會議決議，或章程中未授權下，有自行決定足以影響住戶權義事項之權力。 (二) 關於管理費的收取及其數額，亦經區分所有權人會議的決議，並非由管理委員會自行決定。所以管理費從何時起計算，應視區分所有權人會議的決議內容而定。然就新進住戶而言，無論是向建商或前手所有人購買，除有特別約定外，對於所有權移轉前的一切住戶義務並不負責，蓋該義務乃基於區分所有權人之身份產生，在所有權移轉前，房屋買受人並非區分所有權人，且此義務並非附於不動產上，不會隨著不動產所有權移轉而變動，故買受人並無義務負擔所有權移轉前的管理費。 (三) 有關管理費的規定，公寓大廈管理條例第十八條規定，公寓大廈應設置公共基金，其來源有四：一、起造人（建商）就該公寓大廈領得使用執照一年內，依照工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議的決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入（如停車場收入）。其中第二項即所謂「管理費」。. 2-16.

(34) 第二章. 文獻回顧. 2-4-3 住戶對管理維護費用的接受水準：住戶對管理維護費用的接受水準：根據過去文獻調查12指出，目前一般集合住宅的管理費約每月每坪 50 元至 60 元之間，而北部略高於此值，南部則略低，若台北市一戶 35 坪的房子，其每月管理費約在 2000 元至 2500 元之間，約佔家庭消費支出的 3%左右，由於國人對住宅的要求與期望越來越大，因此住宅的管理維護在未來的重要性將與日俱增，而住宅的管理費用未來在消費與住宅支出中所佔的比例預期將會日漸增加。由於沒有電梯的公寓，樓上樓下所需分攤的費用包括抽水馬達的電費、水塔的清洗費用及化糞槽抽取費用等，通常僅是在公共部分重大支出費用時，再由各戶協議及分攤費用。至於大廈部份，由於配備有電梯及公共設施，較公寓式建築複雜，基本上公共水電費是一定的支出，有公共設備則需維修，再加上要雇用管理員、清潔工、行政人員的薪資，因此而衍生了大廈管理費及大廈管理委員會組織之需要，然而由於每棟大廈的環境及需求不同，就會產生管理項目內容也各不相同，再加上住戶的意願與所需求的住宅水準不同，因此管理費的收取標準也因之而異。 2-4-4 管理費之收支項目：管理費之收支項目：一般社區的管理費都是估算出社區的總支出後，再依據各戶坪數或戶數去訂定管理費的收費標準，最好要訂定到扣除支出後尚有結餘，一般都是一到三成不等，或許有人會說先把管理基金拿來使用，但管理基金最好先不要動用，等到社區未來可能會遇到重大修繕或設備老舊更新時再使用管理基金，比如： (一) 颱風、水災，地下室淹水造成電梯及設備泡水，需要更新。 (二) 緊急發電機損壞，需要更新。 (三) 因地震等天災，造成社區外牆及社區設施、設備重大損壞，需要更新。 (四) 消防設備系統老舊，需要更新。 (五) 中央監控系統及弱電設備系統老舊，需要更新。 (六) 其他不可抗力的意外：如一樓大廳或公設大的落地玻璃破裂等。而一般社區管理費13標準定訂必須經過精算，把社區的總開支估算出來再進行評估，較大宗的開支大約如下： (一) 保全管理費﹙行政主任、清潔、機電、警衛使用數量的總服務費﹚。. 12 13. 詳見吳正治(1994)，與陳覺惠(1999) http://tw.knowledge.yahoo.com/question/?qid=1206051107270. 2-17.

(35) 第二章. 文獻回顧. (二) 公共水電費﹙一般都會分攤到各戶，如果沒有分攤到各戶，就會算入管理費的支出﹚。 (三) 電梯保養費﹙随使用時間越長其保養及維修費用越增加﹚。 (四) 公共設施或休閒設施維護費﹙如電影院、溫泉、健身房...等等﹚，設施越多維護成本越高。 (五) 水塔清洗費﹙一年至少兩次﹚總計費用分攤到每月。 (六) 外牆清洗﹙一般都一年一次﹚總計費用分攤到每月。 (七) 社區衛生消毒費用。 (八) 化糞池清理、抽取費用。 (九) 機電、消防、發電機、等設備維護費用及行政事務費、顧問費、社區舉辦活動費、、等等的費用。 (十) 社區中庭的園藝維護費用﹙社區中庭越大、設施越多、花草樹木越多的社區維護成本越高﹚。 2-4-5 管理費之收取標準：管理費之收取標準：依內政部營建署之規定，公寓大樓管理費之設定可分為 (一) 依公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第十條第二項前段規定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」 (二) 管理費（即條例之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用）之分擔方式依前揭條例規定係由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔；但屬管理、維護之費用，區分所有權人會議或規約另有規定分擔方式者，從其規定。所陳由管理委員會議決之方式，非前揭條例之規定。 (三) 所謂「住戶、半住戶、不住戶」之管理費分擔方式，得依前揭條例第十條第二項之規定，由區分所有權人會議或規約規定之；如未規定時，則應依條例第十條第二項由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，其與居住日數多寡無關。 (四) 公寓大廈管理條例之精神著重於「住戶自治」，故所管理費之分擔方式，不宜由公部門介入訂定。管理費的收取，並沒有一定的標準，但每個社區為維持正常運作，必需收管理費來支應各項軟丶硬體設備的維修費用。 2-18.

(36) 第二章. 文獻回顧. 訂定管理費的收取標準，應有一定的程序： (一) 每月的總支出：含機電丶電梯丶公電丶公水丶文書等等，依各社區的需求而定，有些社區也有保全管理的支出，除此而外，也應預留存款，以備日後作重大維修之用。 (二) 如以戶為單位收管理費，則以總支出除以總戶數，即為每戶應繳金額。此時會產生爭議，大坪數及小坪數的住戶，管理費收費相同。 (三) 如以坪為單位收管理費，則以總支出除以總坪數，此部份比較複雜，總坪數是否以每戶所持有的坪數總和來算(不含公設及公共用地)，或是社區不論公丶私有用地總坪數一起算，這方面較有爭議。 (四) 每戶應繳管理費暫訂後，應於住戶大會中提案，表決通過後，開始實施，如此才有收費依據，否則將爭議不斷，傷害社區和諧。 2-4-6 公寓大廈管理公寓大廈管理費相關文獻 (一) 共用部分營運成本：係指維持該社區共用部分能正常營運所產生之各種費用之總合。其中包括人事、維護、修繕、能源及其他費用。 (二) 陳覺惠(1997﹚，調查台中市公寓大廈並分析與概算其共用部分管理維護成本之數值。結果發現「屋齡」超過二十年者，發生重大修繕與更新需求所產生之費用最為可觀，均為生命週期前二十年產生之成本的 2.2 至 3.4 倍間﹔每一居住單位所需分擔的費用也會高出一般正常管理維護所應支付管理費的 45%至 80%不等。 (三) 游晉程﹙1997﹚ ，建築物屬性與共用部分營運成本有關的因子為「住宅規模」及「住宅總價」。規模較大之集合住宅較易合乎設施管理的經濟規模，戶數愈少，則愈是支付更高之營運成本，才能獲得設施管理維護之正常運作。其研究結果發現管理費之組成以保全警衛人員薪資約佔 50%為最高，其次是清潔維護支出約佔 20%，最後是管理行政支出與機電維修支出各約佔 15%。 (四) 盧昭伶﹙2004﹚，經分析結果顯示：50 個住宅類公寓大廈共用部分營運成本支出約為每個社區平均 60 萬元／月；每坪公共設施面積之營運成本平均約 261 元／月-坪。其中人事成本佔共用部分營運成本的 63%；維護成本佔 14%；修繕成本佔 7%；公共電費佔 12%；其他成本佔 4%。 (五) 住戶對管理維護費用的接受水準：根據過去文獻調查指出，吳正治 ﹙1994﹚與陳覺惠﹙1999﹚，目前一般集合住宅的管理費約在每月每坪 50 元至 60 元之間，而北部略高於此值，南部則略低。洪子茵. 2-19.

(37) 第二章. 文獻回顧. ﹙2002﹚指出若台北市一戶 35 坪的房子，其每月管理費大約在 2000 元到 2500 元之間，約佔家庭消費支出的 3%，佔住宅支出的 12%。 (六) 小結：由上述文獻資料可知「人事成本」佔「共用部分營運成本」的 63%，超過社區每月所需花費總成本之半數以上，屬於龐大的經常性支出。社區中聘請保全、警衛人員人數是以地面層出入口管制點數量為依據，所以規劃上最好是單一出入口以節省人事支出。設置生活秘書、清潔人員數量與社區垃圾量有關，也與公設面積及設施項目有關。而一般住戶在選擇管理維護公司時，仍以「價錢」為第一優先考量；根據業者表示，管理維護公司所提供的服務品質優劣與收費標準高低有極大關係。. 2-20.

(38) 第二章. 文獻回顧. 2-5 住宅設計與物業管理之整合與連結 2-5-1 住宅設計與物業管理的連結隨著近年都市的發展、人口的增加與土地的取得不易，使得集合住宅逐漸成為都市住宅發展的趨勢之一。然而住宅的設計應該不僅僅是提供需求者一個庇護的場所，透過良好的空間設計，以及完善的住宅管理方式，不僅能為居住者提供優良的住家環境，也能為住宅建築創造回饋的效益，並進一步的對居住者產生利益。而此回饋的效益該如何創造，本研究以住宅設計的考量為出發點，檢核建築住宅設計對空間的規劃上是否考量了「人本」的觀點。其中「人本」的考量即以物業管理的營運方式為主，在大樓的管理上該如何創造出住戶的利益。並且可以藉由「異業結合」（田金信，2004）的方式，提供住宅大樓一套完善的管理維護方式。在住宅區中要如何與物業管理相互運用，首先要了解住宅區所具下列特性：一、區域的獨立性：住宅區通常被都市的幹道或自然區域與其他都市區域分隔，在小區中，各種建築和設施結合較緊密，在整體的外觀上呈現獨立性與完整性。二、居住的密集性：以台灣住宅區的居住戶數而言，一般依照大廈設計的空間而不定，但居住密集度高，人口數都是以百人計算。三、使用功能的多樣性：伴隨著都市建設的發展與人民生活水平的提高，住宅區的功能已經由傳統的單一功能朝向現代化方向發展，以新建的住宅區而言，大多建有商業、服務業、文化教育等設施，以滿足人們的居住、生活、休息、娛樂、購物及教育等需求。因此，在前述的情形下，住宅的物業管理需考量下列層面：一、物業經營與財務管理二、空間管理在住宅區的空間管理上主要包含有： (一) 公共走道、樓梯的空間管理。 (二) 建築小品：室外空間的利用是相當重要的，可由建設各種建築小品來增加室外空間的多樣性與趣味性。 (三) 違章建築的管理。 (四) 裝修的管理。三、物業維護及更新物業維護及更新：包括對關係到物業穩定與安全的結構體系和構建的維護與加固、對建築裝修的保養、建築設備系統（電氣、空調、給排水、傳輸、消防、通訊等）的維護與管理。可由以下途徑來實施： 2-21.

(39) 第二章. 文獻回顧. (一) 加強對住戶的宣傳教育。 (二) 與住戶簽定住戶使用公約。 (三) 依靠住戶的自覺、愛護及社區的向心力。 (四) 建立社區報修制度。四、場地與環境管理建築環境與場地管理的範圍包含了室外道路、綠地、停車場等公共區域的保護、綠化、安全，以及停車場管理等。而對於建築基地的大小，環境與場地的範圍也有所不同，在保護管理上指的是為物業管理區域內公用物品和公共場地的整潔的管理服務，具體包括： (一) 物業管理區域內公共通道：走廊、安全走道、欄杆、電梯、樓梯、公共空間的門與牆、人行道及水溝等。 (二) 物業管理區域內的公共設施：會議空間、中央監控室、休閒空間、資源回收室及水箱等。 (三) 物業管理區域內的公共照明設施：路燈、庭院燈及建築物外牆照明器具等。五、用戶服務與管理物業管理必須有一套用戶服務系統，具體的內容應該包括用戶投訴以及物業管理查詢系統。用戶投訴是物業管理中經常遇到的問題，如大樓空調設備制冷效果不好，居民屋頂、牆壁或地面漏水等，甚至是配套設施不足、物業管理服務不周到等的投訴都是常見的。而物業管理查詢系統應包含物業資料查詢（如住戶情況、收費項目和標準等），財務資料的查詢、投訴資料查詢、物業維修情況查詢（如維修記錄、維修清單、維修費用、維修單位或人員）等等。六、小結本研究由住宅設計需考量的一般通則，以及法規上對於住宅設計的限制，對於集合住宅在規劃時需注重的層面進行探討以及相關文獻分析。接著再將物業管理與住宅設計結合，最主要是期望由物業管理的方式，提供集合住宅一套完善的管理機制檢核，預期能由所建構出的檢核方法中，探討是否能對大樓住戶所繳交的管理費有所助益，在符合檢核機制的情形下，能否降低住戶所繳納的管理費，並且回饋到住宅區中公共建設的投資，讓集合住宅的環境品質再度提升。. 2-22.

(40) 第二章. 文獻回顧. 2-5-2 建築設計與物業管理( 建築設計與物業管理(軟硬體的整合) 軟硬體的整合) 故本研究將建築物的規劃設計視為硬體，營運管理計畫則為軟體，因此基於軟體與硬體有密不可分的關係，不能將其任一項單獨討論，而是需要將兩項列出，交叉比對，才可得知軟體與硬體之間的關係。建築設計時都必須予以考慮。故此節將先前軟硬體表討論的項目與開源節流、保質等相關之項目﹙表 2-5﹚，抽出探討整合為下章之檢核表考量內容，以期兼顧檢核表之完整性，達到減繳管理費之目的。表 2-5 軟、硬體關係表硬體建物公私通風景觀開口公共柱位停車資源行政機電空間無障休閒招牌色調立面電梯排水管線減震消防防災照明節能安全配置介面採光. 計畫設施配置格配回收事務設備使用礙空活動與廣與材清洗設備設施配置系統排煙設施設備系統系統. 整合. 置. 室. 空間空間彈性. 軟體. 間. 空間告機. 設計. 質. 裝置. 設備. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. 會. 建築物與環境的使用管理與 ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. 維護生活與商業支援服務資產管理具減繳管理費可能之項目. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■. ■ ■. ■. ■ ■. ■. ■. ■. 軟體是標，硬體是本，要治標必須先治本。量身訂做的服務計畫，才能有效提高管理效率、服務效率以及減少未來管理費收取。. 2-23.