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有各里的違建舉查數、各里違建拆遷處理率，其他變數有各里有無捷運、各里 有無學校及各里的平均收入。由於能影響房屋交易價格的解釋變數眾多，有鑑 於資料限制，本文能放入的解釋變數有所限制，若能加入更多影響房價之解釋 變數，將能使本研究的實證結果更加完整。
第四節 研究架構
架構上，本文分為六章，第一章為緒論，主要說明研究動機與目的、研 究方法與限制以及架構圖。第二章為文獻回顧，針對房價之影響因素相關文獻 做簡單整理。第三章為研究方法，分別列出本篇模型、變數選取與預期符號。
第四章為敘述統計，整理出重要變數平均數與極值。第五章為實證結果，將分 別列出解釋變數之係數以及其顯著性。第六章為結論與建議，將本篇所得到的 邊際效果分別列出，並探討本篇模型會產生之問題與探討未來研究方向。
緒論
文獻回顧
研究方法
敘述統計
實證結果
結論與建議
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第二章 文獻回顧
根據林祖嘉、林素菁（1993）提出影響房價之主要因素可分成三大類：第 一，與房屋本身所具有之特性有關之因素(housing characteristics)；第二，
與房屋座落之該棟樓房有關(building characteristics)；第三，與房屋所在 之鄰近環境特質(neighborhood characteristics)有關。因此本文將文獻彙整 成三大類:第一，與房屋本身與該棟樓房之特性因素；第二，鄰近環境特質；第 三，違章建築。
1. 房屋本身與該棟樓房之特性因素
李泓見、張金鶚、花敬群(2006)認為過去研究房價的文獻中發現，影響房價 主要除了地理空間、面積、樓層外，住宅類型也是相當關鍵的一項因素，而過去 文獻對此因素欠缺深入討論，因此作者從台北都會區常見住宅類型─透天、套房 與電梯大廈的角度出發，探討住宅類型對於單價的影響。實證研究結果發現：在 住宅品質控制下，套房每坪單價高於透天住宅 6.76%，更高於電梯大廈 10.72%，
而透天住宅每坪單價高於電梯大廈 3.7%。
林國民(1996)透過對高雄市的實證研究，探討找出影響高雄市住宅價格的 隱含屬性，以及影響各隱含屬性的需求因素，期望能掌握高雄市民對各類住宅各 隱含屬性的實際需求。實證結果顯示，高雄市之住宅價格因住宅型態的不同而有 所差異，此外建坪面積、使用類別、距市中心距離與家戶年所得等因素對於高雄 市住宅價格有顯著影響。
林祖嘉、馬毓駿(2007) 以特徵價格法結合大量估價法估計台灣之住宅價格，
其實證結果顯示，屋齡、樓層、住宅種類、面積對住宅價格影響顯著。毛麗琴（2009）
提出建物總坪數(坪)、屋齡(年)、車位及房屋類型與行政區對成交價格變動具影 響效果。
蔡育政（2009）以 2000 年至 2008 年九年之間的北屯區、西屯區、南屯區、
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中區與東區五個行政區的房地產交易筆數資料，共為 4615 筆樣本，進行五個行 政區域之迴歸分析。結果指出，屋齡在不同行政區域皆對房價有負向影響。就臨 街關係對於房價的影響，可以發現各區的裡地價格普遍比臨街地低，對房價有負 向影響。因為開發區域的不同，使得路角地不一定比臨街地有價值，因此對房價 呈現正、負影響。至於房屋用途類別對於不同行政區域房價之關係，透天住宅的 房價是較高，但是因為不同行政區對於自身區域的定位不同，也使得房屋用途類 別有不同的影響。
張金鶚、林秋瑾、楊宗憲(1995)利用特徵價格法欲編製一套足以代表國内 房價水準的住宅價格指數，並藉此補全住宅價格時間序列资料缺失情形，文中列 出影響房價的變數有登記總面積、所在樓層、衛浴設備套數、屋齡、區位等。
根據以上文獻所述，房屋本身與該棟樓房之特性中影響房價之因素的有屋齡、
樓層、住宅類型、臨街關係、車位、區位，而結果顯示屋齡與房價負相關，樓層、
車位、登記總面積對房價正相關。住宅類型方面，以每坪單價而言，套房最高，
其他依序為透天、電梯大廈。
2.鄰近環境特質
Ryan（1999） 研究發現交通建設與房地產價格有顯著的關係，並指出交 通建設、運輸系統類型與可及性的改善，對於附近之房地產價格皆有顯著的影響。
Yiu and Wong（2005）指出交通建設的改善對於該地區房地產價格有正向的效益。
Bajic (1983) 採 1971 年和 1978 年的房屋資料進行實證，欲探討多倫多都會區 地鐵通車前後房價的變化，結果指出地鐵通車對交通運輸的改善，可以節省通勤 的時間與成本，使得房價有資本化的效果，造成當地平均房屋市值有 2237 美元 的正向影響。
Tse(2002) 運用特徵價格法分析香港 6 個住宅開發區住宅屬性與鄰里環境 對於住宅價格之影響。實證結果顯示，屋齡、樓高、視野景觀、俱樂部可及性、
捷運可及性對於住宅價格影響顯著。洪得洋、林祖嘉(1999) 以台北都會區房屋
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之實際交易價格為資料並使用特徵價格法，欲了解捷運系統對於至宅價格之影響，
實證結果顯示，在捷運車站影響範圍內，房屋至捷運車站之實際距離對其價格具 有顯著負相關，且隨著距離之增加，其負向影響會有趨緩之現象；而捷運車站範 圍內之房屋價格具有顯著高於捷運車站範圍內外房屋價格，其平均差距約為每坪 2.46 萬元。彭建文、楊宗憲、楊詩韻(1999)以 2004~2007 年臺北捷運紅線通過 行政區的 3,905 筆住宅交易資料，實證發現房價在捷運站區會較捷運周圍 (151~300 公尺)增加 44 萬元，而較非捷運區(301 公尺以外)增加 109 萬元。王潔 敏(2009)本研究以行政院內政部地政司 96 及 97 年高雄之房地產交易價格資料，
研究結果發現高雄捷運通車後，每接近捷運站一公里，可增加房屋總價約 78 至 100 萬元。
林忠樑、林佳慧(2014)主要在探討學校特徵與空間距離對周邊房價之影響, 並進一步探討在不同空間距離下,學校特徵對房價之影響程度有何異同。根據 2007 年到 2009 年的內政部「房地產交易價格」與臺北市政府「不動產數位資料 庫」之房屋交易資料,實證結果顯示,額滿學校與教師人數對房屋交易總價皆有顯 著正向的影響,同時,房屋座落位置距離學校愈近,受到學校各式各樣活動之干擾 的機會愈大,所以學校距離對房價有明顯正向的影響,亦即距離學校愈遠其房價 愈高,但其正向影響效果隨著距離學校愈遠而呈現遞減的現象,顯示房屋到學校 之空間距離對房價之影響程度會隨不同的空間距離而改變。在交通便利性方面, 我們發現房屋地點離捷運站愈近則其交易房價愈高。
林忠樑、林佳慧（2014）發現學校學區對周邊房屋總價具有正向顯著的影 響，房屋座落地點距離學校愈近其房屋交易價格愈高，但學校距離對交易房價之 影響效果隨著距離學校愈遠而呈現遞減的現象。Case and Mayer(1996) 分析美 國波士頓住宅價格影響因素，實證結果顯示距離市政中心、鄰近學校數等鄰里環 境因素對住宅價格影響顯著。Huh and Kwal(1997)探討韓國漢城鄰里環境對於住 宅價格之影響，指出醫療設備、學校、綠地會對於住宅價格影響，其中學校最為
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顯著。
葉昱宏(2005)指出區位特徵是屬於異質的變數，因此不同的區位特徵與所 在地對房屋價格的影響性也會有所不同；往往在房屋的交易資料，出現屬性相同 或特徵相同的房屋，可是它們所呈現的交易價格卻是不同，其原因可能是兩者的 區位不同，而產生不同的價格，反映出人們對區位的偏好，所形成區位的價值亦 會有所不同。
林炎欣(2008)一般在研究房屋價格的特徵價格模型中，通常不考慮空間因 素在房屋價格的影響，即不受空間位置與方向影響；往往有數筆房屋的交易資料，
它們出現屬性相同或特徵相同，可是它們所呈現的交易價格卻是不同，其原因可 能是兩者的區位不同，會產生不同的價格，這反映人們對區位的偏好，所形成區 位價值亦有所不同。由於沒有詳細考慮到空間影響因素變化，即沒有考慮房屋價 格在空間屬性的影響，所以會造成房屋價格模型中的解釋能力不足，無法正確建 立房屋價格的特徵模型。林素菁(2002)指出傳統上多以特徵性函數方式(hedonic price method)估計房價忽略了不同地區與時間之特徵性不一定相同的情況。因 此，同時考量各地區與時間之影響因素，估計台灣 23 個縣市特徵價格。
Geoghegan(2002) 則 針 對 美 國 馬 里 蘭 州 (Maryland) 的 霍 華 德 郡 (Howard County)以特徵價格法來探討數種不同類型之開放空間對房屋價格之影響，研究 發現，較高的收入水準與教育水準則對房價有正向影響，較新的房屋及較好品質 的房屋、土地面積較大者或樓地板面積較大者對房價有正向的影響，而人口密度 對房價有負向影響。
根據以上文獻之整理可知交通運輸、醫療設備、學校、綠地、區位都會對 房價產生影響，而交通運輸、醫療設備、學校、綠地對房價有正向影響，且隨 著距離的增加，其效果會越不顯著。
3.違章建築
蕭名助(2018) 指出屋頂加蓋的既存違章建築往往會使火警傷災害成更
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嚴重的傷害，由於違章建築為二次工程，其材質較為便利、節儉，因此若發生火 警時，火勢便迅速蔓延，難以撲救，往往造成財產損失及人員嚴重傷亡；此外因 為政府尚未將違章建築列管，所以這也是造成火警傷害更嚴重主因之一。
洪村山(2002) 指出違章建築會影響居住環境、都市景觀以及公共安全。居住 環境上，由於購屋者往往將合法建築物之法定空地、陽台拆改或屋頂平台違法搭 蓋加建，致使破壞原設計之結構，如牆壁、管線與消防設備等。因此照成原本房
洪村山(2002) 指出違章建築會影響居住環境、都市景觀以及公共安全。居住 環境上，由於購屋者往往將合法建築物之法定空地、陽台拆改或屋頂平台違法搭 蓋加建，致使破壞原設計之結構，如牆壁、管線與消防設備等。因此照成原本房