公有宿舍資產管理文獻回顧

有關公有財產收回、開發及利用之相關文獻論述，主要針對公有土地之研 究為數較多，惟涉及公用宿舍管理運用之相關研究文獻甚少，且多著重於眷村 改造、宿舍古蹟或歷史建物閒置空間再利用及管理維護部分，例如台糖或台鐵 舊宿舍等活化。本計畫蒐集公有宿舍收回後資產規劃相關文獻，說明如下：

一、政策面：重視公有資產之運用效益，挹注政府財源。

高雄市政府財政局於民國 97 年辦理「高雄市有不動產之經營策略委託研 究」，檢討市有不動產應進行收回以利整體經營方向及市場需求，於市有不動 產經營管理策略之研擬部分，其結案報告建議積極修訂市有資產經營管理法令、

引入多目標使用及公私協力經營機制、整併或加速處分宿舍及畸零地非公用資 產、建立即時資料庫掌握市有不動產使用現況、儲備市有資產作為都市發展用 地等，以達挹注市庫財源、促進都市發展之目標。

行政院研究發展考核委員會（以下簡稱行政院研考會）爰「檢討各種公有 資產運用現況，擬訂具體目標積極開發利用」列為行政革新方案重要項目之一，

於民國 87 年據以委託財團法人台大法學基金會柯方枝教授專案研究「現存公 有財產（房地）利用模式及其利弊之評估」。該研究報告主要探討公有財產開 發利用各種模式（租賃、地上權、畸零地處分、合建、委託經營、聯合開發、

公辦民營、區段徵收業務委託、海埔地開發利用等），針對實際發生之案例，

從其法令及契約性質分類，檢討法令及契約內容之妥當性，並提出具體建議意 見，以期建立完善之管理制度，發揮土地之經濟效益，有助財政之健全。本篇 研究報告著重於法學面之論述，對於公有財產之利用原則、具體個案之實施成 效與成本效益等財政、經濟面較少著墨。

覃怡輝、蔡吉源（1999）以公平和效率之觀點，分析國軍老舊眷村各不同 改建方案所賦予之公平性和效率性，研究建議無論在「公平優於效率」或「公 平和效率兼顧」的前提下，政府推行眷村改建政策理想的作法應從現在所採行 的政府統建政策，朝售屋租地的方向去改革、修正。

顏國雄、鄭明安（1993）分析英國的公產管理較重視成本效益，以出售為 主、出租為輔，並對出租及出售後持續列管追蹤是否依計畫使用，建立土地儲 備制度。

公有宿舍資產亦為公有財產之一環，公有財產之開發利用具有財政、經濟 與社會等多元功能，除了顧及公平性的社會功能外，相關管理思維與政策，亦 應隨著經濟趨勢演進，向企業之管理效能看齊及重視成本效益，看重經濟及財 政收入之效益，以提昇國家資產利用效益。

二、開發運用面：引入市場機制，開發利用閒置、低度利用資產 (一)閒置、低度利用資產積極處分規劃

高雄市政府於民國 95 年度辦理「高雄市市有土地資產整合與重點地區再 利用規劃案」，針對全市市有土地全面清查，考量閒置或低度土地之處分及 利用可行性，評估開發效益，訂定活化策略與規劃構想及 25 處優先開發利 用基地順序，並選定 1 處示範區進行可行性評估，作為後續市府與廠商投資 建設之參考。該計畫建議應考量土地開發條件，就市有資產閒置、低度利用 及建議再活化之土地，依不同土地規模，區分 5 公頃規模以上、1 公頃~5 公 頃規模、0.1 公頃~1 公頃、及未達 0.1 公頃等 4 種態樣，按規劃功能與方向，

進行處分規劃方案（標讓售、撥用借用、租賃、設定地上權、委託開發、合 作開發、促參、信託、權利交換、都市更新、自行開發），以使市有土地資 產資源達最佳利用。

(二)引入市場機制，提昇宿舍管理及運用

吳朝福（2003）從公有宿舍的使用公平與效率及創造私部門商機的方向，

將公有宿舍的價值引入市場機制，以中央研究院公有宿舍為例，進行改建與 否、公有資源宿舍委託民間經營、開放民眾申請使用之模擬分析。經由模擬 實證分析，認為宿舍經營管理、興建或改建引入市場機制與民間資源，可提 昇公有宿舍使用效率及節省公有財物、人力支出，俾使公、私部門共同創造 形象及利基，且達到公有宿舍使用管理制度健全、減少政府財政支出及提昇 使用效率等效益。

(三)宿舍更新改建重視振興經濟活力效應

針對行政院推動中興新村整體規劃案是否藉宿舍更新改建，而將宿舍土 地部分騰空供產業使用之公有宿舍利用及宿舍處理等課題，胡清六（2002）

藉由分析階層程序法（AHP），請專家學者協助建立中興新村公有宿舍更新 改建評估指標，並給予權重以求出各指標之重要性順序。研究結果在「發 展狀況」、「居民意願」、「社會情況」、「經濟情況」等四大指標中，

以「經濟情況」相對權重最高，且其中指標「振興經濟活力」及小指標「政 府投資重大建設計畫意願及能力」權重亦分別高居第一和第二位，此可反 映出當時國內外皆呈現不景氣情況下，若要辦理中興新村公有宿舍更新改 建時，專家學者認為應特別重視在辦理此項重大公共工程所產生的「振興 經濟活力」效應。所研究之評估指標層級架構及權重，可供政府在評估是 否辦理中興新村公有宿舍更新改建時之參考。

三、資產管理面：積極管理維護，減少閒置宿舍

公有宿舍早年所配眷屬宿舍續住資格之認定，以及不合規定占用宿舍問題 等，均屬宿舍管理方面頗具爭議性之層面。公務人員住宅及福利委員會（2000）

「公有宿舍管理制度之研究」，爰就我國公教人員宿舍管理制度之變遷、重要 法令演繹、與法律之關係、宿舍居住資格及占用處理等爭議性問題、今後宿舍 管理及老舊眷舍如何加強處理等，作一整理分析與檢討。宿舍管理與處理之法

令體系與函釋規定方面，多已堪稱完備，然於在實際執行層面尚有改進空間，

此有賴行政機關確實執行法令規定及借用人之知法守法，以落實宿舍管理制 度。

國有公用閒置眷舍在未處分前常有遭他人佔用、環境髒亂及治安問題，影 響附近住戶生活品質，針對這些問題，一般管理作法偏向眷舍配住、使用維護、

標售及違規佔用處理，缺乏閒置眷舍處分前的具體管理流程。曾士峰（2006）

認為未處分前先檢測眷舍的剩餘價值並予以分類，將眷舍區分堪用與不堪用等 2 類，並考量政策目標、後續的使用目的及處分時間長短等因素，規劃管理維 護模式：

（1）不堪用眷舍拆除後，委由公益團體或地方政府代管做為公益使用之 臨時性場所，例如：停車場、公園；連棟不可拆的眷舍由管理單位外勤人員、

警力及委外保全等三方面加強巡管

（2）堪用眷舍委由物業管理公司辦理簡易臨時出租或結合地方資源委外 經營，地方政府也能規劃提供社會福利機構使用或做為地區災害臨時收容中心，

以增加使用收益減少管理成本，透過更積極的管理維護方式，以減少閒置眷舍 問題。

綜觀上述相關文獻回顧，資產政策及管理面文獻偏重於法律、公平效益及 管理機制之研究，而資產運用面重視資產運用之經濟效益的課題。參考上述專 家學者意見或政府機關研究報告結論，本研究進一步針對現有閒置、低度利用 及建議再活化之市有眷舍，進行再利用開發規劃建議與活化策略，以達短期保 產，長期增加資產價值之目標。公有財產或宿舍資產相關文獻彙整如下表所 示。

表 2- 5 公有財產或宿舍資產相關文獻彙整表

管理制度，發揮土地之經濟效益，

吳朝福

管理法規內有關閒置眷舍管理作 法不足之處，並建立閒置眷舍處分 前之管理模式及策略運用為研究 目的，期能有更積極的管理維護模 式因應。

公務人員住宅 及福利委員會

（2000）

公有宿舍管理制 度之研究

爰就我國公教人員宿舍管理制度 之變遷、重要法令演繹、與法律之 關係、宿舍居住資格及占用處理等 爭議性問題、今後宿舍管理及老舊 眷舍如何加強處理等，作一整理分 析與檢討。

資料來源：本研究彙整

依前述相關研究，中央各機關所經管之宿舍，除了首長宿舍、職務宿舍、

職務宿舍之外，對於政府為體諒早期退休公教人員生活清苦，行政院曾於 49 年 12 月函令各機關住眷屬宿舍者，退休後仍可續住宿舍至處理為止，72 年 4 月底修訂事務管理規則前所廢止配住之眷屬宿舍，截至 90 年 12 月底，全國合 計尚有 3 萬 8232 戶，其中中央機關經管之國有眷舍有 26,590 戶，其餘為地方 政府所管理（蔡祈賢，2003）；此等宿舍大部分係退休人員或其遺眷居住，然 大多位居都市中心，因久未維修，樣貌老舊破落，影響市容觀瞻甚鉅，且不符 資產使用效益，故亟待妥適處理。

行政院國家資產經營管理委員會（簡稱國資會），為提高國有眷舍房地運 用效益，於 91 年 7 月決議責由人事行政局於 92 年 7 月訂定「國有眷舍房地加 強處理方案」，各機關全面清查經管眷屬宿舍，經通盤檢討，留用者須擬訂使 用計畫，並經國資會同意，方可保留；凡不留用者，應提出處理計畫，報行政 院核定處理方式。

人事行政局為執行此一政策，除先由各機關清查檢討，凡已無保留公用或 無使用計畫者，擬訂房地處理方式，報行政院核定外，並擬定騰空標售、已建

人事行政局為執行此一政策，除先由各機關清查檢討，凡已無保留公用或 無使用計畫者，擬訂房地處理方式，報行政院核定外，並擬定騰空標售、已建