一 一
一、 、 、 、台東市不動產仲介經紀業的發展歷程 台東市不動產仲介經紀業的發展歷程 台東市不動產仲介經紀業的發展歷程 台東市不動產仲介經紀業的發展歷程
如期所述，台灣不動產仲介經紀業的發展約可分為 5 個發展時期，為從民國 66 年以前的掮客、中人、親友介紹時期，經歷民國 66～73 年的樓面式「傳統仲 介業」時期、民國 74 年～86 年的「連鎖式店面仲介業」萌芽時期，到民國 86
～88 年的「加盟連鎖式仲介業」成長時期（5）民國 88 年以來的房屋仲介業轉 型為不動產經紀業時期，這 5 個時期階段性的演變，主要配合法規的修訂而來。
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台東市因為的地理位置相對偏遠，連接縣市的交通也較為不便，造成台東市 的資訊與經濟流通緩慢，連帶使房地產發展及交易型態演變的方式，也較外縣市 緩慢，使得台東市不動產仲介經紀業的發展，相較外縣市較為緩慢及特殊。台東
55 第二章 文獻回顧。
市不動產仲介經紀業的發展可分為三個時期：（1）民國 76 年以前的代書、地方 人士、親友介紹時期（2）民國 76～90 年的個人仲介業時期（3）民國 91 年來的 加盟型與地方型仲介經紀業成長時期。
此三個發展時期，約略慢於其他縣市 3 至 5 年的時間，顯示台東房屋仲介業 階段性的發展並非與其他外縣市同步。由於不動產相關的法令落實到台東，產生 了時間上的落差，因此台東市的房屋仲介發展沒有跟上法令階段性演變的節奏，
所以本文以中間人角色的演變，區分台東市的不動產仲介經紀業發展的階段及演 變。
（ （
（ （一 一 一 一） ） ） ）代書 代書 代書、 代書 、 、專業牽猴仔 、 專業牽猴仔 專業牽猴仔 專業牽猴仔
56565656、 、 、 、業餘牽猴仔 業餘牽猴仔 業餘牽猴仔 業餘牽猴仔
57575757時期 時期 時期 時期（ （ （ （民國 民國 民國 民國 76 76 76 年以前 76 年以前 年以前 年以前） ） ） ）
此時期台灣的房屋仲介業發展階段已經為「連鎖式店面仲介業」萌芽時期，
但這個時期因台東市尚未出現專業性的仲介公司，所以一般人想要買賣房地產，
除了以親友為介紹中間人之外，如有人急需用錢，欲將土地或房屋變賣，除了會 找上親友、地方人士58或專業的牽猴仔來幫忙變賣，此外最為主要的就是代書。
因為台東早期對於不動產相關法令了解的民眾並不多，所以許多民眾的房地 產買賣移轉程序都需要代書來代理，所以代書就成了房地產買賣交易的資訊交流 站，間接的代書就成了台東市最主要的中間人，也因此成了日後台東市不動產仲 介經紀業發展不可或缺的重要角色。
在此時民風較於保守，也沒有所謂的行銷廣告，所以傳遞消息的方法，除了 專門的中間人以個人的網絡來介紹房地產買賣之外，許多民眾也會透過放出消息 想要買賣房地產的需求或意願，進而透過身邊的個人網絡來傳達，也就是所謂的 親人、朋友、鄰居、同事等，來間接或直接的傳達買賣訊息，因此親朋好友都有
56 專業牽猴仔：本研究定義為，無任何專業執照，以個人為單位，職業為專門於房地產仲介買 賣的中間人，皆為專業牽猴仔。
57 業餘牽猴仔：本研究定義為，非以專門介紹房地產買賣為職業的中間人，如親朋好友、鄰居、
同事、地方人士。
58 地方人士：本研究定義為，大地主、民意代表及地方望族。
可能成為促成買賣房地產的中間人，所以上述的人物在此時期也佔了不可或缺的 角色之一。
簡言之此時期，若以中間人 100％的業務市佔比例來區分的話，代書約佔 30％、
專業牽猴仔約佔 40％、業餘牽猴仔約佔 30％。
在早期都是有錢人的大地主才會買地，那如果你今天突然急用需要錢，就會 透過大地主來買你的地，或者是經過地方人士、望族來買，阿有時候也是牽猴仔 會去介紹…59
有地要賣大部分都是透過朋友！以前的傳遞消息都是一個透過一個…很少 有說我用仲介的名…或是說我去找人家做廣告或是什麼…以前的沒有！早期以 前沒有仲介，都是代書在做的！但不是每一個代書都在做…只有幾個而已…是因 為今天如果我這邊有一塊地或者是房子想要把它處理掉…也都是需要透過代書 去做移轉的動作…因買賣必須簽合約，所以就需要找代書…所以代書很多還是會 跟牽猴仔配合！你知道台東牽猴仔幾乎是全民運動！對！就是你知道誰要買誰 要賣你就來找我們，然後我們今天促成你成交，就你當然就有利潤可以賺！現在 幾乎變成全民運動啦！對阿！很多阿！60
那早期都是透過個人來介紹的，那就是牽猴仔來講或者是哪個鄰居或者親友 說哪邊要買或賣，所以那以前的代書就是代表著現在的仲介，也就是當時的代書 在做的就是現在仲介所做的事!61
（ （
（ （二 二 二 二） ） ） ）地方型房屋仲介公司時期 地方型房屋仲介公司時期 地方型房屋仲介公司時期（ 地方型房屋仲介公司時期 （ （民國 （ 民國 民國 76 民國 76 76 76～ ～ ～ ～91 91 91 91 年 年 年 年） ） ） ）
此時期台灣的房屋仲介業發展階段為「連鎖式店面仲介業」萌芽及成長時
59 2011 年 1 月 22 日台東房屋仲介業者 A01 訪談稿。
60 2011 年 1 月 28 日台東市仲介經紀業者 E01 訪談稿。
61 2011 年 1 月 22 日台東市仲介經紀業者 B01 訪談稿。
期。民國 76 年左右，台東市的不動產市場的中間人加入了「仲介人員」，「寶桑 房屋」便是台東市第一家以房屋仲介公司名義登記正式成立的房屋仲介公司62； 民國 78 年，「東部房屋」及「逢益房屋」也跟著成立，其中以「東部房屋」的經 營最具規模，此時房地產仲介市場已開始慢慢活絡，因此在民國 80 年代間，所 成立的房屋仲介公司大約高達約 17 家，但全都是屬於「地方型」的房屋仲介公 司。
當時台東的中古屋並不是很多，並且在封閉的市場型態下的台東市民眾鮮少 買賣農地，加上當時並無對交易安全有任何的實質法律規範，所以許多民眾在欲 買賣交易時，仍然透過親友、代書及牽猴仔來代勞，但整體而言，民眾買賣房屋 或土地，第一首選還是以牽猴仔、代書及親友介紹為主，因此上述民國 80 年以 前開業的仲介公司，到了民國 80 年代末，都已經結束營業了，而民國 80 年以後 開業的仲介公司，也僅剩 8 間持續營業到民國 90 年以後。
雖已進入「地方型房屋仲介公司時期」，此時台東民眾還是會選擇牽猴仔、
代書與親友作為介紹中間人，由於代書數量不多，所以承接案子的數量也日趨上 升，而專業牽猴仔與業餘牽猴仔在此時期還是有存在的但數量趨於減少。63
簡言之，此時期若以中間人 100％的業務市佔比例來區分，仲介約佔 35％、
代書約佔 35％、專業牽猴仔約佔 15％、業餘牽猴仔約佔 15％。