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3.營運架構營運架構營運架構營運架構24
連鎖直營的營運架構如圖 2-1 所示。在不動產公司之下，內部各部門包括，
如資訊收集部門、財務管理部門、人力資源部門等，然後透過流通營業部，與下 連結各分公司及分公司下的店鋪，傳達經營技術、開發指導、物件資訊、人員教 育訓練等知識與資訊。
圖 2-1、不動產仲介經紀連鎖直營業營運架構圖 資料來源：張金鶚（1990）
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（二 二 二 二） ） ） ）連鎖加盟 連鎖加盟 連鎖加盟型仲介經紀 連鎖加盟 型仲介經紀 型仲介經紀業 型仲介經紀 業 業－ 業 － －總公司提供 － 總公司提供 總公司提供 Know 總公司提供 Know Know Know- - - -How How How， How ， ， ，加盟店支付 加盟店支付 加盟店支付 加盟店支付 加盟金
加盟金 加盟金
加盟金， ， ，台東市連鎖加盟業目前共有 ， 台東市連鎖加盟業目前共有 台東市連鎖加盟業目前共有 8 台東市連鎖加盟業目前共有 8 8 8 家 家 家， 家 ， ，其經營特色如下 ， 其經營特色如下 其經營特色如下 其經營特色如下
1.1.
1.1.資金來源與管理資金來源與管理資金來源與管理資金來源與管理
連鎖加盟型仲介經紀業主要分為自願連鎖加盟業、委託連鎖加盟業、特許連 鎖加盟業三種類型。台灣的「連鎖加盟型仲介經紀業」主要以特許連鎖加盟業居 多，亦是說連鎖加盟總公司與特許加盟店家合作，雙方並簽訂特許契約，在此契
24 張金鶚（1990），房地產的世界，台北市，遠流出版。
約之下，連鎖加盟業的總部會提供 Know－How 的經營內容給予加盟店家，包含 總公司的商標、商品、人員訓練與管理、買賣營運技術及宣傳行銷方式等，授權 予加盟之店家，以輔助營運，相對的，加盟之店家必須定期支付一定加盟金給予 加盟總公司，所以總公司主要收入來源為各加盟店之加盟金，相對所支付的營運 成本較連鎖直營店低。
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2.經營模式與績效經營模式與績效經營模式與績效經營模式與績效
「連鎖加盟型仲介經紀業」有別於「連鎖直營店」之處為，連鎖加盟業有大 部分自主的經營方式，但是通常連鎖加盟型仲介經紀業總公司會規範加盟店家的 人員制服與行為管理、營運方式及時間管理、物件買賣行為統一制度化管理等，
雖然有如此的規範，但是各加盟店的實際營運細節，加盟型總公司監督與掌控的 嚴格度較連鎖直營型仲介經紀業低，因此服務品質穩定度與營運績效，也較連鎖 直營型仲介經紀業低25。
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3.營運架構營運架構營運架構營運架構26
連鎖加盟型仲介經紀業的營運架構如圖 2-2 所示。不動產公司之下，各部門 包括資訊收集部門、財務管理部門、人力資源部門等，並透過加盟店會議使各部 門與下轄的各家加盟店進行物件資訊與問題交流，並傳達經營技術、人員教育訓 練等各資訊的提供。
圖 2-2、不動產加盟型仲介經紀業營運架構圖 資料來源：張金鶚（1990）
25 彭建文（2003），＜不動產仲介業經營型態差異對經營績效之影響＞，《台灣土地研究》，6（2）
61-68。
26 張金鶚（1990），房地產的世界，台北市，遠流出版。
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（三 三 三 三） ） ） ）在地型 在地型 在地型仲介經紀業 在地型 仲介經紀業 仲介經紀業－ 仲介經紀業 － －在地型 － 在地型 在地型全權負責 在地型 全權負責 全權負責。 全權負責 。 。 。
台東市的仲介經紀業以在地型仲介經紀業為主，其經營特色如下
1.
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1.資金來源與管理資金來源與管理資金來源與管理資金來源與管理
「在地型仲介經紀業」所有的經營營運、人員訓練與管理、物件買賣開發與 行銷，營運成本以及管理監督，由自營商本身全權負責，享有最完整且自由的自 主權，當然也必須自負盈虧。
2.2.
2.2.經營模式與績效經營模式與績效經營模式與績效經營模式與績效
「在地型仲介經紀業」多為少數人所構成的公司，經營服務的範圍主要為公 司所在地附近的區域，各家的經營制度隨著各家，亦有不同的管理方式，因行銷 及廣告物件成本較高，所以有些在地型仲介經紀業會相互合作，實施所謂的聯賣 制度，與連鎖業相抗衡。但是在地型仲介經紀業通常無良好的人員訓練及管理制 度、物件買賣專業制度、人員服務品質等，所以主要客群為在地區域，因此買賣 市場較連鎖業小，服務品質穩定度與營運績效方面也較連鎖業低。
3....營運架構營運架構營運架構營運架構
在地型仲介經紀業的營運架構如圖 2-3 所示。不動產公司之下，由店長與各 部門的資訊收集部門、財務管理部門、人力資源部門等，直接進行物件資訊交流 及傳達經營技術、人員教育訓練等知識。
圖 2-3、不動產地方型仲介經紀業營運架構圖 資料來源：本研究
第二節 第二節
第二節 第二節 不動產仲介經紀業與代銷經紀業差異 不動產仲介經紀業與代銷經紀業差異 不動產仲介經紀業與代銷經紀業差異 不動產仲介經紀業與代銷經紀業差異
因「不動產經紀業管理條例」將「仲介經紀業」與「代銷經紀業」的服務業 務範圍，統一規範，導致不動產仲介經紀業與代銷經紀業的業務內容，容易混為 一談，所以本節重點為分析不動產經紀業與代銷經紀業的差異。