一 一
一、 、 、 、不動產仲介經紀業 不動產仲介經紀業 不動產仲介經紀業 不動產仲介經紀業、 、 、牽猴仔 、 牽猴仔 牽猴仔、 牽猴仔 、 、代書共生 、 代書共生 代書共生 代書共生
台東市因地處邊陲地區，資訊傳遞也相較其他縣市慢，因此整體社會型態處 於較為封閉的狀態，所以年紀約 50 歲以上，老一輩的民眾在買賣房地產物件時，
會習慣找熟識或曾經幫他服務過的中間人，而此中間人不一定是不動產仲介經紀 業者，有可能是親友、牽猴仔及代書，而在民眾有這個需求的情況下，相對給予 牽猴仔及代書所謂早期的仲介中間人，生存的市場空間，因此才會形成有不動產 仲介經紀業、牽猴仔、代書共生在同一市場的現象產生。
那我也其實有找過其他仲介，然後在那之中，牽猴仔跟代書都有來找過我，
我那個是有找過代書，但是那最後是物件不滿意，所以後來沒有走到交易…沒有 走到斡旋的階段！也會擔心代書不能提供保固什麼的啦！所以假設交易對象是 代書的話，我價格我會壓低！我也有遇過一個物件，代書跟仲介雙方面手上都 有！那兩個開價不會差很多…但是代書會高一點！所以還是有在做差價…90
二 二 二
二、 、 、 、民眾習慣以傳統方式買賣房屋 民眾習慣以傳統方式買賣房屋 民眾習慣以傳統方式買賣房屋 民眾習慣以傳統方式買賣房屋
台東縣土地大小排行為台灣第三大縣，但台東市總人口約只有 10 萬 8 千多 人91，人口相當稀少，所以台東市是屬於小型社會類型，相對民眾的個人網絡聯 繫性較強，加上台東市因長期與外縣市的資訊交流與接觸較不頻繁，造成資訊傳 遞的落差，所以許多台東市民眾還保有早期的房地產買賣觀念，在需要房地產買 賣服務之時，首要考量是只找熟識、認識、合作過的中間人，其次才是專業度與 安全性的考量，也就是會依照「情感」的濃厚程度，來選擇感覺適合自己的仲介 中間人，而在早期尚未有明確的不動產相關法規之前，許多房屋仲介業務為代書 或牽猴仔承攬，也因此奠下了許多客群的信賴，如今在政府實施不動產經紀業管
90 2011 年 03 月 11 日台東市仲介經紀業者 F01 訪談稿。
91 台東市戶政事務所全球資訊網，http://www.taitung-house.gov.tw/?Act=page4-2 ，（2011/3/29）。
理條例之後，許多老一輩的民眾還是選擇早期所信賴的代書業或牽猴仔為主。
其實台東根據我觀察，以房屋仲介業者其實是不容易生存！所以仲介都是以 土地為主，因為房屋裡面有人，很容易找到屋主！所以在台東的房屋買賣很容易 透過人脈的關係私底下去成交！我們當初買這個房子之前，隔壁其實也有人想 買，他是希望等到仲介賣不出去，他在直接跟屋主買，就可以省一筆仲介費！但 像我們這樣的情形算是比較特例，就依照比較北部的習慣，北部還是希望透過仲 介，感覺會比較清楚，不希望透過私人買賣！這個是在台東算比較特別，像我們 西部來的話，很習慣用仲介這個角色去協助我們購屋！92
台東鄉下老一輩的人就覺得我就已經跟你這個人接觸那麼久了…所以他是 看人！然後也有可能他是長期給某一個代書做所以他就信任這個代書！所以就 變成台東很多代書自己出來做房仲業！93
三 三
三 三、 、 、 、代書地位仍然重要 代書地位仍然重要 代書地位仍然重要， 代書地位仍然重要 ， ，並兼具不動產經紀人及地政士資格 ， 並兼具不動產經紀人及地政士資格 並兼具不動產經紀人及地政士資格 並兼具不動產經紀人及地政士資格
根據本研究的資料統計，台東市的 31 家不動產仲介經紀業當中94，具有不 動產經紀人及地政士95（代書）雙重身份的不動產仲介經紀業業者共有 15 家96， 約佔全台東市的不動產經紀業的一半數量。
細分加盟業者及在地型業者，加盟業者中具有雙重身份者共有 4 家，在地型 業者中共有 11 家，所以在加盟業或在地型業中均佔有約一半的數量97，顯示「代 書」角色，在台東市的不動產仲介市場當中，扮演著相當重要的角色，而促使這
92 2010 年 07 月 19 日台東市仲介經紀業者 H01 訪談稿。
93 2011 年 1 月 23 日台東市仲介經紀業者 C01 訪談稿。
94 內政部地政司全球資訊網，＜不動產經紀業資訊系統＞，台東市不動產經紀業營業登記，
http://pri.land.moi.gov.tw/realestate_query/?cid=273（2011/03/20）
95 立法院於民國 90 年 10 月 04 日通過制定「地政士法」，並於民國 91 年 04 月 20 日開始實施將
「土地登記專業代理人」名稱更名為「地政士」
96 內政部地政司全球資訊網，＜地政士資訊系統＞，地政士開業資料登記，
http://pri.land.moi.gov.tw/agents_query/ （2011/03/20）
97 內政部地政司全球資訊網，＜地政士資訊系統＞，地政士開業資料登記，
http://pri.land.moi.gov.tw/agents_query/ （2011/03/20）
個現象的產生，是因為早期許多民眾，知識程度並不高，所以買賣房地產物件的 相關文書都交給代書處理，因此「代書」在台東市民眾的心中自然就具有一定的 信賴地位。
於民國 88 年不動產經紀管理條例釋出98，在法律的規範之下，演變至今，
許多代書業者為了能繼續經營房屋仲介之買賣行為，於是又考取了不動產經紀人 的資格，成為合法的不動產經紀人，也因此造就了此特殊的現象。
其實是說…以前的人在文書上會有困難，或者是跟行政部門打交道，他們會 有困擾，所以他們就透過一個代書來做這件事！其實現在我們知道這些工作，其 實都可以透過本人來辦理，因為代書現在就叫登記人，他們的名稱只是代理為登 記而已，其實這些工作都可以自己去做！那以前的人可能是在文書處理上有困 難，或者是說…不希望跟行政部門有一些接觸，或者是不知道怎麼去接觸他們，
所以就透過代書，他們會覺得有人幫忙服務！代書是這樣來的，那我是覺得代書 慢慢的都在轉型了！因為不動產經紀條例落實，代書就已經不見了…因為不動產經 紀人他們也可以做代書的工作，所以代書慢慢的他們也要想辦法去轉型，所以現在 很多代書他們會兼做不動產經紀人，或者是仲介這樣子！99
台東很多就是會有一種雙照的現象…就是代書然後再另外做仲介…那是因 為台東早期很依賴代書，直到現在也是蠻依賴的…那現在老一輩的很多還是會找 代書不會來找我們…也就是說房屋仲介業的交易在台東還不是很落實啦！台東 人還有很多沒有這種習慣…所以主要是客群的消費習慣…因為老一輩習慣交給 代書交給牽猴仔…現在還有老一輩會交給牽猴仔…很奇怪！100
98 內政部地政司全球資訊網，＜不動產經紀業管理條例＞，
http://ehouse.land.moi.gov.tw/default2.aspx（2011/04/05）
99 2010 年 07 月 19 日台東市仲介經紀業者 H01 訪談稿。
100 2011 年 03 月 20 日台東市仲介經紀業者 G01 訪談稿。