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第二節 傳統迴歸結果
1. 主要解釋變數
根據實證結果顯示，違建查報數對於房價的邊際效果為-163，換言之，所在 的里每增加一件違章建築，會使當地的房屋價格每坪下降約 500 元。在以往的文 獻裡，蕭名助(2018)、洪村山(2002)、趙靜宜(2015)、Yiu(2005)指出違章建築 會對當地的景觀、公共安全帶來負面的影響，甚至搭建違章建築房屋本身結構上 會受到破壞，多數民眾也不願意居住在周圍有違章建築的地方，也有文獻顯示違 章建築會對房價產生負面影響。這些文獻的結論讓我們了解違章建築對於房價是 負向影響，而本文實證結果也與先前文獻結論相符，讓我們更加確定本文結果的 正確性。
違建拆遷處理比率的部分，對房價的邊際效果為 216，所在的里每增加百分 之一的違章建築拆遷處理比率可以使當地房屋每坪上升約 650 元。由此可知，當 違章建築被拆遷後，使鄰里環境恢復原本的樣貌，都市景觀、公共安全都獲得改 善，民眾也較願意居住在這樣的鄰里環境裡，對房價自然有正向之影響。
經由以上兩點實證結果，我們可以知道，當所在的里違章建築的增加，會對 房價有負面的影響，若事後有對違章建築進行拆遷，將鄰里環境恢復成原本的樣 貌，能讓當地的房價有所恢復。
2. 其他解釋變數
就住宅類型的部分，我們觀察的種類有住宅大樓、華廈、公寓以及套房，並 且以公寓作為基準，而住宅大樓相較於公寓的邊際效果為 8018，華廈相較於公 寓的邊際效果為 5500，這兩項變數 1%之顯著水準之下，為顯著影響，至於套房 相較於公寓的邊際效果為-599，但是在 10%之顯著水準之下，為不顯著影響。我 們得出的結果，依價格由高到低的排列為住宅大樓、華廈、公寓、套房，跟李泓
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見、張金鶚、花敬群(2006)結果有所出入，李泓見、張金鶚、花敬群(2006)指出 以每坪單價而言，套房最貴，透天次之，電梯大廈最便宜。個人認為，由於本研 究套房的變數結果為不顯著，加上本研究住宅類型分類與李泓見、張金鶚、花敬 群(2006)不相同，因此在結果上會有所不同。
以本研究而言，住宅大樓相較於華廈具有管理員以及社區設施，所以在價格 上住宅大樓較高為合理的；而華廈相比公寓多出電梯，因此價格也相對較高；套 房的部分，雖然所得出的結果為不顯著，但是由於套房的設備相比公寓又較為簡 樸，在價格上相比公寓較為便宜也相對合理。
而構造別的部分，本文納入的種類有加強磚造、鋼筋混凝土與鋼骨，三種種 類，至今大多數的構造別以鋼筋混凝土為主，因此本文以鋼筋混凝土為基準。在 1980 年代以前建造的透天與無電梯五樓以下的公寓多以加強磚造為主，加強磚 造的特色為以承重牆為主體，較偏向剛性的結構；而鋼骨為近年來較高樓層的建 築所產用的構造，結構上較為柔軟，彈性較佳；至於鋼筋混凝土其結構柔軟度在 兩者之中，就抗震性而言其三者排序為鋼骨最佳，鋼筋混凝土為第二，加強磚造 最差，而價格的部分也是以鋼骨最貴、鋼筋混凝土第二，加強磚造最便宜。
根據本文實證結果顯示，加強磚造相較於鋼筋混凝土的邊際效果為-3211，
而鋼骨相較於鋼筋混凝土的邊際效果為 3312，因此在價格上鋼骨最貴，鋼筋混 凝土次之，加強磚造最便宜，由此可知本文的結果與實際情況相符。
在樓層方面，根據張金鶚、林秋瑾、楊宗憲(1995)、林祖嘉、馬毓駿 (2007)實證指出樓層較高者，其視野較佳，因此房價價格相較於樓層較低者 高。而本文的實證結果顯示樓層對於房價為正向顯著相關，其結果與相前文獻 結果相符。
當屋齡的年數越高，建築物的設施、構造等會隨著時間的風化而受損，需要 花費額外的金錢與時間進行修繕與保養，相較於新建的房屋，舊房屋需要花費其 他更多的成本進行維護，因此根據張金鶚、林秋瑾、楊宗憲(1995)、林祖嘉、馬
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毓駿(2007)結果顯示屋齡對於房價為負向影響，而本文實證結果顯示，屋齡對於 房價邊際效果為-124，屋齡每增加一年，其折舊每平方公尺約 124 元，屋齡對於 房價為顯著負向影響，結果與先前文獻結果相符。
鄰里環境的部分，Ryan（1999）、Yiu and Wong（2005）、彭建文、楊宗憲、
楊詩韻(1999)、洪得洋、林祖嘉(1999)指出交通運輸能減少通勤時間與成本，因 此捷運的可及性對於房價具有顯著正向影響，根據本實證研究顯示若所在的里有 捷運相較於所在的里沒有捷運者，其房價每平方公尺高出 22660 元；林忠樑、林 佳慧(2014)、林忠樑、林佳慧（2014）、Huh and Kwal(1997)實證結果顯示，若 房屋座落於學校附近，居住於此的居民能享受到學校的資源，如操場、運動設施、
圖書館等，因此在學校附近的房價相較於一般者具有較高的價格，而本研究結果 顯示所在的里有學校相對於所在的里沒有學校者，其房價每平方公尺高出 2977 元；林國民(1996)指出家戶年所得對於房價具有正向影響，所得越高會使房價上 升，根據本實證結果顯示，所在的里平均收入對於房價的邊際效果為 0.054，雖 然結果為顯著正向影響，但是其對房價上升的效果較小。